악법중의 악법! 공인중개사법 또 개정(국토해양부 공고 제2008-308호)

[박종호]

국토해양부 공고 제2008-308호

오늘도 국민의 편안한 주거 및 부동산정책을 입안하기 위하여 노력하심에 감사드립니다.

귀 부처의 공고 제2008-308호에 대하여 이해관계인의 1인 으로서 귀 부처의 공지사항에 따른 각 내용에 대한 의견을 제안합니다.

아울러 지난번의 간판실명제와 같이 그때그때 임기웅변식 또는 땜질식의 개정이 아닌 근본적인 사항을 파악하여 실효성 있는 개정안이 되기를 바라면서 의견을 제안합니다.

이는 찬성과 반대라는 이분법으로는 부족하고, 직접 관련 당사자인 공인중개사의 의견이 제대로 반영되어야 할 사항이라 생각합니다.

업무에 참조하여 주시고, 공인중개사제도가 바로서도록 하여 주실 것을 기대합니다.

의견 제안인 : 충남 논산시 내동 366-7 박 종호 (017-424-9625)

국토해양부 공고 제2008-308호

「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 시행령 및 시행규칙을 일부 개정함에 있어 그 취지와 주요내용을 국민에게 미리 알려 이에 대한 의견을 듣고자 「행정절차법」 제41조에 따라 다음과 같이 공고합니다.

2008년 6월 23일

국 토 해 양 부 장 관

1. 개정이유

「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」개정(법률 제9127호, 2008.6.13)에 따라 주택거래신고지역에서 주택거래를 중개한 중개업자의 신고사항 및 절차, 거래대금지급증명자료 미 제출자에 대한 과태료 부과 기준, 거래당사자 중 일방의 단독신고 절차 등 개정 법률에서 위임된 사항을 정하고, 중개법인의 설립 요건 완화, 거래대금지급증명 서면의 구체화, 중개업자의 손해배상책임 보장금액의 상향 조정, 공인중개사자격시험의 출제범위 축소, 중개업자의 성명표기 방법 자율화, 부동산거래정보망사업자 지정요건 완화 등 시행상의 미비점을 개선하려는 것임

* 개선의견

1) 주택거래이든, 토지거래이든, 인,허가 및 신고사항은 이미 보편적으로 공인중개사(중개법인, 중개인 - 이하 공인중개사로 표함)가 자율이든 타율이든 이행하고 있다고 봅니다.

2) 그러나 정부는 공인중개사의 의무와 책임은 무한책임으로 끌고 가려고 하면서, 그에 대한 공인중개사의 권리는 정부조차 팽개치고 있는 것이 아닌가 항상 우려 됩니다?

3) 이를(개정내용-실가신고, 대금지급증명 등) 공인중개사가 평시 이행하려고 하면 고객은 오히려 불편(거래대금지급증명 등 - 수익자인 매도, 매수인이 제출해야 한다)을 말하는 경우가 많으며, 공인중개사 기피사유가 될 수도 있음을 파악해야할 것이고 이의 보완책이 필요합니다.

4) 부분 부분 법률을 누더기로 만들지 말고, 중개대상물의 모든 중개활동은 등록(허가)된 공인중개사만이 할 수 있도록 하고, 이를 뒷받침하기 위하여 부동산중개업 허가제, 전속중개제도화, 관인계약서화가 우선 되어야  할 것입니다.

5) 공인중개사에게 의무와 책임을 부과하는 동시에 그에 상응하고 또 공인중개사가 이행할 수 있는 법적, 제도적 뒷 밭침이 되는 권리도 함께 적용해야만 합니다.

2. 주요내용

《시행령 개정 사항》

가. 중개법인 개설등록 기준 완화(안 제13조)

(1) 현재 중개법인 설립 시 임원ㆍ사원 중 공인중개사 비율이 과반수로 중개법인 설립의 제약요인으로 작용

(2) 중개법인 설립 시 임원ㆍ사원 중 공인중개사의 비율을 1/3 이상으로 완화하되, 공인중개사는 최소 2인 이상으로 함

(3) 중개법인 설립 기준의 완화로 중개법인 설립이 활성화 될 것으로 기대됨

* 개선의견

1. 이는 공인중개사 자격제도를 후퇴 시키며, 장롱 자격증만 양산하고 그 활용을 막는 뒤로 가는 정책이라고 봅니다. 중개시장을 무자격자 천지로 만들어 지금보다 더 혼란하고 혼탁하게 만들 요인과 현 중개시장의 상황을 정부는 아는지 모르는지 궁금합니다.

