평범해 보입니다.
그러나 다양한 법리를 적용해야만 올바른 해석이 가능한 사건입니다.
함 풀어 보겠습니다.
현재 최저금액이 1.04억인 것을 기억해 둡시다
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/24545B3557B2905B15)
전대차계약의 법리
아래 2명의 임차인이 배당요구를 한 것으로 보입니다.
그러나 이씨는 최씨의 전대인이라는 표현이 나오는군요.
그렇다면 임차인이 이씨이고, 최씨는 전차인이라는 해석이 됩니다.
아래 매각물건명세서를 확인해보면, 동일한 내용이 나오는군요.
이렇게 임차인과 전차인이 동일한 내용으로 배당요구를 했을 때, 집행법원은 누구에게 배당해줄까요?
전차인에게 배당해 줍니다. 전차인은 임차인의 권리를 원용하여 배당요구할 수 있기 때문입니다.
* 경매 진행시 전차인의 권리(저의 저서 "부동산경매백과" 384쪽)
임차인의 대항력은 그대로 유지되고 있으므로, 전차인은 임차인의 동시이행항변권을 원용하여 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지 주택을 적법하게 점유, 사용할 권리를 갖게 되고, 임차주택의 경매시에 임차인의 임차보증금 범뮈 안에서 우선배당 받을 수 있다.
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![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/263C273557B2905E2B)
가압류 집행 후, 소유권 이전, 이후의 임대차계약의 효력
아래 등기부를 확인합니다.
종전 소유자 강씨(종전소유자로 칭함)가 가압류가 설정되어 있음에도 불구하고 소유권을 매매로 강씨(현재 소유자로 칭함)에게 이전했군요.
그리고 임차인의 기록에 의하면, 현재 임차인은 현재 소유자와 임대차계약을 했음을 알 수 있습니다.
여기에서 배당에 관한 문제가 발생하는데요.
종전 소유자에 대한 가압류와 현재 소유자의 임차인의 최우선변제의 배당순위는 어떻게 되느냐의 문제입니다.
이때에는 종전 소유자에 대한 가압류가 배당 순위에서 앞선다는 것입니다.
착각하기 쉬운 대목이지요.
아니 가압류가 최우선변제보다 앞서다니?...
판례에 의하면 종건 가압류는 집행채무자를 종전 소유자로 하고, 임차인의 최우선변제는 현재소유자를 채무자로 한다는 것입니다. 이때에는 종전 소유자의 채권자인 가압류채권자에게 먼저 배당을 하고, 남는 금액이 있을 경우에만 임차인의 최우서변제가 배당 받을 수 있다는 것입니다.
* 종전 소유자의 가압류에 대한 배당 논란("부동산경매백과" 267쪽)
종전 소유자의 가압류에 대한 배당에 있어서 집행법원마다 실무처리를 달리한 경우가 있었으나 실무관행의 통일을 위하여 제작된 "민사집행 실무제요"에서 종전 소유자의 가압류에 대해 배당을 하는 것이 타당하다는 결론을 내렸다. 또한 대법원 판례 2006다19986에서도 배당에 참가할 수 있다고 결론을 내렸다.
이때 배당에 관하여는 소유권 변동 전 채권자와 소유권 변동 후 채권자를 구분한 뒤, 소유권 변동 전 채권자의 채권금액을 먼저 배당하고, 남은 금액이 있을 시 소유권 변동 후 채권자들에게 배당해야 한다.
* 98다43441(배당이의)
가압류 후 그 목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 상태에서 가압류채권자의 강제집행은 , 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위인 가압류결정 당시의 청구금액 한도 안에서는 집행채무자인 가압류채무자의 책임재산에 대한 집행절차이므로, 제3채권자에 대한 채권자는 당해 가압류목적물의 매각대금 중 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위의 금액에 대해서는 배당에 참가할 수 없다.
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경매사이트의 예상배당표는 틀릴 수가 있다
아래 굿옥션에서 제공하는 예상배당표가 있습니다.
이에 의하면 임차인의 최우선변제를 0순위로 배당하고 있군요.
이는 틀린 것입니다.
이 배당표는 컴퓨터의 프로그래밍에 의하여 자동계산되는 것입니다.
배당계산의 연산 프로그램에 종전 소유자에 대한 가압류판례를 입력하지 않았기 때문에 나오는 오류입니다.
또 한가지 짚어볼까요
위 등기부 현황에 의하면 종전 가압류는 1.53억원인데, 경매신청채권은 2.88억원입니다.
가압류가 본압류로 전이했다고 나오는데요.
배당에서 우선채권은 종전 가압류금액 1.53억입니다.
현재 최저매각금액이 1.04억원인 것으로 보아 임차인은 전혀 배당 받을 수 없다는 결론에 도달하게 되는 것입니다.
집행법원의 배당표도 틀릴 수 있다
만약에 본건이 낙찰 되어 배당표가 확정되었는 바, 임차인이 최우선변제를 받는 사태가 벌어 질 수 있습니다.
이는 집행법원이 배당표를 잘못 작성한 것입니다.
집행법원도 실수를 할 수 있기 때문입니다.
이는 배당이의로 풀어야 할 문제입니다.
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/22474E3557B2905F21)
출처 :김창식의 경매교실 원문보기▶ 글쓴이 : 김창식