새로운 주거 위기- 빌릴 집이 없다?

[설국]

The "New Housing Crisis" – Not Enough Rental Homes?

by Tyler Durden

Jul 25, 2016 3:35 PM

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Submitted by Lance Roberts via RealInvestmentAdvice.com,

The has been a rash of articles as of late suggesting there is a “new housing crisis” afoot. The issue this time, as it is suggested, is there is a “shortage” of homes for all the people that are wanting to buy homes causing prices to skyrocket out of reach. To wit:

 '새로운 주택위기'가 진행중이냐는 늦으나마 제안한 선급한 주제가 있었다. 이번에 제안된 이슈는, 가격이 치솟은 이유로 집 사기를 원하는 사람들에게 주택 '결핍'(공급부족)이 있느냐는 것이다.

“It hasn’t been this tough to be in the housing market since the financial crisis.

To recap the problem, the supply of housing, especially in the affordable entry-level segment, is not keeping up with huge demand from first-time buyers and existing homeowners looking to upgrade.”

 금융위기 이후 주택시장에 그런 기미는 있지 않았다.

그 문제를 되짚어보면, 주택공급, 특히 진입이 가능한 레벨 부분에서 바라보면, 생애 처음 주택구매자에게는 너무 요구조건이 너무 커 따라잡을 수 없으며, 기존 주택구입자는 요구조건이 더 높아지기를 바란다는 것이다.  

It is true there is a lack of supply of homes currently on the market. However, the lack of supply is not being caused by a flood of millennial couples wanting to “buy” homes, but rather “all cash” buyers, particularly foreign buyers, snapping up properties for investment purposes.

 요근래 시장에 공급 부족이 있는 것은 사실이다. 그러나, 공급부족은 투자를 목적으로 자산을 낙아챈 외국 바이어나 현금 자산가에 의한 것이지 주택을 구입하기 원하는 수천의 커플에 의해 일어난 것은 아니다. 

Here is the evidence.

At The Margin

The problem with all of the analysis each month on the transactional side of housing is it only represents what is happening at the “margin.” The issue at hand, with respect to housing, is more than just the transactional side of the equation which is based on just the relatively few number of individuals, as compared to the total population, that are actively seeking to buy, rent or sell a home each month.

In order to understand what is happening in terms of “housing,” we must analyze the “housing market” as a whole rather than what is just happening at the fringes. For this analysis, we can use the data published by the U.S. Census Bureau which can be found here.

 매달 주택부문 상거래에 대한 대다수 분석은 '마진'이 발생했는지만을 보여주기 때문에 문제가 발생한다. 머지않아 주거에 관련해서, 총인구수와 비교하기 보다는 몇몇 개체에 바탕을 둔 거래 부문의 요인, 매달 주택 판매수, 렌트, 구매자수와 같은 것이 이슈화 될 것이다.

주거 형식에 어떤 변화가 일어나고 있는지 이해하기 위해서, 우리는 주변에서 무엇이 일어나고 있는지 보다는 주거시장을 전체적으로 분석해야한다. 이 분석을 위해 미국 인구조사국에서 발표한 데이터를 사용할 수 있다.

Total Housing Units

In an economy that is 70% driven by consumption, it is grossly important that the working age population is, well, working. As I discussed back in 2014:

경제에서 소비를 일으키는 70프로는 생산가능인구의 얼마나 어떻게, 일하고 있는지가 중요하다. 2014년 전에 토론한 적이 있다.

“The mistake is assuming that just because initial claims are declining that the economy, and specifically full-time employment, is markedly improving. In any economy, it is ONLY full-time employment that matters as it provides enough income to support household formation, increased consumption and higher levels of personal savings rate which leads to increased productive investment. Unfortunately, as shown below, full-time employment as a percentage of the working-age population remains elusive despite falling jobless claims.”

