부동산 시장의 기록
2020년 한 해 동안 카자흐스탄 내 1,420만 m2의 주택용 거주지가 생겨났다. 이는 팬데믹으로 인한 어려운 상황에도 불구하고 2019년도 수치보다 8% 증가한 기록이다. 250만 m2가 넘는 규모를 기록한 수도의 경우 지난해보다 40% 증가했으며 이는 카자흐스탄 모든 도시들 중 단연 높은 기록이다. 국내 건설량의 증가 추세는 건설 분야 개발 및 코로나 위기에 실업률 개선 프로그램에 많은 자금이 할당된 것과 관련된다.
2020년도 부동산 분야의 유효 수요는 2019년도에 비해 4% 감소하였으며 2018년과 비교하면 16% 증가했다. 또한 2020년간 체결된 계약량은 306,730건에 달한다. 이와 더불어 1차 시장의 제안가는 10% 상승하여 1m2 당 370,000 텡게 수준까지 올랐다. 2차 시장의 경우 8% 증가하여 1m2 당 241,000 텡게에 달했다. 지난해 1m2 당 가격을 형성하는 가장 중요한 요소 중 하나인 텡게 대비 미달러 환율을 고려한다면 1m2 당 가격 상승세와 같이 환율 상승세도 10%를 기록했다.
부동산 시장 전망
신축 건물의 가격은 올해 3월까지 0.5~1%까지 상승할 것으로 예상되며 2분기부터는 수요에 따라 상승세를 이어갈 것으로 보인다. 2021년도 신축 주거 건물의 시세는 12~15% 상승할 것으로 예측된다. 신축이 아닌 경우도 전반적인 가격 상승세의 영향을 받겠지만 신축 건물보다 수요가 낮음으로 가격은 8~10%가량 오를 전망이다.
저당 규모는 계속 성장하여 30억 텡게에 달할 것으로 보이며 이로써 부동산 가격 상승세를 이어 갈 것이다.
2020년 한 해에 소멸되지 못하고 지연된 수요는 50,000건 규모의 거래(지난해에 격리 조치로 5개월 동안 성사되지 못한 거래 규모)에 달하며 이러한 수요를 해소시키기 위해서는 300만 m2가량이 필요하다. 이 현상은 또다시 가격 상승으로 이어질 것이다.
연금 저축의 해제도 2021~2022년도 부동산 시장에 영향을 미칠 전망이다. 연금 저축 계좌에 있는 11.8조 텡게에서 주거 환경 개선을 위해 1.6조 텡게 혹은 총 액수의 13.5%를 유치할 수 있다. 해당 액수는 부동산 시장의 거래량 증가를 뒷받침할 수 있으며 이에 따라 가격 성장세도 유지될 것이다.
2021년은 건설 분야 붐으로 1,500만 m2 이상의 전례 없는 주거용 건물 신축과 저당 규모의 신기록, 가격 상승세 유지가 이뤄질 것이며 이 모든 것으로 인해 2022년에는 심각한 과열 현상이 우려된다.
절반 이상이 비어 있는 쇼핑센터의 시대
코로나19 사태의 결과로 상업 시설의 부동산이 큰 위기를 겪었다. 대규모 쇼핑센터의 경우에만 떠난 임차인의 자리를 대기 중인 새 임차인이 차지하는 방식으로 95%의 점유율을 유지했다. 일부 쇼핑센터의 점유율은 50~70%이며 이는 쇼핑센터 내 식료품점과 약국만 운영이 가능했던 격리 및 방역 지침의 영향으로 모든 임차인이 해당 시기를 이겨낼 수 없었던 것으로 보인다. 지난해 10월 24일에 쇼핑센터의 토요일 운영에 대한 허가가 내려졌고 10월 26일부터 영화관의 경우 전체 좌석의 30% 이하 수준을 유지하는 조건에서 운영이 가능해졌다.
쇼핑센터 및 상업시설 시장의 전망
현재의 위기 상황은 고정 임대의 개념을 사라지게 하는 촉매제 역할을 하고 있다. 이러한 계산 구조는 임대인이 임차인으로부터 받는 안정적인 임대료를 사라지게 하지만 이러한 시장의 변화는 이미 불가피하다. 이 경우, 건물 관리를 위한 기본 지출금에 따른 최소 지불금을 유지하고 정보의 투명성이 보장되어야 한다.
