석관2구역 vs 아현3구역

[스마일11]

제가 정말 가고 싶어서 많은 관심을 갖았던..그러나 탈도 많도 말도 많아서 접었던 아현3구역 자료입니다..타 카페에서 구한 자료인데 카페운영자분이 꽤 지식이 많은분 같구요..석관2구역자료가 너무 많이 올라오는듯 하여 함 찾아보고 간단히 올려봅니다..지분이나 건물이 나온자료가 이것뿐이라 올리는것이니 그냥 참고하시길 바랍니다..

*감정평가 및 권리가액 산정

분류	내용
구역명	아현뉴타운 3구역 주택재개발사업
대지	4.56평   (여러필지라면 대지면적 총합)
건물	7.8평     (건물면적 총합)
대지평가액	건물에포함
건물평가액	7,235 만원
평가액합계	7,235 만원    (대지평가액+건물평가액, 집합건물이라면 평가액 기재)
비례율	110 %
권리가액	7,958만원  (평가액 합계 x 비례율)
평당권리가	1,745만원  (권리가액 / 대지면적 = 대지1평당 평가받은 권리가액)

*추가 정보

분류	내용
물건형태	다세대   (단독주택,다가구주택,구옥,다세대주택 등 물건 형태 기재)
개별공시지가	3,033만원(해당물건의 사업시행인가년도 공시지가)
주택공시가격	7,200만원(해당물건의 사업시행인가년도 주택공시가격)
건축년도	(해당물건이 건축된 년도)

※ 개별공시지가는 다음의 사이트를 참고합니다. → 서울시 개별공시지가 조회

※ 주택공시가격은 다음의 사이트를 참고합니다. → 서울시 주택공시가격 열람(단독,공동주택)

※ 건축년도는 건축물대장을 참고합니다. → 서울시 부동산종합정보 열람에서 건축물대장 클릭 

* 기타 기재 사항

분류	내용
배정평형	25평형      (해당물건으로 배정받은 배정평형)
조합원분양가	31,838만원(해당물건 조합원분양가)
추가부담금	23,880만원(조합원분양가 - 권리가액)

요약정보

→ 아현3구역 내의 대지지분 4.56평의 대지지분을 가지고 있는 다세대주택 감정평가 내역입니다 .

총 평가 받은 금액은 7,235만원으로 평당 1,586만원,(참고로 지층이라고 하네요...)

사업시행인가 시점인 1997년 공동주택 주택공시가격인 7,200만원과  별 차이 없이 평가 받은 사례입니다.

7235만원 * 비례율(110%)  = 7,958만원으로       평당 권리가  ->  1,745만원 나왔네요

보시면 아시겠지만 석관2구역보다는 사업성이 열악합니다..일반분양분이 10%정도니까요..감정평가도 공시지가와 비슷하게 나왔으니 너무 나쁘지요..그런데 추가부담금은 2억4천정도..(25평기준)..지분은 5평이 안되구요..사업성은 석관2구역의 반에 반도 안되는거 같은데 말이죠..중요한건 감정평가는 단순히 조합원간의 상대적 재산가치일뿐이고 실상 중요한것은 지출비용과 수입비용의 상관관계에서 나오는 ..결국 부담금입니다.비례율도 중요하지 않아요..권리가액 많이 주고 조합분양가를 높이받나..적게하고 적게받나..오십보백보라고 생각합니다..다만 중요한것은 단순히 사업성을 보면 석관2구역이 훨씬좋은데 아현3구역보다 상대적으로 더 좋은지역임에도 불구하고 절대적 가치를 생각한다면 ..제가 볼때는 비교가 단순히 되지 않는다는 겁니다. ..사업성이 일반분양수량만으론 절대적 사업성이 판단되어질수 없다는 것과 단순히 땅의 크기만으로도 자기집에 대한 가치를 비교할수도 없다는 사실입니다..지분 5평짜리 아파트나 빌라와 지분 20평짜리 단독을 비교하면 4배?.또는3배?..아닙니다..위치나 건축연도등 여러가지 고려사항이 많으며 극단적으론 위치나 기타여건에 따라 2~3평짜리 오피스텔이 더 권리가액이 클수도 있다는 사실인것입니다..또한 일반분양분이 사업성의 중요한 척도임은 분명하나 많다고 절대적인것도 아니며, 용적율이 크다고 하여 절대적인것도 역시 아닙니다..일반분양수보다는 총 건축면적이 오히려 합당하다고 볼수 있으며, 오히려 중요한것은 추진위 또는 조합의 투명성과 시공사와의 신뢰에 따른 실질적 사업비사용에 있습니다..거대 시공사 따라잡기 쉽지 않습니다.다만 견제할수는 있지 않을까요?..전문지식과 경험과 어느게 돈이 된다..하는 잔대가리? 있는 시공사의 설계변경조건이나 기타 제반여건변경등에 따른 사업비 증가등이 더욱 중요한 요인이 될수 있으며,또한 하지만 이것은 어느정도 예방할수도 있는 사안입니다..100%예방이나 견제할순 없겠죠?없을까요?...석관2구역에 대한 정보만 많이 올라오는 관계로 다른사례를 하나 올려보고자 한것이니 악플은 올리지 않으셨으면 합니다..그냥 참고하셔서 읽으시길 부탁드립니다

[꽃보다아름다워]

좋은글 감사합니다.결국 재개발은 얼마나 조합이 깨끗하고 투명하게 운영하냐에 따라 조합원의 분담금이 결정된다고 봅니다. 대부부분의 조합들은 정비업체, 시공사의 농간에 놀아나고, 또한 주민들도 재개발에 대한 정확한 지식이 없다보니 주변의 말들에만 현혹되어 올바른 판단을 못하고, 조합,시공사,정비업체,일부 개인적익 이익을 위한 비대위들에게 놀아나고 있는것 같습니다. 재개발에는 밑을수 있는 것은 오직 자신뿐이라고 생각합니다. 생업에 바빠 신경을 못쓰는 대부분의 주민들은 열심히 공부하시어 올바른 판단 바랍니다.

[스마일11]

투명하고 깨끗한 운영이 성공의 성패에 달려있다고 봅니다..그런데 대부분 추진위원회는 사실 사실적논리나 정보공개에 미약하다는 제 판단입니다..그러니 주민이나 반대하는분들이 더욱 믿지 못하게 되는거 아닐까 싶네요..전 정확한 정보공개와 사실적 논거에 따른 설명이 절대적으로 필요하다고 봅니다..전 솔직히 비대위분들 좋아하진 않습니다만 지금은 비대위보다 추진위원회가 권력자 아닌가싶구요..그럼 비대위에게 놀아나고 있다?..추진위는 한수 위에 있지 않나 싶네요.~..전 투명하고 사실적인 정보에 따른 주민각자의 선택과 권리.책임이 필요하다고 생각합니다..그럴수 있도록 관계기관에서 나서주길 원합니다