양도소득세에서 필요경비에 대한 이야기

[송파]

양도소득세에서 필요경비에 대한 이야기

부동산을 관리 및 수익창출을 위해 비용을 지출하는데 이비용(지출)중에는  자본적지출과 수익적 지출로 나눠지는데

이것에 대하여 살펴 보기로 한다.

먼저 양도소득세에서 필요경비란 ?

부동산 양도시 양도소득세에서 필요경비로 인정해주는 경비로

양도차일을 실 거래가액으로 계산함에 있어 양도가액에서 공제하는 필요경비는 취득가액,설비비와 개량비,자본적 지출액,양도비를 의미하는 것으로 소득법상 열거된 항목에 한하는 것이며 이에 해당하는지 여부는 관할 세무서장이 사실 판단 할 사항이며 연말정산시 공제와 양도시 필요경비 공제가 가능합니다.

즉 양도부동산의 용도변경 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용.

A;필요경비에 해당하는 자본적지출의 예시;

   자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비등.

(예시) 아파트 베란다 샤시비)

①홈오토 설치비, ②건물의 난방시설을 교체한 공사비, ③방확장 등의 내부시설 개량공사비 또는 보일러 교체비용.

④자바라 및 방범창 설치비용, ⑤사회통념상 지불된것으로 인정되는 발코니샤시 설치대금, ⑥자본적 지출에 해당하는

인테리어 비용등…

B.필요경비에 해당하지 않는 수익적 지출의 예시.

(정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기 보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용.

①벽지 장판 교체비용, ② 씽크대 주방기구 교체비용 ③외벽도색작업, ④문짝이나 조명 교체비용 ⑤보일러수리비용 ⑥옥상 방수공사비⑦하수도관 교체비, ⑧오수정화조설비 교체비 ⑨타일 및 변기공사비, ⑩파손된 유리 또는 기와의 대체, ⑪재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장, 유리의 삽입, ⑫화장실공사비 마루공사비등……

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부동산 양도소득세 과세시 공제받는 필요경비에 대하여 좀더 구체적으로 알아보면는

양도소득세 실거래가 과세시 필요경비로 인정 받을려면 우선 비용이 필요경비 대상이어야 하고 이를 입증하는 증빙서류를 제시 하여야 한다.

특히 검인계약서의 경우 팔때는 물론이고 살 때 취득당시의 실거래가가 있어야 합니다.

만약 매매당시 매도자가 매매가격을 낮춰주는 조건으로 다운계약서를 작성하고 매입하셨다면 이 계약서로 검인계약서를 신고하였기 때문에 별도로 작성한 정상가 매매계약서는 효력이 없습니다.

(이정상가 매매계약서는 있어도 밝힐수 없는 계약서이며 만일 양도소득세를 낮추려고 세무서에 제출하시면 오히려 실거래가 신고 위반으로 과태료부과만 받습니다.)

그러므로 1가구 주택조건을 충족한 사람이 주택을 건축하거나 매입하시고 3년 보유후 매각할 자신이 없다면 부동산 매매시 다운계약서를 작성하여서는 안될것입니다.

 만약 2005년도 이전에 계약하신 토지의 경우(실거래가 신고 정착이전)분실 등으로 취득당시 계약서가 없다면 환산한 취득가액(취득과 양도 당시의 기준시간 비율로 환산)에 따라 취득 실거래가를 계산하며 이때는 법정필요경비(취득당시 기준시간의3%)만 공제 받을수 있습니다.

(필요경비로 제시할수 있는 경비들도 취득시 계약서가 없기 때문에 공제 못 받고 일괄경비 공제만 받습니다.)

양도소득세 계산시 필요경비를 공제 받으면 양도차익(양도가액-필요경비)을 줄여 양도세를 적게 냅니다.

실거래가 신고 정착 이전에는 공시지가 신고가 대세였기에 3% 기본경비로 일괄 처리 됐지만 앞으로는 부동산 매매시 실거래가 신고가 정착되어 있으므로 부동산 매입비용 외에 부동산 거래에 따른 경비와 부동산 부가가치(건물신축,보수,토목공사등)을 높이기 위해 지출한 필요경비에 대한 자료보관이 중요한 일이 되었습니다.

우리나라 세법상 필요경비는 소득세법 제97조 제1항,동법시행령 163조 시행 규칙제79조로 명문화 되어있습니다,

필요경비는 취득가액,자본적지출,설비비 개량비,양도비용 으로 분류됩니다.

취득가액

취득가액이란 양도자산을 취득할 때 소요된 실 거래가액을 말합니다.

취득당시 검인계약서상의 실거래가 와 세금등 취득 부대비용을 포함합니다.

취득부대비용으로는 취득세 등록세,교육세,농어촌특별세,인지세등 취득관련 세금과 공인중개사 수수료, 등기법무사수수료가 대표적입니다.

