과거 일본에서는 집값이 어떻게 떨어졌을까?

[케네디언(연구소)]

아래 오순도순님과 잎싹님이 과거 도쿄 외의 도시들에서 어떻게 집값이 떨어졌는지를 물으셔서 소개합니다. '위험한 경제학' 1권에 들어간 원고 꼭지중 하나입니다. 

다른 나라의 부동산 거품이 어떤 식으로 빠졌는지를 살펴보는 것은 현재 상황을 이해하는 데 참고가 된다. 그런 점에서 인구가 수도권에 집중되고 부동산 신화가 강했던 점 등에서 한국과 비슷하다고 여겨지는 일본의 부동산 거품 붕괴 패턴을 살펴보자.

대부분 사람들이 1980년대 후반 부풀어 올랐던 일본의 부동산 거품이 1991년 하반기부터 전국적으로 일시에 폭락한 것으로 착각한다. 하지만 실제 상황은 일반적 통념과 사뭇 다르다. 오히려 현재 한국의 부동산 상황과 비슷한 패턴이 나타나기도 한다. 

아래 <도표1>을 참고로 살펴보자. 우선, 일본 도쿄시내 23개구의 지가지수(명목지수) 추이를 보자. 참고로, 일본은 땅값(지가)을 중심으로 통계를 내므로 상업지와 주택지 지가를 따져보는 게 정확하다. 일본의 경우 상업지의 부동산 거품이 심했는데, 상업지에 비해 주택지 부동산 가격 상승폭이 작지만 상승-하락 패턴 자체는 거의 일치한다. 도쿄시내의 경우 이미 전국의 부동산 거품이 정점에 이른 1991년보다 4년 전인 1987년에 폭등세를 마무리하고 거의 정점에 이르러 1988년에 고점을 찍었음을 알 수 있다. 이듬해인 1989년 도쿄시내 집값이 소폭 하락했으나, 1990~1991년까지 다시 소폭 반등했다. 하지만 1988년의 정점 수준까지는 이르지 못했다.

                         (주) 각종 일본 정부자료로부터 KSERI 작성

다음으로 한국의 수도권과 비슷한 지역이라고 볼 수 있는 광역도쿄권 지가 추이를 보자. 광역도쿄권은 도쿄 23구와 근교 시나가와현, 치바현 등의 도시들을 모두 포함한 지역을 말한다. 이들 지역을 보면 상승폭이 도쿄시내 23개구에 비해 완만한 편이지만 비슷한 상승-하락 패턴을 보이고 있다. 1989년 상승이 주춤하다가 1991년까지 연속 2년 정도 완만하게 상승했다가 1992년부터 폭락하는 것으로 나타난다. 도쿄 23개구의 상승분을 제외하고 생각해보면 도쿄 23개구가 상승한 뒤 외곽 지역의 지가가 뒤늦게 따라 올라갔음을 짐작할 수 있다. 도쿄 외에 오사카, 나고야 등 일본 6대 도시 및 6대 도시 이외 도시지역의 지가 추이를 보면 도쿄권과는 달리 1990년까지 지속적으로 지가가 상승한 뒤 1991년까지 상승세가 꺽이다가 폭락하는 것으로 나타난다. 도쿄의 상승이 마무리된 1988년 이후 다른 도시들이 뒤늦게 따라 올랐음을 알 수 있다.

이를 종합해보자. 집값 상승기 때는 도쿄 외곽을 비롯한 전국 도시의 부동산 가격이 도쿄 23구의 패턴을 2년 정도 시차를 두고 따라 올랐다. 반면 하락기에는 함께 폭락세로 접어든 것으로 나타난다.

