취득세 신축건물 취득세 신축비용 사전점검표

[주황규]

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지방세법  제2장 취득세 제1절 통칙

제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다. 

<개정 2013. 1. 1., 2013. 3. 23., 2014. 1. 1., 2014. 6. 3., 2014. 11. 19., 2015. 12. 29., 2016. 12. 27., 2017. 7. 26., 2019. 8. 27.>

1. “취득”이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득을 말한다.

2. “부동산”이란 토지 및 건축물을 말한다.

3. “토지”란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지를 말한다.

4. “건축물”이란 「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수ㆍ배수시설, 에너지 공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 딸린 시설을 포함한다)로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

5. “건축”이란 「건축법」 제2조제1항제8호에 따른 건축을 말한다.

6. “개수”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

  가. 「건축법」 제2조제1항제9호에 따른 대수선

  나. 건축물 중 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수ㆍ배수시설, 에너지 공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 딸린 시설을 포함한다)로서 대통령령으로 정하는 것을 수선하는 것

  다. 건축물에 딸린 시설물 중 대통령령으로 정하는 시설물을 한 종류 이상 설치하거나 수선하는 것

7. “차량”이란 원동기를 장치한 모든 차량과 피견인차 및 궤도로 승객 또는 화물을 운반하는 모든 기구를 말한다.

8. “기계장비”란 건설공사용, 화물하역용 및 광업용으로 사용되는 기계장비로서 「건설기계관리법」에서 규정한 건설기계 및 이와 유사한 기계장비 중 행정안전부령으로 정하는 것을 말한다.

9. “항공기”란 사람이 탑승ㆍ조종하여 항공에 사용하는 비행기, 비행선, 활공기(滑空機), 회전익(回轉翼) 항공기 및 그 밖에 이와 유사한 비행기구로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

10. “선박”이란 기선, 범선, 부선(艀船) 및 그 밖에 명칭에 관계없이 모든 배를 말한다.

11. “입목”이란 지상의 과수, 임목과 죽목(竹木)을 말한다.

12. “광업권”이란 「광업법」에 따른 광업권을 말한다.

13. “어업권”이란 「수산업법」 또는 「내수면어업법」에 따른 어업권을 말한다.

13의2. “양식업권”이란 「양식산업발전법」에 따른 양식업권을 말한다.

14. “골프회원권”이란 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따른 회원제 골프장의 회원으로서 골프장을 이용할 수 있는 권리를 말한다.

15. “승마회원권”이란 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따른 회원제 승마장의 회원으로서 승마장을 이용할 수 있는 권리를 말한다.

16. “콘도미니엄 회원권”이란 「관광진흥법」에 따른 콘도미니엄과 이와 유사한 휴양시설로서 대통령령으로 정하는 시설을 이용할 수 있는 권리를 말한다.

17. “종합체육시설 이용회원권”이란 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따른 회원제 종합 체육시설업에서 그 시설을 이용할 수 있는 회원의 권리를 말한다.

18. “요트회원권”이란 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따른 회원제 요트장의 회원으로서 요트장을 이용할 수 있는 권리를 말한다.

19. “중과기준세율”이란 제11조 및 제12조에 따른 세율에 가감하거나 제15조제2항에 따른 세율의 특례 적용기준이 되는 세율로서 1천분의 20을 말한다.

20. “연부(年賦)”란 매매계약서상 연부계약 형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말한다.

 제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다. <개정 2014. 1. 1., 2019. 8. 27.>

② 부동산등의 취득은 「민법」, 「자동차관리법」, 「건설기계관리법」, 「항공안전법」, 「선박법」, 「입목에 관한 법률」, 「광업법」, 「수산업법」 또는 「양식산업발전법」 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다. <개정 2016. 3. 29., 2019. 8. 27.>

③ 건축물 중 조작(造作) 설비, 그 밖의 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부(主體構造部)와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부 취득자 외의 자가 가설(加設)한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 본다. <개정 2013. 1. 1.>

④ 선박, 차량과 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다.

⑤ 법인의 주식 또는 지분을 취득함으로써 「지방세기본법」 제46조제2호에 따른 과점주주(이하 “과점주주”라 한다)가 되었을 때에는 그 과점주주가 해당 법인의 부동산등(법인이 「신탁법」에 따라 신탁한 재산으로서 수탁자 명의로 등기ㆍ등록이 되어 있는 부동산등을 포함한다)을 취득(법인설립 시에 발행하는 주식 또는 지분을 취득함으로써 과점주주가 된 경우에는 취득으로 보지 아니한다)한 것으로 본다. 이 경우 과점주주의 연대납세의무에 관하여는 「지방세기본법」 제44조를 준용한다. <개정 2014. 1. 1., 2015. 12. 29., 2016. 12. 27.>

⑥ 외국인 소유의 취득세 과세대상 물건(차량, 기계장비, 항공기 및 선박만 해당한다)을 직접 사용하거나 국내의 대여시설 이용자에게 대여하기 위하여 임차하여 수입하는 경우에는 수입하는 자가 취득한 것으로 본다.

⑦ 상속(피상속인이 상속인에게 한 유증 및 포괄유증과 신탁재산의 상속을 포함한다. 이하 이 장과 제3장에서 같다)으로 인하여 취득하는 경우에는 상속인 각자가 상속받는 취득물건(지분을 취득하는 경우에는 그 지분에 해당하는 취득물건을 말한다)을 취득한 것으로 본다. 이 경우 상속인의 납부의무에 관하여는 「지방세기본법」 제44조제1항 및 제5항을 준용한다. <개정 2010. 12. 27.>

⑧ 「주택법」 제11조에 따른 주택조합과 「도시 및 주거환경정비법」 제35조제3항 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조에 따른 재건축조합 및 소규모재건축조합(이하 이 장에서 “주택조합등”이라 한다)이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(이하 이 장에서 “비조합원용 부동산”이라 한다)은 제외한다. <개정 2016. 1. 19., 2017. 2. 8.>

⑨ 「여신전문금융업법」에 따른 시설대여업자가 건설기계나 차량의 시설대여를 하는 경우로서 같은 법 제33조제1항에 따라 대여시설이용자의 명의로 등록하는 경우라도 그 건설기계나 차량은 시설대여업자가 취득한 것으로 본다. <신설 2010. 12. 27.>

⑩ 기계장비나 차량을 기계장비대여업체 또는 운수업체의 명의로 등록하는 경우(영업용으로 등록하는 경우로 한정한다)라도 해당 기계장비나 차량의 구매계약서, 세금계산서, 차주대장(車主臺帳) 등에 비추어 기계장비나 차량의 취득대금을 지급한 자가 따로 있음이 입증되는 경우 그 기계장비나 차량은 취득대금을 지급한 자가 취득한 것으로 본다. <신설 2010. 12. 27., 2015. 7. 24.>

⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다. <신설 2014. 1. 1., 2015. 12. 29.>

1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우

2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우

3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우

4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우

가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우

나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우

다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우

라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

⑫ 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다. 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다. <신설 2014. 1. 1., 2017. 12. 26.>

⑬ 상속개시 후 상속재산에 대하여 등기ㆍ등록ㆍ명의개서(名義改書) 등(이하 “등기등”이라 한다)에 의하여 각 상속인의 상속분이 확정되어 등기등이 된 후, 그 상속재산에 대하여 공동상속인이 협의하여 재분할한 결과 특정 상속인이 당초 상속분을 초과하여 취득하게 되는 재산가액은 그 재분할에 의하여 상속분이 감소한 상속인으로부터 증여받아 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <신설 2014. 1. 1., 2018. 12. 31.>

1. 제20조제1항에 따른 신고ㆍ납부기한 내에 재분할에 의한 취득과 등기등을 모두 마친 경우

2. 상속회복청구의 소에 의한 법원의 확정판결에 의하여 상속인 및 상속재산에 변동이 있는 경우

3. 「민법」제404조에 따른 채권자대위권의 행사에 의하여 공동상속인들의 법정상속분대로 등기등이 된 상속재산을 상속인사이의 협의분할에 의하여 재분할하는 경우

⑭ 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제67조에 따른 대(垈) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계 법령에 따른 택지공사가 준공된 토지에 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 경우에는 그 정원 또는 부속시설물 등은 토지에 포함되는 것으로서 토지의 지목을 사실상 변경하는 것으로 보아 토지의 소유자가 취득한 것으로 본다. 다만, 건축물을 건축하면서 그 건축물에 부수되는 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 경우에는 그 정원 또는 부속시설물 등은 건축물에 포함되는 것으로 보아 건축물을 취득하는 자가 취득한 것으로 본다. <신설 2015. 12. 29., 2019. 12. 31.>

⑮ 「신탁법」 제10조에 따라 신탁재산의 위탁자 지위의 이전이 있는 경우에는 새로운 위탁자가 해당 신탁재산을 취득한 것으로 본다. 다만, 위탁자 지위의 이전에도 불구하고 신탁재산에 대한 실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. <신설 2015. 12. 29.>

제8조(납세지) ① 취득세의 납세지는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. <개정 2010. 12. 27., 2014. 1. 1., 2016. 12. 27., 2019. 8. 27., 2019. 12. 31.>

1. 부동산: 부동산 소재지

2. 차량: 「자동차관리법」에 따른 등록지. 다만, 등록지가 사용본거지와 다른 경우에는 사용본거지를 납세지로 하고, 철도차량의 경우에는 해당 철도차량의 청소, 유치(留置), 조성, 검사, 수선 등을 주로 수행하는 철도차량기지의 소재지를 납세지로 한다.

3. 기계장비: 「건설기계관리법」에 따른 등록지

4. 항공기: 항공기의 정치장(定置場) 소재지

5. 선박: 선적항 소재지. 다만, 「수상레저안전법」 제30조제3항 각 호에 해당하는 동력수상레저기구의 경우에는 같은 조 제1항에 따른 등록지로 하고, 그 밖에 선적항이 없는 선박의 경우에는 정계장 소재지(정계장이 일정하지 아니한 경우에는 선박 소유자의 주소지)로 한다.

6. 입목: 입목 소재지

7. 광업권: 광구 소재지

8. 어업권ㆍ양식업권: 어장 소재지

9. 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권: 골프장ㆍ승마장ㆍ콘도미니엄ㆍ종합체육시설 및 요트 보관소의 소재지

② 제1항에 따른 납세지가 분명하지 아니한 경우에는 해당 취득물건의 소재지를 그 납세지로 한다.

③ 같은 취득물건이 둘 이상의 지방자치단체에 걸쳐 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 소재지별로 안분(按分)한다.

