주택 수에 대한 취득세 중과 문제가 법제화되지 않아 상당한 혼선을 빚고 있는데요 오늘은 아파트 분양권 주택수 산정 시기에 대해 알아보려고 해요 자칫 분양권을 잘못 사고팔면 준공 후 뜻하지 않은 취득세 폭탄을 맞을 수 있거든요 취득세는 지방세로 조정 대상 지역 여부와 관계없이 전국적으로 단일 세율이 적용되었어요 하지만 20년 7월 10일 대책의 여파로 지방세인 취득세에도 조정 대상 지역이 적용되기 시작했고 다주택자의 취득세 중과가 시작되었습니다 간단하게 요약해 보면 조정 대상 지역 내 2주택자 : 8%(일시적 2주택자 제외) 조정 대상 지역 내 3주택자 이상 : 12% 비 조정 대상 지역 : 2주택자 1~3%(1주택 적용기준 동일) 이 조정 대상 지역 : 3주택자 8% 이 조정 대상 지역 : 4주택자 이상 12% ※위 취득세율에는 농특세와 지방교육세가 제외되어 있어요 이 법의 시행시기는 20년 8월 12일부터인데요 이때부터 분양권도 주택 수에 모두 포함되게 되었답니다 즉 20년 8월 12일 이후 분양권을 취득하였다면 주택수 산정에 들어가게 되어 다주택 중과를 받을 수 있는 거죠 한데 분양권 취득 시기를 언제로 보아 주택수를 계산하는 게 맞을까요 분양권을 최초로 취득한 사람일 경우와 전매로 취득한 경우 등으로 나눌 수 있는데요 분양권을 최초로 취득한 사람은 분양권 담 첨 일이 주택수 산정 기준일이 됩니다 그렇다면 전매로 취득한 사람은? 결론부터 말하면 분양권 계약일이 기준이 됩니다 자칫 분양권 계약을 하고 잔금 지급일을 주택수 산정 시점으로 잘못 알 수 있어요 분양권 취득시기와 주택수 산정 시기를 헛갈릴 수 있거든요 실제로 분양권 취득 시기는 잔금 지급일이 되겠지만 주택수 산정 시점은 계약일이 되어요 꼭 알고 있어야 할 사항이에요 왜 주택수 산정 시점이 그렇게 중요하냐고요? 취득세 중과 시 적용되는 2주택, 3주택, 4주택 등에 해당되기 때문입니다 즉 전매로 분양권을 취득하였다면 계약한 날부터 이미 주택 수에 카운터가 된다는 거예요 물론 2020년 8월 12일부터 적용되고 있고요 예를 들어보면 비조정 대상 지역에서 1주택 보유 후 최초 분양권을 당첨 받은 후 다른 분양권을 전매로 계약하고 잔금을 지급하기 전에 최초 분양권을 매도하였다면 전매로 취득한 분양권이 3주택에 해당되어 취득세 중과 8%를 적용받게 되는 거죠~~ 다음으로 임시사용승인 등으로 입주가 이루어진 경우에 대해서 살펴보겠습니다 시기에 따라 분양권 상태일 때가 있고 주택일 때가 있습니다 임시사용승인 전 잔금을 납부한 경우는 임시사용승인일부터 주택에 해당되어 취득세를 납부하여야 합니다 예를 들어 분양권을 보유하고 있다가 잔금을 납부하고 임시사용승인을 받은 후 분양권을 매도하면 매도하는 사람도 취득세를 내야 한다는 말이에요 다음으로는 임시사용승인 후 잔금을 납부한 경우인데요 이때는 잔금을 납부한 날이 주택 취득에 해당되어요 잔금 납부 이후부터는 취득세를 납부하여야 합니다 따라서 주택 취득세를 내지 않고 분양권 상태로 매도하고 싶으면 임시사용승인을 받았다 하더라도 잔금을 납부하지 않은 상태에서 매도하여야 취득세 부과 대상에서 빠질 수 있어요 세금이 너무 복잡해요 일반 국민이 쉽게 이해하고 활용할 수 있어야 하는데 조금만 덜 신경 쓰거나 제대로 알지 못하면 약간의 차이로 큰 금액의 세금을 내야 하는 처지니... 그저 안타까울 뿐입니다 하는 수 없죠 알고 대처하는 수밖에 취득세에 대해 확신이 서지 않거나 분양권을 포함한 주택 등을 구입할 때는 먼저 해당 지자체 세무과에 문의하신 후 행동에 옮기시길 권해 드립니다 이상으로 아파트 분양권 주택수 산정 시기와 임시사용승인에 따른 잔금 납부 여부에 따른 주택 취득에 대해 알아보았습니다 |