<p><a href='http://cafe.daum.net/SoulDresser'><img src='https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/9940263F5E986E3C31' class="txc-image" /></a></p><p class="cafe-editor-text">소울드레서는 우리가 함께 만들어가는 소중한 공간입니다.<br />댓글 작성 시 타인에 대한 배려와 책임을 담아주세요.<br /><br /><br />ㅡ 145억 건물 ->100억 대출<br />ㅡ 대출규제 법 바뀌기 한달전에 급히 매매+공동명의로 절세 <br /><br /><br /><br /></p><p><img src='https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1D7bO/337c0d07d42999e84bf2c21e605e7138b59b0817' class="txc-image" /></p><p class="cafe-editor-text">연예계 미남미녀 커플 원빈·이나영 부부는 지난 2월 서울 강남구 지하철 분당선 압구정로데오역에서 걸어서 3분쯤 떨어진 건물을 매입했습니다. 대지면적 715.1㎡, 연면적 2456.19㎡, 지하 2층~지상 5층으로 매입가격은 145억원(3.3㎡당 6703만원)이었습니다.<br /><br />등기부등본을 보면 원빈씨와 이나영씨 명의로 각각 2분의 1, 72억5000만원씩 등기돼 있습니다. 부부는 일심동체라는 말도 있는데, 왜 굳이 건물을 둘이 나눠서 산 걸까요<br /><br />그 이유는 세금에 있습니다.<br /><br />먼저 공동매입은 종합부동산세(종부세)를 절약하는데 도움이 됩니다. 토지 공시가격 80억원을 초과하는 건물을 보유하면 그 초과분에 대해 종부세가 과세되는데요. 공동명의로 사면 공시가격이 지분 비율만큼 분산돼 단독명의보다 세금을 덜 낼 수 있습니다.<br /><br />이 부부의 경우 145억원에 샀으니 종부세를 내야할 텐데요. 지분을 반으로 나누면 각각의 보유 지분이 80억원 이하여서 종부세 납부 대상에 해당하지 않게 됩니다.<br /><br />이런 절세 논리는 양도소득세와 임대소득에 따른 종합소득세에도 적용됩니다.<br /><br />원빈·이나영 부부는 시세보다 약 40억원 저렴하게 건물을 매입했습니다. 지금 시세는 185억원 정도입니다. 만약 당장 건물을 팔아 40억원의 시세차익을 본다고 하면 양도차익의 절반에 가까운 46.2%의 세금을 납부해야 합니다.<br /><br />하지만 공동명의로 매입했기 때문에 이야기가 달라집니다.<br /><br />양도세는 인별(人別) 과세 원칙으로 만약 40억원 차익이 발생하면 누진세율에 따라 세금 부담이 커집니다. 부부 공동명의라면 40억원을 지분 비율로 나눠 20억원씩 과표가 잡히게 됩니다. 원래대로라면 40억원 중 5억원을 넘는 금액인 35억원이 과세표준이 되는데, 둘로 나누면 20억원 중 5억원을 넘는 금액인 15억원이 각각에게 과세표준으로 잡힙니다. 둘을 합쳐도 30억원으로, 5억원 분에 대한 세금 약 2억5000만원을 절세할 수 있죠<br /><br /><br />양도소득세 계산할때 기본 공제액 250만원도 개인별로 계산해 공제 혜택도 커집니다. 임대소득에 대한 소득세도 마찬가지여서 각각의 소득 부분이 나뉘어 절세 효과가 나타납니다.<br /><br />단, 추후 배우자에게 재산을 증여하는 경우 10년간 6억원을 한도로 해 그 금액을 초과하는 경우 증여세가 추가로 발생할 수는 있겠습니다. 그렇더라도 종합부동산세, 임대소득세, 양도소득세는 공동명의가 단독 명의일 경우보다 훨씬 유리합니다. 취득세나 재산세는 물건별로 부과돼 큰 차이가 없습니다.<br /><br />여기에 공동매입의 힘은 대출을 받을 때에도 힘을 발휘합니다.<br /><br />이 부부는 건물을 매입하면서 은행에서 100억원 정도 대출을 일으켰는데요. 매매가의 약 70%까지 대출받을 수 있었던 요인 역시 공동명의에 있습니다. 공동명의로 건물을 매입하면 1인 명의 대출 금리보다 더 저렴하고 더 높은 한도로 빌릴 수 있는 건 익히 알려진 사실입니다.<br /><br />중략<br /><br /><br />정리하면, 원빈·이나영 부부는 공동매입을 선택해 절세 효과를 톡톡히 볼 수 있었습니다. 