 제2절 과세표준과 세율

제10조(과세표준) 

① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다. <개정 2010. 12. 27.>

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

④ 제7조제5항 본문에 따라 과점주주가 취득한 것으로 보는 해당 법인의 부동산등에 대한 과세표준은 그 부동산등의 총가액을 그 법인의 주식 또는 출자의 총수로 나눈 가액에 과점주주가 취득한 주식 또는 출자의 수를 곱한 금액으로 한다. 이 경우 과점주주는 조례로 정하는 바에 따라 과세표준 및 그 밖에 필요한 사항을 신고하여야 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 과세표준보다 적을 때에는 지방자치단체의 장이 해당 법인의 결산서 및 그 밖의 장부 등에 따른 취득세 과세대상 자산총액을 기초로 전단의 계산방법으로 산출한 금액을 과세표준으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조(양도소득의 부당행위계산)제1항 또는 「법인세법」 제52조(부당행위계산의 부인) 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다. <개정 2015. 7. 24., 2016. 1. 19.>

  1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

  2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

  3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령[지방세법 시행령  제18조(취득가격의 범위 등) ]으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

  4. 공매방법에 의한 취득

  5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득

⑥ 법인이 아닌 자가 건축물을 건축하거나 대수선하여 취득하는 경우로서 취득가격 중 100분의 90을 넘는 가격이 법인장부에 따라 입증되는 경우에는 제2항 단서, 제3항 및 제5항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격을 과세표준으로 한다.

⑦ 제5항제5호에 따른 취득의 경우에는 그 사실상의 취득가격이 제103조의59에 따라 세무서장이나 지방국세청장으로부터 통보받은 자료 또는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조에 따른 조사 결과에 따라 확인된 금액보다 적은 경우에는 제5항에도 불구하고 그 확인된 금액을 과세표준으로 한다. <신설 2019. 12. 31.>

⑧ 제1항부터 제7항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. <개정 2019. 12. 31.>

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지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등)

① 법 제10조제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

 <개정 2011. 5. 30., 2013. 3. 23., 2014. 11. 19., 2015. 6. 30., 2016. 4. 26., 2017. 7. 26., 2018. 12. 31., 2019. 12. 31., 2021. 12. 31.>

  1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

  2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

  3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「문화예술진흥법」 제9조제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

  4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료(건축 및 토지조성공사로 수탁자가 취득하는 경우 위탁자가 수탁자에게 지급하는 신탁수수료를 포함한다)

  5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

  6. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

  7. 「공인중개사법」에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

  8. 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용

  9. 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 비용

  10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

  1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

  2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

  3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

  4. 부가가치세

  5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

③ 법 제10조제5항제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다. 

   <개정 2013. 1. 1., 2014. 1. 1., 2015. 12. 31., 2016. 8. 31., 2016. 12. 30.>

  1. 판결문 : 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해ㆍ포기ㆍ인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)

  2. 법인장부 : 금융회사의 금융거래 내역 또는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서.

다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.

④ 부동산을 취득할 수 있는 권리를 타인으로부터 이전받은 자가 법 제10조(과세표준)제5항 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 부동산을 취득하는 경우로서 해당 부동산 취득을 위하여 지출하였거나 지출할 금액의 합(이하 이 항에서 “실제 지출금액”이라 한다)이 분양ㆍ공급가격(분양자 또는 공급자와 최초로 분양계약 또는 공급계약을 체결한 자 간 약정한 분양가격 또는 공급가격을 말한다)보다 낮은 경우에는 부동산 취득자의 실제 지출금액을 기준으로 제1항 및 제2항에 따라 산정한 취득가액을 과세표준으로 한다.

다만, 「소득세법」 제101조(양도소득의 부당행위계산)제1항 또는 「법인세법」 제2조(정의)제12호에 따른 특수관계인과의 거래로 인한 취득인 경우에는 그러하지 아니하다. <신설 2016. 4. 26., 2019. 2. 12.>

법인세법 제2조(정의) 

12. "특수관계인"이란 법인과 경제적 연관관계 또는 경영지배관계 등 대통령령으로 정하는 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 본인도 그 특수관계인의 특수관계인으로 본다.

지방세법 제10조(과세표준)

① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다. <개정 2010.12.27>

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

④ 제7조제5항 본문에 따라 과점주주가 취득한 것으로 보는 해당 법인의 부동산등에 대한 과세표준은 그 부동산등의 총가액을 그 법인의 주식 또는 출자의 총수로 나눈 가액에 과점주주가 취득한 주식 또는 출자의 수를 곱한 금액으로 한다. 이 경우 과점주주는 조례로 정하는 바에 따라 과세표준 및 그 밖에 필요한 사항을 신고하여야 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 과세표준보다 적을 때에는 지방자치단체의 장이 해당 법인의 결산서 및 그 밖의 장부 등에 따른 취득세 과세대상 자산총액을 기초로 전단의 계산방법으로 산출한 금액을 과세표준으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다. <개정 2015.7.24, 2016.1.19>
  1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
  2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
  3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
  4. 공매방법에 의한 취득
  5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득

⑥ 법인이 아닌 자가 건축물을 건축하거나 대수선하여 취득하는 경우로서 취득가격 중 100분의 90을 넘는 가격이 법인장부에 따라 입증되는 경우에는 제2항 단서, 제3항 및 제5항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격을 과세표준으로 한다.

⑦ 제5항제5호에 따른 취득의 경우에는 그 사실상의 취득가격이 제103조의59에 따라 세무서장이나 지방국세청장으로부터 통보받은 자료 또는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조에 따른 조사 결과에 따라 확인된 금액보다 적은 경우에는 제5항에도 불구하고 그 확인된 금액을 과세표준으로 한다. <신설 2019.12.31>

⑧ 제1항부터 제7항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. <개정 2019.12.31>

지방세법 제10조(과세표준) 

⑥ 법인이 아닌 자가 건축물을 건축하거나 대수선하여 취득하는 경우로서
    취득가격 중 100분의 90을 넘는 가격이 법인장부에 따라 입증되는 경우에는 제2항 단서, 제3항 및 제5항에도 불구하고
    대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격을 과세표준으로 한다.

⑤ 법 제10조(과세표준)제6항에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격”이란 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 말한다. 

<개정 2011. 5. 30., 2013. 6. 28., 2015. 6. 30., 2016. 4. 26.>

  1. 제3항제2호에 따른 법인장부로 증명된 금액

  2. 제3항제2호에 따른 법인장부로 증명되지 아니하는 금액 중 「소득세법」 제163조(계산서의 작성ㆍ발급 등)에 따른 계산서 또는 「부가가치세법」 제32조(세금계산서 등) 에 따른 세금계산서로 증명된 금액

  3. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조(국민주택채권의 매입)에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손.

이 경우 금융회사등 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

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[취득] [이 사건 부담금 등이 도시개발사업으로 조성된 대지에 건축물을 신축하기 위한 수반행위에 포함된 간접비용으로 보아 취득세 과세표...

[대법원  2017두35844 (2018.03.29) 취득세 ]

【판결요지】

부담금 중 광역교통개선대책분담금, 하수도원인자부담금 및 폐기물처리부담금을 이 사건 아파트의 신축에 관한 취득세 과세표준에 포함시키고,대체산림자원조성비, 대체초지조성비, 농지보전부담금, 개발제한구역훼손(보전)부담금 및 생태계보전협력금 역시 이 사건 토지의 지목을 변경하기 위해 의무적으로 부담해야 하는 간접비용에 해당되므로 취득세 과세표준에 포함시킨 것은 적법하다.

【본문참조조문】

지방세법시행령 제82조  
지방세법 제109조  
지방세법시행령 제79조  
지방세법 제105조  
행정소송법 제8조  
민사소송법 제420조  
지방세기본법 제36조  
지방세법 제111조  
소득세법 104조의2  
소득세법 제101조  
법인세법 제52조  
민법 제543조  
도시개발법 제40조  
도시및주거환경정비법 제54조  
소득세법 제163조  
부가가치세법 제16조  

【본문참조판례】

대법원 2009.9.10. 선고 2009두5343 판결
대법원 2006.7.13. 선고 2005두12756 판결
대법원 2011.4.14. 선고 2010두9808 판결
대법원 1994.4.26. 선고 93누6003 판결
대법원 2015.7.10. 선고 2015두39828 판결

【주문】

 처분청승소
상고를 기각한다.
상고비용은 원고가 부담한다.

 【이유】

상고이유를 판단한다.

1. 상고이유 제1, 2점에 관하여

가. 구 지방세법(2010. 3. 31. 법률 제10221호로 전부 개정되어 2011. 1. 1.부터 시행되기 전의 것, 이하 같다) 제111조 제5항 제3호는 법인장부 등에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대하여는 취득세의 과세표준을 사실상의 취득가격에 의하도록 하고, 제111조 제8항의 위임에 따라 구 지방세법 시행령(2010. 9. 20. 대통령령 제22395호로 전부 개정되어 2011. 1. 1.부터 시행되기 전의 것, 이하 같다) 제82조의2 제1항 본문은 ‘취득가격은 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다’고 규정하면서, 그 각 호에서 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용(제1호), 할부 또는 연불조건부 계약에 따른 이자상당액 및 연체료(제2호), 농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용(제3호), 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료(제4호), 취득대금 외에 당사자 약정에 의한 취득자 조건 부담액과 채무인수액(제5호), 제1호부터 제5호까지의 비용에 준하는 비용(제6호)을 들고 있다. 이러한 ‘취득가격’에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 직접비용인 해당 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 해당 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다(대법원 2009.9.10. 선고 2009두5343 판결 등 참조).
한편 구 도시개발법(2010. 4. 15. 법률 제10272호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항은 도시개발구역의 전부를 환지 방식으로 시행할 경우 도시개발구역의 토지 소유자 또는 그 토지 소유자에 의해 설립된 조합을 도시개발사업의 시행자로 지정하도록 규정하고 있고, 제34조 제1항은 시행자는 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며 그 중의 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다고 규정하고 있다.
이들 규정의 문언 내용과 취지 및 체계 등에 비추어 보면, 환지 방식의 도시개발사업을 시행하는 과정에서 토지의 지목변경 또는 그 지상의 건축물 신축 등에 필수적으로 소요되는 비용은 조합원인 토지 소유자가 제공한 체비지의 매각 등을 통해 충당될 것이어서 취득세 납세의무자인 조합원의 부담으로 귀속되므로, 설령 도시개발사업의 시행자인 조합에 의해 그 비용이 지급되었더라도 구 「지방세법 시행령」 제82조의2 제1항에 따라 토지의 지목변경 또는 건축물의 신축으로 인한 취득세 과세표준에 포함된다고 봄이 타당하다.

나. 원심은 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 이 사건 부담금 중 광역교통개선대책분담금, 하수도원인자부담금 및 폐기물처리부담금은 이 사건 도시개발사업으로 조성된 대지에 건축물을 신축하기 위한 수반행위에 소요된 필수적 간접비용인 점, 이 사건 부담금 중 나머지 항목인 대체산림자원조성비, 대체초지조성비, 농지보전부담금, 개발제한구역훼손(보전)부담금 및 생태계보전협력금 역시 이 사건 토지의 지목을 변경하기 위해 의무적으로 부담해야 하는 간접비용인 점, 비록 이 사건 부담금은 시행자인 이 사건 조합에 의해 납부되었으나, 환지 방식으로 도시개발사업이 시행되는 과정에서 원고는 당초 소유하던 토지의 일부를 이 사건 조합에 체비지로 제공함으로써 이 사건 부담금을 부담하였던 점 등을 종합하면, 이 사건 부담금 중 원고가 소유하는 이 사건 토지의 면적에 해당하는 부분은 이 사건 아파트를 취득하기 위한 수반행위에 포함된 간접비용 내지 이 사건 토지의 지목변경 과정에서 의무적으로 부담해야 하는 간접비용에 해당하므로, 피고가 원고에게 취득세 등을 부과하는 이 사건 처분을 하면서, 이 사건 부담금 중 광역교통개선대책분담금, 하수도원인자부담금 및 폐기물처리부담금을 이 사건 아파트의 신축에 관한 취득세 과세표준에 포함시키고, 이 사건 부담금 중 나머지 항목을 이 사건 토지의 지목변경에 관한 취득세 과세표준에 포함시킨 것은 적법하다고 판단하였다.