2. 이는 오히려 비전문가가 되어가는 장롱자격증을 활성화시키기 위하여서도 공인중개사의 참여비율을 2/3로 높여야 하고, 보조원 제도도 공인중개사 자격사로 한정해야 할 것입니다.

3. 누적되어있는 공인중개사를 제도권으로 인도하고, 중개시장을 전무자격사가 선도하여 자격사 제도도 병행하여 실거래가 제도와 함께 정착시켜야 합니다.

나. 주택거래신고지역에서 주택거래를 중개한 중개업자의 신고사항 신설(안 제23조제2항 신설)

(1) 법률 개정으로 주택거래신고지역에서 주택거래를 중개한 중개업자에게 부동산 거래신고 의무가 부과됨에 따라 신고하여야 할 사항을 구체적으로 정할 필요

(2) 거래를 중개한 주택의 계약당사자, 주택의 종류 및 규모, 거래가액, 자금조달계획 등을 중개업자의 신고사항으로 정함

(3) 법 제26조에 따른 거래계약서 작성 의무자인 중개업자가 주택거래의 내용을 신고함에 따라 주택의 실제 거래가액의 신뢰도를 높일 수 있고, 부동산시장이 투명화 될 것으로 기대함

* 개선의견

1. 모든 부동산의 거래(매매, 임대차 등)에 관한 사항을 공인중개사의 허가 또는 신고 사항으로 함은 부동산 거래 시장을 공인중개사(등록 또는 허가를 득한)의 독립적이고, 고유한 업무(업권, 업역)로 먼저 설정해야할 것입니다.

2. 보통 계약자유의 원칙을 주장하면서 당사자 거래라는 명목을 앞세워 명의 대여자, 무 등록자, 무자격컨설팅, 불법부동산개발 등이 일반 계약서 용지에, 또 이를 피하기 위한 타 자격사에서 작성되는 부동산 거래가 월등히 많음은 행정관청의 통계로 미루어 짐작할 수 있을 것입니다. 계약자유의 원칙이라는 핑계로 소수의 자유가, 다수의 자유나 권리, 정부정책을 엉망으로 만드는 비현실적인 핑계는 버려야할 것입니다.

3. 이는 소수의 직거래(이웃 간)에 따른 이익(계약자유의 원칙)에 비하여 그 피해는 중개업계의 무질서와 황폐화에 따른 부작용이 더 크다 할 것입니다.

이를 보완하기 위하여, 전속중개계약 및 관인계약서 사용으로, 어떠한 중개행위도 중개행위자를 확인할 수 있도록 하며, 책임소재를 분명히 할 필요가 있습니다.

4. 또한 이들 (무 등록자, 명의대여자, 불법중개컨설팅 등)의 발호를 단호히 막기 위하여 공인중개사에게 그들의 자격사 법인 “공인중개사법”을 단일 법명으로 주어야 합니다.

5. 위에서의 자금조달 계획은 공인중개사가 자금을 조달하는 것이 아닙니다. 자금조달계획은 매수인의 의무사항으로 하고, 매수인이 이를 이행하지 않을 시는 매수인만 조사하면 됩니다.

사인의 재산관계에 대하여 공인중개사에게 신고의무를 지게 한다는 것은 과도한 규제와 동시에 공인중개사로 하여금 불측의 사유재산권 침해내지는 월권적인 행위가 될 수도 있으며, 이는 규제를 줄이기 위한 규제개혁에 역행하는 처사가 될 수도 있다할 것이다.

6. 정부에서도 사인(매도, 매수인)을 규제하는데 국민의 반발을 의식하여 강제할 수 없음을 공인중개사에게 덤터기 씌워 규제하려고 하는 편법에 불과하다는 우려감이 듭니다.