시세보다 저렴하게 매입해 시세차익은 물론 매각과 임대시 절세 혜택도 누리는 똑똑한 투자라고 평가할 수 있습니다.<br /><br /><br /><a href="http://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2018/12/12/2018121202838.html">http://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2018/12/12/2018121202838.html</a><br /><br /><br /><br />RTI 대출규제 피해<br />빌딩 매수 서둘러<br /><br />주목해야 하는 점은 과감한 투자패턴이다. 2월 21일 계약한 뒤 닷새 만인 26일 잔금을 치렀다. 145억원짜리 거래가 5일 만에 끝난 셈이다. 이처럼 잔금을 서두른 이유는 지난달 26일부터 시행된 임대업이자상환비율(RTI·Rent To Interest) 때문이다. RTI를 적용받을 경우 원하는 만큼 충분한 대출을 받을 수 없다. RTI 시행 이후 임대사업자가 부동산 담보대출을 받으려면 연간 임대소득이 대출이자의 1.5배를 넘어야 한다.<br /><br /><br /><br />만약 RTI 적용 뒤였다면 이 같은 투자는 불가능했다는 분석이 나온다 원빈 부부 빌딩의 임대료는 주변 시세를 감안할 경우 연 5억5200만원으로, 연 이자가 3억6792만원 이하여야 RTI 1.5 비율에 맞는다. 변동금리 기준 연 이율 3.3%에 스트레스 금리 1%포인트 조건으로 계산하면 대출 한도는 85억원가량이다. 대출가능 금액이 약 15% 정도 줄어든다. 투자금액 대비 수익률도 지렛대 효과가 떨어지면서 종전 4.93%에서 3.06%로 급감한다.<br /><br />이런 점을 감안할 때 이번 투자는 똑똑한 투자로 평가할 수 있다. 원빈 부부가 자기자본 30%가량만으로 살 수 있었던 빌딩을 앞으로는 최소 40~45% 이상의 자본을 갖고 매입해야 하는 까닭이다.<br /><br />앞으로 이 같은 대출규제가 꼬마빌딩 거래를 위축시키면서 가격 하락으로 이어질 가능성도 있다. 하지만 매도인들은 매매가격을 낮추기보단 세입자에게 임대료 인상을 요구하면서 수익성을 높이는 전략을 펼 것으로 보인다.<br /><br />원빈의 똑똑한 빌딩 투자는 과거 성수동 꼬마빌딩 투자에서도 빛이 났다. 2014년 서울숲 인근이 활성화 되기 전 대지면적 231㎡의 상가주택을 3.3㎡당 3000만원인 21억원에 매입한 바 있다. 이 상가주택의 현재 시세는 3.3㎡당 5000만원 안팎으로 시세 차익만 약 15억원에 달할 것으로 추정된다.<br /><br />< 김주환 원빌딩 전무 ><br /><br /><br /><br /><a href="https://n.news.naver.com/article/015/0003921788">https://n.news.naver.com/article/015/0003921788</a><br /><br /><br /></p><p><img src='https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1D7bO/c76b35e9f05ed0f3b5bb919d80e1cbcd9726a62e' class="txc-image" /></p>
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근데 요점은 돈있는 사람들이 더 저러니깐 말이 나오는거지.. 부자들이 세금 덜 내려고 아득바득 하는 거 솔직히 좋게는 안보이잖아 저 돈 안내면 못사는 것도 아니고 오히려 돈 한푼 모아서 사는 사람들이 세금 더 꼬박꼬박 내는데 저런 편법쓰는 당사자들이 비판받는 거 당연하지 않나..? 그럼 가게에서 카드 절대 안받고 현금만 받는 사람들도 비판받아선 안되는 건가
법을 교묘하게 이용해서 절세한거라 나쁜게맞지만 악용이면서도 악용까지는 아닌것같음. 법의 해석, 법의 빈틈을 노린거니깐....나는 안그래하는 정말로 안그런 사람들도 있겠지만 솔직히 나는 저 부부들처런 할것같아. 법자체를 어긴건 아니니깐 비판받더라도 할것같아. 법의 사각지대를 없애야할 국회가 잘좀 했으면좋겠다. 근데 요즘 타인은 단순하게 나쁜사람이고 나는 복잡하게 좋은사람이라고 생각하는 사람들이 많은것 같다라는 생각이 자주하는데 이 기사보고 그런 생각이 들어. 그냥 다 복잡한 나쁜사람인데....
