![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/1655463550DB8AB40F)
남판교라고 들어보셨는지 모르겠네요. 경기도 성남시에 있는 판교신도시는 잘 아시죠? 남판교는 판교신도시 바로 옆 성남시 대장동 일대를 일컫는 말입니다.
판교신도시는 경부고속도로를 기준으로 크게 동판교(분당구 삼평·백현동 일대)와 서판교(분당구 운중·판교동 일대) 나뉘는데요, 남판교는 이 서판교와 맞닿아 있습니다.
단순히 판교신도시가 가까워서 남판교로 불리는 것은 아닙니다. 용인~서울간 고속도로 서분당나들목을 바로 이용할 수 있고 판교신도시 뿐 아니라 분당신도시·용인 수지 등이 가까워 서판교 못지않은 입지를 자랑하거든요.
여기에 자연환경이 쾌적하고 고급주택과 아파트 등 5000여 가구가 들어서는 미니신도시급 주거단지로 조성됩니다.
웬만한 호재에는 꿈쩍 않는 요즘 같은 시기에도 남판교에 대한 관심은 큽니다. 얼마 전 만난 토지 전문 공인중개사가 이런 말을 하더군요.
‘요즘 기획부동산은 분당에 다 가 있다’고요. 기획부동산이 몰렸다는 것은 뭔가 '먹거리'가 있다는 거겠죠. 가치가 높다는 것 아닐까, 생각해봅니다.
이들은 정확히 남판교인 대장동이 아닌 대장동 인근에 몰려 있답니다. 대장동은 2005년 개발계획이 발표되면서 개발행위제한구역으로 묶여 있거든요. 거래가 안된다는 의미입니다.
확실히 남판교 개발은 큰 호재인 것 같습니다. ‘로또’로 불리던 판교신도시와 비슷한 입지라는 것만으로도 기대감이 커지죠.
여기에 서판교가 고급 주택촌으로 떠오르면서 관심이 더 커지고 있습니다. 서판교를 중심으로 분당구 금곡동, 용인시 수지구 고기동 일대에도 고급주택이 속속 들어서면서 대규모 전원주택촌이 형성되는 분위기거든요.
결정적으로 땅값이 쌉니다. 인근 판교신도시, 분당신도시와 생활권은 비슷한데 주변 환경 쾌적하고 땅값은 판교신도시 3분의 1 수준인거죠. 기획부동산들이 이 기회를 놓칠 리 없습니다.
업계에 따르면 현재 대장동 일대에는 30~40개 기획부동산 업체가 몰려 있는 것으로 파악됩니다. 올 4월 성남시가 대장동 민관합동개발을 추진한다는 소식이 퍼지면서 부쩍 늘어났다네요.
벌써 기획부동산 피해자도 하나, 둘 나타나고 있습니다. 얼마 전 만났다는 토지 전문 공인중개사를 찾아온 피해자도 있습니다. 이른바 ‘사기’를 당했다는 것이 믿기 어려워 뒤늦게 확인에 나서는 것이죠.
그런데 그 피해자의 이야기를 들어보니 기획부동산의 행각에 대한 분노보다 피해자에 대한 안타까움이 더 큽니다. 수천만원을 주고 사는 상품(토지)인데 현장 확인도 제대로 하지 않았더군요.
현장 확인 필수…시청서 토지 용도 등 직접 확인해야
토지를 살 때는 가장 먼저 현장 확인을 해야 합니다. 이전에 기획부동산이 잘 써먹었던 수법 중 하나가 실제 땅이 아닌 바로 옆 땅을 보여주는 것이었는데요,
요즘은 위성지도가 잘 발달했죠. 지도에 지번을 쳐보고 실제 위치와 확인해봐야 합니다. 위성지도 사용이 여의치 않다면 네비게이션이라도 활용해보죠.
또 조심해야 할 다른 수법은 개발할 수 없는 땅을 속여 파는 것입니다. 대장동 인근 분당구 석운·동원동이나 용인시 고기·동천동 일대 땅이 모두 개발이 가능한 것은 아닙니다. 아직까지 자연·보전녹지지역으로 묶여 있는 곳도 상당합니다.
덕분에 이 일대 자연환경이 잘 보존되기는 했지만 개발이 제한되는 것을 모르고 땅을 사면 낭패입니다.
녹지지역은 건폐율이 20% 이하입니다. 굉장히 낮죠. 330㎡짜리 땅에 66㎡(1층 기준) 건물 밖에 짓지 못한다는 의미입니다.
용적률을 볼까요. 보전녹지가 50~80%, 자연녹지가 50~100% 이하입니다. 예컨대 보전녹지 330㎡에 집을 짓는다면 연면적이 최대 264㎡를 넘지 못하는 겁니다.
녹지지역 안에서 건축물의 용도나 종류 등도 제한됩니다. 지상 2층 집은 지을 수 있어도 같은 크기의 음식점을 내기는 거의 어렵다는 겁니다. 건폐율이나 용적률 외에도 미관지구, 풍치지구, 조경면적, 주차장면적 등에 대한 규제가 까다롭습니다.
규제만이 문제가 아닙니다. 가격도 속을 수 있습니다. 현재 석운동이나 고기동 일대 토지 시세는 3.3㎡당 200만~450만원 정도입니다. 도로변이 3.3㎡당 400만원선이고 도로 안쪽은 3.3㎡당 200만~250만원선입니다. 물론 개발이 가능한 땅입니다.
그렇다면 녹지지역은 얼마일까요. 3.3㎡당 50만원도 되지 않습니다. 기획부동산들이 녹지지역인 땅을 어떻게 팔까요. 3.3㎡당 150만~200만원에 팝니다. 주변 시세보다 싸다고 생색내면서요.
녹지지역이 아니라고 안심할 수는 없습니다. 토지의 경사도 확인해야 합니다. 대장동 일대는 광교산자락입니다. 평평하지 않다는 의미입니다.
그런데 토지를 이런저런 용도로 개발하려면 평균 경사도가 일정 수치 이하여야 허가를 받을 수 있습니다. 그것도 지자체마다 기준이 조금씩 다릅니다. 용인시의 경우 17.5도 이하의 토지만 개발이 가능합니다.
꺼진 불도 다시 보라고 했습니다. 투자에 앞서 확인, 또 확인해 낭패를 보는 일이 없도록 조심해야겠습니다.
자료원:중앙일보 2012. 12. 27