7. 부동산 시장의 투명화와 불법, 편법을 방지함의 가장 효율적인 조치는 등록된 공인중개사(중개법인, 중개인) 이외에는 부동산 중개를 할 수 없도록 등록제를 허가제로 변경하고, 계약서 작성 또한 이들 허가를 득한 공인중개사외에는 할 수 없음을 법제화 하고, 그에 대한 이행 및 관리의 책임을 공인중개사에게 부과시킴이 타당하며 국민과 공인중개사의 제도 및 정서에 부합된다할 것입니다.

다. 신고가격 확인에 필요한 거래대금지급을 증명할 수 있는 서면의 종류를 구체화(안 제23조의2 신설)

(1) 법률 개정으로 부적정한 신고의 거래가격 확인에 필요한 거래대금지급증명서면을 제출 요구할 수 있게 됨에 따라 거래대금지급을 증명할 수 있는 서면을 구체적으로 정할 필요

(2) 거래당사자간 거래대금지급을 확인 할 수 있는 입금표 또는 통장 사본, 거래대금지급을 위하여 대출, 정기예금 해약, 주식ㆍ채권 등을 처분한 서류 등 증명서면을 구체적 명시

(3) 부적정한 신고에 대하여 거래대금지급을 증명할 수 있는 서면을 제출 요구하여 신고가격의 허위여부를 확인할 수 있어 부동산 실거래가격 확보 및 공평과세가 가능할 것으로 기대함

* 개선의견

1. 이는 실거래가의 정착과 균등과세 및 부동산 중개시장의 발전에 비추어 필요한 사항이라 생각되지만, 부동산을 중개하는 공인중개사의 책무로 하기에는 한계와 무리가 있고, 사인(매도, 매수인)의 권리를 침해할 소지가 있다. 거래대금의 출처 등에 대하여는 매수인의 책임으로 하여, 매도인의 인감증명 제출과 같이 이의 증빙서류 등을 매수인이 제출할 의무를 지게하고, 이의 제출 없이도 공인중개사의 신고는 가능케 하여야 합니다.

2. 이의 제출을 홍보하고 독려하고 제재하는 것은 의무자인 매수인에 대하여 행정관청에서 할 업무이다. 행정부처의 업무까지 공인중개사에게 이관하거나 책임을 전가시켜 공인중개사에게 의무를 지우지 말아야 할 것입니다.

3. 부동산 실거래가 확보 및 공평과세는 정부부처의 업무이지 개인사업자인 공인중개사의 업무는 될 수 없으며, 이를 보완하기 위하여 공인중개사에게 의무에 상응한 권리를 부여해야 합니다.

라. 부동산거래 신고가격 검증체계의 효율적인 구축ㆍ운영 방안 마련(안 제23조의3 신설)

(1) 법 제28조제1항에 부동산거래가격 검증체계를 구축ㆍ운영하여야 하는 조항만 있고, 구체적인 구축ㆍ운영방법은 없음

(2) 부동산거래가격의 효율적인 검증체계 구축ㆍ운영을 위하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게  부적정 신고의 조사결과 또는 거래신고 가격의 검증결과를 제출 요구하거나, 부동산가격 동향조사 기관에 토지 또는 주택 등의 거래가격의 정보 등을 조사ㆍ수집하여 제출하게 할 수 있는 근거를 두고, 동 자료를 기초로 검증체계를 구축ㆍ운영하는 체계 마련

(3) 현실성 있는 검증체계의 구축ㆍ운영으로 부동산 거래신고 가격에 대한 보다 정밀한 검증이 이루어 질 것으로 기대됨

* 개선의견

1. 부동산거래 신고가격 검증체계는 우선 정부의 개별공시지가 및 개별주택가격의 기준을 먼저 확립해야할 것입니다. 즉 실거래 가를 기준으로 할지, 아니면 실거래가의 90% 수준을 할지를 먼저 확고히 정하고, 그 다음 시장, 군수, 구청장에게 이를 효율적으로 검증할 수 있는 검증체계를 구축해야할 것입니다.