다. 앞서 본 규정과 법리에 비추어 기록을 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 취득세 과세표준에 포함되는 간접비용의 범위 및 도시개발사업에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

2. 상고이유 제3점에 관하여

구 「지방세법」 제109조 제3항은 도시개발법에 의한 도시개발사업의 시행으로 인하여 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 환지계획에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 원칙적으로 취득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있고, 구 「지방세법 시행령」 제79조의4는 구 「지방세법」 제109조 제3항에 의한 ‘환지받는 경우’에는 그 토지의 지목이 사실상 변경되는 경우를 포함한다고 규정하고 있다.

원심은 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 구 「지방세법」 제109조 제3항 및 같은 법 시행령 제79조의4의 각 규정에 의하여 취득세가 면제되기 위해서는 환지로 인하여 토지를 취득하거나 그 지목이 변경되어야 하는데, 이 사건 토지의 지목변경은 환지계획에 의한 것이 아니라 이 사건 아파트 신축을 위한 대지조성 과정에서 이루어져 환지 자체로 인한 토지취득 내지 지목변경을 전제로 하는 위 각 규정이 적용될 여지가 없다는 이유로, 이 사건 토지의 지목변경에 관하여 취득세가 면제되어야 한다는 원고의 주장을 배척하였다.
앞서 본 규정과 관련 법리에 비추어 기록을 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 구 「지방세법」 제109조 제3항의 적용 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

3. 상고이유 제4점에 관하여
구 측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률(2011. 3. 30. 법률 제10485호로 개정되기 전의 것) 제2조 제24호에 의하면, ‘지목’이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것이므로, 구 「지방세법」 제105조 제5항에서 토지의 지목을 사실상 변경한다는 것은 토지의 주된 용도를 사실상 변경하는 것을 의미한다. 이때의 변경이 있는지 여부는 토지의 현황이 물리적으로 변경되었는지 여부뿐만 아니라 상하수도공사, 도시가스공사, 전기통신공사 유무를 비롯하여 여러 사정을 종합하여 객관적으로 판단되어야 한다(대법원 2006.7.13. 선고 2005두12756 판결 등 참조).

원심은 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 어느 토지 지상에 건축물 공사가 수반되는 경우 해당 토지가 건축물 부속토지로서의 기능을 갖추게 되는 시점에 비로소 그 지목이 사실상 변경된다고 보아야 하는데, 이 사건 토지는 이 사건 아파트가 완공됨으로써 주된 용도가 사실상 대지로 변경되었으므로, 그 전에 이미 지급되거나 지급원인이 발생한 이 사건 조경공사비는 이 사건 토지의 지목변경에 관한 취득세의 과세표준에 포함되어야 한다고 판단하였다.
앞서 본 규정과 법리에 비추어 기록을 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 지목의 사실상 변경에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니하는 등의 잘못이 없다.

4. 결론
그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
「하급심-서울고등법원2017.1.17.선고2016누63813판결」
「주문」처분청승소
1. 원고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 원고가 부담한다.

「이유」

1. 제1심 판결의 인용
이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는, 제1심 판결문을 아래와 같이 고치거나 추가하는 외에는 제1심 판결의 이유 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 인용한다.
○ 제1심 판결문 제2면 제8~9행 "도시개발사업" 다음에 "(이하 ‘이 사건 도시개발사업’이라 한다)"를 추가함
○ 제1심 판결문 제2면 제11행 "2,350세대" 다음에 "(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)"를 추가함
○ 제1심 판결문 제2면 아래에서 제4행 "기타 공사비용 4,701,029,116원 등"을 아래와 같이 고침
기타 공사비용 4,701,029,116원(다만, 원고가 기존에 신고한 취득가액 중 이 사건 아파트의 기타 공사비용 684,478,937원, 이 사건 토지의 지목변경에 대한 기타 공사비용 351,928,361원이 직권으로 제외되어 누락되었다고 판단된 기타 공사비용 4,701,029,116원에서 위 금액을 제외한 나머지 금액인 3,664,621,818원만 과세표준에 추가되었다)
○ 제1심 판결문 제3면 제8행 "기타 공사비"를 "피고가 누락된 것으로 판단한 기타 공사비용"으로 고침
○ 제1심 판결문 제3면 아래에서 제9행 다음에 아래 내용을 추가

2. 본안전항변에 관한 판단

가. 피고의 주장
원고는 2014. 11. 10. 원고에 대하여 한 납세고지액을 초과하여 당초 신고·납부한 이 사건 아파트 신축비용 중 감액된 684,478,937원과 이 사건 토지의 지목변경비용 중 감액된 351,928,361원에 해당하는 부분의 세액의 취소를 구하고 있으나, 위 세액은 불복기간이나 법정신고기한으로부터 3년의 경정청구기한이 경과하여 더 이상 다툴 수 없게 된 세액이므로 그 취소를 구할 수 없어 위 세액 부분은 소제기 대상이 될 수 없다.

나. 판단
「지방세기본법」 제36조 제1항은 "지방세관계법에 따라 당초 확정된 세액을 증가시키는 경정은 당초 확정된 세액에 관한 이 법 또는 지방세관계법에서 규정하는 권리·의무관계에 영향을 미치지 아니한다."고 규정하고 있는바, 위 규정의 문언 내용 및 그 주된 입법 취지가 증액경정처분이 있더라도 불복기간의 경과 등으로 확정된 당초 신고나 결정에서의 세액에 대한 불복을 제한하려는 데 있는 점을 고려하면, 확정된 당초 신고나 결정에서의 세액에 관하여는 취소를 구할 수 없고 증액경정처분에 의하여 증액된 세액의 한도 내에서만 취소를 구할 수 있다.

나아가 과세관청이 증액경정처분 후에 당초 신고나 결정에 위법사유가 있다는 이유로 쟁송절차와 무관하게 직권으로 일부 감액경정처분을 한 경우에는 그 실질이 증액된 세액을 다시 감액한 것이 아니라 당초 신고나 결정에서의 세액을 감액한 것인 만큼, 납세자는 이와는 상관없이 여전히 증액경정처분에 의하여 증액된 세액의 취소를 구할 수 있다(대법원 2011.4.14. 선고 2010두9808 판결 참조).

그리고 과세관청이 증액경정처분을 하면서 당초 신고나 결정에 위법사유가 있다는 이유로 증액하여야 할 세액에서 당초 신고나 결정에 의한 세액을 제외한 나머지 금액을 세액으로 하여 증액경정처분을 한 경우 이는 증액하여야 할 세액에 대한 증액경정처분이 있고, 당초 신고나 결정에서의 세액을 감액한 것과 같으므로, 이 경우 납세자는 원래 과세관청이 증액하였어야 할 세액, 즉 실제로 증액된 세액과 과세관청이 당초 신고나 결정에 위법사유가 있다고 본 부분에 대한 세액의 합계액 전부의 취소를 구할 수 있다고 봄이 상당하다(즉, A만큼 세액을 증액하였어야 하나, 증액경정과정에서 당초 신고나 결정에 의한 세액 중 B만큼 감액하여야 함이 밝혀져 A에서 B만큼 감액한 C를 세액으로 하여 증액경정처분을 한 경우, 납세자는 C의 세액의 취소만을 구할 수 있는 것이 아니라 C와 B의 합계액, 즉 A의 세액의 취소를 구할 수 있다).

이 사건 처분의 경위를 위 법리에 비추어 살펴보면, 피고가 2014. 7.경 원고에 대하여 세무조사를 실시하여 각종 부담금 2,604,050,959원, 조경공사비 505,200,000원, 기타 공사비용 4,701,029,116원 합계 7,810,280,075원이 누락되었다고 판단하고 증액경정처분을 하면서 원고가 신고한 기타 공사비용 중 이 사건 아파트 신축비용 684,478,937원과 이 사건 토지의 지목변경비용 351,928,361원이 감액되어야 함을 전제로 6,773,872,777원만 과세표준에 추가하여 증액할 세액을 산정하였는바, 이는 위 7,810,280,075원을 과세표준에 추가하여 원고에 대하여 취득세, 농어촌특별세, 등록세, 지방교육세의 증액경정처분을 하고, 당초 신고된 부분 중 감액되어야 할 금액에 대한 세액을 직권으로 취소한 것과 동일하므로, 원고는 2014. 11. 10. 실제로 증액경정된 세액 및 위 684,478,937원과 351,928,361원에 대한 세액을 합친 세액의 취소를 구할 수 있다고 할 것이다. 따라서 이와 달리 증액경정과정에서 직권으로 감액된 부분이 있는데도 실제로 증액된 세액만을 다툴 수 있음을 전제로 한 피고의 주장은 이유 없다.
○ 제1심 판결문 제3면 아래에서 제8행 "2."를 "3."으로 고침
○ 제1심 판결문 제3면 아래에서 제6행 "①"부터 제3행 "대상이며,"를 아래와 같이 고침

① 이 사건 아파트는 이 사건 부담금의 부과대상이 아니고, 원고는 이 사건 부담금을 지급할 의무가 없으며, 실제로 원고가 아닌 이 사건 조합이 이를 지급하였고, ② 이 사건 부담금을 원고의 취득비용으로 보더라도 이 사건 부담금은 환지예정 토지의 취득가격에 해당하므로 구 「지방세법」 제109조 제3항 및 동법 시행령 제79조의4에 따라 비과세대상이고, 원고가 청산금을 부담하게 되는 경우에는 이 사건 부과처분으로 이 사건 부담금에 대하여 취득세가 이미 과세되었음에도 불구하고 환지처분 시점에 다시 취득세를 과세하게 되어 이중과세 되는 부당한 결과가 초래되며,
○ 제1심 판결문 제4면 제14행 "3."를 "4."으로 고침
○ 제1심 판결문 제4면 제16행 "4."를 "5."으로 고침
○ 제1심 판결문 제5면 아래에서 제5행 "타당하다" 다음에 아래 내용을 추가
(대법원 1994.4.26. 선고 93누6003 판결은 취득자가 부가가치세를 지출하였으나 장래 환급이 가능한 사안에 대한 것으로서, 원고가 당초 소유한 토지의 일부를 이 사건 조합에 체비지로 제공하는 등의 방법으로 이 사건 부담금을 부담하게 되는 이 사건과는 사안이 다르고, 대법원 2015.7.10. 선고 2015두39828 판결은 비용의 종국적인 부담주체 및 그 비용의 취득세 과세표준 포함여부가 도시가스사업법 및 지방세법 시행령에 정하여져 있었거나 이후 법령의 개정에 따라 신설된 경우여서 이 사건과 사안이 다르다)

○ 제1심 판결문 제5면 아래에서 제4행부터 제6면 제4행까지를 아래과 같이 고침
이 사건 부담금 중 광역교통개선대책분담금에 관하여 보면, 구 대도시권 광역교통관리에 관한 특별법(2007. 1. 19. 법률 제8251호로 개정되기 전의 것) 제7조 제1항은 "대도시권의 광역교통에 영향을 미치는 대규모 개발사업 등 대통령령으로 정하는 사업에 대하여 당해 사업이 시행되는 지역의 시·도지사는 개발사업에 따른 광역교통개선대책을 수립하여 건설교통부장관에게 제출하여야 한다"라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령(2007. 4. 20. 대통령령 제20021호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항은 "‘대통령령으로 정하는 사업’이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업으로서 그 면적이 100만㎡ 이상이거나 수용인구 또는 수용인원이 2만 명 이상인 것을 말한다"라고 하면서 제3호에서 도시개발법에 의한 도시개발사업을 규정하고 있는바, 갑4호증, 을2호증(가지번호가 있는 경우 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재에 의하면, 이 사건 도시개발사업의 수용인구는 26,860명인 사실이 인정되고, 위 수용인구 26,860명은 위 시행령 제9조 제1항에서 정한 기준을 초과하므로 광역교통개선대책수립이 필요한 사업에 해당하며, 이에 따라 마련된 광역교통개선대책수립 지침(2001. 4. 30. 건설교통부훈령 제331호로 제정) 제21조에서는 광역교통개선대책에 포함된 교통시설의 재원부담에 관한 내용을 규정하고 있으므로, 이 사건 도시개발사업의 일부인 이 사건 아파트 신축 과정에서 위 행정법규에 의하여 광역교통개선대책분담금이 발생한다.

