둔촌주공재건축 Fact check [95탄 - 상승세로 입주～2024년 투자의 답]

[경호처장]

◆ 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 공사 현장 동영상 (2024. 2. 29)

◆ 현재 주요 이슈

 ○ 5호선 상가 일반분양 미분양분 → 선착순 분양 중.

 ○ 시공사업단과 추가 공사비 현금 1,400억원 감액 확정 → 개별조합원 추가부담금 감액.

 ○ 조경 및 커뮤니티 고급화 1,150억원 상당 무상 시공.

 ○ 사전점검 9월경 예상.

 ○ 11월 중 입주 예정 : 입주기간은 2024년 11월중 ～ 2025년 3월말까지.

 ○ 2월말 시공사업단 전체 공정율 : 85%넘어서 / 정비기반시설 중 공공시설물은 41.5%, 도로는 25%, 근린공원공사는 11%.

 ○ 주요 공사 상황

    - 조경고급화를 위한 소나무들이 1,3,4 단지별로 각 수십그루씩 반입되어서 이미 주요 포스트에 식재 중.

    - 2단지에는 대형 팽나무들 위주로 우선 식재 중이며 팽나무 군락지 조성 예정.

    - 강동사거리 아파트 단지와 올림픽공원을 연결하는 통로 부분은 30미터 정도의 통로폭을 확보 예정. 

    - 지하의 세대 창고는 아파트가 들어서는 건물벽체 안쪽의 지하 1층과 2층의 빈 필로티 공간에 배치 예정.

1. 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 조합원 입주권 전체적인 동향

 ○ 2월 거래량은 대략 3～4건 수준으로 작년 12월과 올 1월 한달 거래량보다는 감소. 

 ○ 거래량 감소 요인은 타 지역과 달리 호가 하락 없이 오히려 강보합세 유지 하며 매물량 감소가 주요 요인.

 ○ 2월 일부 평형에서는 신고가 계약 모습이 나타나는 가운데 매물량의 변화도 그리 크지 않은 상황.

 ○ 호가 강보합세와 대기매수자들의 시장 관망이 거래량 감소로 나타난 것이 2월 한달 모습인데.

 ○ 둔촌주공(올림픽파크 포레온)은 호가 강보합세 이상 유지하며 강하게 선방 중.

 ○ 매물증가가 많지 않은 하나의 요인은 급한 조합원들의 경우라도 매도뿐 아니라 전월세도 가능하기 때문.

 ○ 매도와 전월세를 저울질 하며 매도자들 또한 시장을 관망하는 모습에 매물 증가도 많지 않은 상황.

 ○ 단, 입주개시이후 단기간에 매도 계획을 가진 조합원들의 경우 전월세 계약에 신중 해야 할 듯.

    → 통상 새아파트는 실거주 매수자가 많아 전월세가 계약된 매물은 매매도 용이하지 않고 시세도 저평가.

 ○ 결론적으로 현재 주변 영향으로 상승장은 아니나 올림픽파크 포레온은 상승 추세는 지속 될 듯.

2. 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 조합원 입주권 평형별 호가 및 매매 동향

 ○ 34평 호가 : 19억 ∼ 21억 / 단지·타입·층·계약방식에 따라 19억에서 20억 거래 진행 모습.

 ○ 37평 호가 : 21억～23억5천 / 최근 실제 거래는  22억선까지.

 ○ 43평 호가 : 24억～27억5천 / 단지·타입·층·계약방식에 따라 24억에서 26억 거래 진행 모습 .

 ○ 50평 호가 : 27억～31억 / 대다수 29억～30억선에서 호가 집중.

3. 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 전 ·월세 상황

 ○ 입주장을 겨냥한 외부 유입 신규 중개업소들이 조합원을 대상으로 전월세 매물 확보를 위한 과도한 홍보 중.

 ○ 전반적인 실제 전월세 계약 상황은 소수 진행 되었고 아직 본격적인 계약 단계는 아님.

 ○ 확정적인 입주일이 지정 되면 본격적인 계약이 진행될 듯.

 ○ 전세 시세

 ○ 일반분양분 실거주의무를 3년간 유예 법안 국회 통과(2024. 2. 29)

   → 법 개정으로 일반분양분 중 상당수가 전월세 시장에 풀릴것으로 보이고 대다수 잔금을 위한 전세가 우세할 듯.

   → 34평의 경우 일반분양분과 조합원분양분간에 전세 시세 차이가 다소 나타날 듯 하며.

   → 25평이하 평형의 경우 조합원과 일반분양분 구분없이 층,향에 따라 시세가 나타날 듯.

   → 일반분양분의 경우 이후에 실거주의무 완전 폐지 되지 않는다면 최초 세입자는 2년이상 연속 거주 어려움 있을 듯.

 ○ 좀더 봐야겠지만 전월세 시장은 실거주의무 3년간 유예 법안 통과로 시세는 보수적으로 봐야 할 듯.

4. 결론

 ○ 새아파트 희소성 + 선호도 증가 → 구축 위주의 투자 개념에서 신축으로 투자 축 이동 중.

 ○ 서울지역 정비사업 지지부진 + 수익성 악화 → 공급 부족에 따른 새아파트 선호 현상 증가.

 ○ 일반분양분 실거주의무에 따른 인한 전매 불가능으로 조합원 입주권 희소성 증가.

 ○ 강동·송파를 아우르는 국내최대 신도시급 새아파트로 주변 구축 거주자 이동 증가 예상.

    → 비교 대상이 되는 헬리오시티가 둔촌주공 입주시점에는 입주7년차에 접어들면서 구축 이미지화 .

 ○ 더블역세권+학군+풍부한 커뮤니티+친환경 대단지 등 투자와 거주를 겸한 매수세는 더욱 증가 할 듯.

 ○ 입주하며 상승세를 보일 올림픽파크 포레온이  '2024년 투자의 답'.

둔촌주공재건축 Fact check [95탄 - 상승세로 입주～2024년 투자의 답]을 통해 둔촌주공의 간략한 거래 동향과 둔촌주공(올림픽파크 포레온)의 시세에 대해 살펴보았습니다.

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둔촌주공(올림픽파크 포레온)

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