경매의 기초지식과 기본용어
부동산 경매란 개인이 해결하지 못하는 채무 관게를 법원에서 일정한 절차(민사집행)를 통해 매각하고, 그 대금으로 소위 '배당(빚잔치)'을 하는 강제집행 절차입니다.
직접 경매를 당하는 분들에게는 안된 일이지만, 반대로 채권을 회수해야만 하는 채권자로서는 효율적 제도입니다.
그리고 이를 매수하는 낙찰자는 부동산을 저렴하게 살 수 있는 기회의 장이기도 합니다. 경매법정은 투자자로 항상 북적대고, 서점의 부동산 코너에는 '경매 전문' 도서로 넘쳐, 사람들의 관심이 참 많습니다. 하나의 부동산이 경매에 처해지기까지 험난한 과정이 있었겠지요.
채권자와 채무자간의 대립, 격한 분쟁, 수많은 법률적 요건 등등..... 그리 좋지 않은 이야기가 있었을 겁니다. 그러나 이런 일련의 과정들을 다른 시각에서 본다면, '경매'란 민사집행법을 기본으로 한 모든 잡다한 부동산 지식이 총망라된 지식의 보고라는 것이죠.
경매의 어려움은 관련된 법률과 부동산 지식을 전체적으로 잘 알아야 한다는 점입니다. 모든것을 정확하게 알지 못하면 접근 자체가 어려워, 본인이 잘아는 분야, 간단한 권리분석, 임장이 간편하고, 명도가 쉬운 안전한 물건만을 선호하게 되므로 경매에서 수익을 내기 무척 어렵게 됩니다.
결국, 관련 법률과 부동산지식의 심화가 수익률을 좌우한다고 해도 과언은 아니죠. 그래서 부동산 경매에 관해 간략하게 한번 이야기 해보고자 합니다.
부동산 경매란 무엇인가?
부동산 경매란 채무자 소유의 부동산 재산을 법원의 일정 절차(민사집행)을 통해 그 매각대금에서 채권을 회수(배당)하는 '강제집행 절차'입니다.
경매의 종류
우리나라에서의 넓은 의미의 경매는 사경매와 공경매로 우선 나뉘는데, 공경매는 다시 공매와 법원경매로 나눕니다. 법원 경매에는 강제경매와 임의경매로 다시 나누게 됩니다.
임의 경매란
담보물권(근저당권, 저당권 등)과 용익물권(전세권 등)의 권리자가 본인의 피담보채권이나 전세금 등을 변제받기 위하여 경매를 진행하는 경우 입니다. 강제경매와 달리 집행권원은 필요 없으나, 담보권의 존재를 증명하는 서류 등이 첨부되어야 합니다.
강제경매란
집행권원(채무명의)을 지닌 채권자의 신청으로 채무자 소유의 부동산을 압류, 환가하여 그 매각대금으로 채무를 실현하는 법원의 강제집행 절차를 말합니다.
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