'1기신도시 특별법' 2월 개봉박두…용적률 인센티브·재초환 완화 등 포함될까?

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용적률 180% 넘으면 1기 신도시 재건축 사업성 '뚝'

[K그로우 이연진 기자] 윤석열 대통령 취임 이후 차일피일 미뤄졌던 1기 신도시 특별법이 드디어 다음달 모습을 드러낸다. 1기 신도시 특별법은 주민들이 오랫동안 기다려왔던 만큼 어떤 내용이 담길지 관심이 모아진다.

특히 1기 신도시 주민들이 재건축 사업 추진에 걸림돌이 용적률 인센티브, 재건축초과이익환수제(재초환) 완화 등의 방안이 포함될지 이목이 집중된다.

26일 국토교통부에 따르면, 정부는 오는 2월 1기 신도시 정비를 위한 특별법 발의를 진행할 예정이다.

다만 정부가 내달 1기 신도시 정비 특별법을 발의하겠다고 예고한 상태이지만, 구체적으로 어떤 내용이 담길지는 공개되지 않았다.

이원재 국토부 1차관은 "특별법은 도시 차원의 광역적 정비를 신속하고 질서 있게 추진할 수 있는 내용으로 구성할 것"이라며 "노후도시 정비의 미래상이 특별법을 통해 그려질 수 있도록 하겠다"고 말했다.

1기 신도시는 분당·일산·평촌·중동·산본 등 5곳으로, 총 29만2000가구에 달한다. 1기 신도시 아파트 단지 가운데 일부는 재건축 연한이 지난 상태여서 사업추진을 준비하고 있으며, 오는 2026년까지 대부분 단지가 재건축 연한이 도래한다.

사진=연합뉴스 제공

1기 신도시 주민들 입장에서는 용적률 상한 여부가 관건이 될 것으로 보인다. 용적률은 1기 신도시 정비사업의 가장 큰 고민이기 때문이다. 만약 정부에서 용적률 인센티브를 부여하지 않으면 사업성이 좋지 않아 재건축 사업 추진이 어렵다.

1기 신도시는 평균 용적률이 169∼226%로 높다. 신도시별 평균 용적률을 살펴보면, 고양 일산이 169%로 가장 낮다. 이어 ▲성남 분당(184%) ▲안양 평촌(204%) ▲군포 산본(205%) ▲부천 중동(226%) 순이다.

업계에서는 기존 용적률이 180%보다 높으면 재건축 사업성이 떨어진다고 평가한다. 3종 일반주거지역을 기준으로 법정 한계 용적률인 300%를 받는다고 해도 공원이나 학교를 기부채납 해야 하고 임대주택도 공급 해야한다.

안전진단 역시 현재 완화 방안으로는 여전히 정부가 목표한 속도감 있는 재건축 추진이 어렵다고 입을 모은다.

1기 신도시 주민들은 구조안전성 평가 비중은 30%보다 더 낮은 20%까지 조정하고 예비안전진단 폐지 등이 추가적으로 이뤄져야 한다고 주장하고 있다.

또한 1기 신도시는 재건축초과이익환수제가 아직 풀리지 않아 재건축 추진의 걸림돌이 여전하다. 안전진단 역시 현재 완화 방안으로는 여전히 정부가 목표한 속도감 있는 재건축 추진이 어렵다고 입을 모은다.

이와 관련해 1기 신도시 범 재건축연합회 관계자는 "지난해부터 1기 신도시 이슈로 안전진단 제도 개선 등 재건축 규제 완화가 추진되면서 다른 노후 주택들의 재건축이 수월해진 것은 좋은 방향이라고 생각한다"며 "일단 저희는 다음 달 국토부에서 발표할 특별법에 어떤 내용이 담길 지를 지켜보고 있다"고 덧붙였다.

전문가들은 1기 신도시 내에서도 단지별로 다른 접근법이 필요하다고 조언한다. 다만 1기 신도시를 대상으로 재정비사업을 진행하더라도 부동산 경기 위축과 재건축 초과이익환수제 등을 고려하면 집값 상승에 미치는 영향은 제한적일 것이라는 전망이다.

[출처] K그로우(http://www.kgrow.co.kr)

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