하수도원인자부담금 및 폐기물처리부담금에 관하여 보면, 구 하수도법(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것) 제61조 및 같은 법 시행령(2008. 5. 21. 대통령령 제20789호로 개정되기 전의 것) 제35조 제2항 제2호의 규정에 의하면, 공공하수도 공사를 필요하게 하는 원인 제공자 등은 하수도원인자부담금을 납부하여야 하고, 구 폐기물처리시설 설치촉진 및 주변지역지원 등에 관한 법률(2009. 6. 9. 법률 제9758호로 개정되기 전의 것) 제6조 제1항 및 같은 법 시행령(2009. 6. 16. 대통령령 제21543호로 개정되기 전의 것) 제4조에 의하면 30만㎡ 이상인 공동주택단지나 택지를 개발하는 경우 폐기물처리부담금이 부과되는데, 갑4호증의 기재에 의하면, 이 사건 도시개발사업의 사업부지 면적은 합계 987,940㎡인 사실이 인정된다.

원고는 이 사건 도시개발사업에서 정한 용도와 규모에 따라 그 사업부지 중 일부인 이 사건 토지 지상에 이 사건 아파트를 건축하였으므로, 이 사건 아파트의 신축에 직접 소요된 비용이 아니라 이 사건 도시개발사업에서 이 사건 아파트의 신축을 위하여 지출한 간접적인 비용이더라도 이는 이 사건 아파트의 신축비용에 포함되고, 이 사건 도시개발사업의 비용 중 광역교통개선대책분담금, 하수도원인자부담금 및 폐기물처리부담금은 농지나 임야 등 건물을 지을 수 없는 토지를 건물을 지을 수 있도록 대지화 하는 등 토지 자체의 가치를 상승시키는 비용이 아니라 이 사건 토지를 포함한 사업부지 위에 이 사건 도시개발사업에서 정한 용도의 규모와 건축물을 건축할 수 있도록 하는데 소요된 비용이므로, 이 사건 부담금 중 위 각 비용은 이 사건 아파트를 취득하기 위한 수반행위에 소요된 필수적 간접비용이라고 봄이 상당하다.

그리고 대체산림자원조성비, 대체초지조성비, 농지보전부담금에 관하여 보면, 구 산지관리법(2007. 1. 26. 법률 제8283호로 개정되기 전의 것) 제19조 제1항, 구 초지법(2007. 4. 11. 법률 제8352호로 개정되기 전의 것) 제23조 제6항, 구 농지법(2007. 5. 17. 법률 제8466호로 개정되기 전의 것) 제38조 제1항의 각 규정을 종합하면 산지, 초지, 농지를 주택용지 등으로 전용하는 경우 대체산림자원조성비, 대체초지조성비, 농지보전부담금이 각 발생하고, 구 지방세법 시행령 82조의2 제1항 제3호에서는 ‘농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용’을 취득세 과세표준인 취득가액에 포함되는 간접비용에 해당한다고 규정하고 있다. 따라서 이 사건 토지를 이 사건 아파트 신축을 위한 대지로 조성하는 경우 대체산림자원조성비, 대체초지조성비, 농지보전부담금을 부담해야 하므로, 이는 지목변경비용에 포함된다.

개발제한구역훼손부담금, 생태계협력보전금에 관하여 보면, 구 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법(2008. 3. 21. 법률 제8975호로 개정되기 전의 것) 제20조 제1항 및 구 자연환경보전법(2006. 9. 27. 법률 제8014호로 개정되기 전의 것) 제46조 제1항의 규정에 의하면, 개발제한구역훼손부담금은 개발제한구역의 보전과 관리를 위한 재원을 확보하기 위하여 토지의 형질변경 허가나 건축물의 건축허가를 받는 경우 부과되는 것이고, 생태계보전협력금은 자연환경 또는 생태계에 미치는 영향이 현저하거나 생물다양성의 감소를 초래하는 사업을 하는 경우 부과된다. 따라서 이 사건 도시개발사업의 일부로서 이 사건 토지를 이 사건 아파트 신축을 위한 대지로 조성하고 그 지상에 아파트를 신축한 경우 개발제한구역훼손부담금 및 생태계보전협력금을 부담해야 하고, 위 비용은 이 사건 토지의 건축물 부지로서의 효용가치를 증대시키는 것으로서 이는 지목변경비용에 포함된다.

위와 같이 이 사건 부담금은 이 사건 아파트의 신축 및 이 사건 토지의 지목변경을 위하여 관계법령에 따라 부담해야 하는 비용으로서, 이 사건 부담금을 납부한 자가 원고가 아니라 이 사건 조합이라도, 이 사건 부담금은 이 사건 아파트를 취득하기 위한 수반행위에 포함된 간접비용 및 이 사건 토지의 지목변경 과정에서 의무적으로 부담해야 하는 간접비용에 해당하므로(원고는 당초 소유한 토지의 일부를 이 사건 조합에 체비지로 제공하거나 경비를 부담하므로, 종국적으로 이 사건 부담금을 부담하게 된다), 그 비용은 취득가격에 포함되어야 한다. 원고의 주장은 이유 없다.

○ 제1심 판결문 제6면 제16행 "따라서"부터 제17행까지를 아래와 같이 고침
그리고 원고가 환지계획에 의하여 이 사건 토지를 취득하는 경우 위 규정에 따라 취득세가 부과되지 않고, 다만 원고가 도시재개발법 등 관계법령에서 청산금을 부담하는 경우 추가로 원고에게 취득세가 부과될 수 있으나, 원고는 당초 소유하고 있던 토지에서 체비지 등이 제외된 토지를 취득하게 되고, 당초 소유하고 있던 토지와 환지계획에 따라 취득하는 토지 전체의 가액을 기준으로 청산금이 산정되므로(도시 및 주거환경정비법 제57조, 제48조 제5항 제1호 가목, 같은 법 시행령 제57조 제1, 2항 참조), 이 사건 부담금 상당액에 대하여 이중으로 취득세가 과세된다고 볼 수도 없다. 원고의 주장은 이유 없다.

○ 제1심 판결문 제7면 제3행 "아니고," 다음에 "을11호증의 기재 및"을 추가
○ 제1심 판결문 제7면 제8행부터 제10행까지를 아래와 같이 고침
이 사건 토지는 원래 산지, 초지, 농지 등이었으나, 이 사건 아파트가 신축되고 조경공사가 이루어지면서 대지화되어 그 지목이 변경된 점, 조경공사는 대부분 건축물의 부대설비가 되는 것이 아니므로 이 사건 아파트 취득비용과는 별개로 이 사건 토지를 대지화하는 데 소요된 비용이라고 할 수 있는 점, 원고가 당초 6,588,504,000원(지급된 조경공사비 7,093,704,000원 중 이 사건 조경공사비가 누락된 금액이다)의 조경공사비 중 취득세 과세 제외분 748,407,936원과 이 사건 아파트 취득비용 470,591,843원을 제외한 5,369,504,221원을 지목변경으로 인한 가액증가에 소요된 비용으로 신고하였으므로 나머지 조경공사비는 모두 지목변경으로 인한 가액증가에 소요된 비용이라고 볼 수 있는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 조경공사비는 이 사건 토지의 효용가치를 증대시키는 것으로 이 사건 토지의 지목변경으로 인한 가액증가에 소요된 비용에 해당한다고 봄이 상당하다.
○ 제1심 판결문 제8면 제6행 "5."를 "6."으로 고침

2. 결론
그렇다면 제1심 판결은 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각한다.
「하급심-의정부지방법원2016.8.30.선고2015구합9358판결」
「주문」처분청승소
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
「이유」

1. 처분의 경위
가. 고○식○구역 도시개발조합(이하 ‘이 사건 조합’이라 한다)은 고○시 일○동○ 식○동 3○4번지 일원 998,094㎡를 사업소재지로 하여 도시개발법에 따라 환지 방식의 도시개발사업을 한 사업시행자이고, 원고는 이 사건 조합의 조합원이다.
나. 원고는 2010. 10. 29. 위 사업부지 내 식○동 1510(3블록), 1565(5블록) 토지(이하 3블록 및 5블록 토지를 합하여 ‘이 사건 토지’라고 한다) 위에 아파트 2,350세대를 신축하고, 취득가액 175,627,704,188원을 과세표준으로 하여 취득세, 농어촌특별세, 등록세 및 지방교육세(이하 ‘취득세 등’이라 한다) 총 5,448,048,570원을 신고·납부하였다.
다. 피고는 2014. 7.경 원고에 대하여 세무조사를 실시한 결과, 원고가 납부해야 할 취득세 과세표준에서 대체산림자원조성비 등 각종 부담금 2,604,050,959원(이하 ‘이 사건 부담금’이라 한다), 조경공사비 505,200,000원(이하 ‘이 사건 조경공사비’라고 한다), 기타 공사비용 4,701,029,116원 등 합계 6,773,872,777원이 누락되었다고 판단하였다. 이에 따라 피고는 이 사건 아파트의 취득세 과세표준에 광역교통개선대책분담금, 하수도원인자분담금, 폐기물처리부담금 및 기타 공사비용을 추가하고, 이 사건 토지 지목변경에 따른 취득세 과세표준에 대체산림자원조성비, 개발제한구역훼손부담금, 대체초지조성비, 생태계보전협력금, 농지보전부담금, 개발제한구역훼손부담금 및 이 사건 조경공사비를 추가하여, 2014. 11. 10. 원고에 대하여 취득세 221,017,870원, 농어촌특별세 22,101,760원, 등록세 83,773,010원, 지방교육세 15,726,260원 합계 342,618,900원의 부과처분을 하였다.
라. 이에 대하여 원고는 2015. 2. 4. 조세심판원에 심판청구를 제기하면서, 이 사건 부담금, 이 사건 조경공사비 및 기타 공사비 일부에 관하여 불복하는 한편, 이 사건 처분 전에 이미 납부한 조경공사비 5,369,504,221원 부분도 취득세 등 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하였다. 이에 대하여 조세심판원은 2015. 6. 18. 기타 공사비 일부에 관하여만 원고의 주장을 받아들여 일부 인용 결정을 하였다.
마. 피고는 위 조세심판원의 결정에 따라 2015. 6. 29. 원고에 대하여 취득세 11,412,180원, 농어촌특별세 1,141,220원, 등록세 4,559,010원, 지방교육세 855,850원 합계 17,968,260원을 감액하는 내용의 결의를 하였다.
「인정근거」다툼없는 사실, 갑 제1, 2호증 및 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장