첫댓글 벌만큼 번 사람들이... 진짜 욕심은 끝도 없나봐..
근데 이런 건 개인이 결정하는 게 아니고 그 개인의 재무관리사나 세무사 같은 사람들이 결정해서 관리하는 거 아니야 ? (연예인이 잘했다는 뜻 ㄴㄴ)
이글은 올라올때마다 쫌 논란인게
공동명의가 욕먹을 거리인가? 하는거
뭐 연예인 대출은 빼박 잘못이라 논란도안됨 ㅅㅂ 신흥귀족 ㅋ
아 진짜 개극혀ㅁㅁ
원래 부자가 더 한다고 하잖아
끼리끼리 결혼해ㅛ네 ㅋㅋㅋㅋ
와 개정털이네
뭔말인지모르겠네
투기도 뭘 알아야하지
ㅋ 둘다 이미지 좋지 않나? 연옌들 겉으론 이미지 챙기면서 뒤로는 투기하네
저러니까 영화드라마 안하고 광고만 주구장창 찍는구나 힘안들이고 돈이 쌓이는데 뭐하러 고생해서 작품 찍겠어
삭제된 댓글 입니다.
교묘하게 법 테두리를 빠져나가는 사람을 옹호할 필요는 없잖아..? 게다가 저런 행위는 다른 사람들한테 피해도 주는건데. 나는 적어도 저렇게 안 살아
허점으로 꼼수 쓴 건데 비판할 수 있지 버튼 누르기 이런 글은 너무 불가능한 일이라서 이런 거랑 비교하기는 좀;
솔직히 나도 공감함...
나도 일케 생각함
근데 요점은 돈있는 사람들이 더 저러니깐 말이 나오는거지.. 부자들이 세금 덜 내려고 아득바득 하는 거 솔직히 좋게는 안보이잖아 저 돈 안내면 못사는 것도 아니고 오히려 돈 한푼 모아서 사는 사람들이 세금 더 꼬박꼬박 내는데 저런 편법쓰는 당사자들이 비판받는 거 당연하지 않나..? 그럼 가게에서 카드 절대 안받고 현금만 받는 사람들도 비판받아선 안되는 건가
100억 대출 ㅋㅋㅋㅋㅋ,,
으휴 ㅋ
이익도적당히챙겨야지 145억있는사람이 한푼도내기싫어서 저러는게 정상임? ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
있는 놈들이 더한다고... 진짜 속터진다 자기가 실거주할 집 한 채를 못 구하는 사람이 넘쳐나는데 부동산을 투자용 투기용으로 사서 거래하는 사람들이 세금까지 피해감...ㅎ
진짜 싫다
이미지와장창임
법을 교묘하게 이용해서 절세한거라 나쁜게맞지만 악용이면서도 악용까지는 아닌것같음. 법의 해석, 법의 빈틈을 노린거니깐....나는 안그래하는 정말로 안그런 사람들도 있겠지만 솔직히 나는 저 부부들처런 할것같아. 법자체를 어긴건 아니니깐 비판받더라도 할것같아.
법의 사각지대를 없애야할 국회가 잘좀 했으면좋겠다.
근데 요즘 타인은 단순하게 나쁜사람이고 나는 복잡하게 좋은사람이라고 생각하는 사람들이 많은것 같다라는 생각이 자주하는데 이 기사보고 그런 생각이 들어. 그냥 다 복잡한 나쁜사람인데....
근데 부부가 공동명의로 사서 절세했다고 까기엔... 비 김태희 부부처럼 컴퍼니페이퍼를 차린것도 아니고
삭제된 댓글 입니다.
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공동명의로 절세하는거 보다 100억 대출이 더 신기함.. 개인인데 100억 대출이 되는구나
부동산투기로 돈 버는 사람들 이미 돈 다 벌었고 앞으로 할 사람만 막는듯
엥 이건 똑똑하게 산거 아닌가?
ㅋㅋㅋㅋ다들 건물 하나씩은 있냐는 댓 존나웃걐ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 자영업자가 합법적으로 일을해서 돈을 벌어도 분기별 소득세를 몇백몇천 내는데 100억대출받아서 종부세0원으로 건물올리는데 신흥귀족이 아님 뭐란말임??ㅋㅋㅋㅋㅋ