선임대 맞춰진 병원 분양상가 및 KFC 본사 매장 분양상가 ( 사진 첨부 )

[김 준형]

*8차선 왕복 대로변 삼거리 코너 신축 상가*

* 김준형 차장 : 010-4775-1350

** 상가 **

1. 입지 ( 역세권 ,버스 정류장 , 신도시인지 상권이 형성되어 있는 지역인지 , 주민들의 동선 파악 등 )

2. 경쟁력 ( 주변 상가들과의 경쟁력 여부 )

3. 가격

** 희소성 ( 인간의 욕망은 무한한 데 비하여 이를 충족시켜 줄 수 있는 경제적 자원은 제한되어 있음 , 따라서 , 정보력이 중요하고 선점권이 중요함 ) => 예전 주유소였던 자리로서 광역시임에도 불구하고 매출 3위했던 자리( 차량이동과 유동인구 ) 이 일대에 8년 만의 신축허가 된 상가로서 이 일대의 랜드마크 상가로 자리 매김함

** KFC 프랜차이즈 본사 직영 매장( 7년간 계약, 연장계약 가능)

(매매가 34억 5천만원 , KB국민은행 50% 대출 가능 , 매매가 조정 가능)

* 소비층 다양성 => 안정적인 매출

: 건물 뒤편 초등학교, 경인 여대생들, 중*노년층들의 수요의 다양성

신도시의 상권형성은 오래 걸리지만 기존의 상권에 8년 만의 신축상가로서 안정적인 입지의 메리트( 아파트 단지와 , 다세대 주택 , 연립빌라등 즐비함 )

일대의 지역적인 특성과 주민들의 특성상 대형마트,백화점 소비 X , 동네 안에서 소비가 다 이루어짐

** KFC 2월 매출 : 1억 2천만원( 월 매출의 16% , 5년차 부터는 17% )

=> 1년중 제일 짧은 달 , 설 연휴에도 불구하고 높은 매출

=> 계속되는 한파와 비수기임에도 불구하고 높은 매출을 기록

=> 롯데리아,맥도날드 등 다른 프랜차이즈 업종들보다 입점할 때에 시장조사가 제일 까다로움( 아무 곳이나 지점을 내주지 않음 )

=> 앞으로 KFC 계산 직영점의 매출 산정하는데 있어 중요한 지표가 됨( 앞으로 본사에서 지속적으로 매출을 더욱 더 끌어올리려 광고,홍보등 )

=> KFC 프랜차이즈의 특성상 여름 철, 가을 철이 성수기이고 , 어느 매장이나 성수기 매출은 비수기의 매출보다 평균적으로 1.5배~2배 가량 오름

* 대체재

: 사이다와 콜라와의 관계 ( 사이다를 먹고 싶은데 사이다가 없을 때 콜라를 마시는 것 )

밥과 라면 등

=> 계산삼거리 일대의 치킨 집이나 피자집이 없음으로 KFC가 독점으로 공급함

( 치킨 집이나 피자 집이 장사중에 KFC가 입점되었다면 필연적으로 경쟁을 해야 하지만 , KFC가 입점된 상태에서 앞으로 이 일대에서 치킨 집이 들어오기가 사실상 힘듬 => 과점

** 과점 : 새로운 기업의 진입이 어렵거나 불가능한 상황에서 소수의 기업이 시장수요의 대부분을 공급하는 시장형태 (과점 중요함)

** 합리적인 선택 ( 항상 기회비용을 고려해야 함, 매몰비용은

고려하지 말아야한다. )

* 매몰비용

: 이미 지출이 확정되어 다시 회수가 불가능한 비용을 의미

: 합리적인 선택을 하기 위해서는 이미 지출되었으나 회수가 불가능한 매몰비용은 고려하지 말아야 한다.

