전・월세 집수리비, 원상복구 범위와 사전예방법

[미라클/임순식]

임대인과 임차인의 계약기간이 종료되면 부동산을 다시 예전 상태로 복구해야 할 의무 때문에 끊임없는 분쟁이 발생하고 있습니다. 


특히 아파트나 빌라 등 전・월세로 계약당시에는 이상이 없다가 살면서 보일러, 수도, 타일, 배관 등이 파손되어 임대인이나 임차인이 난감한 상황이 발생하기도 합니다.


또한 임대차 계약이 완료되어 임차인의 부주의로 인해 중요시설물 등이 파손되었을 겨우 임대인이 원상복구를 요청할 수 있지만 그 범위가 어디까지인지 정확한 법적 기준이 없어 가끔 다툼이 일어나기도 합니다.


그럼 예시를 통해 임차인과 임대인의 수리범위와 원상복구 의무와 사전예방법에 대해 알아보는 시간을 가져보겠습니다.

집수리하는 공구들


전・월세 집수리비와 원상복구 범위




임대차 계약 후 살면서 집수리를 해야 하는 상황이 생기면 전세는 임차인이 내고 월세는 임대인이 내야 한다는 얘기가 많습니다. 하지만 전세나 월세에 상관없이 보일러나 전기시설, 상하수도 등 주요 시설물에 대한 관리 책임과 집수리 비용은 집주인인 임대인에게 있습니다.


따라서 전기시설, 상하수도 등이 불량하거나 노후, 하자 등의 문제가 발생하면 임대인이 수리비용을 지불해야 합니다. 다만, 고의과실에 의한 파손이나 간단한 소모품인 형광등, 샤워기헤드 등의 소모품 교체 비용은 임차인이 부담해야 합니다.


계약 종료 후 임대해 준 집에 대한 문제가 발생한 경우 임대인이 원상복구를 요구하면 집수리와 동일하게 임차인의 고의나 부주의로 기물이 파손되었을 때 원상복구를 해줘야 합니다.


전・월세 예시를 통한 집수리비
보일러, 수전, 타일, 상하수도 배관, 전기시설, 벽지 및 장판, 방문 및 현관문, 결로 현상 발생 시 임대인과 임차인의 수리비는 어떻게 되는지 살펴보겠습니다.


수전(수도꼭지) 및 배관 수리비용

화장실 수전 배관을 수리하는 남자
수도꼭지나 간단한 수리비용, 부주의로 파손시킨 경우에는 임차인이 수리비용을 지불하고 노후로 인한 파손이나 수전 전체를 갈아야 할 경우라면 임대인이 수리해줘야 합니다. 


싱크대나 화장실 배관은 임차인에 살면서 머리카락이나 음식물 등을 함부러 버려 막혔으면 임차인이 수리비를 내고 배관이 낡아 터졌거나 노후로 인해 파손되었다면 임대인이 수리비용을 지불합니다.






보일러 수리비용
보일러가 노후되거나 파손에 의해 고장나거나 부품을 교체해야 하는 경우 임대인이 교체 또는 수리비용을 지불합니다. 임차인의 부주의로 인해 동파되었거나 파손된 경우라면 임차인이 수리비용을 내야 합니다.


타일 및 페인트 수리비용
임차인의 실수로 타일을 깨졌거나 베란다 벽면에 임차인의 부주의로 오염시킨 경우 임차인이 비용을 지불하고 집이 오래되어 타일이 깨졌거나 마모가 발생, 외부 빗물, 곰팡이 등의 피해로 페인트를 칠해야 한다면 임대인이 수리해야 합니다.


벽지 및 장판 수리비용
임차인의 애완동물이 벽지를 뜯었거나 아이들의 낙서, 부주의로 벽지나 장판이 파손되었으면 임차인이 수리비용을 지불합니다. 하지만 오랜 기간 마모나 파손이 자연적 경우라면 임대인이 수리를 해줘야 합니다.


결로나 누수에 의한 수리비용
결로의 경우 임차인이 환기를 잘 시키지 않아 생겼다면 임차인이 수리하는 게 맞지만 외벽 균열이나 집이 오래되어 샷시틈이 벌어져 발생한 결로는 집주인이 수리비용을 지불합니다.


누수의 경우 대부분 윗집에서 새거나 문제가 발생할 확률이 아주 높습니다. 이런 경우 임차인과 임대인이 아닌 문제가 발생한 집에서 수리를 해줘야 합니다.


하지만 오랜 기간 자연적인 균열이나 파손으로 공동이 사용하는 옥상이나 공용배관 등의 문제가 발생했다면 원칙적으로 문제가 생긴 라인에서 공동경비를 걷어 문제를 해결해야 합니다.


반대로 우리 집에서 배관이나 보일러 문제로 아래층에 피해를 줬다고 하면 집주인이 아랫집에 보상을 해줘야 합니다.


전・월세 원상복구 범위


전・월세 원상복구 범위도 수리비용처럼 비슷한 경우가 많습니다.
임차인이 고의나 부주의로 손상을 시켰다면 계약종료 후 원상복구 의무가 있습니다. 예를 들어 아이들이 심하게 낙서를 해도 방치했다던가 애완동물 등이 벽지나 장판을 물어뜯은 경우, 흡연으로 벽지가 심하게 변한 경우, 심한 못질로 인해 벽면이 떨어져 나간 경우 등은 전부 원상복구를 해줘야 합니다.


그러나 임차인의 과실이 아닌 자연적인 마모나 일상적으로 사용하다가 생긴 손상 등은 원상복구 의무가 없습니다.


전・월세 수리비 및 원상복구 예방법은?

계약서를 보고있는 사람들


처음 집계약을 할 때 임차인과 임대인간 특약사항에 시설물 분실 또는 원상복구, 수리비 등의 내용을 작성하면 분쟁을 막을 수 있습니다.


민법 623조에 명시된 임대인의 수선의무는 강제규정이라기보다 임의규정이기 때문에 임차인과 임대인의 계약 특약내용이 있다면 그 내용이 우선됩니다.


예를 들어 임대인은 실내 흡연금지, 못 박기 금지, 임차인 부주의로 인한 시설물 파손 시 원상복구 등의 내용을 기재하면 됩니다.
임차인은 계약 전 집상태를 꼼꼼하게 확인하고 미리 도배 및 장판이나 고장 난 부분을 특약사항에 적어 임대인에게 수리해 줄 것을 요구하면 됩니다.


또한 분쟁을 막기 위해 임차인이 입주하기 전 사진을 남겨두면 차후에 문제가 생길 경우 증거자료로 이용할 수 있습니다.

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이상 전・월세 수리비와 원상복구 의무에 대해 살펴보았습니다.
가끔 임차인이나 임대인이 수리를 해줘야 함에도 불구하고 분쟁이 발생할 경우에는 지원센터나 주택 임대차 분쟁 조정위원회 등에 문의하시면 됩니다. 
하지만 제일 좋은 방법은 그런 일을 만들지 않고 문제가 생기면 서로 협의를 통해 원만하게 해결하는 것이 좋지 않을까 생각됩니다.