둔촌주공재건축 Fact check [92탄 - 호가는 잘 안내리고..저가 매물은 거래 중]

[경호처장]

◆ 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 공사 현장 동영상 (2023. 12. 1)

◆ 현재 주요 이슈

 ○ 5호선 상가 일반분양 입찰 : 2023년 11월 29일 입찰 진행 ( 현재 나머지 선착순 분양 진행 중)

   - 2층과 3층 : 완판

   - 1층 : 51개 호실중 9개 호실 정도 남아 분양 대기 중 → 선착순 분양 중 → 곧 완판 될 듯.

   - B1층 : 50% 수준 분양 완료  → 나머지 선착순 분양 중.

   - B2층 : 블록(전체 묶음)으로 분양을 실시하였으나 블록이 해제 되며 각 호실 계약 진행 중 - 5호선 둔촌역과 직통 연결.   

   - 기대 이상의 높은 경쟁율을 보이며 크게 선방 한 모습.

○ 층별 미분양 현황(2023년 12월 2일 기준) → 선착순 분양중.

  - 분양 대기 호실수 → 1층 : 9개호실 / B1 : 27개호실 / B2 : 전체

    [분양 계획이 있으신분들은 부동산헤드라인 (02-482-8900)으로 연락주시면 됩니다.]

   -        부분이 미 분양분 임.

○ 시공사업단과 추가 공사비 감액 조정 합의(안)

   - 현금 1,400억원 감액 / 조경 및 커뮤니티 고급화 1,150억원 상당 무상 시공 → 조합원 분담금 감액 예상.

   - 2024년 11월 중 준공 및 입주 가능(예상) → 입주기간은 대단지임을 감안 4.5개월(2024년 11월중 ～ 2025년 3월말).

   - 2023년 12월 27일 조합원 총회를 통해 최종 결정 예정.

 ○ 5호선 둔촌역과 5호선상가 지하2층 연결공사 12월초 실 착공.

 ○ 전체공정 : 78.25% 진행 중.

1. 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 조합원 입주권 전체적인 동향

 ○ 10월 거래량은 4건, 11월 거래량은 34평을 중심으로 6～7건 정도의 거래 모습을 보임.

 ○ 최근 부동산 시장에 대한 부정적인 뉴스가 확산되자 10월 하순 들어 일부 매물들이 소폭 가격을 낮추는 모습이 나타났으나.

 ○ 11월 중순을 지나 하순에 접어들며 저가 매물 위주로 빠르게 거래로 소진되는 모습을 보임.

 ○ 저가 매물이 거래로 소진 되며 일부 평형 타입의 경우 저가 매물 공백으로 자연스런 호가 상승 모습도 보이는 상황.

 ○ 거래가 증가 되며 전 평형 저가 매물을 중심으로 매수세의 움직임 다소 활발해 지는 듯.

 ○ 매물량의 증가 여부가 앞으로의 가격 흐름에 중요한 변수가 될 듯 한데 실제 매물량은 크게 변동 없는 모습.

 ○ 큰 폭의 매물량 증가도 없는 가운데 저가 매물 위주로 거래가 이어지고 있다는 반증은 추가적인 가격 하락은 없다는 증거.

 ○ 현 수준에서 단단한 대기 매수층에 의해 가격 지지선은 유지 되며 가격 하락 압력은 크지 않을 듯.

 ○ 최근 거래의 특징은 저가 위주의 거래라는 특징과 아울러 입주시 잔금조건의 매물들이 빠르게 거래로 진행되는 모습.

 ○ 당분간 매도자들의 경우 급할 것 없다는 심리가 작용하며 호가는 잘 안내리며 매물 증가도 크지 않을 듯. 

 ○ 결론적으로 현재는 불안하나 장기적으론 입주 시점에 대세 상승장의 기대는 높아 질 듯

 ○ 특히 재건축의 경우 추가부담금 증가 리스크가 중요 이슈인데 둔촌주공은 12월 총회 결과에 따라서는 부담금 감소 예상.

 ○ 대기 매수자의 경우 추가적 하락을 기대하기 보다는 횡보세 시장 상황속에 빠른 우량 저가 매물 선점 적기로 삼아야.

2. 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 조합원 입주권 평형별 호가 및 매매 동향

 ○ 34평 18억 ∼ 19억7천 박스권 유지 / 실제 거래는 단지·타입에 따라 18억중반에서 19억선에서 거래 진행 모습.

 ○ 37평 20억～23억 박스권 유지 / 대다수 매물대는 21억5천 ∼ 23억에 형성 / 20억 매물은 초 급매로 추천.

 ○ 43평 24억5천～26억5천선 박스권 유지 / 대다수 24억5천～26억선에서 호가 집중.

 ○ 50평은 27억～30억 박스권 유지 / 대다수 29억～30억선에서 호가 집중.

3. 둔촌주공(올림픽파크 포레온 입주권)을 매수해야 하는 이유

 ○ 인근 송파·강동권 2024년 12월 기준 12,032세대의 국내 최대 새아파트.

 ○ 향후 2025년부터는 일부 단지외엔 새아파트 공급 절벽 예상.→ 이에 따라 2024년 부동산 상승 전망이 나옴.

 ○ 학군과 교통 그리고 공원까지 완벽한 친환경 거주지 → 자녀를 교육하며 살면서 투자하기 좋은 단지.

 ○ 어려운 주변 환경에도 불구하고 5호선 상가 분양이 나름 선방한 모습은 둔촌주공 자체를 높게 평가하는 한 사례 임.

 ○ 새아파트의 풍부하고도 특별한 커뮤니티를 통한 남다른 라이프 스타일을 누리며 투자수익을 얻는 고급 단지.

 ○ 대략적인 단지별 커뮤니티 위치도

4.  결론

 ○ 둔촌주공(올림픽파크 포레온)은 재건축초과이익환수제 적용 없는 단지.

 ○ 12월 총회를 통해 추가공사비 감액을 통해 조합원 부담금 감액이 유력한 상황.

 ○ 원활한 공사 진행 상황으로 2024년 11월중으로 입주가 1.5개월정도 앞당겨질 것으로 예상.

 ○ 아이를 키우며 거주와 투자가 가능한 국내최대 아파트로 그에 걸맞는 학군과 커뮤니티의 형성.

 ○ 호가는 잘 안내리고 저가 매물은 거래 진행 중으로 가격 하락이 아닌 상승에 대한 기대감이 높아지는 상황. 

 ○ 횡보장 뒤엔 상승장이 이어질 것이기에 우량 매물을 중심으로 빠르게 선점 매수해야 할 듯.

둔촌주공재건축 Fact check [92탄 - 호가는 잘 안내리고..저가 매물은 거래 중 ]을 통해 둔촌주공의 간략한 거래 동향과 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 단지내 상가 일반분양 결과 그리고 단지별 커뮤니티 위치에 대해 간략히 살펴보았으니 참고하시기 바랍니다.

현재 입주권 상태에서 매도 할 경우 대략적인 양도세가 궁금하신 조합원의 경우 전화주시거나 방문하시면 상세히 안내해 드리겠습니다.

둔촌주공(올림픽파크 포레온) 매수를 계획하실 경우 또는 상가 일반 분양에 관심이 있으실 경우 부동산헤드라인을 필히 방문·상담을 통해 좋은 매물을 매수하시는 것이 필요 합니다.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.