 첫번째 실업수당이 감소했기에 경제와 특히 상근이 주목할만큼 향상됬다는 상정은 실수다. 어느 경제에서도 단지 상근만이 세대형성과 소비증가, 생산적인 투자를 증가시키는 개인저축수준의 향상을 위한 충분한 수입을 제공한다. 불행히도 아래에서 보여지듯이, 실업보험신청건수가 떨어졌지만 생산가능인구의 비율의 상근 근로는 파악하기 어렵다.(실업보험신청건수가 줄었다는 것은 취업율이 늘었다는 것을 의미하지만 상근 근로 비율은 오히려 내려갔기 때문에 실업보험신청가 반드시 상근 근로의 상승을 의미하지 않는다는 뜻)

 Chart updated to current levels. As you can see, employment as a function of the overall working age population is only back to where we began as Bush was leaving office. (I have stripped out those in excess of 55 to eliminate the “baby boomers are all retiring” argument)

 현재 기준으로 차트를 다시 올렸다. 보는 바와 같이 생산가능인구의 취업율은 부시가 사무실을 떠나던 날의 수준으로 돌아갔다.

“Furthermore, the issue of ‘labor hoarding,‘ combined with the huge pool of individuals outside of the labor force, is an important phenomenon that obscures the real weakness in the underlying economy. These forces combine to reduce aggregate demand on businesses that in turn resort to productivity increases to stretch the current labor force further to protect profitability.”

To present some context for the following analysis we must first have some basis to work from. Our baseline for this analysis will be the number of total housing units which, as of Q1-2016, was 135,184,000 units. This was up from 134,409,000 in Q1-2015 for a total increase of 775,000 units which is roughly in line with annualized run rate of new one-family home sales during that period which averaged 506,000 units.

The chart below shows the historical progression of the seasonally adjusted number of housing units in the United States.

아래 차트는 미국의 계절적인 변동 대비 주택수의 역대 진행 모습을 보여준다.

As an example, the most recent report of “existing home sales” showed that 5,530,000 homes were sold on an annualized basis in May. Since this is an annualized number, we must divide it by 12 months for the estimated seasonally adjusted number of sales for the month which was 460,833 homes. This number of home sales represents just 0.34% of the total number of homes available. This is what I mean by “activity at the margin.” When put into this frame of reference the “existing home sales” report doesn’t seem nearly as exciting.

 예를 들면, 최근 기존주택판매수 리포트를 보면 5월 평균적으로 5,530,000호가 팔린 것으로 보여진다. 연간 숫자이며, 계절적으로 조정된 매달판매수를 측정하려면 그것을 12개월로 나누어야하고, 매달 460,833호가 된다. 이 판매된 주택수는 단지 총 주택에 0.34%에 해당한다. 이것이 내가 말하고자 했던 수익활동이라는 것이다. 기존주택판매수는 이런 프레임에서 바로보면 전혀 흥미롭지 못하다.

Vacancy Rate

Out of the total number of housing units, some are vacant for a variety of reasons. They are second homes for some people that are occasionally used. They are being held off of the market for one reason or another (foreclosure, short-sell, etc.), or they are for sale or rent. The chart below shows the total number of homes, as a percentage of the total number of housing units that are currently vacant.

 총 주택수에서 벗어나서, 공실율에는 몇가지 이유가 있다. 사용하고 있는 세컨드 홈일 수가 있고, 여러 이유로 (권리상실, 공매.등등) 혹은 매매를 위해 시장참여를 연기하고 있을 수도 있다.

If a real housing recovery were underway, the vacancy rate should be falling sharply rather than rising in the latest quarter and hovering near all-time peak levels. Such does not suggest that there is a “rush to buy” by millennials at this point.

 만약 정말로 부동산회복이 진행중이라면, 공실율은 날카롭게 떨어졌어야 했다. 그러나 공실율은 오히려 전고점 수준에서 맴돌거나 최근 분기에는 오히려 올랐다.  이러한 점을 볼 때 수천의 수요자가 사려고 몰려들고 있다곤 말할 수는 없다.