가. 이 사건 부담금 부분

① 원고는 이 사건 부담금을 지급할 법률상 의무가 없고 실제로 원고가 아닌 이 사건 조합이 지급하였고, ② 원고의 취득비용으로 본다고 하더라도 이 사건 부담금은 환지예정 토지의 취득가격에 해당되므로 구 「지방세법」 제109조 제3항 및 동법 시행령 제79조의4에 따라 비과세 대상이며, ③ 또한 이 사건 부담금은 원고의 법인장부로 취득가격 입증이 불가능하므로 구 지방세법(2010. 12. 27. 법률 제10416호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제111조 제5항의 사실상 취득가격을 과세표준으로 삼기 위한 요건이 충족되지 않는다. 따라서 이 사건 부담금은 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.
나. 이 사건 조경공사비 부분
조경공사는 아파트 입주민의 편의를 위한 조형물 설치 및 수목 식재 등에 소요된 비용으로서 지목변경이 사실상 완료된 이후에 지출된 것이므로, 이 사건 조경공사비는 이 사건 토지의 지목변경으로 인한 취득비용에서 제외되어야 한다.
다. 기타 공사비용 부분
원고는 이 사건 조경공사비 외에도 취득세 신고 시 조경공사비 5,369,504,221원을 과세표준에 포함하여 취득세 신고를 하였는데, 피고가 2014. 11. 10.자로 증액경정처분을 하였고, 이 경우 당초 신고납부한 부분에 대한 위법사유도 주장할 수 있는바, 위 조경공사비 부분도 위 나.항에서와 같은 이유로 이 사건 토지의 지목변경으로 인한 취득비용에서 제외되어야 하므로, 이 부분을 취득비용으로 포함하여 산정한 부과처분 중 해당 부분은 청구취지 원고는 피고가 원고에 대한 세무조사 실시 이후 기타 공사비용 부분에 대한 취득세 등 241,501,580원을 부과하였다가, 2014. 11. 10. 193,707,570원으로 직권감액(가산세를 제외하면 29,371,920원이 감액됨)하였다고 하고, 2014. 11. 10. 부과된 취득세 342,618,900원에 위 감액된 29,371,920원을 더하고 여기에 조세심판원 결정으로 감액된 17,968,260원을 공제하면 354,022,560원이 된다고 주장하면서, 이 부분을 청구취지로 하여 이 사건 청구를 하였다.
범위 내에서 취소되어야 한다.

3. 관계 법령
별지 기재와 같다.

4. 판단

가. 이 사건 부담금 부분

1) 첫 번째 주장에 관하여
구 「지방세법」 제111조 제1항은··취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다··라고 하고, 구 지방세법 시행령(2010. 9. 20. 대통령령 제22395호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제82조의2조 제1항은··취득가격은 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다··라고 하면서, 각 호에서 ‘농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용’, ‘취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료’ 등을 규정하고 있다.
이와 같이 ‘취득가격’에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 취득자금이자, 설계비 등과 같이 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나, 소개수수료, 준공검사비용, 컨설팅 용역비 등과 같이 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다(대법원 1996. 1. 26. 선고 95누4155 판결 등). 따라서 구 지방세법에서 취득세의 과세표준으로 규정한 취득 당시의 가액에는 원칙적으로 부동산 등 과세대상 물건을 취득하기 위하여 발생한 비용 전체가 포함되어야 하고, 그 비용이 당해 물건취득을 위하여 지급되었거나 물건을 취득하는 과정에서 필수적으로 지출되는 직·간접적 비용에 해당한다면 취득자 이외의 자가 부담한 비용이라 하더라도 취득가격에 포함되는 것이 타당하다.
이 사건 부담금은 대도시권광역교통관리에관한특별법 제7조, 하수도법 제61조, 폐기물처리시설설치촉진 및 주변지역지원에관한법률 제6조, 농지법 제38조, 자연환경보전법 제46조, 개발제한구역의지정 및 관리에관한특별조치법 제21조, 초지법 제23조 등 관계법령에 따라 부담해야 하는 비용으로서, 실제로 이 사건 부담금을 납부한 자가 원고가 아니라 이 사건 조합이라 하더라도, 이 사건 아파트를 취득하기 위한 수반행위에 소요된 간접비용 및 이 사건 토지의 지목변경 과정에서 의무적으로 부담해야 하는 간접비용에 해당하므로, 그 비용은 취득가격에 포함되어야 한다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

2) 두 번째 주장에 관하여
살피건대, 구 「지방세법」 제109조 제3항은··「도시개발법」에 의한 도시개발사업과 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업에 한한다)의 시행으로 인하여 당해 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다)가 환지계획 및 토지상환채권에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다··라고 규정하고 있는바, 이는 도시개발법에 의한 도시개발사업에 따라 환지계획에 의하여 토지를 취득하는 경우 그 취득의 성질이 법적으로 종전의 대지에 대한 권리변환으로 종전 권리와 동일성이 있는 것으로 취급되기 때문인데, 이 사건의 경우 환지계획에 의한 토지 취득이 아니라 이 사건 토지가 이 사건 아파트 신축을 위한 대지로 조성됨에 따른 지목변경 비용이 부과된 것이므로 위 규정이 적용되지 않고, 구 「지방세법 시행령」 제79조의4는 환지로 인하여 토지의 지목이 변경되는 경우에 관한 규정이므로 역시 이 사건에서 적용될 여지가 없다. 따라서 환지에 의한 토지취득을 전제로 한 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

3) 세 번째 주장에 관하여
구 「지방세법」 제111조 제5항 제3호에 따르면 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의하는 것으로 되어 있는데, 위 규정에서의 ‘법인장부’에 관하여 동법 시행령 제82조의3 제1항 ‘법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서’라고 규정하고 있으므로, 반드시 납세의무자인 법인이 작성한 장부만이 구 「지방세법」 제111조 제5항 제3호의 법인장부에 해당한다고 볼 것은 아니고, 변론 전체의 취지에 의하면 피고는 이 사건 조합의 장부 등을 통하여 이 사건 부담금 2,604,050,959원이 납부된 사실을 확인하고 원고에 대하여 취득세 부과처분을 한 사실이 인정되므로(원고도 이 사건 조합이 이 사건 부담금을 납부하였음을 자인하고 있다), 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

나. 이 사건 조경공사비 부분
살피건대, 이 사건 아파트 조경공사는 이 사건 토지의 아파트 부지로서의 효용가치를 증대시키는 것으로 이 사건 조경공사비는 이 사건 토지의 지목변경으로 인한 가액증가에 소요된 비용에 해당하므로 취득가액에 포함되어야 한다.
또한, 앞서 본 것처럼 취득세 과세표준이 되는 취득가격은 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 지급한 직·간접비용을 말하므로, 이 사건 토지의 지목변경에 의한 취득 시기에 관하여 보건대, 토지 지목이 변경된다는 것은 사실상 토지의 주된 용도가 변경되는 것을 말하고, 건축공사가 수반되는 지목변경의 경우에는 당해 토지가 건축물의 부속토지로서의 기능에 공여될 수 있는 시점에 비로소 지목변경이 이루어졌다고 보아야 하는바, 이 사건 토지 위에 이 사건 아파트를 완공함으로 인하여 비로소 사실상 대지로 지목변경이 이루어졌다고 볼 수 있으므로(대법원 2006.7.13. 선고 2005두12756 판결), 이 사건 아파트의 사용승인일인 2010. 10. 27. 비로소 이 사건 토지의 지목 변경이 이루어졌다고 할 것이다. 따라서 2010. 10. 27. 이전에 지급되었거나 지급원인이 발생한 이 사건 조경공사비는 취득가액에 포함됨이 타당하다. 이 부분 원고의 주장도 이유 없다.

다. 기타 공사비용 부분
원고 주장대로 이 부분 위법사유를 피고의 2014. 11. 10.자 증액경정처분에 의하여 증액된 세액의 범위 내에서 다툴 수 있다고 하더라도, 위 나.항에서 본 것처럼 조경공사비는 이 사건 토지의 지목변경에 따른 취득가액에 포함되어야 하므로, 이 부분 원고의 주장도 이유 없다.

5. 결론
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.

「관계법령」

■ 구 지방세법(2010. 12. 27. 법률 제10416호로 개정되기 전의 것)

제105조(납세의무자등)
⑤ 선박·차량과 기계장비의 종류의 변경 또는 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 이를 취득으로 본다.
제109조(토지수용 등으로 인한 대체취득에 대한 비과세)
③「도시개발법」에 의한 도시개발사업과 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업에 한한다)의 시행으로 인하여 당해 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다)가 환지계획 및 토지상환채권에 의하여 취득하는 토지, 관리처분계획에 의하여 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 "환지계획 등에 의한 취득부동산"이라 한다)과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 다음 각 호 어느 하나에 해당하는 부동산에 대하여는 취득세를 부과한다.
1. 환지계획 등에 의한 취득부동산의 가액의 합계액이 종전의 부동산가액의 합계액을 초과하여 「도시 및 주거환경정비법」등 관계 법령에 의하여 청산금을 부담하는 경우 그 청산금에 상당하는 부동산
2. 환지계획 등에 의한 취득부동산의 가액의 합계액이 종전의 부동산가액의 합계액을 초과하는 경우 그 초과액에 상당하는 부동산. 이 경우 사업시행인가(승계취득일 현재 취득 부동산 소재지가 「소득세법」 제104조의2 제1항에 따른 지정지역으로 지정된 경우에는 도시개발구역지정 또는 정비구역지정) 이후 환지 이전에 부동산을 승계취득한 자에 한한다.

제111조(과세표준)
① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각 호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

  1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수가 동법의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.

  2. 제1호 외의 건축물(새로 건축함으로써 건축당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다)과 선박·항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액

③ 건축물을 건축(신축 및 재축을 제외한다) 또는 개수한 경우와 대통령령이 정하는 선박·차량 및 기계장비의 종류변경 또는 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령이 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
  1. 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득
  2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
  3. 판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
  4. 공매방법에 의한 취득
  5. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득

⑥ 법인이 아닌 자가 건축물을 건축하거나 대수선하여 취득하는 경우로서 취득가격 중 100분의 90을 넘는 가격이 법인장부에 따라 입증되는 경우에는 제2항 단서, 제3항 및 제5항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격을 과세표준으로 한다.

