재건축 조합설립이전에 감정평가액을 토지등소유자에게 알려주지 않는 이유

카페 게시글

_부동산문제 재건축 조합설립이전에 감정평가액을 토지등소유자에게 알려주지 않는 이유

sword 추천 4 조회 1,123 13.05.22 15:08 댓글 21

게시글 본문내용

다음검색

저작자 표시 컨텐츠변경 비영리

엄지검지
13.05.22 15:49

첫댓글 궁금한 점이 있습니다. (1) 타인이 소유자의 동의 없이 감정평가를 의뢰할 수 있는지 (2) 소유자 동의 없는 감정평가가 법적 구속력이 있는지 (3) 감정평가 비용은 누가 부담을 해야 하는 것인지.

감정평가액을 대략 3억으로 잡고, 1000가구가 있는 재개발.재건축단지라면, 찾아보니 감정평가수수료율 0.11% => 3억 x 0.0011 x 1000가구 = 33만원 x 1000가구 = 3억3천. 이 정도의 비용이 발생합니다. 물론 비싼 집에 사는 사람은, 추진될지 말지도 모르는 사업을 위해, 훨씬 많은 비용을 지불해야 할 듯합니다. 사업추진위원회가 이 비용을 감당할 여력이 있을 성 싶지 않구요.

정말 몰라서 드리는 질문입니다.
sword
작성자 13.05.22 15:34

엄지검지님, 소중한 댓글 감사드립니다.
1) 단독주택의 감정평가시 내부로 들어가지 않고 밖에서 보고 감정평가 가능하답니다.
통상 감정평가사들이 건축물대장, 토지이용계획서등을 참조하고 입지와 건축물 내구연한등을 참조하죠.
아울러 주변지역 시세등을 참조하고, 감정평가회사의 데이터 베이스와 그들만의 산출산식이 따로 있답니다.

조합추진위들이 감정평가회사에 의뢰해서 감정평가를 하게됩니다.
이경우 소유자의 동의 없이 평가하는걸루 알고있습니다.
sword
작성자 13.05.22 15:36

2) 법원감정평가사(매도청구 재판시 판사가 정하는 감정평가사임. 조합에서 사업초기에 감정평가회사에 의뢰하는 평가사와 다르지만 능력이나 기술은 비슷한 수준임. 쉽게 말해서 돌아가면서 업무한다고 보시면 됩니다)의 감정평가에 따라서
대부분의 판결문에 그 감정평가액 그대로 반영합니다.
판결문이 인용한 감정평가액이니 법적 구속력이 있죠.

조합에서 제시하는 감정평가액은 법적 구속력이 없습니다.
sword
작성자 13.05.22 15:38

3) 조합에서 감정평가회사에 의뢰한 경우, 조합측에서 비용부담하게 됩니다. 결국은 이 비용이 조합원에게 분담되는거죠. 참고로, 재건축 사업이 무산된다면 이런 비용을 조합설립동의서 제출했던 사람들이 분담하게 됩니다.
그리고 법원감정평가액은 판결문에 따라 달라집니다.
sword
작성자 13.05.22 15:45

막대한 비용이죠.
그래서 조합추진위(말그대로 조합설립을 위해 앞장서서 활동하는 동네 주민중 일부)가 경험부족, 법적 대응력의 부족, 자본의 부족을 이유로 도시정비사업자의 조력을 필요로 하는 경우가 있습니다.
내부적으로 약정서 작성하면
도시정비사업자는 추진위에게 사업에 필요한 자금을 빌려주고 사업이 원활하게 추진되게 도움을 주죠.
각사업단계별 절차 및 자문, 조합설립동의서 징수하는 인력 제공 등등
물론 이에 대한 대가를 나중에 지불해야합니다. 상당한 대가로 알고있습니다.
엄지검지
13.05.22 15:55

답변 감사합니다.

감정평가 비용문제가 현실적으로 걸리는 것이군요. 개별 소유자가 사업타당성을 알아보기 위해 이 비용을 지불할 리도 없을 테구, 그렇다고 추진위원회가 이 비용을 감당할 수도 없을 테구. 자칫 매몰비용이 될 가능성이 큰 이 자금의 조달문제가 풀려야 할 듯합니다.

재개발이나 재건축 단지의 경우, 사업시행 인허가권자가 또한 그만한 이득을 챙기는 것이니, 어째 이 비용은 지자체에서 부담해야 할 듯하고, 법률의 개정을 통해서라도 법적 구속력이 있는 감정평가내용을 받는 것이 나을 성도 싶습니다. 재개발 사업지구 지정하는 주체가 지자체이니 이 비용은 지자체에서 부담해도 될 듯하네요.
엄지검지
13.05.22 16:24

이렇게 지자체가 추진위원회 설립에 앞서서 법적구속력 있는 감정평가액을 미리 받아놓으면, 추후에 발생할 수 있는 지분쪼개기나 외지인 투기행위도 상당부분 막아내는 효과를 기대할 수 있을 듯합니다.