Owner Occupied Housing

Another sign of a failed housing recovery is in the number of “owner-occupied” housing. If there was indeed a crisis in “inventory” as suggested, the ownership rate would be rising sharply, rather than hitting historical lows.

 주택회복이 실패하고 있다는 또다른 신호로 주택 자가주택 수를 들 수 있다. 만약 실질적인 위기가 재고자산에 있다면, 역사적 저점을 찍기보다 자가주택거주비율은 급속히 올랐어야만 한다. 

Importantly, this is against the backdrop of a system of bailed out homeowners, historically low mortgage rates, and a flood of liquidity into the marketplace. Where is that “wealth effect” that was supposed to be created by the inflating asset prices?

 중요한건, 이것이 시장으로의 유동성 공급, 역사적으로 낮은 모기지 이자, 주택소유자를 위한 구제금융의 배경 뒤에서 일어나고 있다는 점이다. 자산 가격의 인플레이션이 유발한 부의 효과가 어디에 있다는 말인가? 

Home Ownership

The simple reality is there has been very little actual recovery in housing, or for roughly 90% of the American population, which explains its weak contribution to economic growth. The chart of home ownership shows the overall lack of recovery the best.

진실은 이렇다. 미국 인구 90프로를 위한 주택의 진정한 회복이 아주 약간 있었기는 하지만 그것이 경제성장의 회복에는 큰 효과가 없었다는 걸 설명한다. 주택 소유를 보여주는 차트는 회복의 결핍을 보여주는 최선의 것이다. 

At 63.5%, which is down from 65% in 2013, the current level of home ownership is the lowest that it has been since the early 1980’s.

 2013년 65%에서 63.5%로 현재 자가소유율은 1980년 이래 가장 낮은 수준이다.

“But Lance, the recent reports of sales, starts, permits, and completions have all improved in recent months.”

That is true, and those transactions must be showing up somewhere, right?

 이것이 사실이며, 이러한 거래는 어디에선가 눈에 띄였을 것이다. 그렇지 않은가?

REO To Rent

While the Federal Reserve, and the current Administration, have tried a litany of programs to jump start the housing market nothing has worked as well as the “REO to Rent” program. Foreign investors, investment banks, and private individuals have flooded the market with cash to buy properties and convert them into rentals. This is clearly shown in the chart below which is the number of homes that are renter occupied versus the seasonally adjusted home ownership rate.

 연준과 당국이 주택시장을 띄우기 위한 프로그램을 시도하는 동안, 'reo to rent' 프로그램과 마찬가지로 효과가(바람직한 방향의 효과가) 없었다. 외국 투자가, 투자은행, 개인주체까지 현금을 들고 자산을 사려고 시장으로 흘러들어왔고, 그들은 임대로 전환했다. 아래 차트는 계절적변동을 고려한 자가주택거주비율 대 임대차 가구수를 분명히 보여주고 있다. 

Do You See The Problem Here?

The one thing the “housing crisis” articles do get right is that prices are rapidly rising in the “hotbed” areas. As the REO-to-Rent game drives prices of homes higher, it reduces inventory and increases rental rates. This in turn prices out “first-time home buyers” who would become longer term home owners, hence the declining home ownership rate noted above.

 주택위기 논제의 하나로서 주택가격이 급속도로 뜨거워지고 있다는 것이다. 'reo to rent' 게임이 주택가격을 높게 올리게 됨에 따라 재고주택 수는 줄고, 임대차비율은 늘어나고 있다. 이는 결국 장기주택소유자가 될 생애 첫 구매자는 (가격을 터무니 없이 올려 받아) 시장에서 배척당하게 되며, 따라서 자가주택거주비율도 위처럼 줄어들게 되는 것이다.

The problem, and the next crisis, will be when the herd of speculative buyers turns into mass sellers – there will not be a large enough pool of qualified buyers to absorb the inventory which will lead to a sharp reversion in prices.