■ 구 지방세법 시행령(2010. 9. 20. 대통령령 제22395호로 개정되기 전의 것)
제73조(취득의 시기등)

① 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
  1. 법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일
2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우  에는 계약일부터 30일이 경과되는 날). 다만, 취득후 30일 이내에 「민법」 제543조 내지 제546조의 규정에 의한 원인으로 계약이 해제된 사실이 화해조서·인낙조서·공정증서 등에 의하여 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.

④ 건축허가를 받아 건축하는 건축물에 있어서는 사용승인서 교부일(사용승인서 교부일이전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일)을 취득일로 보고, 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다. 다만, 「도시개발법」에 의한 도시개발사업이나 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업에 한한다)으로 건축한 주택을 「도시개발법」 제40조에 따른 환지처분 또는 「도시 및 주거환경정비법」 제54조의 규정에 의한 소유권이전에 의하여 취득하는 경우에는 환지처분공고일의 다음 날 또는 소유권이전고시일의 다음날을 취득일로 보며, 환지처분공고일 또는 소유권이전고시일 이전에 사실상 사용하는 경우에는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다.

⑨ 토지의 지목변경에 따른 취득은 토지의 지목이 사실상 변경된 날(사실상 변경된 날이 불분명한 경우에는 공부상 지목이 변경된 날을 말한다)에 취득한 것으로 본다. 이 경우 지목변경일 이전에 임시로 사용하는 부분에 대하여는 사실상 사용한 날에 취득한 것으로 본다.

제79조의4(환지의 경우의 지목변경)
법 제109조 제3항의 규정에 의한 "환지받는 경우"에는 그 토지의 지목이 사실상 변경되는 경우를 포함한다.

제82조(토지의 지목변경에 대한 과세표준액)
법 제111조 제3항의 규정에 의한 토지의 지목변경으로 인하여 증가한 가액은 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 하여 지목변경 전의 시가표준액(지목변경 공사착공일 현재 결정·공시되어 있는 개별공시지가를 말한다)과 지목변경후의 시가표준액(지목변경후의 개별공시지가가 결정·공시되지 아니한 때에는 지방자치단체의 장이 인근 유사토지의 가액을 기준으로 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 지방자치단체의 장이 산정한 가액을 말한다)의 차액으로 한다. 다만, 제82조의3에 따른 판결문·법인장부에 의하여 지목변경에 소요된 비용이 입증되는 경우에는 그 비용으로 한다.

제82조의2(취득가격의 범위)
  ① 법 제111조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격은 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지불하여 일정액을 할인받은 때에는 그 할인된 금액으로 한다.
    1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
    2. 할부 또는 연불조건부 계약에 따른 이자상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.
    3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
    4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료
    5. 취득대금 외에 당사자 약정에 의한 취득자 조건 부담액과 채무인수액
    6. 제1호부터 제5호까지의 비용에 준하는 비용

제82조의3(취득가격의 입증 등)
① 법 제111조 제5항 제3호에서 "판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호에 정하는 것을 말한다.
  1. 판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해·포기·인낙 또는 의제자백에 의한 것은 제외한다)
  2. 법인장부: 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서

② 법 제111조 제6항에 따른 취득가격은 다음 각 호의 금액을 합한 금액으로 한다.
  1. 법 제111조 제5항 제3호에 따른 법인장부로 입증된 금액
  2. 법인장부로 입증되지 아니하는 금액 중 「소득세법」 제163조에 따른 계산서 또는 「부가가치세법」 제16조에 따른 세금계산서로 입증된 금액. 끝.

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[취득] [건축물 진입로공사등 취득세 과세대상 관련 질의]

[ 세정과-13570 (2010.10.15)취득세 ]

【답변요지】

배수로는 지방세법시행령 제75조의2에 따라 건축물의 범위상 급.배수시설에 해당되어 취득세 과세대상이며 건물신축시 진입로 포장공사비는 건물 신축공사비에 포함되지 않으나, 지목변경을 수반한 진입로 포장공사인 경우, 지목변경에 소요된 취득금액으로 보아 취득세 과세대상이므로 기존 공장의 진입로 포장공사는 지목변경을 수반하지 않은 포장공사로 과세대상이 아니다.

【주문】

- 건축물 신축시 배수로공사와 진입도로 포장공사를 함. 또한, 기존 공장건물의 진입도로 확포장공사도 시행함.

 【이유】

- 건축물 신축시 배수로공사와 진입도로 포장공사를 함. 또한, 기존 공장건물의 진입도로 확포장공사도 시행함.
- 이경우 배수로공사는 취득세 과세대상인지, 건물신축시 진입로 포장공사는 건물 신축공사비에 포함되는 지, 기존 공장의 진입로 확포장공사는 취득세 과세대상인지
- 배수로는 지방세법시행령 제75조의2에 따라 건축물의 범위에 해당하는 급.배수시설에 해당되어 취득세 과세대상입니다.
- 건물신축시 진입로 포장공사비는 건물 신축공사비에 포함되지 않으나, 지목변경을 수반한 진입로 포장공사인 경우는 토지 지목변경에 소요된 취득금액으로 보아 지목변경에 따른 취득세 과세대상입니다
- 기존 공장의 진입로 포장공사는 지목변경을 수반하지 않은 포장공사라면 취득세 과세대상이 아니나, 지목변경 여부는 과세권자가 관련서류등을 통하여 판단할 사항임을 알려드립니다

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[취득] [공장신축에따른과세대상여부]

[ 세정과-15134 (2010.10.08)취득세 ]

【답변요지】

산업단지안 산업용 건축물을 신축·증축하고자 하는 자가 취득한 부동산은 취·등록세를 면제하고 생산설비 일부 저장기능을 하는 저장탱크와 건물의 공장건물 울타리는 설치비용이 신축건물의 취득비용에 포함되어 과세대상이고 건축물에 부속, 부착된 부합물 및 종물은 건축물 자체의 경제적 효용을 증가시키는 설비가 아닌 생산설비와 생산과정의 기능을 하는 기계장치와, 지목변경이 수반되지 않는 포장공사는 취득세 과세대상이 아니다.

【주문】

신축 공장건축물 중 저장탱크, 철구조물, 배관, 주차장포장, 공장울타리, 폐수처리장 침전조 등의 취득세 과세대상여부?

 【이유】

신축 공장건축물 중 저장탱크, 철구조물, 배관, 주차장포장, 공장울타리, 폐수처리장 침전조 등의 취득세 과세대상여부?
「지방세법」 제276조제1항에서「산업입지 및 개발에 관한법률」에 의하여 지정된 산업단지안에서 산업용 건축물 등을 신축하거나 증축하고자 하는 자(공장용 부동산을 중소기업자에게 임대하고자 하는 자를 포함한다)가 취득하는 부동산에 대하여 취득세와 등록세를 면제하도록 규정하고 있으며,

동법 제104조에서 취득세에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다고 규정하면서 그 제4호에서 건축물이란 「건축법」 제2조제1항제2호의 규정에 의한 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레져시설, 저장시설, 도크시설, 접안시설·도관시설, 급·배수시설, 에너지공급시설, 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 부수되는 시설을 포함한다)로서 대통령령이 정하는 것을 말한다고 규정하고 있고 동법 시행령 제75조의2에서 법 제104조제4호에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 시설물을 말한다고 규정하면서 그 제2호에서 저장시설이란 수조, 저유조, 사일로, 저장조 등의 옥외저장시설(다른 시설과 유기적인 관련을 가지고 일시적으로 저장기능을 하는 시설을 포함한다)이라고 규정하고 있습니다.

귀문의 경우 생산설비와 유기적인 관련을 가지고 일부 저장기능을 하는 저장탱크와 건물의 구성부분에 해당되는 공장건물 울타리의 경우 설치비용이 신축건물의 취득비용에 포함되어 과세대상에 해당한다 할 것이며 폐수처리 시설은 각기 다른 형태와 기능을 지닌 시설들이 유기적으로 결합된 복합시설물 이므로 기계장치가 아닌 저장조에 해당되는 시설물 등에 대하여는 취득세 과세대상인 급·배수 시설에 해당되나 급배수시설이란 "구조, 형태, 용도, 기능 등을 전체적으로 고려하여 급수와 배수기능을 발휘하는 시설"을 말하는 것으로서 공장에서 생산된 화학제품의 공급 및 회수 배관시설의 경우 생산설비를 구성하는 것으로서 지방세법상 취득세 과세대상이 아니라 할 것입니다.

또한 건축물에 부속 또는 부착된 이른바 부합물이나 종물 등으로서 그 건축물 자체의 경제적 효용을 증가시키는 설비가 아닌 다른 생산설비와 유기적인 관련을 가지고 생산과정의 일부로서 기능을 하는 기계장치와, 지목변경이 수반되지 아니하는 포장공사는 취득세 등 과세대상에 해당하지 아니 한다고 할 것이나.

이에 해당하는지 여부는 과세권자가 구체적 사실관계를 조사하여 판단할 사항입니다. 끝.

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[판세] 취득세 과세표준에 포함되는 ‘간접비용’의 범위는?

1. 사실관계

가. ○○구역 도시개발조합(이하 ‘이 사건 조합’이라 한다)은 고○시 일○동○ 식○동 3○4번지 일원 998,094㎡를 사업소재지로 하여 도시개발법에 따라 환지 방식의 도시개발사업(이하 ‘이 사건 도시개발사업’이라 한다)을 한 사업시행자이고, 원고는 이 사건 조합의 조합원이다.

나. 원고는 2010. 10. 29. 위 사업부지 내 식○동 1510(3블록), 1565(5블록) 토지(이하 3블록 및 5블록 토지를 합하여 ‘이 사건 토지’라고 한다) 위에 아파트 2,350세대(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 신축하고, 취득가액 175,627,704,188원을 과세표준으로 하여 취득세, 농어촌특별세, 등록세 및 지방교육세(이하 ‘취득세 등’이라 한다) 총 5,448,048,570원을 신고·납부하였다.

다. 피고는 2014. 7.경 원고에 대하여 세무조사를 실시한 결과, 원고가 납부해야 할 취득세 과세표준에서 대체산림자원조성비 등 각종 부담금 2,604,050,959원(이하 ‘이 사건 부담금’이라 한다), 조경공사비 505,200,000원(이하 ‘이 사건 조경공사비’라고 한다), 기타 공사비용 4,701,029,116원 등 합계 6,773,872,777원이 누락되었다고 판단하였다. 이에 따라 피고는 이 사건 아파트의 취득세 과세표준에 광역교통개선대책분담금, 하수도원인자분담금, 폐기물처리부담금 및 기타 공사비용을 추가하고, 이 사건 토지 지목변경에 따른 취득세 과세표준에 대체산림자원조성비, 개발제한구역훼손부담금, 대체초지조성비, 생태계보전협력금, 농지보전부담금, 개발제한구역훼손부담금 및 이 사건 조경공사비를 추가하여, 2014. 11. 10. 원고에 대하여 취득세 221,017,870원, 농어촌특별세 22,101,760원, 등록세 83,773,010원, 지방교육세 15,726,260원 합계 342,618,900원의 부과처분을 하였다.

