내집인데 내집아닌 서울시 sh반값아파트 괜찮을까요?내집마련 투자전략 정보 세미나 부동산재테크1번지

[부테크1번지송팀장]

내집인데 내집아닌

서울시 sh반값아파트 분양 임박,청약해도 괜찮을까요?

sh반값아파트의 모든것

시세차익,분양정보,장점vs단점,2022이후 집값전망

30년 현장실무 전문가 "팩트 콕콕"부동산세미나

[부동산재테크1번지]

금.토 무료 세미나 신청:02-567-7400

sh에서 지난 1월 오금,항동지구를 시작으로 세곡2지구,내곡지구

마곡지구에 대한 분양원가를 순차적으로 공개하고 있습니다

분양원가 공개를 계기로 향후 "반값아파트"즉 토지임대부 주택 공급

속도내기에 전념하고 있습니다

sh반값아파트 과연...괜찮을까요?!!

sh는 왜 자꾸 아파트 원가공개를 할까요?!!

▶SH공사, 마곡 분양원가 공개

▷하반기 토지임대부 주택 공급하기로

SH공사는 최근 마곡지구 13개 단지 분양원가 공개

마곡지구 분양원가는 3.3㎡당 1090만~1314만원 수준으로 평균치는 1235만원이다.

분양원가는 용지비, 조성비, 이주 대책비 등 ‘택지조성원가’와 건축비인 ‘건설원가’를 더한 값이다.

마곡지구의 3.3㎡당 택지조성원가는 538만원, 건설원가는 697만원이었다.

토지임대부 주택은 아파트 원가의 상당 부분을 차지하는 토지는 공공이 소유하고,

건물만 분양하는 주택이다.

아파트 가격은 땅값에 건물값을 더해야 하지만 여기서 땅값을 빼는 개념이다.

땅값이 빠지는 만큼 분양가를 낮출 수 있어 토지 임대부 즉,‘반값 아파트’라는 별칭이 붙었다.

김헌동 SH공사 사장

“서울 강남권30평대 분양가 5억원, 비강남권은 3억원 수준 공급"

https://cafe.naver.com/01048758943/13756

반값아파트 괜찮을까요?고덕강일 상반기 분양 정보 및 시세차익 정보공개 부동산재테크1번지 세

▶참여정부 시절 도입했다 실패

▷수분양자 시세 차익 독식 논란??!!

군포는 환매조건부, 서초 강남은 환매조건부 x

하지만 토지임대부 주택이 시장에 안착할지는 의문이라는 평이 많다

참여정부 시절 등장했지만 논란 끝에 실패한 주택 정책이라는 꼬리표가 붙었기 때문이다.

장기 거주할 수 있지만 매달 수십만원의 토지 사용료를 내야 한다는 조건이 발목을 잡았다.

참여정부 시절인 2007년 당시 경기 군포 부곡지구와 서울 서초, 강남구 등 3개 지구에

토지임대부 주택이 공급됐다.

군포 부곡지구의 경우 전용 84㎡ 분양가가 1억5000만원, 토지 임대료는 40만원 수준이었다.

분양가는 저렴했지만 임대료 부담에 1순위에서 대거 미달됐다.

389가구 모집에 40명만 청약해 청약 경쟁률이 0.1 대 1에 그쳤다.

과거 군포 반값아파트분양 미달사태로 아파트 미분양분 일반분양으로 전환요구

전매제한 기간이 긴데 그 기간 동안 임대료를 달마다 꼬박꼬박 LH에 납부해야 해서

입주자 입장에선 실익이 없다는 평도 나온다.

또한 현행 주택법상 토지임대부로 분양받은 사람은 LH에만 매각이 가능하다.

그러나 매각 가격이 입주자가 납부한 입주금에 1년 만기 은행 예금 이자율을 더한 수준이어서

남는 게 거의 없다.

이를테면 5억원에 분양받은 주택이 10억원이 됐어도 차익분(5억원)의 약 30%만

수분양자가 가져가고(평균 이자율 3% 가정), 나머지 70%는 LH가 가져가는 구조다.

2022토지임대부 검토중인 사안

따라서 토지임대부 분양이 활성화되기 위해선 제도가 자리 잡을 때까지는

'적정 시세차익'이 보장돼야 한다는게 서울시·SH공사 측 생각이다.

김헌동 사장은 "건물·토지를 모두 분양받은 사람들은 시세차익을 모두 가져가는 데 비해

건물만 분양받는 토지임대부 분양을 받았다고 해서 시세차익을 거의 못 가져가면

그것도 형평성에 어긋난 것"이라고 설명했다.

서울 강남권 토지임대부 주택도 숱한 논란에 휘말렸다.

2011년, 2012년 각각 공급된 서초구 우면동 ‘LH서초5단지’와 강남구 자곡동 ‘LH강남브리즈힐’은

전용 84㎡ 분양가가 2억원대 초반. 토지 임대료는 30만~40만원대

이들 단지 역시 군포지구처럼 초반에 인기를 끌지 못했지만

전매 제한 기간이 끝난 이후 분위기가 달라졌다.