문제는 다음 위기다. 투기적인 매수자가 매도자가 될 때 위기가 올 것이다. 재고자산을 흡수할만한 양질의 매수자가 충분치 않은 상황에서 (매수 세력이 매도를 시작할때) 가격전환이 급속히 일어날 것이다.

Maybe this is why the Federal Reserve, and the FDIC, and WallStreet have been lobbying to relax regulations put in place after the last housing bubble which required banks to have “skin in the game.” By removing those restrictions banks have now returned back to providing mortgages to unqualified buyers, pool them and sell them off to unwitting investors. Haven’t we watched this movie before?

이것이 아마도 연준과 FDIC 그리고 월스트리트가 지난 주택버블 이후 시행된, 은행이 짊어져야 할 '승부의 책임'에 대한, 규정을 완화하기 위해 로비를 한 이유일 것이다. 이런 제약에서 벗어남으로서 은행은 이제 비우량고객들에게 모기지를 공급하던 때로 되돌아가 열광하는 투자자들에게 팔아치우기 시작했다. 언제가 보았던 장면 아닌가?

While the surge in housing activity, which still remains at historically low levels as shown in the chart below, has certainly been welcome it should not be forgotten that it has taken massive bailouts, stimulus, and financial supports to induce such relatively small amounts of activity.

 주택활동이 상승하였지만 아래 차트가 보여주듯이 여전히 역사적으로 낮은 수준에 머물러 있으며 그 적은 주택활동을 유발시키려고 대량의 구제금융과, 부양책, 금융지원을 받았다는 것을 잊어서는 안된다.

There is no argument that housing has indeed improved from the depths of the housing crash in 2010. However, that recovery still remains at very weak historical levels and the majority of drivers used to get it this point have begun to fade. Furthermore, and most importantly, much of the recent analysis assumes this has been a natural, and organic, recovery. Nothing could be further from the truth as analysts have somehow forgotten the trillions of dollars, and regulatory support, infused to generate that recovery.

주택이 2010년 붕괴의 늪에서 나아졌다는 점에는 수긍한다. 그러나 여전히 역사적으로 약한 수준에 머물러 있다. 최근 많은 분석 자료는 이것이 자연발생적이며 기본적인 회복이라고 말하지만 진실과는 거리가 멀다. 애널리스트들은 시장회복을 위해 들인 수조 달러와 부양을 잊었버렸는가.

The point here is that while the housing market has recovered – the media should be asking ‘Is that all the recovery there is?’

주택시장이 회복했던 시기에 미디어는 '진정한 회복세가 있었는지' 물었어야 했다.

With 30-year mortgage rates below 4%, we should be in the middle of the next housing bubble with prices and home ownership rising. The question the media should be asking is “why?” Furthermore, what happens if the “bond market bears” get their wish and rates rise?

30년 모기지금리 4프로 아래임에도, 우리는 자가주택거주비율의 상승과 다음 주택가격버블의 사이에 처하게 되었다. 미디어는 왜? 냐고 물어야한다. 게다가 하락추세의 채권시장에 그들의 바람대로 금리가 오른다면 어떤 일이 발생할까?

The housing recovery is ultimately a story of the “real” unemployment situation that still shows that roughly a quarter of the home buying cohort are unemployed and living at home with their parents. The remaining members of the home buying, household formation, contingent are employed but at lower ends of the pay scale and are choosing to rent due to budgetary considerations. This explains why household formation is near its lowest levels on record despite the “housing recovery” fairytale whispered softly in the media.

 집구매자의 1/4이 비취업이거나 부모와 같이 살고 있고, 그 외 분리세대와  취업자는 낮은 수준의 월급에 처해있거나 예산을 고려해 렌트를 하려는 사람들인 현실을 반영하면 주택회복 문제가 결국 실직자의 처지와 관련되어 있음을 말해준다.  

While the “official” unemployment rate suggests that the U.S. is near full employment, the roughly 94 million individuals sitting outside the labor force would likely disagree. Furthermore, considering that those individuals make up 45% of the 16-54 aged members of the workforce, it is no wonder that they are being pushed to rent due to budgetary considerations and an inability to qualify for a mortgage.