2. 이를 활성화시키기 위해서는 해당 자치단체별로 지가공시 및 토지 등의 평가위원회를 더욱 활성화 시키고, 이에 상당한 전문지식이나 업무에 종사한 자를 위원으로 선정하여 분기 또는 반기별로 평가함이 필요할 것입니다.

3. 그 지역의 지가나 주택가 등을 타 지역 관계자에게 의뢰함도 정확하다고는 할 수 없을 것입니다.

마. 중개업자의 손해배상책임의 보장금액 상향(안 제24조)

(1) 부동산가격의 상승에도 불구하고 중개업자의 손해배상책임 보장한도액은 낮아 소비자보호원, 서울특별시, 경기도 등에서 보장금액을 높일 것을 건의

(2) 2000. 6. 7부터 적용하고 있는 중개법인 1억원 이상, 개인 중개업자 5천만원 이상인 보장금액을 중개법인 2억원 이상, 개인 중개업자 1억원 이상으로 상향 조정함

(3) 손해배상책임 보장금액을 현실화 함으로써 중개사고 발생시 중개의뢰인에 대한 충분한 보상과 영세 중개업자를 보호할 수 있을 것으로 기대함

* 개선의견

1. 정부는 왜 공인중개사에게 항상 책임을 전가하려고 하는가?

중개업협회가 존재하고 회원이 보혐료를 납입한지도 벌써 20여년이 넘었습니다. 이는 보장도 아니고 보증입니다. 관련부처는 그동안 회원이 납부한 보험료에 대한 통계(총액)를 협회로부터 제출받아 확인해 보고 조치를 취해야할 것입니다. 회원에게 구상권을 행사하는 보험이라면 그동안 회원이 납부한 보험료가 천문학적인 금액이 될 것입니다.

2. 공제사고에 대하여 협회(보증보험 포함)는 구상권을 행사하고 있습니다. 그렇다면 이미 납입된 회원의 공제로는 상당금원이 비축되어 있을 것이고, 이 금액은 고객(매도, 매수인)에게 충분한 보증이 될 금액이기 때문입니다.

3. 그렇다면 회원은 더 이상 보험료를 납입하지 않아도 보증 될 것이고, 또 증액을 하지 않아도 보증은 충분하게 될 것입니다.

4. 그러나 위에 표한 금액이 협회에 없거나 해당부처가 파악하지 못한다면, 이는 관계부처 공무원에게 그 관리책임이 있다할 것입니다.

5. 툭하면 국민에게 부담 지우듯, 툭하면 회원에게 부담지우는 악순환을 이번에는 정부에서 단절 시켜 주기 바랍니다. 협회에 잘못이 있다면 이는 협회회직자의 책임으로 그동안의 협회회직자에게 이를 구상하여 보충해 놓아야할 것입니다.

바. 공인중개사자격시험의 출제범위를 축소(안 별표 1)

(1) 현재 공인중개사자격시험의 제2차시험 과목 중 부동산공법은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 9개 법률의 범위에서 출제하고 있으나 출제범위가 너무 넓어 수험생에게 부담이 되고 있어 부동산중개업무 수행에 꼭 필요한 법률 만으로 한정할 필요

(2) 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」ㆍ「산림법」 및 「산지관리법」을 출제범위에서 제외함

(3) 부동산중개업무 수행에 꼭 필요한 법률 만을 출제범위로 지정함에 따라 수험생의 부담을 완화하고 공인중개사의 부동산 관련 법률의 전문성을 높일 수 있을 것으로 기대함.

* 개선의견

1. 출제범위 축소에 이의를 제기하고자 함이 아닙니다. 과연 어느 방법이 공인중개사로 하여금 부동산 중개 전문가로서 인정받을 만한 전문성을 확보할 수 있나 이고, 그동안 과다배출에 의한 장롱자격증(이미 비전문가가 다되었다 할 것이다)을 줄이며, 앞으로의 또 다른 과다배출을 방지할 것인가에 중점이 주어지어야 합니다.

2. 일례로 장롱 자격증도 매년 또는 격년제로 보수교육을 실시하여 그 자격의 전문성을 유지할 수 있는 방법을 찾아야 합니다.