(모두 영수증 처리 됩니다,이 영수증들은 모두 소유권 이전후 발급받는 등기권리증 뒷면에 붙혀둡니다)

분양사업자에게 낸 부가가치세도 필요경비에 포함됩니다.

또 양도자산을 취득하면서 매도자의 양도세를 대신 내주기로 약정하고 실제로 이를 납부했다면 필요경비로 인정됩니다.

이 또한 계약서에 명시되어있어간 아니면 대신 내준 영수증 사본이라도 보관하셔야 하며 이것들을 냈다는 것을 증빙할 자료를 구비 하셔야 합니다.

매도자 명의로 나온 양도소득세를 대신 내준것이므로 이를 내돈으로 내줬다는 증거자료를 만드셔야 한다는 뜻입니다.

(에를 들어 매매계약서에 표기된 총매매가 보다 양도소득세만큼 더 지불한 영수증이나 매도인에게 보낸 양도소득세분 은행계좌이체 영수증이 있다면 증거가 되겠지요)

자본적지출

자본적 지출이란 양도자산의 내용 연수를 연장 시키거나 양도자산의 가치를 현실적으로 증가 시키기 위해 지출한 수선비를 말합니다.

-.본래의 용도를 변경하기 위한 개조.

-.엘리베이터 또는 냉난방장치 설치.

-.빌딩등 피난시설 설치.

-.재해등으로 인해 건물,기계,설비등이 멸실또는 훼손돼 자산본래의 용도로 이용가치가 없는것의 복구.

-.기타개량,확장,증설등의 유사한성질의 것.

양도자산을 취득한후 법적인 다툼이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 비용,화해비용,등 금액도 자본적 지출로 보아 필요경비로 인정해 줍니다.

자본적 지출의 대표적인 것은 발코니확장 및 샤시공사 비용,바닥공사비용,건물의 난방시설을 교체한 공사비용 또는 보일러 교체비용 등입니다.

설비비 개량비

양도자산의 이용편의를 위한 시설에 소요된 비용인 설비비나 양도자산의 가치를 증가시키기 위해 지출한 비용인 개량비도 필요경비로 인정 받을 수 있습니다.

-.양도자산의 용도변경,개량,이용편의를 위해 지출한 비용.

-.토지소유자가 부담한 수익자 부담금과 개발부담금.

-.토지 이용의 편의를 위해 지출한 장애철거비용,도로시설비,도로를 신설하여 무상으로 공여한 경우의 토지가액,농지 및 산지전용을 받아 건축행위를 하거나 과수원 등을 만들어 토지의 가치를 높이는 작업 또한 이에 해당합니다. 인허가 비용,각종세금,전용허가를 받고 한 토목공사비도 포함됩니다.

양도비용

양도비용은 양도자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용을 말합니다.

공인중개사수수료,법무사수수료,공증비용,인지세,광고료,등이 있습니다.

또 국민주택채권을 매각함으로서 발생한  매각손실도 비용으로 인정받을수 있습니다.

다만 채권은 은행이나 증권회사에 매각해야만 비용 인정이 됩니다.

보통 법무사가 대행해주기 때문에 법무사수수료 영수증란에 나와 있습니다.

아니면 직접 은행에 가서 할인을 받은 경우는 할인받은 영수증을 첨부하시면 됩니다.

양도세 실거래가 과세로 필요경비로 인정받기 위해선 지출 사실을 입증할수 있는 증빙서류가 있어야 합니다.

증빙 서류로는 취득 및 양도 당시 검인계약서,대금수수 영수증(또는 무통장 입금영수증),거래대금의 흐름이 나타나는 금융기관 거래통장,거래상대방의 거래사실확인서(인감도장 날인 및 인감증명서 첨부)

건물을 신축할 경우 도급계약서,대금지급 영수증,세금계산서,공사도급계약서,세금계산서,공사대금지급 영수증,양도비용지급 영수증,인지세 납부영수증,국민주택등 매각영수증 등이 대표적입니다.

필요경비로 인정밥지 못하는 비용은 무엇이 있을까요?

먼저 주택구입시 금융기관으로부터 대출받은 융자금의 이자에 대해서는 필요경비로 인정되지 않습니다,

분양 받은 아파트의 경우 중도금 대출이자도 필요경비로 인정받을 수가 없고 또 납부한 재산세,종합부동산세 등 보유세도 필요경비로 인정 받지 못합니다.

그리고 수선비의 필요경비의 인정여부는 세무서에서 사실을 조사하고 최종 판단합니다. 하지만 자산가치의 현저한 증가와 내용연수를 연장하거나 개량목적등을 위한 자본적 지출이라는 요건을 충족시키지 못하면 필요경비로 인정받지 못한다는 것도 알아야 합니다.

정상적인 수선,경미한 개량 또는 일반적인 수선은 자본적 지출이 아니므로 필요경비에 포함되지 않습니다.

