<p>부동산신탁이란 위탁자로부터 토지와 그 정착물, 즉 부동산을 신탁 받아서 위탁자의 지시 또는 위탁계약에서 정한 바에 따라 신탁회사가 정한 바에 따라 신탁회사가 그 부동산을 관리, 운용, 처분 및 개발하여 주는 것인데 부동산신탁을 영업으로 하는 부동산신탁회사에서의 신탁업무는 부동산관리신탁, 부동산처분신탁, 부동산담보신탁, 토지신탁 등으로 구분된다고 하겠다. 부동산의 관리 보전을 목적으로 하는 부동산관리신탁은 수탁자는 단순히 부동산을 유지 관리하는 것이 아니라 부동산의 소유명의자이자 관리권자로서 포괄적인 업무를 부담하는데, 예를 들면 사무용빌딩의 신탁의 경우에 수탁자는 직접 당사자로서 임차인의 모집, 차임의 징수, 관리 보수업무 등을 담당하게 된다는 것이다. 부동산의 처분(매각)을 목적으로 하는 신탁인데 처분신탁의 수탁자는 처분가격의 결정, 매수인과의 교섭, 처분대금의 운용 등 모든 권한을 가지므로 통상적인 대리인의 권능보다 넓다. 부동산의 처분을 신탁함으로써 매각을 희망하는 사람은 매매와 관련된 분쟁을 방지하고 번거로운 매매과정을 벗어날 수 있고, 매수자는 신탁된 부동산이므로 불의의 강제집행 등으로부터 보호되며 대금지급 시 확실한 소유권 확보를 할 수 있다는 것이다. 부동산담보신탁은 부동산의 소유자가 자신 또는 타인의 채무이행을 담보하기 위하여 자기 소유의 부동산을 부동산신탁회사에게 이전하는 것인데 이 경우 채권자는 우선수익자가 되며, 신탁회사는 이러한 담보목적을 위하여 일정기간 소유. 관리하다가 채무가 정상적으로 이행되면 신탁재산의 소유권을 위탁자에게 환원하고, 채무가 불이행되면 신탁재산을 처분하여 그 대금으로 채권자의 채무를 변제하고 그 잔여금을 위탁자에게 반환하게 되는 것이다. 근저당권과 같은 기존의 부동산담보제도는 근저당권 자체만을 유통시킬 수 없고, 담보물을 처분할 때는 법원의 경매절차를 이용해야 하므로 시간과 비용이 많이 소모되며 경매대금은 실거래가격보다 낮은 경우가 대부분인 단점이 있다. 이에 반하여 부동산담보신탁은 피담보채권과 분리하여 수익권만을 양도할 수 잇고, 그 실행을 부동산신탁회사가 수탁자로서 임의매각하므로 시간과 비용을 절감할 수 있고 매각대금도 경매대금보다 일반적으로 높다. 또한 담보목적의 신탁등기임이 신탁원부를 통하여 공시될 수 있는 장점이 있다. 토지신탁이란 부동산관리신탁에서 발전한 것으로서 부동산신탁회사가 수탁자로서 신탁된 토지상의 건물을 신축하는 등 개발행위를 하고, 토지 및 지상건물을 일체로 분양 또는 임대하여 그 수입으로 신탁회사의 투입비를 회수하고 수익을 교부하는 것을 골자로 하는 것인데 이렇나 토지신탁은 신탁관계를 기초로 건축 및 분양 등을 수행하는 수탁자를 중심으로 금융기관과의 자금차입관계, 시공회사와의 공사도급관계, 수분양자와의 분양관계 등 복잡한 관계가 형성된다는 것이다. 개발행위를 수반하므로 흔히 개발신탁이라고도 부르고 있는 것이다. 토지신탁은 수분양자에게 신탁재산의 소유권을 이전하여 주고 현금형태의 수익을 수익권자에게 교부하는 분양형과 단순히 임대차계약을 통하여 투입비를 회수하고 신탁재산의 소유권은 수익자에게 귀속시키는 임대형이 있다. </p>
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