부동산매매업 과 주택신축판매업의 비교

[오솔길따라]

1. 주택신축판매업(건설업)

주택신축판매업은 부동산매매업과는 달리 건설업에 해당이 되어 예정신고 납부의무도 없으며

사업소득에 대한 기본세율을 적용하여 세액을 산출한다.

이러한 주택신축판매업과 부동산매매업의 구분기준은 사업상의 목적으로 양도한 건물이 주택이냐의 여부에 있다.

또한 주거와 주거외의 용도에 함께 사용되는 겸용주택의 경우에는 주택여부를 판정하여 주택에 해당하는 부분은

주택신축판매업, 다른 용도로 사용되는 부분은 부동산매매업으로 과세한다.

2. 주택신축판매업의 범위

① 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.

② 건설업자에게 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.

③ 종전부터 소유하던 자기 토지 위에 주택을 신축하여 토지와 함께 판매(자기 토지 위에 상가건축 판매시는

부동산 매매업)한 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 본다.

다만, 토지의 면적이 주택이 정착된 면적의 5배(도시지역 밖의 토지는 10배)를 초과하는 부분에 대하여는

 건설업으로 보지 아니한다.

④ 시공 중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는

건설업으로 본다.

⑤ 임대주택을 건설하여 분양하거나 또는 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로

일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다.

3. 과세표준 및 신고의무

① 과세표준의 계산시 적용되는 양도 또는 취득의 가액은 실지거래가액에 의함을 원칙으로 한다.

② 예정신고의무는 없고 중간예납제도가 있으며, 다음 연도 5월 31일에 확정신고만 하면된다.

4. 겸용주택의 신축판매

(1) 주택과 다른 목적의 건물을 하나의 매매단위로 매매하는 경우

① 다른 목적 건물면적 <주택면적 → 건물 전부를 주택으로 본다.

② 다른 목적 건물면적 ≧ 주택면적 → 주거부분만 주택으로 본다.

(2) 주택과 다른 목적 건물을 각각의 매매단위로 매매하는 경우

① 다른 목적 건물면적 ≦ 주택면적의 10% → 전부를 주택으로 본다.

② 다른 목적 건물면적 >주택면적의 10% → 주거부분만 주택으로 본다.

③ 주택에 해당하는 부분은 건설업으로 과세하고, 비주택부분은 부동산매매업으로 과세 한다.

④ 부수 토지는 주택정착면적의 5배(도시지역 밖은 10배)까지로 한다

요즘은 주택에 대한 양도소득세법상 중과세가 상당하기 때문에 땅을 갖고 계신 지주 분들 중에서

주택을 건축해서 실거주를 하거나 임대를 하지 않고 바로 양도하기를 원하시는 분들이 많습니다.

이럴 때 고민을 하게 되는 것이 주택신축판매업으로 사업자등록증을 내야 할지 입니다.

사업자 등록증을 내고 사업자 등록을 하였으나 실제로 거주를 하게 되거나 임대를 했을 때 손해는 없는 지와

사업자 등록증을 내면 세법상 적용이 어떻게 달라지는 지에 대해서 알아보겠습니다.

일단 주택신축판매업으로 사업자 등록을 하면 주택이 완공되어도 보유주택의 수에는 가산이 되지 않습니다.

주택신축판매업이란 주택을 신축해서 판매를 목적으로 하는 사업이므로 판매를 목적으로 신축된 주택은

재고자산으로 양도소득세법이 적용되지 않기 때문입니다.

소득세는 크게 종합소득세과 양도소득세으로 나누어 지는데 같은 주택을 양도했다고 하더라도

주택신축판매업자가 주택을 양도하면 종합소득세법에 의해서 사업소득세를 내게 되지만,

내가 거주를 목적으로 보유했던 주택을 양도하게 되는 경우는 사업성이 없는 것으로 보아 양도소득세법이 적용됩니다.

따라서, 법인사업자 등록을 해서 주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세 적용 시 주택의 보유 수에 가산이 되거나,

2년 미만의 단기 양도와 2주택에 대한 중과 등 양도소득세법상 중과세가 적용되지 않습니다.

다만, 주택신축판매업으로 사업자등록을 하고 주택 신축 후 장기간 동안 양도하지 않은 경우에는

사업성이 없는 것으로 보아 양도소득세법이 적용되므로 주의를 하셔야 합니다. 