사. 부동산 거래대금증명자료 미제출자에 대한 과태료 부과기준 설정(안 별표 2)

(1) 법 개정으로 거래대금지급증명서면을 제출하지 않는 경우 2천만원 이하의 과태료를 부과할 수 있게 됨에 따라 부과기준을 세부적으로 정할 필요

(2) 과태료 부과기준을 거래부동산의 가격에 따라 최소 5백만원(부동산가격 1억5천만원 이하)부터 최고 2천만원(부동산가격 5억원 초과)까지 차등적으로 설정

(3) 거래대금지급증명서면 미제출에 대한 과태료 부과기준이허위신고시 부과하는 과태료에 상응하는 수준으로 설정됨에 따라 실제 거래가격으로 신고하는 제도가 조기에 정착될 것으로 기대함

* 개선의견

1. 부동산 거래대금증명자료 미 제출자에 대한 과태료를 부과 한다함은 당사자가 아니고, 신고를 대행하는 공인중개사에게 전가한다는 것은 수익자 부담이나, 형평의 원칙에 위배된다할 것입니다.

2. 중개에 임한 공인중개사의 요구에도 응하지 않거나, 이를(실거래가 신고, 거래대금증명자료요청 등) 빌미로 공인중개사는 중개를 하지 못할 사유가 발생할 수 도 있습니다.

3. 정부에서 실거래가 신고의 조기 정착과 책임소재를 규명하고자 한다면, 등록(허가)된 공인중개사에게 전속중개 및 관인계약서를 사용하고, 중개업을 전문화 시켜, 그 의무를 부담하게 해야만 합니다.

《시행규칙 개정 사항》

아. 중개업자의 성명표기 방법 자율화(안 제10조의2)

(1) 현재는 중개업자가 옥외광고물을 설치하는 경우 옥외광고물 중 가로형간판 및 세로형간판에 대표자 성명의 표시규격을 구체적으로 규정하고 있어 중개업자의 자율성을 억제하므로 이에 대한 완화를 중소상공인 단체에서 건의

(2) 옥외광고물 중 가로형간판 및 세로형간판에 대표자 성명의 표기규격을 구체적으로 정하던 조항을 삭제하고, “성명을 인식할 수 있는 정도의 크기”로 변경함

(3) 옥외광고물에 중개업소 대표자 성명표기 규격을 삭제하여 중개업자의 자율적인 업무활동이 기대됨

자. 부동산거래정보망사업자의 지정 요건 완화(안 제15조)

(1) 부동산거래정보망사업자의 지정 요건인 가입ㆍ이용신청 중개업자의 수가 너무 많게 규정되어 부동산정보업체의 진입을 제한하므로 이에 대한 완화를 중소상공인단체에서 건의

(2) 가입ㆍ이용신청 중개업자의 수를 2천500인 이상에서 1천인 이상으로, 10개 이상 시ㆍ도에서 각각 50인 이상을 각각30인 이상으로 지정 요건을 완화

(3) 부동산정보업체가 부동산거래정보망으로 전환을 원할 경우 쉽게 전환할 수 있도록 하여 부동산정보업체의 업무영역 확장이 가능할 것으로 기대함

* 개선의견

1. 부동산정보업체의 업무를 구체적으로 표시하여, 동 정보업체에서 부동산 중개에 관여할 여지를 사전에 차단해야 함.

2. 타 부동산에 관련된 업체(예 각종 정보지 등) 또한 부동산 중개에 관여할 여지를 사전에 차단하고, 부동산 중개관련 부처에서 엄격히 관리, 감독해야 함.

3. 정보업체, 정보지 등의 난립은 결국 부동산 중개시장을 혼탁 시키고, 가격이 왜곡되어 고객이 혼란스러워하고( 미끼 매물 등으로) 공인중개사를 불신할 우려가 있고, 실거래가 신고의 조기 정착에 걸림돌이 될 수도 있습니다.