예를 들면

건축신축이나 관할 시 군청에 신고하고 공사를 하는 대수선공사를 한경우가 아니고 일반적인 내부인테리어 변경인 도배,타일,욕조,변기,바닥재,공사비용을 비롯해 버티컬(커튼),장판,싱크대 및 주방기구교체,도색,문짝교체,조명교체 등이 이에 해당합니다.

정상상태를 유지하기 위한 유지비인 옥상방수공사비,하수도관교체비,오수정화조설비교체비,보일러수리비,건물수리비도 수익적 지출에 해당되어 필요경비로 인정을 받을수 없습니다.

통상말하는 인테리어 비용은

샤시와 발코니확장을 제외 하곤 대부분이 필요경비로 인정 받을수 없다고 보면 됩니다.

(건물신축,개축,증축,대수선등 신고하고 공사를 하는경우)

양도소득세 필요경비자료 만드는법 (정리요약)

-.공사 업자의 세금계산서 교부입니다;

세무서에서 가장 인정하는 방법임 이럴땐 부가가치세를 10%더 냅니다.

건축업자에게 맡겼을 때 쓰는 방법입니다.

건축업자에게 맡겨 집을 짓고 3년 거주할 자신이 있는분중1가구1주택자는 세금계산서 발행은 선택사항입니다.

-.공사업자의 입금증을 받는 방법입니다.

입금증에는 공사업자의 사업자등록번호가 있습니다. 대표자 성명도 있구요.입금증 받고 대표자 이름으로 된 통장으로 폰뱅킹하거나 은행계좌 이체하여 영수증 처리 하는것입니다.

입금증도 인정은 받기는 받지만 은행을 통해 공사대금을 입금하셔야 확실해 집니다.

-.사업자 등록증이 없는 개인 업자에게 공사를 맡긴경우입니다.

공사한 내용을 적은 간이영수증에 공사대금 통장이체 받는사람의 성명과 주민등록번호와 연락처를 기입하고 폰뱅킹처리 하는 방법입니다.

일하다 보면 폰뱅킹도 못하고 현장에서 주민등록번호가 없는 일반 간이영수증을 받고 현금 지급한 경우는 세무서에 따라 필요경비로 인정하는 경우도 있고 없는곳도 있습니다.

-.현장에서 직접 인력회사에서 기술자나 보통인부를 섭외하여 일을 맡긴 경우입니다.

이런경우가 가장 애매모호하고 필요경비 처리하기가 힘이 듭니다.

그래서 이런경우는 필요경비로 인정받기 위해서

일반건축회사의 경우 작업일지를 작성하고 현장명,작업명,작업에서 일한 사람의 성명과 주민등록번호,인건비금액,작업인부의 인건비 수령란에 확인 싸인을 받습니다,그리고 은행으로 폰뱅킹 처리합니다.

이런 작업일지를 개인이 자기집을 건축할때도 작성하여 첨부한다면 세무서에서 필요경비로 인정 받을 확율이 높아진다는 이야기입니다.

세무서에서는 양도소득세 정산시 필요경비에 대한 자료를 개인이 아닌 세무사에게서 세금 관련서류를 받았을 때 인정하는 비율이 높은 것은 이런 양식을 만들어 대신 신고 할 줄아는 세무사의 신고서류를 인정하기 때문입니다.

그래서 일을 하실 때 귀찮더라도 날짜별로 작업명과 경지지불내역,은행영수증 및 은행영수증 및 세금납부 영수증등을 첨부하여야 합니다.

개인도 세무사의 양식처럼 꼼꼼하게 작성하여 보고할수록 필요경비로 인정받을 확률이 높아진다는 이야기 입니다.

그리고 양도소득세에서 공제받을 필요경비에 대한 자료를 충분히 확보하신 분은 본인이 직접하는 것보다 일정비용(보통 통상 건당 15~20만원내외)을 지불하고서라도 세무사를 통한 양도소득세를 하시는 것이 좋습니다(웬만한 경비들은 모두 경비경비처리를 받기 때문입니다)

세무서 직원 분 들도 민원인이 직접 양도소득세를 신고 할 경우는 양도소득세를 직접 계산하여 부과하고 부과한 금액에 대해서는 책임 질 의무가 있습니다.

그렇기 때문에 양도소득세계산시 필요경비 부분중 자료가 불충분하다고 느꼈다면 인정을 하지 않는 것이 세무서 직원 입장에서는 맞는 이야기입니다.(세금계산에 대해 직접책임을 져야 하기 때문입니다)

그러나

세무사 사무실을 통하여 양도소득세를 신고 할 경우는

세무사 사무실에서 양도소득세의 필요경비를 모두 장리하여 신고한 것이므로 세무서 직원입장에서는 양도소득세의 필요경비

부분에 대한 계산은 특별히 할 이유가 없습니다.

즉 세무서 직원입장에서는 세무사가 신고한 것은 받아 처리한것이기 때문에 책임질 이유가 적은것이지요.

이제 필요경비에 대하여 이해가 조금 되셨나요?. 그냥 참고만 하세요.