부  동  산  매  매  업	주  택  신  축  판  매  업
①부동산의매매(건물의신축포함) 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업목적으로  1과세기간중 1회이상, 취득하고 2 회이상 판매한 경우	①1동의 주택을 신축하여도 주택신축판매업임
②자기의 토지위에 상가를 신축하여  판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게  양도한 경우	②건설업자에게 도급을 주어서 주택을 신축하는 경우도 해당
③토지를 개발하여 주택지,공업단지,   상가등으로 분할 판매하는 경우	③소유하던 자기의 토지위에 주택을 신축하여  주택과 함께 토지를 판매하는 경우에도 해당. 단, 주택의 정착된 면적의 5배(도시계획 구역밖의 토지는 10배)를 초과하는 부분은  양도소득 또는 부동산매매업의 소득으로 보아 과세
④취득한 토지 또는 부동산이 매각되지 않아 일시적으로 대여한 후 판매하는 경우도 해당됨.	④시공중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공정도가 건축법에 의한 건축물에  해당되면 주택신축 판매업임
	⑤건축한 주택이 판매되지 않아 판매될때까지  일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 해당됨.

※ 주택신축판매업인 경우는 법인사업자를 전제로 하는 것이며, 비사업자가 주택을 신

    축하여 판매하는 경우는 양도소득세 과세대상임.

※ 사업자등록에 관계없이 반복적, 계속적으로 부동산을 매매하는 경우 부동산 매

    매업으로 보아 소득세를 과세함.

※ 일시적인 임대로 인한 소득은 부동산 임대소득에 해당됨. 

신축한 다세대주택을 임대 후 판매하는 경우 소득구분

[ 요 지 ]

사업소득에 해당하는지 또는 양도소득에 해당하는지의 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로

볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등의 사실을 고려하여 판단할 사항임.

[ 회 신 ]

1. 판매를 목적으로 다세대주택을 신축하여 판매(동 주택이 판매되지 아니하여 그 전부 또는 일부를

일시적으로 임대하다가 판매하는 경우를 포함)하는 경우에는「소득세법」제19조 제1항 제6호의 규정에 의하여

건설업으로 보아 사업소득에 해당하는 것이며, 임대목적으로 이를 신축하여 임대용으로 사용하다가

양도하는 경우에는 같은법 제88조 제1항의 규정에 의한 양도소득에 해당하는 것입니다.

2. 귀 질의의 경우가 사업소득에 해당하는지 또는 양도소득에 해당하는지의 여부는

그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지

여부 등의 사실을 고려하여 판단할 사항입니다.

1.주택신축판매업(주택을 건설하여 판매하는 사업)은 소득세법 제19조 제1항 제6호 및

같은법 시행령 제32조 제1항의 규정에 의하여 건설업에 해당하며, 판매를 목적으로 신축한 주택이

판매되지 않아 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 건설업으로 봄.

이 경우 판매를 목적으로 신축한 것인지, 임대를 목적으로 신축한 것인지 여부는 사실판단에 속하는 사항임.

임대주택법에 의한 건설임대주택을 동법에 의하여 분양하는 사업은 건설업에 해당하지 아니하며

(1995.12.30 소득세법시행령 제32조 제1항 제2호 삭제), 이 경우 양도 소득세의 감면여부는 조세특례제한법

제97조의 요건에 의하는 것이나 감면요건에 해당하지 아니한다고 하여 소득의 구분이 달라지는 것은 아님.

주택판매업자가 신축주택을 임대후 양도하는 경우 소득구분

[ 요 지 ]

주택신축판매업자가 판매목적으로 신축한 주택을 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 양도함으로써

발생하는 소득은 사업소득이며 5년 이상 임대후 양도는 양도소득임

[ 회 신 ]

주택신축판매업자가 판매목적으로 신축한 주택이 판매되지 아니하여 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후

양도함으로써 발생하는 소득은 사업(건설업)소득에 해당하는 것이고,

주택을 신축하여 5년 이상 임대한 후 동주택을 양도함으로써 발생하는 소득은 양도소득으로 보는 것이며,

또한 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례를 규정한 소득세법 제64조(`95.12.29 개정전 법률) 및

동법시행령 제122조의 규정은 건설업의 경우 적용되지 않는 것임.

[ 관련법령 ] 소득세법 제19조 【사업소득】