알아두면 도움되는 올해 강화되는 부동산 세법

[초익공]

사진=이미지투데이

지난해 12월 국회에서 세제개편안이 통과됐다. 부동산 세제와 관련된 규제들이 전반적으로 완화되는 추세지만 올해 일부 강화되는 내용도 포함됐다. 새롭게 적용될 부동산 관련 세제를 알아보자.

먼저 올해부터 이월과세 적용기간이 5년에서 10년으로 조정된다. 이월과세는 거주자가 배우자 또는 직계존비속으로부터 토지, 건물, 분양권, 조합원입주권, 특정시설물 이용권 등을 증여받고 일정기한 내 양도하는 경우 양도차익을 계산할 때 그 취득가액을 증여한 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 취득가액에 해당하는 금액이다.

종전까지 이월과세 제도는 '증여받은날로부터 5년 내 양도'로 규정하고 있어 '증여받은 날로부터 5년 경과 후 양도'한다면 양도차익 계산시 취득가액은 거주자가 증여받은 증여재산가액으로 계산됐다.

즉 증여시점으로부터 5년 이후 양도한다면 당초 증여한 배우자 및 직계존비속의 취득가액과 취득시점부터 증여 시점까지의 부동산 등의 가치 상승분이 수증자의 취득가액이 되기 때문에 양도소득세를 합법적으로 절세할 수 있게 되는 것이다.

하지만 앞으로 이월과세 적용기간이 5년에서 10년으로 늘어나 배우자 및 직계존비속간 증여 후 양도를 통한 절세가 어려워졌다.

취득세 과세표준도 눈여겨볼 만하다. 유상취득 및 원시취득(신축·중측)의 경우 취득세 과세표준이 사실상의 취득가격(실거래가)으로 변경된다. 전에는 개인의 유상·원시 취득세 과세표준을 취득당시의 가액을 원칙으로 하면서 신고가액과 시가표준액 중 높은 금액을 과세표준 금액으로 인정했다. 결과적으로 신고가액이 시가표준액보다 높으면 적법한 신고로 인정돼 납세자가 과세표준을 임의로 결정해 신고할 수 있었다.

유상취득의 경우 현재에도 실지거래가액을 쉽게 확인할 수 있으므로 사실상의 취득가격을 기준으로 신고를 해 개정안이 미치는 영향은 미미할 것으로 보이지만 건물을 신축하는 원시취득의 경우 사실상의 취득가격 제도에 큰 영향이 있을 것으로 전망된다.

다음으로 증여를 원인으로 취득한 경우 취득세 과세표준이 시가표준액(공시가격)에서 시가인정액을 원칙으로 변경된다. 기존에 사용되던 시가표준액은 시가인정액이 없는 경우에만 예외적으로 적용될 수 있었다. 시가인정액이란 취득일 전 6개월, 취득일 후 3개월 이내 기간 중 매매, 감정가액, 경매·공매가액 및 유사매매사례가액 중 최근 거래가액을 말한다.

통상적으로 부동산의 시가가 기존의 시가표준 금액보다 30% 이상 높은 것을 감안할 때 시가에 준하는 시가인정액이 과세표준으로 적용된다면 취득세 부담이 증가 할 것으로 예상된다.

장지인 NH농협은행 All100자문센터 세무전문위원

출처 머니S 강한빛 기자