대지지분(대지권비율) 계산하기

[안상무]

대지권비율은 아파트나 빌라 등과 같은 집합건물에서 사용되는 개념입니다.
(단독주택의 경우는 대지권비율이라는 것이 없습니다.)

흔히 등기부등본의 대지권비율에 표시된 분수만 보고
대지지분을 판단하는 분들이 많은데요, 
잘못 알고 있는 것입니다.

대지지분 = 대지권의 목적인 토지 면적  ×  대지권비율

일반 건물이 아닌 집합건물의 등기부등본을 살펴보면
맨앞에  [표제부]- (1동건물의 표시)가 있고
그 다음에 (대지권의 목적인 토지의 표시)가 나옵니다.
이 (대지권의 목적인 토지의 표시)를 잘 봐 두어야 합니다.
여기에 11878.1㎡ .... 이런 식으로 쓰여져 있을 것입니다. 전체대지의 면적이라 보시면 됩니다.

그 다음에 다시 [표제부]가 나오는데 이는 (전유부분의 건물 표시)입니다.
(전유부분의 건물의 표시)에 나오는 내역을 보면
"철근콘크리트조 84.3㎡" 이런 식으로 되어 있는데, 그것은 전용면적입니다.
흔히 실평수, 등기평수라고 하는 개념입니다.(84.3㎡은 약25.5평) ) (*보통 32평형이라 하는 아파트임)
전용면적은 건물에 관계된 것일 뿐,  토지나 대지지분과 직접적 연관은 없습니다.

그 다음에 나오는 (대지권의 표시)를 잘 보아야 합니다.
먼저 대지권의 종류가 소유권대지권인지 확인하시고,
대지권의 비율을 잘 보시기 바랍니다.
5939.7분의 21.94 ....  이런 식으로 되어 있을 것입니다.

앞에서 말한 [토지면적]×[대지권비율] 해 주면 내 몫의 토지면적을 알 수 있습니다.
11878.1 × ( 21.94/5939.70 ) = 43.875 ㎡  (*약13.3평)

아파트가 서있는 전체토지 11878.1㎡중에서
내 몫의 토지는, 즉 나의 대지지분은 43.875㎡ (13.3평)쯤 된다는 말입니다.

대개의 등기부등본은 대지권비율을 표기할 때 분수의 분모숫자를
대지권의 목적인 토지 면적과 같이 해 놓습니다.
(그러면 계산하기가 훨씬 편하고 쉽지요. 그래서 그렇게 등재해 놓습니다.)
그러다보니,

분수의 분자만 보고 대지권비율을 계산해 버리는 분들이 많습니다.
분자 수치에 쓰인 제곱미터를 단수히 평수로 환산하여 그게 지분인 줄로 잘못 아는 분들이 많지요.

[대지권목적인 토지]면적 수치와 [대지권비율]의 분모 수치가 동일하게 되어있지 않은 사례는
옛날에 지어진 아파트나 빌라에서 많이 볼 수 있습니다.
대지권 비율이 그냥 [90분의1 ]로 되어 있거나 [36분의 1]로 되어있는 경우가 그것입니다.
그 아파트들의 지분이 1㎡ (*0.3평)이라고 하면 우스운 일이겠지요.

오래된 아파트나 연립 등은 재개발 재건축을 눈앞에 두고 있으므로 지분위주로 거래됩니다.