* 기회비용

: 어떤 선택을 함으로써 포기해야 하는 다른 선택대안 중에서 가치가 가장 큰 것을 의미

: 합리적인 선택을 위해서는 항상 기회비용의 관점에서 의사결정을 내려야 한다.

ex) 고등학교 야구선수 중 유망주들이 대학진학을 포기하고 곧바로 프로로 진출하는 것은 대학진학에 따른 기회비용이 너무 크기 때문으로 볼 수 있다.

ex) 1. 은행 예금 ( 예금금리 2%대 후반 )

2. 상가 투자 ( 수익률 5% 대 )

=>경제학적으로 안정적인 업종을 동반한 상가를 투자 하는 것이 합리적인 선택이라 볼 수 있다.

=> 기회비용이 큰 것은 사회적으로 높다.

*** 가수요 ***

어떤 재화의 가격상승이 예상될 때 미리 그 재화를 대량으로 구입하는 현상

경제 전체로 보면 가수요는 물가 안정을 위협하는 요인이 될 수 있으나 개별소비자의 입장에서 보면 가수요는 시점간 합리적인 소비행동이다.

=> 재화 구입 , 사재기 ,상가 투자 , KFC 미래 재가치 뛰어남=> 매매가 상승 ( 가수요의 일종 ) => 가수요 자체가 다른 사람보다 먼저 구입해야만 하는 시간적인 선점이 중요함 => 따라서 아파트등 청약제도가 있는 것 )

** 상가 투자, 어디로 해야 하지 ?

오피스텔, 도시형생활주택이 못미더운 분들은 거주도 하면서 상가임대수익을 올릴 수 있는 상가에 눈을 돌린다. 하지만 막상 하려고 하면 결코 쉽지 않은 것은 상가다. 실패확률을 낮추고 성공확률을 높이기 위하여 입지, 건물상태, 수익률 3가지 관점에서 3회에 걸쳐 상가투자 전략을 소개한다.


◆ 추가개발이 어렵거나 상권변화가 어려운 곳

이 좋다.

1~2년 잘 되고 말아서 될 문제가 아니기 때문에 인근에 경쟁이 될 수 있는 동종 상가가 들어올 가능성이 있는지도 확인이 필요하다.

처음에는 장사 잘되다가 어느 순간 건물이 들어서면서 새로운 경쟁업체가 들어오면 큰 타격을 입기 때문이며 이렇게 되면 수익률이 낮아지고 공실까지 발생할 수 있기 때문에 반드시 확인해야 할 부분이다. 모 신도시에 T프랜차이즈 빵집이 생겨서 처음에는 장사가 잘 됐는데 1년 후 그 옆에 새로운 건물이 생기면서 P프랜차이즈 빵집이 생겼고 결국 T빵집은 문을 닫으면서 1년 동안 공실로 남아있는 경우도 보았다.

대형마트도 경계대상이다. 대형마트는 그 근처 상권을 초토화시키는 효과가 있기 때문에 혹시라도 대형마트가 들어올 가능성이 있는지, 해당 지역에 대형마트입점이 어느 정도 수준인지도 반드시 확인하는 것이 좋다. 즉, 추가 개발이 어렵거나 상권변화가 없는 상권을 선택하는 것이 좋다.

◆ 고객의 접근성이 좋은 상가가 좋다.

오르막 경사도가 크거나 큰 도로 때문에 섬처럼 고립이 되는 등 고객들이 이용하기 불편한 상가라면 피하는 것이 좋다. 거리가 가까운 것 같아도 도로가 있고 횡단보도가 멀거나 육교가 있다면 단절된 흐름이라 볼 수 있고 오르막은 고객들이 꺼려하기 때문에 결국 수익악화로 이어질 가능성이 높다.

또한 분명 경사도도 없고 도로도 없음에도 이상하게 사람들이 지나다니지 않는 자리도 있다. 유동인구가 엄청나게 많음에도 불구하고 그냥 지나가버리는 소위 흘러가는 자리는 피해야 한다. 유동인구만 많다고 좋은 것이 아니라 유동인구의 진행속도가 느리고 소비를 위해 동선이 다양한 곳이 좋은데 지하철이나 버스를 타려고 앞만 보고 흘러가는 도로에 붙은 상가는 보기와는 다르게 장사가 안 되는 경우가 많아서 주의가 필요하다.

