마가렛의 부동산 투자 비결 -펌

[와룡선생]

마가렛의 부동산 투자 비결

"투자수칙 1조, 임대수익률 가장 중시", 10여년 만에 주택 29채 소유한 당찬 여성

2006/04/14

자신만의 투자기법으로 10년만에 집을 29채 소유한 마가렛 로마스



마가렛 로마스(Margaret Lomas, 사진)는 최근 29번째 집을 매입했다. 골동품 소장가처럼 그녀는 집을 한 채 씩 사모아 10여년 사이에 집을 서른 채 소유한 투자가가 된다. 그녀의 주택투자 비결은 알고 보면 오히려 간단하다. "본인이 살 집이 아닌 이상 임대가 용이하고 렌트가 잘 나오는 단독주택이나 아파트, 빌라 등을 골라서 매입한다. 최소한 5년 동안 팔 생각을 아예 하지 말라." 그녀는 10년 보유를 어드바이스한다.



다소 황당해 보이지만 속사정을 들여다보면 상당한 재테크와 부동산 전문가 뺨치는 투자전략이 가득하다. 여러 도시에서 수십 채를 매입하면서 수백 채 이상의 매물을 살펴 본 실전경험(field experience)을 바탕으로 수립한 투자원칙이기에 더욱 빛을 발한다.



마가렛의 투자 원칙 황금률(golden rule)은 임대수익률 중시다. 매입가격에 비해 렌트가 낮은 부동산을 쳐다보지도 말라. 흔히 말하는 가치상승(capital gains)은 잊는 것이 좋다. 네거티브 기어링(negative gearing)도 무시하는 것이 좋다. 그리고 쉽게 팔지 말고 오랜 기간 보유하라고 충고한다. 계획도 없이 덜컹 샀다가 단기간에 매각하는 행위는 가장 피해야 할 금지 사항이다.



시드니나 멜본 등 집 값이 비싼 대도시 보다는 NSW와 빅토리아의 지방 도시(최소한 인구 5천명 이상), 브리스번과 켄버라 주변, 애들레이드, 퍼스 등 남부 호주, 서부호주로 눈을 돌릴 필요가 있다. 평균가 10-20만불 주택을 매입, 주당 임대비 $150-$250로 높은 임대수익률을 추구한다. 여유가 있으면 여러 채로 시작하는 것이 유리하다. 융자는 가급적 70% 미만으로 제한한다. 관리비가 비싼 고층 신축 아파트, 특히 공급과잉지역은 피한다. 임대비만으로 융자상환이 가능하도록 포트폴리오를 구성한다. 이런 투자 패턴으로 5-10년이 지나면 지가와 부동산 시세 상승으로 자연스럽게 집 값이 오르는데 적당한 시기에 팔고 여유 돈을 이용해 다시 임대에 안성마춤인 부동산을 매입한다. 이런 방식으로 투자 부동산을 늘릴 수 있다. 양도소득세(Capital gain Tax)등 세금은 부동산 값이 오른 뒤 걱정해도 늦지않다. 그 시간에 임대주택 관리와 임대관리 에이전트가 제대로 관리하는 지를 신경 쓰는 것이 오히려 효과적이다.



29채의 집을 소유한 마가렛은 5백만불이 넘는 자산가치를 보유하는데 부채는 약 3백만불 선. 따라서 그녀는 2백만불 포트폴리오(portfolio)를 운용하면서 차곡차곡 노후 준비를 하고 있다. 지금처럼 침체 시기가 좋은 매물을 구입하는 적기임에 틀림없다면서 마가렛은 틈나는대로 신문과 잡지, 인터넷, 광고지 등을 뒤지며 양호한 매물찾기와 정보 수집에 여념이 없다.





마가렛의 투자원칙을 정리하면 다음과 같다.



첫째, 임대수익률이 높은 주택을 고른다.

둘째, 인구성장지역을 고른다. (인구 5천명 이상, 도시권에서 차로 30분 이내 지역)

셋째, 인근에 수퍼마켓이나 극장 등 경제활동 공간이 있는 곳을 선택한다.

넷째, 인근 상가의 공실률이 낮은 곳(low vacancy rates)을 선택한다.

다섯째, 주변에 빈 택지가 없거나 적은 곳을 고른다. 신축 택지 공급이 용이한 곳을 피한다.

여섯째, 해당 카운슬을 방문하여 향후 개발계획을 살펴본다. 도로, 주택, 상업단지 개발, 용도변경 계획(rezoning plan)이 있는지 여부를 점검한다.

마지막으로 범죄율이 낮은 곳을 선택한다. 범죄 발생률이 높은 곳은 대체로 임대비가 낮기 때문에 집 값 상승도 더딘 편이다.

[디스]

아니 이거 제가 생각했던 방식 인데.. 벌써 마가렛이 하고 있던 방식이었네요^^ 한수 배웁니다.