환매조건부가 붙지 않은 이들 단지는

전매 제한 5년이 끝나고 매매가가 8억원대로 뛰면서 수분양자들은 수억원의 시세 차익을 거뒀다.

이를 두고 ‘로또 분양’ 논란이 일었고 정부는 더 이상 토지임대부 주택을 공급하지 않았다.

LH서초5단지와 LH강남브리즈힐 시세는 분양가 대비 7배 이상 급등해 15억원대에 달할 정도다.

LH서초5단지의 경우 전셋값만 7억~8억원 수준이다.

이 때문인지 정부는 올 초 토지임대부 주택을 팔 땐 반드시 공기업에 ‘환매’하는 의무 조항을 신설했다.

반값 아파트 가격의 가파른 상승세를 막기 위한 고육지책으로 보인다.

성공적인 싱가포르 반값아파트 사례

외국에서도 토지임대부 주택 사례가 적잖다.

싱가포르가 대표적이다.

싱가포르는 국민의 80%가량이 HDB(주택개발청)가 공급한 토지임대부 주택에 거주한다.

방 3개 아파트 분양가는 2억~3억원 수준이다. 5년 의무 거주 기간이 끝나면 시세 차익을 남기고 팔 수 있다.

유럽에서는 스웨덴, 네덜란드 등이 토지임대부 주택을 도입했다.

좌-싱가포르 사례/ 우- 반값아파트 사례 ​

유럽 국가들이 주로 토지임대부 주택을 공급했지만 부작용도 적잖았다.

처음에는 입주자 부담이 적고 토지 임대료를 통해 지가상승이익을 공공이 환수할 수 있었지만

최초 입주자에게 과도한 개발이익이 돌아가는 점이 문제였다.

분양받은 후 의무 거주 기간만 채우면 시장 가격으로 매각해 큰 시세 차익을 얻을 수 있었기 때문이다.

공식적으로는 토지만 임차한 ‘토지임대부’ 주택이지만 결국 입주자가 소유하는

일반분양 아파트, 월세 주택과 별 다를 바 없다는 논란도 거셌다.

전문가들은 토지임대부 주택 개념 자체는 이상적이지만

집값 안정 효과를 내기에는 역부족이라는 입장과

공급 규모가 적을 경우 ‘로또 분양’ 논란에 혜택을 본 계층과 보지 못한 계층 간에

형평성 문제가 제기될 수 있다고 우려한다

개발이익 환수를 위해 토지 임대료를 인상하면 거주자의 실질 주거비가 상승해

토지임대부 주택의 본래 취지를 잃을 우려도 크다.

sh반값아파트 서울 어디어디에 공급될까?

윤정부 첫 출발 sh반값아파트는 고덕강일이 첫 후보지

그외 위례.마곡등 후보지들이 언급이 되면서 하반기 250만 공급 발표때

반값아파트 후보지들이 함께 발표될것으로 예상이 된다

하지만 정작 토지임대부 주택을 공급할 입지가 마땅찮다.

일례로 토지임대부 주택 후보지로 송파구 가락동 옛 성동구치소 부지가 거론되면서

인근 주민들이 반발하고 나섰다.

당초 성동구치소에는 신혼희망타운 700가구, 민간 분양 600가구 등 1300여가구가 공급될 예정이었다.

하지만 지난해부터 성동구치소 부지 내 민간 분양을 공공 분양으로 전환할 수 있다는

소문이 나돌면서 주민들이 들끓었다.

서울시는 “공공주택 전환은 검토하지 않고 있다”는 입장이지만

주민들은 여전히 의심의 눈초리를 거두지 않는 분위기다.

또 다른 토지임대부 주택 후보지로 은평구 서울혁신파크 부지가 거론되면서

은평구 역시 즉각 반발하기도 했다.

그러나 sh김헌동사장은 반값아파트 회의론에 대해 고개를 젓는다

김 사장은 “SH가 개발할 구룡마을, 성지마을을 비롯해 부지는 서울에 얼마든지 있다”며

“또 대통령과 서울시장은 토지 수용권, 택지 독점 개발권, 토지 용도 변경권이 있다”고 자신했다.

그가 구상하는 반값 아파트, 공공주택 고급화는 그만큼 SH의 재정부담을 가중시킬 수 있다.

게다가 SH는 이미 고질적인 임대아파트 적자 문제를 안고 있다.

김 사장이 파악한 현황은 달랐다. SH가 소유한 부동산 가치가 막대하게 늘었기 때문이다.

올해 3월 공개 자료에 따르면 SH가 보유한 장기전세주택 2만8200가구의 시세는

약 32조1000억원으로 평가됐다. 평균 취득가 7조4390억원의 4.3배였다.

김 사장은 “SH는 자산 규모가 100조원에 육박하는 초우량 기업으로,

반값 아파트와 서울형 건축비 등을추진할 충분한 역량이 있다”고 말했다.

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