도쿄 23구를 서울 강남으로 보고, 광역도쿄권을 수도권으로 보면 한국도 비슷한 양상을 보인다. 아래<도표2>를 참고로 서울 강북지역과 강남지역, 수도권 지역의 집값 추이를 보자. 서울 강남 지역이 먼저 올라 고점에서 멈춰 있는 사이 강북지역 집값도 따라 오르고 있음을 확인할 수 있다. 한편 경기도는 서울에 비해 상승폭은 완만하지만 서울 강남 집값과 연동성이 강한 분당, 과천, 평촌, 용인 등 ‘버블 세븐’ 지역이 포진해 서울 강남지역 집값과 비슷한 상승 패턴을 보였다. 서울 강남 지역과 버블 세븐 중심의 경기도 집값 상승이 멈추자 투기 수요는 좀 더 외곽지역인 서울 강북과 인천으로 옮겨갔다. 겉으로는 뉴타운과 재개발 재건축 등 각종 개발계획을 소재로 삼았다. 그래서 서울 강북과 인천은 2007년 이후부터 2008년 상반기까지 계속 상승세를 이어갔다. 일본 도쿄가 상승세를 멈춘 3년 동안 도쿄 외곽 지역이 오른 것과 비슷한 패턴인 것이다. 필자는 서울 강남을 용머리로, 주변부를 용꼬리로 비유해 집값 상승과 하강 패턴을 설명하는데 그 이유도 바로 이 때문이다.

                                     (주)국민은행 자료로부터 KSERI 작성

하지만 2008년 하반기 이후 수도권 집값은 동시에 급락세를 나타냈다. 사실 이 상태로 집값이 죽 떨어지는 것이 정상이다. 하지만, 부동산 부양에 정권의 사활을 걸고 있는 정권의 힘으로 소폭의 반등세가 연출되고 있는 것이다. 이 같은 반등세가 얼마나 지속될지는 현재로선 속단하기 어렵다.

다만 이 점만은 염두에 둬야 한다. 일본에서도 부동산 거품이 쉽게 꺼지지 않았다. 도쿄의 부동산 가격도 정점에서 3~4년가량 버텼지만, 결국 거품 붕괴의 압력에 무너지고 말았다. 2007년부터 계산해서 서울 강남이 1년반을 버티다 하락했다가 일시 반등했다고 해서 다시 상승할 것으로 기대하는 것은 터무니없다. 아무리 길어도 1,2년 안에는 서울 강남 집값은 다시 내리막길을 걸을 가능성이 높다. 서울 강북이나 다른 수도권 지역도 함께 내리막길을 걸을 것임은 불문가지다. 일시적으로 하락세가 주춤하거나 소폭 반등했다고 대세가 바뀐 것으로 착각하면 낭패 보기 십상이다.

[악파트]

하긴. 일본은 맨션이니 아파트니 하는 것보다 단독이 그래도 지배적인 주거환경이니, 집값이 아닌 땅값 통계가 더 의미가 있겠네요. 미국이 경우에도 상품의 동질성이 적은 단독주택의 가격추이를 잡기 어려워 쉴러지수가 이용되듯이요. 단독의 경우, 미국에서는 연간 유지보수비용+제세금이 못해도 매매가의 5%쯤은 든다고 들었습니다. 이 금액이 정기적으로 나가고 단돈은 감가상각의 체감률도 높으니, 단독은 주거비용에 대한 거주자의 민간도를 높이는 효과도 있겠네요. 아파트는 이런 주거비용을 '관리비 고지서' 한 장의 보이지 않는 항목에 감춰버리니...

[onetree]

지속적인 하락은 크게 하락 하지 않습니다. 중간에 한번씩 반등을 주면서 좀더 큰 장을 만들어 보려고 노력하는것 아니겠습니까? 두고 보지요.

[눈꽃나무]

궁금한 거 있읍니다. 과거 일본 거품 때도, 우리나라 서울, 경기 수도권처럼 재개발, 재건축이 붐이었나요? 정부가 뉴타운으로 인위적으로 조성한 도 있지만, 사람들도 좋은 집에 살고 싶은 욕구 땜에 저도 집값이 떨어지기를 바라지만집값 상승은 필연적인 결과아닌가요? 일본도 그런 분위기에서 버블이 형성되고 게다가 저금리까지 받쳐줬던 그 상황이 현재 우리 나라와 똑같았단 거지 알고싶네요.

