임대인의 동의 없이 전대차 계약을 체결한 경우의 법적 관계

[광명시범공단]

임대인의 동의 없이 전대차 계약을 체결한 경우의 법적 관계
실무에서 임대차 계약을 진행하다 보면 종종 전대차 계약을 요청하는 경우가 간혹 있는데, 이 경우의 법적인 관계에 대해서 사례를 통해 알아 보도록 한다. Question A씨는 임대차계약 체결 당시 임차건물에 살고 있던 B를 소유자로 알고 계약을 체결하고 입주하여 사업자 등록을 마쳤다. 그런데 나중에 소유자는 따로 있고 B는 임차인으로서 A씨에게 소유자의 동의 없이 전대를 한 것을 알게 되었고, 건물 소유자가 임차건물을 비워 달라고 요구하고 있는데 임대보증금을 반환 받을 때까지 이를 거부할 수 있을까? Answer 답변부터 하자면 거부할 수 없다!!! 왜냐하면 임차인이 임대기간 중에 임차건물을 다른 사람에게 전대하였더라도 임대인의 동의가 없으면 전차인은 임대인에게 자신의 전차권을 주장할 수 없기 때문이다. 따라서 A씨는 비록 대항요건을 갖추었더라도 소유자에 대하여 임차인 B와 사이에 체결한 임대차계약관계를 주장하여 명도를 거부할 수 없고 임대보증금도 임차인 B에 대하여만 그 반환을 청구할 수 있을 뿐이다.  다만, 임차인 B가 임대인으로부터 반환받을 임대보증금이 있는 경우, 이를 압류하여 받을 수는 있는데 이것은 별개의 문제이다.  따라서 전대차 계약은 반드시 임대인의 동의를 구하거나, 전대동의서를 작성해야만 유효한 임대차 관계가 성립이 될 수 있다. 그런데 만약 임대인이 전대동의를 해주지 않는다면? 이런 문제에 있어서 간단한 팁이 있는데, 임대차 계약서 체결 할때 임차인 명의자란에 전대가 필요한 사업체를 추가 하여 날인만 받으면 전대차 계약 없이 유효한 계약으로 성립이 된다.