2. 이 사건의 쟁점

이 사건의 쟁점은 취득세 과세표준에 포함되는 ‘간접비용’의 범위이다.

3. 대상 판결의 요지(대법원 2018. 3. 29. 선고 2017두35844 판결)

가. 구 지방세법(2010. 3. 31. 법률 제10221호로 전부 개정되어 2011. 1. 1.부터 시행되기 전의 것, 이하 같다) 제111조 제5항 제3호는 법인장부 등에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대하여는 취득세의 과세표준을 사실상의 취득가격에 의하도록 하고, 제111조 제8항의 위임에 따라 구 지방세법 시행령(2010. 9. 20. 대통령령 제22395호로 전부 개정되어 2011. 1. 1.부터 시행되기 전의 것, 이하 같다) 제82조의2 제1항 본문은 ‘취득가격은 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다’고 규정하면서, 그 각 호에서 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용(제1호), 할부 또는 연불조건부 계약에 따른 이자상당액 및 연체료(제2호), 농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용(제3호), 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료(제4호), 취득대금 외에 당사자 약정에 의한 취득자 조건 부담액과 채무인수액(제5호), 제1호부터 제5호까지의 비용에 준하는 비용(제6호)을 들고 있다.

이러한 ‘취득가격’에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 직접비용인 해당 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 해당 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009두5343 판결 등 참조).

한편 구 도시개발법(2010. 4. 15. 법률 제10272호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항은 도시개발구역의 전부를 환지 방식으로 시행할 경우 도시개발구역의 토지 소유자 또는 그 토지 소유자에 의해 설립된 조합을 도시개발사업의 시행자로 지정하도록 규정하고 있고, 제34조 제1항은 시행자는 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며 그 중의 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다고 규정하고 있다.

이들 규정의 문언 내용과 취지 및 체계 등에 비추어 보면, 환지 방식의 도시개발사업을 시행하는 과정에서 토지의 지목변경 또는 그 지상의 건축물 신축 등에 필수적으로 소요되는 비용은 조합원인 토지 소유자가 제공한 체비지의 매각 등을 통해 충당될 것이어서 취득세 납세의무자인 조합원의 부담으로 귀속되므로, 설령 도시개발사업의 시행자인 조합에 의해 그 비용이 지급되었더라도 구 「지방세법 시행령」제82조의2 제1항에 따라 토지의 지목변경 또는 건축물의 신축으로 인한 취득세 과세표준에 포함된다고 봄이 타당하다.

나. 원심은 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 이 사건 부담금 중 광역교통개선대책분담금, 하수도원인자부담금 및 폐기물처리부담금은 이 사건 도시개발사업으로 조성된 대지에 건축물을 신축하기 위한 수반행위에 소요된 필수적 간접비용인 점, 이 사건 부담금 중 나머지 항목인 대체산림자원조성비, 대체초지조성비, 농지보전부담금, 개발제한구역훼손(보전)부담금 및 생태계보전협력금 역시 이 사건 토지의 지목을 변경하기 위해 의무적으로 부담해야 하는 간접비용인 점, 비록 이 사건 부담금은 시행자인 이 사건 조합에 의해 납부되었으나, 환지 방식으로 도시개발사업이 시행되는 과정에서 원고는 당초 소유하던 토지의 일부를 이 사건 조합에 체비지로 제공함으로써 이 사건 부담금을 부담하였던 점 등을 종합하면, 이 사건 부담금 중 원고가 소유하는 이 사건 토지의 면적에 해당하는 부분은 이 사건 아파트를 취득하기 위한 수반행위에 포함된 간접비용 내지 이 사건 토지의 지목변경 과정에서 의무적으로 부담해야 하는 간접비용에 해당하므로, 피고가 원고에게 취득세 등을 부과하는 이 사건 처분을 하면서, 이 사건 부담금 중 광역교통개선대책분담금, 하수도원인자부담금 및 폐기물처리부담금을 이 사건 아파트의 신축에 관한 취득세 과세표준에 포함시키고, 이 사건 부담금 중 나머지 항목을 이 사건 토지의 지목변경에 관한 취득세 과세표준에 포함시킨 것은 적법하다고 판단하였다.

다. 앞서 본 규정과 법리에 비추어 기록을 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 취득세 과세표준에 포함되는 간접비용의 범위 및 도시개발사업에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

4. 대상 판결에 대하여

가. 취득세 과세표준이 되는 ‘취득가격’ 관련 법리

(1) 사업자가 수용에 따라 토지소유자에게 지급하는 지장물보상금 및 이주비 등 보상금(대법원 1996. 1. 26. 선고 95누4155 판결)

지방세법 제111조 제5항 제3호는 “…법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득…”의 경우 그 과세표준액은 사실상의 취득가격 …에 의한다고 규정하고 있고, 같은 조 제7항은 ”…제5항의 규정에 의한 취득세의 과세표준이 되는 가격에 관하여는 대통령령으로 정한다“고 규정하고 있으며, 같은법 시행령(1993. 12. 31. 대통령령 제14041호로 개정되기 전의 것) 제82조의3 제2항은 위 법조 소정의 ”…취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용(법인세법 제16조 제11호의 규정에 의한 건설자금에 충당한 금액의 이자, 소개수수료, 설계비 등 취득에 소요된 직접, 간접비용을 포함한다)을 말한다“고 규정하고 있는바, 여기서 말하는 '취득가격'에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다고 할 것이다.

이 사건에 있어서 원고 법인이 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법 내지 토지수용법에 의하여 하동화력발전소 부지인 이 사건 토지를 협의 또는 수용에 의하여 취득함에 있어서 토지소유자 등에게 지급하였거나 지급하기로 한 비용 중 토지보상금은 직접비용으로서 이 사건 토지의 취득가격에 포함될 것이나, 위 지장물보상금 및 이주비 등 보상금은 설혹 원고 법인이 이 사건 토지의 취득을 위하여 거래상대방인 주민 등에게 이 사건 토지의 취득시기 이전에 지급하였거나 지급하기로 한 것이라 할지라도 과세대상물건인 이 사건 토지를 취득함에 있어서 토지 자체의 가격으로 지급되는 것이 아니라 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관하여 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이므로 이 사건 토지에 대한 취득세의 과세표준인 취득가격에 포함되지 아니한다 할 것이다.

(2) 과세대상 물건을 취득하기 위하여 필요ㆍ불가결한 준비행위 또는 그 수반행위에 소요된 비용(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009두5343 판결)

이 사건의 경우 진입도로 공사비, 삭도장ㆍ헬기장 공사비, 훼손지복구비, 대체산림조성비 등은 철탑이라는 주체구조부와 일체가 되는 부분이 아니라고 하더라도 이 사건 철탑 설치공사의 특성상 반드시 설치해야 하거나 그 지출이 필수적으로 요구되는 비용으로서, 당해 과세물건인 철탑을 취득하기 위하여 필요ㆍ불가결한 준비행위 또는 그 수반행위에 소요된 간접비용이므로, 이 사건 철탑의 취득세 과세표준에 당연히 포함되는 것이다.

(3) 주택분양보증수수료(대법원 2010. 12. 23. 선고 2009두12150 판결)

아파트 건설회사가 공동주택(아파트) 및 단지 내 상가를 신축하기로 하고 대한주택보증 주식회사와 주택분양보증계약을 체결한 후 주택분양보증수수료를 지급하는 경우 그 주택분양보증수수료는 건축물 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 건축물 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용 등 간접비용에도 포함된다고 할 수 없다.

(4) 사업성 검토 컨설팅 용역비(대법원 2011. 1. 13 선고 2009두22034 판결)

소외 회사가 원고에게 제공한 용역이 이 사건 건축물의 신축에 필요한 인ㆍ허가나 이 사건 건축물의 신축을 위한 자금의 대출에 관한 자문이거나, 또는 단순히 분양과 관련된 것이 아니라 이 사건 건축물의 신축 여부를 결정하기 위한 전제로서의 사업성 검토 등을 포함하고 있다면, 이러한 컨설팅 용역비는 이 사건 건축물의 신축에 필요불가결한 준비행위로서 건축물의 취득 전에 이루어진 직ㆍ간접적인 부대비용에 해당한다고 볼 여지가 있다고 할 것이다.

(5) 신탁수수료(대법원 2011. 1. 13. 선고 2009두23075 판결)

건설회사가 아파트 신축사업을 위하여 금융기관으로부터 건축자금을 대출받고 대출금 이자와 대출취급수수료를 지급하고, 부동산신탁회사와 미분양 아파트의 신탁계약을 체결하면서 신탁수수료를 지급한 사안에서, 대출금이자는 건설자금에 충당한 금액이고, 대출취급수수료는 토지의 취득을 위하여 그 매입비용을 대출받으면서 대출에 관한 수수료로 지급된 것으로서, 토지의 취득가격에 포함시킨 것은 적법하고, 신탁수수료는 아파트의 신축․분양사업과 관련된 차입금 및 분양대금 등의 자금을 투명하게 관리하기 위하여 자금관리를 신탁하고 이에 대한 대가로 지급한 수수료로서 아파트 신축․분양사업 전체에 관한 자금관리비용일 뿐 위 아파트의 취득과는 무관한 비용이라 할 것이므로, 아파트의 취득가격에 포함시킨 것은 위법하다.

(6) 취득세 과세표준에 포함되는 건설자금이자의 산정방법(대법원 2013. 9. 12 선고 2013두5517 판결)

구 지방세법상 취득세의 과세표준에 산입되는 건설자금이자는 법인세법상 손금불산입 대상인 건설자금이자와 그 범위가 반드시 일치하는 것은 아니지만, 어떠한 자산을 건설 등에 의하여 취득하는 데에 사용할 목적으로 직접 차입한 자금(이하 ‘특정차입금’이라 한다)의 경우에, 그 이자는 취득에 소요되는 비용으로서 해당 자산의 원가를 구성하는 자본적 지출이 된다는 점에서 양자가 서로 공통되므로 그 건설자금이자는 같은 방식으로 산정함이 타당하다. 따라서 구 지방세법상 취득세의 과세표준에 산입되는 건설자금이자는 법인세법상 손금불산입 대상인 건설자금이자와 마찬가지로 특정차입금의 차입일부터 해당 자산의 취득일 등까지 발생한 이자에서 특정차입금의 일시예금에서 생기는 수입이자를 차감하는 방법으로 산정하여야 하고, 설령 특정차입금을 실제로 사용하기 전에 미리 차입을 하였다고 하더라도 그에 관한 이자는 여전히 해당 자산의 취득에 소요된 비용에 해당하므로 이를 취득세의 과세표준에서 제외할 것은 아니다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009두17179판결 참조).

(7) 취득일 이후 공사비(대법원 2013. 9. 12. 선고 2013두7681 판결)

위 ‘취득가격’에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 비용만 포함되고,

이 비용은 건축공사 도급계약의 체결이나 공사대금 지급의 약정 이행기가 도래하였다는 것 또는 그때까지 이미 지급한 공사대금 금액을 의미하는 것이 아니라, 취득시기까지 실제 공사가 완료된 부분의 기성고 금액을 뜻한다.