[악파트]

[1] 경제가 성장하고 소득이 올라가고 물가도 올라가는 게 '필연'이라면 집값이 올라가는 것도 필연입니다. 이건, 사람이 태어나 세월이 흐르면 늙어서 결국 죽는 것이 필연인 거랑 별 차이가 없을 겁니다. 하지만, 사람에게 '조로'라고 해서 비정상적으로 빨리 늙어버리는 현상이 있듯, 경제에도 병적인 현상들이 자주 발생합니다. 정상 혹은 필연, 이상 혹은 병증을 구분해내는 게 중요하지 않을까요. [2] 세상에 '똑같은' 건 없습니다. '관점/시각의 차이'란 게 있어서, 어떤 이는 '차이'를 강조하고 다른 이는 '동일성'을 강조합니다. 둘 중 어느 것이 더 타당한지는 각자의 판단영역입니다.

[악파트]

저 글이 위 두 관점에서 어느 쪽을 얘기하는지는 판단하기 어렵지 않을 텐데요. 설마, 정말 몰라서 물으시는 것입니까?

[샤프니]

렌트비는요?

[테라스]

도쿄에서 프로젝트 때문에 몇개월 정도 있어봤는데 렌트비대비 집값이 싸다고 생각되었습니다. 우리나라에 비해서요...도쿄시내 얘기입니다.

[청청]

일본과 한국의 경제적측면은 유사합니다. 부동산만큼은 다르다? 라고 판단하기 참 어렵군요. 부동산은 절대 떨어지지않는다! 부동산은 불패이다! 이 얘기는 1989년 일본에서도 똑같이 인식했던 부분이니 말이죠. 20년 후인 2009년 한국은 똑같은 수순을 밟고있습니다. 고용없는 성장, 둔화된 성장률, 낮은 임금인상, 높은 물가 딱! 한가지 다른점은 환율은 낮다는것 입니다.

[쿠리]

환율이 낮다라는건 우리나라가 더 안좋은 조건인가요?

[범일거사]

도쿄시내 주택의 경우 1986~87 투기로 상승률 200%로 단기급등했기에 투기억제로 거품이 꺼지면서 급락했으나, 우리의 경우 위 표에서 2002~2009현재 상승률이 70%에 불과 물가 상승률 수준으로 상승했는데 금융위기가 아니면 앞으로 급락할 이유가 없다고 봅니다.여건이 다른데 일본처럼 급락할 것이라 고 예언하는 건 편견이라고 봅니다.

[오순도순]

케네디언님 친절하게 설명해주셔서 감사합니다.

[시드니]

그런데 이런 회의도 듭니다..일본이 어떻게 망했는지 보여주는 자료가 참 많으니까 꼼수에 능한 현정부가 어떻게든 부동산 만큼은 지키고자 할것입니다...어느정도 폭등이 왔으니 조정이 되더라도 일본같은 꼴은 피하지 안겠냐는 겁니다.

[앨런]

케네디언님 감사합니다. 안그래도 비슷한 자료를 찾고 있었는데...^^ 일본의 금리인상 시기와 부동산 상승차트와 비교가 필요했는데. - 플라자합의 이후 일본의 금리인하시기 : 1986년 1월 - 1987년 2월까지 5차례에 걸쳐 5%이던 금리를 2.5%까지 인하 - 부동산 급등이후 금리인상 시기 : 1989년 5월부터 1990년 8월까지 금리 6%인상 - 그런데 케네디언님의 위 자료대로라면 1988년에 도쿄 부동산 가격이 정점을 찍고 89년에 소폭하락 90년에서 91년까지 소폭 반등 후 대세하락.. - 즉, 6% 금리인상 이후 인 1990년 8월 이후에도 일정기간 고점을 유지했네요...물론 관성의 힘이겠죠..주식과 비슷하게

[앨런]

