스크랩 상가일반 [상가건물임대차보호법] 상가임대차 5년 기간제한이 법정갱신에도 적용되는지 ?

[운영자]

[상가건물임대차보호법] 상가임대차 5년 기간제한이 법정갱신에도 적용되는지

Case>> 갑은 을 소유 부천시 상동 OO상가를 을과의 임대차계약에 의하여 임차하여 음식점 영업을 하고 있다. 갑은 이 상가를 임차한지가 5년째(1년 주기로 재계약함)가 되가는 데도 5년째로부터 소급하여 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하지 않았다.

그런데 임대인 을도 위 기간 동안에 갱신 거절의 통지나 조건 변경의 통지를 하지 아니하였고, 갑의 임차기간은 5년을 경과하였다.

임차기간이 5년을 경과하고 난 직후 임대인 을은 상가건물임대차보호법 제10조 제2항이 같은 법 제10조 제4항의 법정갱신에도 적용된다고 주장하며, 임차기간 5년이 지난 임차인 갑은 상가를 비워줘야 한다고 주장한다.

임차인 갑은 임대인 을의 주장대로 위 상가를 비워줘야 할까?

    ※ 참조: 상가건물임대차보호법 제10조 (계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. [개정 2009.5.8]
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
[전문개정 2009.1.30]

 ▶ 이러한 경우에 관하여 대법원은 2010.6.10. 선고 2009다64307 판결에서 다음과 같이 판시하고 있다.

  구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없는 것을 내용으로 하여서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이다. 이에 비하여 같은 조 제4항은 임대인이 위와 같은 기간 내에 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니하면 임대차기간이 만료된 때에 임대차의 갱신을 의제하는 것으로서, 기간의 만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구한다. 이와 같이 이들 두 법조항상의 각 임대차갱신제도는 그 취지와 내용을 서로 달리하는 것이므로, 임차인의 갱신요구권에 관하여 전체 임대차기간을 5년으로 제한하는 같은 조 제2항의 규정은 같은 조 제4항에서 정하는 법정갱신에 대하여는 적용되지 아니한다.

결론>> 사안에서 임차인 갑의 경우 자신이나 임대인 을 모두 갱신요구나 갱신거절 등을 하지 않은 경우이므로 상가건물임대차보호법 제10조 제4항의 법정갱신이 적용되는 사안이다.

따라서 임대인 을은 임차인 갑의 총 임차기간이 5년이 넘는다는 이유를 들어

임차인 갑에게 상가를 비워달라는 요구를 할 수 없다. 따라서 임차인 갑은 상가를 비워줄 필요가 없다.

다만 위 법정갱신의 경우 임대차 존속기간은 상가건물임대차보호법 제10조 제4항에 의거하여 1년으로 보게되며, 같은 법 제10조 제5항에 의하여

임차인 갑은 임대인 을에게 1년 중 언제라도 계약의 해지를 통고할 수 있으며 임대인 을이 해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생하게 된다. 

전범진 변호사

서울대 정치학과 졸업

사법시험,행정고시 합격

현 서울종합 법무법인 변호사

02-535-7100

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