임차인에 대한 치열한 경쟁은 향후 3년 동안 더욱 강화될 것으로 예측된다. 이 경쟁은 임대료 감소와 임차인들의 주상복합 시설로 진출, 빈 상점의 증가로 계속되며 결과적으로 임대 사업의 수익성을 현저하게 감소시킬 것이다. 이와 관련하여 일부 쇼핑몰과 상점은 방문객 증가를 위해 새로운 컨셉을 강구하거나 리모델링을 하고 경쟁력을 높이고 쇼핑몰과 상점의 소득을 증가시킬 임차인들의 합동 조합을 구성하는 등 여러 조치를 취해야 한다.
2021~2022년도 전망에 따르면 방문객 규모의 증가를 위해 주거지, 오피스, 상점, 교육 시설, 엔터테이먼트 시설 등 여러 기능이 공존하는 건물들이 생겨날 것이다.
주상복합시설 VS 쇼핑 센터
2020년도의 경우 주거 단지의 1층에 위치한 상점이 증가하는 추세를 나타냈다. 알마티와 누르술탄 시내의 임대율은 안정화되었고 좋은 조건을 갖춘 장소에 대한 수요는 증가하고 있다.
영업 시간 제한과 방문객 감소로 인해 소매업자들이 쇼핑몰이나 상점에서 떠나가고 있다. 그러나 동시에 다른 소매업자들은 자신의 사업을 최적화하기 위해 수익성이 낮은 지점을 닫고 온라인 판매를 적극적으로 개발하기 시작했다. 방역 규제가 이행되기 전 주상복합시설의 가장 적합한 규모는 80~120m2였지만 현재는 30~60m2이다. 새롭고 효율적인 사업 진행 방식 찾고 지출 비용을 최적화하기 위한 노력은 임대 공간에도 영향을 미치고 있다.
주상복합시설에 대한 전망
쇼핑몰 및 상점의 증가, 영업 시간 제한, 구매자들이 이동과 방문객 감소는 임차인들이 주상복합시설로 진출하는 이유가 되기도 한다.
새로운 상업 통로의 형성과 도시 건물의 밀집에 따라 소매업의 확대와 이동 현상이 나타나고 있다. 결과적으로 장기 임대를 보장하고 이러한 형태의 부동산에 투자 유치를 위한 노력이 늘어나고 있다.
알마티와 누르술탄의 경우, 새로운 상업 공간으로 여겨지는 주상복합시설이 매년 증가하고 있다. 개발자들은 주거 건물을 설계하는 단계에서 이미 소매상들의 요구 사항을 고려하고 건설 후 단기간 동안 상업 공간을 전시하기도 한다. 또한 연간 10~15%의 수익성을 보장하며 상업 공간 프로젝트에 대한 투자자들의 신뢰는 강화시키기도 한다.
사무실 부동산의 위기
지난해 팬데믹 상황으로 인해 우리의 삶은 코로나19 사태 ‘전’과 ‘후’로 나뉜다. 또한 업무 공간의 구성에 대해 다시금 생각해보게 되었으며 재택 근무가 보편화되기도 했다.
Tetin 소속 전문가들의 평가에 따르면 2020년은 격리 조치가 시행된 후 사무실 부동산 임대의 손해율은 30~40%에 달한다. 이는 격리 기간 동안 임차인의 사무실이 폐쇄되고 재택 근무로 전환됨에 따른 결과이다. 결과적으로 팬데믹 기간 동안 업무가 중단된 기업들을 대상으로 50%에서 100% 수준의 할인이 제공되기도 했으며 그 외의 경우에는 15%에서 30% 가량의 할인 혜택이 주어졌다.
사무실 부동산 시장의 전망
2021년도 사무실 부동산에서는 회사원들의 근무 형태 변경이 두드러질 것으로 보인다. 대략적으로 20~30%가량의 회사들은 재택 근무 방식으로 전환하여 이전의 비즈니스 공간을 더 이상 활용하지 않을 것이다. 나머지 회사들은 이전과 같이 사무실에서 근무하는 방식을 유지하겠지만 보다 효율적인 공간 활용을 선호함으로써 사무실 규모가 축소될 것으로 예측된다.
새로운 비즈니스 센터들이 증가함에 따라 보다 좋은 조건의 임대 조건이 증가할 것이며 이로써 임대료 압박이 강해지고 오래된 비즈니스 센터는 부동산 시장에서 점점 설 자리를 잃어갈 것이다.
오픈 플랜(open plan; 내부가 벽으로 나뉘지 않은 구조) 형태의 사무실 공간의 인기는 긍정적 추세를 유지할 것으로 보인다. 더 많은 임차인들이 오픈 플랜 구조의 사무실을 선택하고 업무 공간에 대한 보다 유연한 태도를 취할 것이다.