◆ 인근 점포들의 업종도 확인하자

점포들의 업종을 보면 해당지역 상권의 수준을 알 수 있는데 물론 상권의 수준이 높을수록 가격도 올라가기 때문에 무조건 좋은 상권만 할 수는 없지만 그래도 유명 커피전문점, 제과 제빵점, 핸드폰가게 정도가 입점해 있는 상권을 선택하는 것이 좋다.

◆ 상권이 안정되어 있는 곳이 좋다

상가는 임대수익이 목적인데 영업이 안 돼 임대료를 낮춰달라고 하거나 공실이 발생하면 치명적인 문제가 되기 때문에 반드시 상권의 안정도는 확인이 필요하다.

상권이 처음 생성되는 곳은 처음 들어간 임차인으로부터 받는 임대료에 대한 안정성이 확보되지 않아서 2~3년 후 임대료 인하나 계약해지 요구를 받는 경우가 많기 때문에 가급적 상권이 안정된 곳, 주변상가에 오래된 세입자가 많은 곳이 유리하다고 할 수 있다. 실제로 상가를 분양 받고 처음 2년간 수익률이 좋다가 점점 수익률이 나빠지다가 공실이 되는 경우가 종종 발생하고 있다.

◆ 중소형 서민아파트 단지가 유리

대형 오피스 빌딩이 아닌 근린상가나 상가주택 등 일반적인 중산층이 접근할 수 있는 상가는 매매가격이 높은 번화가나 대학가 보다는 아파트 단지 상가나 아파트 단지 인근 상가가 오히려 더 유리할 수 있다.

물론 아파트 가구수 대비 상가 수가 적은 것이 좋고 주변에 대형평수보다 작은 평수가 많은 것이 좋다.

잘사는 사람들이 많은 대형 평수가 좋을 것 같지만 현실은 오히려 작은 평수에 거주하는 서민층들이 많이 거주하는 곳이 더 유리하다.

왜냐면 여유가 있는 부유층들은 활동반경이 넓어서 동네가 아닌 다른 곳에서 소비를 하는 경우가 많고 먹고 살기 위해 소비하는 지출이 크지 않으며 자녀들도 장성한 경우도 많아서다.

반면 중소형 평수의 주민들은 식비 지출비중이 높고 자녀들도 한창 성장기인 경우가 많고 활동반경도 작아서 주로 동네에서 소비하는 경향이 크기 때문에 장사는 대형보다는 중소형 면적이 많은 아파트 단지가 더 유리하다.

< KFC 2월 매출 >

< KFC 임대료 산출 내역서 >

* KFC 프랜차이즈 본사 직영 매장 분양 가능

( KB 국민은행 50% 대출 가능 ,7년간 계약, 연장계약 가능)

** 김준형 차장 010-4775-1350

*** 지하 2층, 지상 6층, 대지 382평, 연면적 2,123평

* 분양현황

* CU 편의점 , 은행(신협) , 약국 , KFC 본사 직영 수수료 매장 ,

안경점 , 커피숍, 한의원 , 퓨전주점(임대완료-분양가능) , 치과 , 이비인후과, 내

과(임대완료-분양가능) ,피부비뇨기과(임대 완료-분양가능)

=> 분양 및 임대 확정된 업종이며 오픈했습니다.

소아과 , 성형외과 , 정형외과 , 안과 , 통증 재활 의학과, 신경 정신과 , 휘트니스센터 , 스카이라운지 레스토랑 , 뷔페 , 스크린골프 , 종합학원 등

=> 분양 및 임대 예정 추천 업종입니다. 병원자리나 기타 업종

들 분양 받아서 월세 받으실 수 있는 좋은 기회라 생각합니다.

* 분양가 및 임대가 상담 및 조정 친절히 도와 드리겠습니다.

** 현명한 사람은 기회를 놓치지 않습니다.**

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