 미국의 실업율이 공식적으로 완전고용에 가깝다고 말하고 있으나 대략 9400만명 가량의 개인들이 총노동자수에 포함되지 않았음을 볼 때 동의하지 못할 것 같다. 게다가 그러한 개인들은 16~54세 연령대의 총노동력군의 45%나 차지한다는 걸 고려해볼 때, 예산상의 문제와 대출 받을 자격이 없어 렌트로 몰리고 있음은 의심할 여지가 없다. 

The risk to the housing recovery story remains in the Fed’s ability to continue to keep interest rates suppressed. It is important to remember that individuals “buy payments” rather than houses, so each tick higher in mortgage rates reduces someone’s ability to meet the monthly mortgage payment. With wages remaining suppressed, and a large number of individuals not working or on Federal subsidies, the pool of potential buyers remains contained.

주택회복 리스크는 연준이 금리를 계속적으로 억제할 수 있는지에 달려 있다. 집을 사는 것이라기보단 '대금상환'을 사는 것이므로, 대출금리에 한 틱이 오를 때마다 매달 대출금을 갚을 누군가의 능력은 줄어들 것이라는 점을 기억하도록 하자. 임금 상승이 억제를 받으며, 일하지 않는 개인들이 많아지거나 정부보조금에 의지해 살아가는 사람들은(이들이 곧 잠재적인 매수자이므로) 잠재적인 매수자를 억누르고 있는 셈이다.

The real crisis is NOT a lack of homes for people to buy, just a lack of enough homes for people to rent. Which says more about the “real economy” than just about anything else.

While there are many hopes pinned on the housing recovery as a “driver” of economic growth in 2013, 2014, 2015,2016 – the lack of recovery in the home ownership data suggests otherwise.

 진정한 위기는 구매할 집의 부족에서 오는 것이 아니라, 렌트할 집의 부족에서 오게 될 것이다. 이것은 다른 무엇보다도 '실물 경제'에 대해서 말하고 있다. 2016년 경제성장의 견인으로서 주택회복에 희망이 있다고 말하지만 자가주택거주비율 데이터에 회복을 위한 결핍된 것들은 달리 말하고 있다. 

[설국]

정작 이 사회의 번영을 위해서는 주택 가격의 상승이나 하락이 아니라 시장 참여자의 소득 증대가 문제라는 점을 말해주고 있습니다. 또한 인위적으로 시장을 받치기 위해 푼 돈으로 인해 지난 위기 이후 주택가격은 큰폭의 상승을 불러 일으켰고, 위기 중간에 대출을 받은 사람들은 주택을 잃었음며, 그 주택은 결국 일부 해외 자금이나 일부 갑부에게 넘어가 대다수의 상당수가 집을 잃고 세를 살고 있는 것을 보여줍니다. 집을 보유한 사람들은 다시 서브프라임 모기지에 의존하고 있거나 세를 살거나 부모와 세대를 합쳐서 살고 있는데다 완전고용 상태라고 미정부는 발표했으나 그에 대한 반박으로 9400백만에 이르는 총고용수에 포함되지

[설국]

않은 사람들에 대해 말하면서 이들은 비참한 삶을 살고 있고 이것이 미국의 현실임과 동시에 현재 유동성 위기의 주범임을 말해주고 있습니다. 여기서 버블이 터지고 다시 유동성을 공급하는 일을 반복한다면 어떤 일들이 벌어질까요.. 과연 소수의 몇몇들이 세상의 모든 집들과 주식들을 다 소유할 수 있을까...지금 유럽에서 진행하고 있는 QE는 바로 경제의 최소단위 주체인 개인들에게 돈을 풀기보단 금융권으로 직접적으로 돈을 풀어 이들 자금이 주식과 부동산에 간접적으로 투자되도록 유도함으로서 거대자금의 경제기반(주식과 부동산)을 지지하도록 풀고 있는 것과 다름 없습니다. 즉 있지도 않은 우리의 세금을 담보로 금융권에 돈을