취득일 이후의 공사로 인한 부분은 독립적으로 취득세의 과세대상이 되는 경우에 한하여 주체구조부 소유자 또는 수분양자 등에게 별도로 취득세를 부과할 수 있을 뿐이다.

(8) 간접비용인 ‘건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용’의 판단기준 및 입증책임(대법원 2018. 3. 29. 선고 2014두46935 판결)

구 지방세법(2010. 3. 31. 법률 제10221호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제111조 제5항 및 제8항의 위임에 의한 구 지방세법 시행령(2010. 9. 20. 대통령령 제22395호로 전부 개정되기 전의 것) 제82조의2 제1항 본문은 “법 제111조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격은 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다.”고 규정하면서, 제1호에서 간접비용 중 하나로 ‘건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용’을 들고 있다.

이처럼 구 지방세법이 건설자금에 충당한 차입금의 이자를 취득세의 과세표준에 포함하도록 규정하는 것은 그것이 취득을 위하여 간접적으로 소요된 금액임을 근거로 한다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009두17179 판결 등 참조). 그렇다면 어떠한 자산을 건설 등에 의하여 취득하는 데에 사용할 목적으로 직접 차입한 자금의 경우 그 지급이자는 취득에 소요되는 비용으로서 취득세의 과세표준에 포함되지만, 그 밖의 목적으로 차입한 자금의 지급이자는 납세의무자가 자본화하여 취득가격에 적정하게 반영하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 차입한 자금이 과세물건의 취득을 위하여 간접적으로 소요되어 실질적으로 투자된 것으로 볼 수 있어야 취득세의 과세표준에 합산할 수 있다고 할 것이다.

또한 과세요건사실의 존재 및 과세표준에 대한 증명책임은 과세관청에게 있으므로, 그 밖의 목적으로 차입한 자금의 지급이자가 과세물건의 취득을 위하여 소요되었다는 점에 관하여도 원칙적으로 과세관청이 그 증명책임을 부담한다고 보아야 한다.

이 사건에서 원고는 이 사건 지급이자를 비용계정으로 회계처리를 하였을 뿐 이를 자본화하여 이 사건 부동산의 취득가격에 반영한 바가 없고, 피고가 제출한 증거에 의하더라도 원고가 차입한 자금들이 이 사건 부동산의 취득에 사용할 목적으로 직접 차입한 것이라거나 이 사건 부동산의 취득을 위하여 간접적으로 소요되어 실질적으로 투자되었다는 점이 충분히 증명되었다고 보기도 어렵다. 그렇다면 원심으로서는 원고가 차입한 자금들의 성격과 그 사용내역 등을 추가로 심리하여 이 사건 지급이자를 이 사건 부동산의 취득세 과세표준에 합산할 수 있는지와 그에 따른 산정 방식의 적법 여부를 판단하여야 한다.

(9) 위에서 본 바와 같이 취득세 과세표준에 관하여, 대법원은 취득세 과세표준이 되는 '취득가격'에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)과 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함되지만, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다는 입장이다.

나. 대상 판결의 의의

대상 판결은 위 가.항에서 본 법리를 다시 한번 확인해 주었다. 결국 취득세 과세대상물건을 취득하는 기간 중에 지출된 비용이 해당 물건의 취득세 과세표준에 포함되는지 여부는 위와 같은 법리를 기준으로 구체적 사안에 따라 개별적으로 판단할 수밖에 없다.
 

[유철형 변호사 프로필]

△ 법무법인(유한) 태평양 변호사
△ 행안부 고문변호사
△ 행안부 지방세예규심사위원회 위원
△ 기재부 세제실 국세예규심사위원회 위원
△ 서울지방변호사회 부회장
△ 전 국세청 고문변호사

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국기, 부산고법94구4400 , 1995.02.17

【주 문】

1.피고가 1993.9.23. 원고에 대하여 한 취득세 19,081,590원, 등록세 28,622,500원, 교육세 5,724,390원의 부과처분은 이를 취소한다. 2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.

【이 유】

1. 이 사건 처분의 경위

갑 제3, 6, 8호증, 갑 제4, 7호증의 각 1, 2, 갑 제9호증의 1 내지 20, 갑 제10호증의 1 내지 79의 각 기재와 증인 이ㅇ구의 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 한국전력공사법에 의하여 전력자원의 개발과 발전, 송전, 변전, 배전 및 이와 관련되는 영업을 목적으로 하여 설립된 원고 법인이 1991. 1. 19. 동력자원부로부터 경남 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ㅇㅇ리 ㅇㅇㅇ 전 463㎡ 외 308필지(그 중 같은 리 ㅇㅇㅇ 외 84필지는 발전소부지, 같은 리 ㅇㅇㅇ 대 29㎡ 외 30필지는 제1회사장부지, 같은 면 ㅇㅇ리 ㅇㅇ의 10 답 24㎡ 외 192필지는 진입도로부지)에 관하여 전원개발에관한특례법 규정의 전원개발사업승인(동자부고시 제ㅇㅇ-ㅇ호, ㅇㅇ화력발전소건립사업)을 받아 1991.12.부터 1993.6.까지 사이에 위 화력발전소부지 및 제1회사장부지 용도의 토지(이하 이 사건 토지라고 한다)를 공공용지의취득및손실보상에관한법률에 의거하여 토지소유자들과 각 협의 매수에 의하여 취득하여 등기를 필하면서 그 때마다 취득세 및 등록세 등을 피고에게 자진신고하여 납부하였으며, 원고가 공공용지의취득및손실보상에관한법률에 의거하여 이 사건 토지 상에 있던 건물・지장물・유실수・분묘 등 지상정착물에 대한 보상금으로 책정한 761,201,560원 및 그 토지 상에 거주하던 원주민들의 이주비, 이사비, 개간비, 영업비 등으로 책정한 44,682,710원 등 합계 805,884,270(이하 이 사건 보상금이라고 한다)에 대하여, 피고는 이를 이 사건 토지를 취득하기 위하여 토지소유자에게 지급하였거나 지급하여야 할 비용으로서 이 사건 토지의 취득비용에 해당하는데도 원고가, 취득세 및 등록세를 신고납부할 때 그 과세표준액에서 제외하였다고 하여 지방세법 제112조 제1항 및 제131조 제1항 제3호 제2목의 세율을 적용하여 산출한 주문 기재와 같은 액수의 취득세, 등록세, 교육세의 부과처분(이하 이 사건 부과처분이라고 한다)을 한 사실을 각 인정할 수 있고 달리 반증이 없다.

2. 이 사건 부과처분의 적법 여부

가. 지방세법 및 그 시행령의 각 규정에 의하면, 취득세에서 사용하는 취득이란 매 매・교환・증여・기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상무상을 불문한 일체의 취득을 말하며, 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 하되, 그 과세표준액은 조례의 정하는 바에 따라 취득자의 신고에 의하는 것이 원칙이나, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 대통령령으로 정하는 바에 의한 과세시가 표준액에 미달하는 때에는 시가표준액에 의하고(제111조 제1, 2항), 그리고 판결문, 법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 등 취득가격이 객관적으로 확인 또는 입증되는 일정한 경우에는 취득에 대한 과세표준은 위 규정에 불구하고 사실상의 취득가격에 의하되(제111조 제5, 6항), 위에서 말하는 사실상의 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용(법인세법 제16조 제11호의 규정에 의한 건설자금에 충당한 금액의 이자, 소개수수료, 설계비 등 취득에 소요된 직접・간접비용을 포함한다)을 말한다.(지방세법시행령 제82조의3 제2항) 그리고 토지의 지목변경은 간주취득으로서 취득세의 과세대상이 되고 그 경우에는 그 지목변경으로 인하여 증가한 가액을 과세표준으로 하는데(지방세법 제111조 제3항), 그 증가한 가액은 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 하여 지목변경 전의 과세표준액과 지목변경 후의 과세표준액과의 차액으로 하되, 법인의 장부・공증증서 기타 증서 등에 의하여 지목변경에 소요된 비용이 입증되는 경우에는 그 비용으로 하며(지방세법시행령 제82조), 토지의 지목변경에 따른 취득은 토지의 지목이 사실상 변경된 날에 취득한 것으로 보고 다만 사실상으로 변경된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상의 지목변경일을 그 취득일로 본다.(제73조)

나. 위에서 채택한 증거에 의하면, 윈고가 취득한 이 사건 토지 상에는 화력발전소 건립에 필요하지 아니한 건물・지장물・유실수・분묘 등 지장물이 정착되어 있었고 많은 주민들이 거주하고 있었기 때문에 그 지장물을 철거하고 주민들을 이주시키기 위한 협의를 하였던바, 1991.12.3. 일부권리자들과 1차감정평가를 받은 감정가액으로 협의가 성립되었고, 1992.6.9. 나머지 권리자 중 일부와 2차감정평가를 받은 감정가액으로 협의가 성립되었으며 나머지 권리자들에 대하여는 협의가 성립되지 아니하여 1992.9. 토지수용신청을 하고 1992.11.16. 경상남도지방토지수용위원회에서 재결을 받았으며, 1993.8.20. 원고가 이 사건 토지 상의 지장물보상금으로 책정한 761,201,560원과 이주비보상금으로 책정한 44,682,710원 중 일부를 지급한 사실, 원고는 정부투자기관관리법 및 그 법에 의한 재무부고시에 따라 회계처리를 하여야 하는데, 그 회계장부상에 이 사건 보상금을 용지매수대금으로 기재하고 있지만, 그 지급내역에는 건물・지장물・유실수・분묘 등 지장물에 대한 보상금 혹은 원주민들의 이주비, 이사비, 개간비, 영업비에 대한 보상금임을 명시하고 있는 사실, 이 사건 부과처분을 할 당시 이 사건 토지에 대한 토지형질변경공사는 화력발전소부지가 18.92%, 제1회사장부지는 0%, 진입도로부지는 30.23%의 공정진행이 된 사실을 각 인정할 수 있다.

다. 위에서 인정한 사실에 의하면, 이 사건 보상금 중 이 사건 토지 상의 지장물에 대한 보상금은 이 사건 토지의 취득을 위하여 지급한 비용이 아니고 이 사건 토지의 지목변경을 위한 비용이라고 할 것이므로 사실상 지목변경이 이루어져야 과세할 수 있다고 할 것이나 이 사건 부과처분 당시까지 지목변경이 이루어지지 아니하였으므로 이는 취득세의 부과대상이 아니며, 한편 이 사건 토지의 원주민을 이주시키기 위한 비용은 이 사건 토지를 취득하기 위한 직접비용이 아니라 이 사건의 토지의 취득 후에 그 토지 상에서 시행될 화력발전소 건설이라는 공공사업실행을 위하여 지급한 불가피한 비용으로서 위 취득비용에 포함될 성질의 것이 아니라고 할 것이고 원고의 회계장부상에 이 사건 보상금을 용지매수대금이라고 기재하였다고 하여 그 실질이 달라질 것은 아니라고 할 것이므로 이 사건 보상금을 이 사건 토지의 취득비용에 포함시켜 취득세, 등록세, 교육세 등을 부과한 피고의 이 사건 부과처분은 위법하다고 할 것이다.

3. 결론

그렇다면 피고의 이 사건 처분은 위법하므로 주문과 같이 판결한다.

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