둔촌주공재건축 Fact check [98탄 - 명품 대단지의 위상이 가격에 반영 되며 상승!!]

[경호처장]

◆ 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 공사 현장 동영상 (2024. 5. 14)

◆ 현재 주요 이슈

 ○ 5호선 상가 일반분양 미분양분 → 선착순 분양 중.

 ○ 9호선 상가 일반분양 계약 → 6월 중순경(예상).

 ○ 시공사업단과 추가 공사비 현금 1,400억원 감액 확정 → 개별조합원 추가부담금 감액 예상.

 ○ 조경 및 커뮤니티 고급화 1,150억원 상당 무상 시공.

 ○ 사전점검 10월초·중반 예상.

 ○ 11월 20일 또는 11월 27일 중 입주 개시 예상 : 입주기간은 2024년 11월중 ～ 2025년 3월말까지.

 ○ 5월초 기준 시공사업단 전체 공정율 : 90%선.

 ○ 현재 주요 작업 내용은 가구설치,씽크대, 도배, 조경식재, 커뮤니티 내부마감 등.

 ○ 정비기반시설은 도로 약 44%, 도서관등 공공시설은 56%선, 조경은 30% 내외의 공정율.

1.   둔촌주공(올림픽파크 포레온) 주변 주요 아파트 4월 거래 동향

 ○ 잠실 리센츠 : 20여건

 ○ 가락동 헬리오시티 : 34건

 ○ 신천동 파크리오 : 30여건

 ○ 4월의 주요 단지들의 경우 매수세 유입이 확산되며 거래량 증가와 함께 가격 상승 모습이 동반.

 ○ 눌려 있던 가격 탄력성이 많은 매수세 유입으로 폭발하며 가격 수준은 작년 하반기 조정 단계 이전으로 완전 회복 모습.

2. 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 조합원 입주권 전체적인 동향

 ○ 3월 거래량 16건 / 4월부터 5월 초순까지 아직 미신고건수 포함 최소 15건 이상 거래량을 보임.

 ○ 4월의 경우 34평부터 64평 펜트하우스까지 다양한 거래 사례가 나타나며 실가격은 꾸준하게 오름세 유지.

 ○ 5월 시장의 특징은 34평의 경우 20억이하 매물이 완전 소진되며 20억이상 확실히 자리매김한 모습.

 ○ 거래량 증가와 실거래가 상승이 동반 되며 매물 품귀 모습과 호가 상승세는 강한 상황.

 ○ 34평 우량 매물 중심으로 21억 수준 매매 사례를 보였는데  5월과 6월 시장의 핵심 관전 포인트는 신고가 계약 여부.  

 ○ 서울 집값이 8주 연속 오름세속에서 둔촌주공은 새아파트 희소성과 차별성이 발휘되며 가격을 이끄는 중. 

 ○ 당분간 둔촌주공(올림픽파크 포레온)은 명품 대단지 새아파트라는 위상이 가격에 반영되며  가격 상승은 지속될 듯.

 ○ 전세 시장은 저가매물 또는 우량 전세매물 위주로 계약이 점진적 진행되는 상황이며

 ○ 주변 강동구와 광진구 그리고 송파구 전세 시장이 강한 상황을 고려하면 전월세 변동에 대한 큰 우려 상황은 아닐 듯.

3. 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 조합원 입주권 평형별 호가 및 매매 동향

 ○ 34평 호가 : 20억5천 ∼ 22억5천 / 단지, 타입, 층, 매도자 사정에 따라 가격 편차 / 21억전후에선 꾸준한 거래 모습 .

 ○ 37평 호가 : 23억～24억 / 23억에 2건 실거래 / 거의 대다수 23억5천이상 호가 형성 중.

 ○ 43평 호가 : 25억～27억5천 / 단지·타입·층·계약방식에 따라 차별적 가격 형성.

 ○ 50평 호가 : 29억5천～32억 / 대다수 매물 30억 이상 호가 유지 모습.

 ○ 총평 및 매수 전략

   - 거래량이 높은 34평은 단지, 타입과 관계 없이 21억대로 전체 진입 태세.

   - 대기 매수자들의 폭이 가장 큰 34평이기에 거래량 증가에 따른 매물 감소 모습도 두드러짐.

   - 34평의 경우 당분간은 21억 전후에서 실거래가 이루어지며 일부 우량 매물의 22억 돌파도 초읽기 상황으로 보임.

   - 대기매수자의 경우 34평의 경우 21억까지는 저가 매물로 인식하고 적극적으로 움직여야 할 듯.

   - 34평 우량 매물의 경우에는 22억 매물도 적극 선점 매수해야 할 듯.

   - 34평 호가가 높고 귀한 상황을 고려하면 37평을 매수하는 것도 하나의 전략.

   - 37평이 23억대 형성되고 있고 판상형 남향으로 821세대의 희소성이 있기 때문.

   - 43평의 경우 실거주 목적이라면 단지, 타입 고려함 없이 가성비 높은 25억에서 26억선사이의 매물은 공략 대상임.

  ○ 입주시점을 향해 온전한 아파트 모습을 보이며 둔촌주공(올림픽파크 포레온)은 가격도 우상향으로 지속 변신 예상.

  ○ 대기매수자들의 경우 더 늦기전 선점 한다는 전략으로 빠르고 공격적 매수 전략이 필요.

  ○ 가격은 분명 더 오른다!!!.

4. 결론

 ○ 지금은 신축 투자가 정답.

 ○ 구축 투자로 인한 수익성 기대감 악화 →  정비사업 지지부진 → 새아파트 공급 부족 → 가격 상승.

 ○ 강동·송파 새아파트 가격 흐름은 대단지 새아파트 올림픽파크 포레온이 가격을 주도 할 듯.

 ○ 더블역세권+학군+풍부한 커뮤니티+친환경 대단지 등 투자와 거주가 가능한 명품 위상이 가격에도 지속적으로 반영 될 듯.

 ○ 올바른 선택이 미래를 좌우 할 것이며 그 중 올림픽파크 포레온 선택은 최상 중 하나가 될 듯.

둔촌주공재건축 Fact check [98탄 - 명품 대단지의 위상이 가격에 반영되며 상승!!]을 통해 둔촌주공의 간략한 거래 동향과 둔촌주공(올림픽파크 포레온)의 시세에 대해 살펴보았습니다.

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2024. 5. 14. 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 아파트 추천 급매물