둔촌주공재건축 Fact check [96탄 - 새아파트 희소성 폭발~가격은 상승!!]

[경호처장]

◆ 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 공사 현장 동영상 (2024. 3. 26)

◆ 현재 주요 이슈

 ○ 5호선 상가 일반분양 미분양분 → 선착순 분양 중.

 ○ 시공사업단과 추가 공사비 현금 1,400억원 감액 확정 → 개별조합원 추가부담금 감액.

 ○ 조경 및 커뮤니티 고급화 1,150억원 상당 무상 시공.

 ○ 사전점검 9월경 예상.

 ○ 11월 중 입주 예정 : 입주기간은 2024년 11월중 ～ 2025년 3월말까지.

 ○ 3월중순 기준 시공사업단 전체 공정율 : 87%넘어서.

 ○ 중학교 유치 문제 : 미 확정 상황.

 ○ 둔촌초 병설유치원(12학급/지하1층~지상4층) : 2028년 3월 개원 추진 예상.

1. 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 조합원 입주권 전체적인 동향

 ○ 3월 거래량은 대략 7～8건 수준을 보이며 강보합세 이상의 시장 모습. 

 ○ 일반분양분 전매 제한에 따라 조합원 매물만이 거래 가능한 상황이 가격을 지지 하며.

 ○ 신규 새아파트의 희소성과 높은 선호도가 강보합세 이상의 시장 상황을 연출 되게 하는 주요 동기로 보임.

 ○ 여기에 매수자들의 적극적인 매수 모습에 가성비 높은 저가 매물과 우량 고가 매물까지 거래로 소진 되며.

 ○ 둔촌주공(올림픽파크 포레온)은 호가 강보합세 이상 유지하며 34평의 경우 저가 매물이 거의 소진 상태에 진입 중.

 ○ 일반분양분 전매 제한의 가장 긍정적인 효과를 얻고 있는 34평의 경우 빠른 거래로 매물 소화 되며 가격도 오름세.

 ○ 37평부터 50평의 경우 매물 성격에 따라 고가와 저가가 혼재 되어 있는 가운데 거래 진행 중.

 ○ 34평의 호가 상승과 거래량 증가 효과는 37평이상 평형의 가격대를 밀어 올리는 주요 요인이 될 듯 하기에.

 ○ 37평부터 50평까지 매수를 준비하는 경우 발빠른 매수 전략이 저점 매수 기회가 될 듯.

 ○ 입주시점 매도 물량 증가에 따른 가격 하락 전망은 낭설 → 조합원 매물의 경우 입주시점 매도 물량 증가 요인 없음. 

 ○ 결론적으로 전세 시장은 혼조세가 나타나겠지만 매매 시장의 방향은 입주시점을 향해 상승 추세 지속 될 듯.

2. 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 전 ·월세 상황

 ○ 현재의 전 ·월세 상황은 본격적인 계약 시즌이라기 보다는  전 ·월세 매물 확보 경쟁 상황.

 ○ 전매가 막혀 있는 가운데 전월세만이 가능한 일반분양분이 전 ·월세 시장을 흔들고 있는 상황으로 다소 약보합세.

 ○ 소형평형과 일반분양분 34평 급전세를 중심으로 일부 계약이 진행되는 모습.

 ○ 임차인들의 경우에도 본격적인 전·월세 매물이 나오면서 가격이 하락할 것이라는 기대감에 아직은 눈치 보는 듯.

 ○ 당분간은 급전세 위주로 간헐적 계약 모습이 이어질 듯 하며 실질적인 계약 모습은 올 여름은 넘겨야 할 듯.

3. 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 조합원 입주권 평형별 호가 및 매매 동향

 ○ 34평 호가 : 19억3천 ∼ 21억 / 거래량 > 매물 출시량 상황으로 하한가 가격이 20억을 넘어설 듯 한 태세.

 ○ 37평 호가 : 21억～23억5천 / 저가매물과 우량 로얄층 고가 매물이 혼재되어 저가와 고가가 혼합 거래 진행 중.

 ○ 43평 호가 : 24억～27억5천 / 단지·타입·층·계약방식에 따라 차별적 가격 형성되며 24억에서 26억 거래 진행 모습 .

 ○ 50평 호가 : 27억～31억 / 3월 2건의 계약 모습을 보이며 매물 성격에 따라 신고가 거래와 저가 거래 모습.

 ○ 총평

   - 아무래도 실수요자의 경우 주요 타켓은 34평이기에 거래량 자체도 많고 대기 수요도 많은 상황으로 강세 유지 중.

   - 37평의 경우 저가와 고가가 혼재되어 있기에 34평 대기매수자의 경우 가성비 높은 37평 저가 매물을 고려해도 좋을 듯.

   - 4인 가족의 최적 거주가 가능한 43평의 경우 실거주가 목적이라면 저평가된 저가 매물에 대해서는 고려해도 좋을 듯.

   - 그동안 거래가 뜸했던 50평의 거래가 이어진 상황으로 아직 저가와 고가 매물이 혼재되어 있기에 적극 검토 필요 시점.

  ○ 향후 시세 예상 → 새아파트 희소성과 높은 선호도에 따라 단기간 급등은 어려워도 입주시까지 방향은 확실히 ↗.

4. 결론

 ○ 새아파트 희소성 + 선호도 증가 → 구축 위주의 투자 개념에서 신축으로 투자 축 이동 중.

 ○ 서울지역 정비사업 지지부진 + 수익성 악화 → 공급 부족에 따른 새아파트 선호 현상 증가.

 ○ 일반분양분 실거주의무에 따른 인한 전매 불가능으로 조합원 입주권 희소성 증가.

 ○ 강동·송파를 아우르는 국내최대 신도시급 새아파트로 주변 구축 거주자 이동 증가 예상.

 ○ 더블역세권+학군+풍부한 커뮤니티+친환경 대단지 등 투자와 거주를 겸한 매수세는 더욱 증가 예상.

 ○ 늦으면 늦을수록 진입이 어려워질 올림픽파크 포레온은 빠른 매수가 정답.

둔촌주공재건축 Fact check [96탄 - 새아파트 희소성 폭발~가격은 상승!!]을 통해 둔촌주공의 간략한 거래 동향과 둔촌주공(올림픽파크 포레온)의 시세에 대해 살펴보았습니다.

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둔촌주공(올림픽파크 포레온)

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