회의실, 근무자리, 리셉션 등의 공간 활용도를 최적화하는 공유 사무실(coworking space)에 대한 공급과 수요도 증가할 전망이다. 이러한 공유 사무실은 일부 직원들의 재택 근무 형태와 결합하여 공간 활용도를 높일 수 있다.
일부 비즈니스 센터의 경우에는 공유 사무실을 마련함으로써 이전의 공간 임대 구조보다 더욱 효율적인 대책안이 되기도 한다. 이 외에도 비즈니스 센터는 변화하는 시장 수요를 고려하여 새로운 컨셉을 구상해야 할 필요가 있다.
팬데믹에 따른 교외 지역 부동산의 성장세
팬데믹 기간 동안에 이뤄진 격리 조치와 다층 건물의 빠른 성장세, 주택 분야의 쇠퇴는 교외 지역 부동산에 붐을 일으켰다. 소음, 스모그, 혼잡함, 피로 증후군과 같은 ‘대도시 효과’의 영향으로 교외 지역에서 거주를 꿈꾸는 사람들이 늘어나고 있다. 2020년도 단층, 주택 건물은 카자흐스탄 전역에서 증가세를 나타내고 있으며 2019년도 지표와 비교하여 25% 증가한 300만m2에 달한다. 컨셉형 프로젝트 부문의 낮은 경쟁률과 좋은 조건을 갖춘 제안의 부족 현상으로 수요는 해소되지 못하고 쌓여가고 있다. 타운하우스, 아파트형 하우스(2~3층), 블록형 단독주택, 듀플렉스 하우스, 트윈하우스 등과 같은 다양한 단층 건물 형태가 생겨나고 있다. 카자흐스탄 수도인 누르술탄에만 지난 한 해 동안 10개의 주택 단지 프로젝트가 발표되었으며 이는 500헥타르가 넘는 면적에 10,000~13,000명이 거주할 수 있는 규모이다. 이러한 시장 성장은 5년간 지속될 것으로 보이며 2024년에는 150% 성장세를 기록할 것으로 예상된다.
교외 지역 부동산의 전망
팬데믹 기간 동안의 격리 조치는 아파트의 제한된 기능을 두드러지게 했다. 심리적 불편함과 외부로 나갈 수 없는 부분이 교외 지역에 위치한 작은 평수의 주거지 구매를 고려하게 만들기도 했다.
다층 건물의 빠른 성장세와 주택 분야의 쇠퇴는 교외 지역 부동산의 개발로 이어지며 2025년도까지 100~150% 성장할 것으로 예측된다.
소음, 스모그, 혼잡함, 피로 증후군과 같은 ‘대도시 효과’의 영향으로 교외 지역에서 살고싶어 하는 사람들이 늘어나고 있다.
총 건설량에서 단독 주택이 차지하는 비율이 증가하는 현상은 개인 주택에 대한 수요 증가를 증명하고 있다.
컨셉형 프로젝트의 낮은 경쟁률과 좋은 조건을 갖춘 제안의 부족 현상으로 지난 5년 동안의 수요는 쌓여가고 있다.
단층 건물, 듀플렉스 하우스, 타운하우스 건설을 위한 새로운 프로젝트이 증가할 것으로 보인다.
/포브스
카자흐스탄 한인신문#카자흐스탄 여행 알아보기 -> www.cis-tour.com
#카자흐스탄, #챠른캐년, #중앙아시아, #텐샨산맥, #카자흐스탄 골프, #트레킹, #침불락, #카자흐스탄 스키투어, #카자흐스탄 패러글라이딩, #알마티, #콜사이호수, #카인디호수, #젠코프성당, #꼭토베, #아씨고원, #빅알마티호수, #이슥호수, #투르겐폭포, #송어낚시, #천산산맥, #투르케스탄, #침켄트, #캅차가이, #카지노, #누르술탄, #바로보예, #쉼켄트, #홍범도장군, #고려인,#우쉬토베,#누르술탄,#키르기즈스탄,#우즈베키스탄,#타지키스탄,#러시아,#중앙아시아,#CIS TOUR,#카자흐스탄투어
카자흐스탄 중앙아투어
연락처 : (001) 7 701 911 0114 대표 전용신(카톡 아이디 : kaz0114)
문의 메일 : zhnna0508@daum.net
라핫팰리스호텔 및 플라자호텔 예약 대행
알타이 녹용 판매(한국배송)
www.cis-tour.com