감정평가 비용뿐 아니라, 추진위원회가 업무를 추진하면서 발생하는 제반 비용 때문에라도, 당장의 현실에서는 님이 소개하신 여러 문제가 발생하는 듯합니다. 이 비용 때문에, 당장의 현실에서는 감정평가가 조합설립 이후로 미뤄지는 듯하구요.

현실에서는 재건축.재개발 추진위원회 역시 고위험투자를 감행하는 것이 아닐까 합니다. 추진될지도 모르는 사업에 비용을 쏟아부으니, 또 그만한 리턴이 있어야 하지 않을까.
sword
작성자 13.05.22 16:24

엄지검지님 글을 보면서 느낀건데,
순수한 분이신 것 같아요.

아파트의 감정평가의 경우
비슷한 부동산의 나열에 불과하므로
실제로 대표적인 몇개만 감정평가하면 되죠.

단독주택의 경우도 대개 고만고만한 집이 대부분이라서
생각보단 감정평가가 복잡하지도 않습니다.

하지만 감정평가비는 액면그대로 많이 받아가죠.

조합에서는 이상하게도 감정평가수수료를 깍으려하지 않고...
이상한 느낌을 떨치수없다는 겁니다.

------------------------------

추진위들의 이런 모험과 위험을 감수하고 조합설립을 했기 때문에
그에 대한 대가를 기대하는 것은 어찌보면 당연하다고 봅니다.
sword
작성자 13.05.22 16:25

그래서
간혹 조합집행부와 일반조합원과의 마찰이 빚어지는거고
실제로 형사사건으로 비화되는 경우도 허다합니다.
엄지검지
13.05.22 16:33

대표성의 문제, 혹은 대리인 문제는 인간세상에서 어쩔 수 없는 것이 아닐까 합니다. 다들 정당한 노력의 댓가만 받으며 의뢰자의 이익을 위해 최선을 다하면 될 터인데, 이게 쉽지 않으니.

암튼 사업의 상당부분을 공적영역으로 흡수하는 것이 그나마 유일한 대안이지 않을까 싶네요. 이 공적영역을 담당하는 넘들 역시 또다른 대리인일 뿐이지만, 그래도 이들이 조금이라도 낫겠죠, 뭐.
sword
작성자 13.05.23 00:12

엄지검지님,
재건축 사업도 결국은 정치성이 강합니다.
사람을 모아서 집단을 만들어가는 능력이 있는 사람은
결국은 자기몫을 챙기고 갑니다.
이도저도 아닌사람은 들러리하다가 마는경우가 허다하죠
사랑의 꿈
13.05.22 16:03

재개발이나 재건축이나 말이 안되죠. 일단 아무것도 모르는 상황에서 도장부터 찍어라. 사실 미친짓인데 대한민국엔 부동산에 미친사람들이 안미친사람보다 많았던거 같아요.
sword
작성자 13.05.22 16:19

사랑의 꿈님 말씀에 동감합니다.
미친 사람이 동의해주는 경우도 있지만,
이른바 작전세력이라는 투기꾼들이 작은 지분에 투자해서
쪽수를 채운다는 거죠.
법망을 요리조리 피해서 조합원 자격이 되는 껌딱지만한 땅을 가진 사람이나
100평 넘는 사람이나 의결권은 똑같이 1표식만 행사한다는 것도 모순이라 생각합니다.
바보들의 행진
13.05.22 20:58

....동네 건달 출신이나 힘 께나 쓰던 소위 유지? 들이 조합장 하죠. 그네덜 애덜 유흥비, 건설사 직원덜 2차비도 포함되는거죠. 갸덜 룸살롱에 2차도 당신덜 조합원덜이 대신 내주는거죠. 야합비용....
sword
작성자 13.05.23 00:10

돈을 펑펑쓰는 건 확실한데,
그게 결국은 누군가 매꿔야할 돈이죠.
찰스파머
13.05.23 21:10

약4년전 한 대형 건설사에서 재개발 재건축 팀에 있었던 사람으로
sword님의 식견에 한번 놀랐습니다.
약간 첨언하자면, 현실적으로 조합설립이전엔 감정평가를 할수는 없죠~ 추진위 단계에선 자금력 동원이 힘들 뿐 아니라
전문성도 떨어지면, 시공사에도 본계약을 체결하지 않는 한, 지급보증을 위시한 자금을 지원치 않는 다는 말이죠
그럼, 조합설립인가를 받을려면 설립신청서에 개략적인 사업분담금 및 향후 개발이익에 대해서 기재해야 하는데
요걸 산출할려면 종전자산에 대한 평가가 있어야 합니다. 그럼, 요건 어떻게 처리하냐 하면 해당 재개발/재건축 구역에
기준지 평가라는 것을 통해, 대략적으로 전체 감정평가액을 산출합니다.
sword
작성자 13.05.24 00:31