따라서 금리만이 부동산 시세와 연관되지는 않지만 제 생각에는 3가지 복안이 필요할 것 같기도하네요. 1.조기 금리인상 안 : 금리 인상 후 라도 당분간 부동산 상승은 일본처럼 이어질 수 있다.(하지만 3년안에 하락가능성 큼) 2.저금리 지속(디플레이션 상황) : 이미 우리의 상황은 일본의 부동산 거품시기가 아닌 1991년 이후 디플레이션 상황이라 급하락이 예상된다 3.저금리 지속(인플레이션 상황) : 부동산은 앞으로10년간은 현재추세를 지속할 것이다.(하이퍼인플레와 리플레이션을 가미한 정부의 인위적 상황 연출 시)

[가든]

X 축을 좀 더 길게는 볼 수 없는지요? 일본의 경우 Y축을 보면 저점 대비 5배 상승 후 떨어진데 반해, 아래 서울을 보면 2배도 되지 않아서 오를 여력이 있다고 사람들이 생각할 수 도 있겠습니다. X축을 좀 더 길게한 자료가 있는지요? 그것을 보면 더 명확해 보이지 않을까요?

[앨런]

제 짧은 견해로 위 3가지 시나리오를 가정해보았습니다. 어떻게들 생각하시지는지요?

[범일거사]

정부가 연말 이전에 부동산 가격 상승 등 인플레를 잡기 위해 0.5% 수준의 금리를 인상해 부동산 경기를 연착륙시킬 것으로 보아 제1 시나리오가 전개될것 같습니다. 한은 총재가 바보처럼 금리를 급 상승시켜 서브프라임 사태를 촉발한 미국 꼴 나게 하지는 않겠지요? 어쩌면 수도권 중소형 아파트는 신규 공급은 주는데 재개발 등 이주 수요증가로 인해 폭락하지 않고 대기 수요자의 꿈으로 끝날 수도 있다고 봄. 이것은 마치 년초에 코스피 주가 700간다고 폭락론을 부르짖던 미네르바 짝 나지 않을까 걱정됩니다. 저가 미네르바 말씀믿고 년초 코스피 1180선에서 펀드 전부 환매했다가 몇천만원 손해보고 원상조치하느라 애먹었슴.

[kaka2009]

폭락하기전 1년 전에 예상해주세요 늑대가 왔어요 계속 외치다가 사람들만 피해를 입었습니다.

[地上天國]

세계경제의 복원의 시기에(위험이 잠재되어있더라도) 경제를 부정적으로만 보게되면 많은 기회요인을 잃어버릴수 있습니다. 이미 잃고 있는거구요. 최악의 상황을 막아내고있는 금리의 힘을 간과해선 안될듯합니다. 물론 지금이라도 글로벌세력들이 달러강세를 용인하고 원자재를 폭등시킨다면 말은 달라지겠지요. 부동산가격이 지나치게 높다는건 인정합니다만 감당할수없는 대출이 아니라면 본인이 살집정도는 주거공간이라는 이유에서 큰문제가 되지않으리라 생각됩니다. 몇채씩 투기로 사놓는건 문제지만요.

[앨런]

제 생각에는 객관적인 데이타를 두고 예견하는 입장이 맞는 것 같습니다. 아무리 주식지존이라해도 올라가는 시점과 내려가는 시점을 누가 맞출 수 있겠습니까..? 정말 확실히 안다면 선물로 2틀만 해도 인생이 바뀔텐데..^^ 제가 알기론 그리 단기간에 주식시장에서 대박터진사람 없습니다. 따라서 부정적이거나 긍정적인인 마인드가 중요한게 아니라 현재 우리가 처한 상황을 알려주는 데이타가 말해주겠죠..부동산 문제에 대해 깊이 아는 건 아니지만 국민 평균소득대비 가격형성이 월등히 높게 형성되어 있다면 소득이 늘어나지 않는 한 언제가 떨어지는 건 예상할 수 있는 것 아닐까요..? 시기가 문제일 뿐이죠.....