차. 부동산거래의 공동신고를 거부하는 경우 일방의 단독신고 절차 규정(안 제17조제2항)

(1) 법률 개정으로 거래당사자의 공동신고를 일방이 거부하는 경우 다른 일방이 단독으로 신고할 수 있게 됨에 따라 단독신고의 절차를 규정할 필요

(2) 부동산거래계약신고서에 거래당사자 중 1인이 단독으로 서명 또는 날인한 후 다른 1인이 신고를 거부하는 사유서를 첨부하여 신고하고, 담당공무원은 사유서의 사실여부를 확인하도록 함

(3) 일방의 공동신고 거부에 따른 신고의 지연을 방지할 수 있어 실거래가의 적기 확보가 가능하고 거래당사자는 지연 신고에 따른 과태료를 부과 받지 않게 되어 부동산거래 신고제도의 실효성이 제고될 것으로 기대함

카. 주택거래신고지역에서 주택거래를 중개한 중개업자의 신고절차 및 서식 규정(안 제17조제3항ㆍ별지 제21호의2서식 및 별지 제21호의3서식)

(1) 법률 개정으로 주택거래신고지역에서 주택거래를 중개한 중개업자에게 거래신고 의무가 부과됨에 따라 신고절차 및 서식을 정할 필요

(2) 계약자, 계약일, 거래가액, 주택취득자금 조달계획 입주계획 등을 기재하여 주택소재지 시ㆍ군ㆍ구청에 직접 또는 전자적 방법(인터넷)으로 신고토록 함

(3) 거래신고를 전자적 방법(인터넷)으로도 가능하여 중개업자는 신속하고 편리하게 신고할 수 있고, 중개의뢰인은 거래신고의 서비스를 받게 되어 거래신고의 효율성이 제고될 것으로 기대함

타. 부동산거래계약신고 후 계약내용 변경시 변경신고 절차 및 서식 신설(안 제17조제12항ㆍ제13항 및 별지 제24호의3서식)

(1) 현재는 부동산거래계약 신고 후 계약면적, 실제 거래가격, 거래지분, 매수자 또는 거래물건 변경(추가 또는 교제를 제외한다) 등 계약내용이 변경된 경우 재신고하는 불편함이 있음

(2) 거래계약 내용 중 매수자나 거래물건의 추가 또는 교체가 없는 변경은 거래계약변경신고를 할 수 있는 절차를 신설함

(3) 단순한 거래계약변경 내용은 변경신고를 할 수 있어 재신고에 따른 불편이 해소되어 신고의 편의를 제공할 것으로 기대됨

3. 의견 제출

이 개정(안)에 대하여 의견이 있는 단체 또는 개인은 2008년 7월 13일까지 다음 사항을 기재한 의견서를 국토해양부장관(참조 : 부동산산업과장)에게 제출하여 주시기 바라며, 더 자세한 내용을 알고 싶으신 분은 국토해양부 홈페이지(htt://mltm.go.kr)의 (법령․자료→법령자료/입법예고)란을 참고하시거나 국토해양부 부동산산업과(☎ 02-2110-8287)로 문의하여 주시기 바랍니다.

가. 입법예고 사항에 대한 의견(찬성 또는 반대와 그 사유)

나. 성명(단체의 경우 단체명과 대표자명), 주소, 전화번호

다. 보내실 곳

ㅇ 주소 : (427-760) 경기도 과천시 관문로 88번지 국토해양부

주택토지실 부동산산업과

ㅇ 팩스 : 02-503-7397

   1AA-0806-054233

1. 신청하신 민원처리과정은 "나의민원"에서 보실수 있습니다. 

2. 민원처리결과는 선택하신 처리결과 통보방식에 의해 안내드립니다. 

3. 자세한 민원처리절차는 "이용안내"를 참고하시기 바랍니다. 

※ 비공개 신청민원의 처리를 확인하시려면 신청번호를 기억해 주시기 바랍니다.

감사합니다. 

[영시기]

우리 회장님 경장이 욕보시시는디...협회에서는 엉뜌ㅜㅇ깽뚱한 얘기덜만 그러고...차암...한심한노무세상...암만 글더라도 일단한번 시도는 혀바야것져...저도 미력이나마 한마디씩 그럴께여...최선을 다하시는 회장님...화이팅!!!