찰스파머님의 칭찬에 감사드립니다.
찰스파머님의 의견 "조합설립이전에 감정평가를 할수는 없다"는 점에 대해서는
저는 원칙적으로 동의할수없습니다.
다만, 찰스파머님의 의견대로 그러한 현실적 어려움을 해결할 법적 보완책을 마련할것을 제안합니다.
재건축 사업도 사업입니다.
토지등 소유자가 사업에 참여할지 안할지를 결정하는데,
결정적인 판단의 기준은
얼마의 돈을 받고 집을 넘겨주냐,
아니면 몇평형의 아파트를 어떤조건(추가분담금 관련)으로 받을것인지입니다.

이것을 찰스파머님께서 말씀하신 현실적인 어려움을 이유로
두리뭉실하게 알려준다면,
경험해서 아시겠지만,
기본 3년이라는 길고긴 소송의 대결로 가는겁니다
찰스파머
13.05.23 21:14

따라서, 조합설립인가 신청을 위해선 개별 토지등 소유자에 대한 감정평가를 할 필요가 없다는 것이죠...
그래도 요즘은 많이 좋아진 듯 합니다. 예전에 동의서 징구시에는 개략적인 사업분담금 및 개발이익 이런거 전혀 조합원에게 고지하지 않았거든요....
현업에서는 조합설립 동의 여부와 상관없이 조합원 분양신청 이전에 현금청산을 신청할 수 있구요~ 그 기준이 되는 것은
종전자산 평가에 따른 감정평가입니다. 즉, 현금청산 대상자들은 향후 개발이익을 감안한 감정평가를 기준으로 하는게
아니라는 것이죠
그냥 아는데로 설을 풀었습니다. 도움이 되셨으면 하네요~
sword
작성자 13.05.24 00:41

재건축 사업이 지옥행으로 가는 가장 큰 이유는
매도청구소송과 조합설립인가 취소, 무효소송, 관리처분계획인가 취소, 무효소송등으로
사업지연이 이루어지기 때문입니다.

이러한 시행착오를 반복하기 보다는
사업초기에 감정평가액(통상 이루어지는 하나마나한 감정평가말고 법원감정평가)을 토지등소유주에게
알려주고 선택의 기회를 주는 것이 맞다고 봅니다.

감정평가는 의지의 문제입니다.

어차피 PF대출로 재건축사업이 이루어지는데,
감정평가할 돈이 없어서 감정평가를 초기에 못한다는 것은 어불성설입니다.

다만, 추진위시절 자금동원능력이 부족한 부분에 대해서는
법적 보완, 행정적 지원이 있어야한다고 봅니다.
찰스파머
13.05.23 21:16

아 그리고, 감정평가수수료에 대해선, 현업에서 거의 네고를 치지 않습니다.
왜냐하면 요것들이 법정수수료 라서요~~ 그래서 경쟁 입찰을 해도 가격적인 부분은 차이가 거의 없습니다.
업력 혹은, 담당자의 PT 및 영업력 이런 것들이 좌우하지요
그 과정상에 물런 접대 뭐 이런 것들은 당연히 있을 수 있습니다만, 시공사 선정과 같이 쩐이 크지 않기때문에
상대적으로 소극적이죠
sword
작성자 13.05.24 03:14

요약하자면,
추진위 시기 때, 일반적으로 시행사의 조력을 받게 되죠.
시행사의 자금 동원 능력으로 충분히 정교한 감정평가는 기술적으로 가능하다고 봅니다.

다만, 제가 게시글에서 나열한 이유로
감정평가액 공개를 꺼리는 거죠.

하지만, 길게 본다면,
사업초기에 감정평가액을 공개하고
사업에 찬성, 반대를 분명히 하게 하여
교통정리하는 것이
사업 진행속도를 빨리하게 될 것입니다.

찰스파머님,
제가 게시글 올린 근본취지는
재건축사업을 과거의 시행착오를 반복하지 않게 하기위함입니다.

검색 옵션 선택상자

댓글내용선택됨 옵션 더 보기

댓글내용

댓글 작성자

연관검색어

환율

환자

환기

최신목록

카페 전체 메뉴

친구 카페