[설국]

대고, 이 금융 주체들이 여러 상품들을 통해 주식시장과 부동산을 힘겹게 받치기 하고 있다. 그 와중에 서브프라임 모기지 문제가 다시 거론되고 부동산과 주식시장과 더불어 실질적인 경기 회복을 위해 개인주체들에게 대출을 통한 산업이 일어서기를 바라지만 그 외의 자금은 오히려 국채와 금리스왑 파생상품 같은 것들로 들어가 다른 거품을 키우고 있습니다. 이리하여 경기가 더 차가워지자 부실기업들이 늘어나고 이어서 금융권이 부실화되는 수준에 이르러 ECB는 국채뿐만 아니라 부실기업 회사채까지 비싼 가격으로 사들이는 전략으로 전환하게 됩니다. 이 돈이 기업으로 들어가 생산성을 만들고 경기가 좋아져 그 외 소매업에 참여하는

[설국]

개인들도 대출을 받아 가게를 열고 창업을 하는 순환이 이어지기를 바라는 것인데, 국채 움직임을 보시면 알겠지만 잠시 상승하던 국채금리가 일본의 마이너스 금리 정책 고수한다는 발언을 기점으로 다시 떨어지기 시작했습니다. 시장은 유럽식 마이너스 금리 정책에서 희망을 버린지 오래라는 소리입니다. 결국 버블이 낀 부동산과 금융권에서 먼저 위험이 발생할 것인가, 이것이 핼리 머니로의 전환을 촉구하게 될지는 더 지켜보아야 할 문제 같습니다.
2000년초에 그리스펀이 재정확장정책을 편 것이 잘못이며, 2008년 위기 때라도 그냥 무너지게?(거품을 빼도록) 놔두었으면 오늘날 이러한 돌이킬 수 없는 막다른 길로 다다르지는 않았을

[설국]

겁니다만, 이젠 절대 네버 돌이킬 수 없는 강을 건넌지 오래입니다. 미력한 제가 보기에도 이제 선택할 수 있는 건 핼리 머니, 그냥 돈 찍어 세상에 푸는 방법 외에는 없어보입니다.

[설국]

살아남을 우리가 주의 깊게 보아야 할 부분은 유동성을 풀었을 때 주택가격과 자가소유율과의 관계입니다. 미국은 현재 주택가격은 올랐는데, 자가소유율은 오히려 1980년대 수준으로 돌아가 있습니다. 반대로 렌트율은 또 상반대게 올라 있습니다. 이 말은 위에도 언급했지만 2008년도에 집을 잃었던 사람들이 다시 집을 가지지 못하고 렌트하며 살고 있다는 뜻입니다. 부가 소수에게 이전되었다는 뜻입니다. 한편으론 저자는 그러면 이 다음에 이 비싼 집을 누가 살 것인가에 대해서 여러 이야기를 합니다. 규제를 완화해 다시 서브프라임모기지를 파는 이야기와 본질적으로 우량한 구매자를 늘리려면 실질 소득을 올려야한다는 이야기등...

[설국]

우리의 재산을 지키지는 의미에서 윗 글을 분석해보면, 미국의 경우 집을 판 사람들은 비싼 주택가격과 소득 회손으로 다시 살 수 없었다. 소수에게 옮겨진 고가의 주택 가격 하락을 늦추기 위해 여러 재정정책을 써왔고, 지금도 쓰고 있다. 미래는 어떻게 될 것인가? 남은 우리는 어떻게 지킬 것인가를 생각해 보시면 됩니다. 결론은 여러분들의 몫으로 남겨두겠습니다. 어떻게 될지는 저도 모르니까요.

[카키미]

집값이 천정부지로 뛰고 있는 제주에 사는 사람들도 생각해봐야할 문제 같네요 감사합니다