스크랩 한풀이 땅, 용틀임하면 무섭다??

[전남욱]

주식시장에 한풀이 장세가 있는걸로 알고 있습니다.. 한풀이 장세란? 수년(수십년)동안 잠자고 있던 주식이 한번 상승하기 시작하면 무섭게 올라간다는 얘기래요.. 부동산에도 한풀이 땅이 있습니다.. 수십년동안 잠자던 땅이 한번 상승하기 시작하면 무섭게 땅값이 올라가는 경우가 있습니다.. 우리나라같은 경우 남,북이 대치되어 있는 상태이고 남한 자체의 면적을 놓고보면 참 면적이 좁은 나라라고 할수 있겠죠? 1960년 이후 고도 경제성장을 거치면서 전국 각 지역의 땅값이 상승하므로해서 여러 졸부들을 탄생시켰습니다.. 자~ 그러면 과거로 거슬러 올라가 볼까요? 1960년대 우리나라 최초의 현대적 신도시는 울산 신시가지(인구15만명)였습니다.. 현대그룹 고 정주영회장이 미포조선을 설립하여 부지조성 공사에 들어갔습니다.. 허허벌판에 조선소를 조성하였으나 조선기술이 전무하다시피한 현대 미포조선에 선박 건조 주문이 들어올리가 없겠죠? 우리나라 지폐에 이순신장군의 거북선이 도안되어 있었는데 지폐 한장 달랑들고 우리나라엔 조선시대때 거북선을 건조한 기술이 있다고 외국인을 설득하여 조선 수주를 했다는 일화가 있는데 고 정주영회장의 뚝심 하나는 깊이 사야겠죠? 1960년대엔 또 청계천 복개공사를 하면서 청계천 주변에 있는 무허가촌의 이주대책으로 서울 근교 경기도 광주군에 광주대단지(성남)를 조성하고 또한 강남 영동지구및 여의도를 개발하기도 했습니다.. 1970년대엔 경남 창원 신도시(인구30만명)를 건설하고 대전 대덕연구단지,창원과 여천 공업도시,구미공단 배후도시,서울 강남 신시가지,과천(정부청사)과 반월(공단)을 건설하기도 했습니다.. 1980년대에 들어서서 서울 강서 양천구 목동 신시가지(서울시 시행), 강남 개포지구.강동 고덕지구.노원구 중계지구(토지공사 시행), 노원구 상계지구(주택공사 시행)에 대규모 신시가지를 개발했습니다.. 목동 신시가지는 약 130만평이며 인구 12만명 수용이구요.. 80년대에 개발된 위 신시가지는 1980년 12월 31일자로 제정된 택지개발촉진법에 의거하여 개발되었습니다.. 서울시내 도시계획상 자연,생산녹지지역을 풀어 조성되었으며 목동 신시가지가 택지개발사업의 효시라고 할수 있죠.. 1980년에 제정된 택지개발촉진법으로 인하여 오늘날 전국 대부분의 도시내 택지개발사업이 있었으니 이제 그 역사가 20년을 넘었네요.. 향후 도시계획구역내 외곽지 자연.생산녹지지역, 개발제한구역(그린벨트)을 풀어 계속 택지개발사업은 진행될 것입니다.. 위 택지개발촉진법으로 20년 이상 택지개발사업이 진행되고 있으며 최근 제정된 도시및주거환경정비법으로 인하여 향후 대도시내 재건축,재개발사업등이 20년 이상 또한 진행될걸로 예상하고 있습니다.. 부동산을 공부하시는 분이라면 새로운 법이 제정될때 어떠한 의도,의미로 제정되었는지 깊히 생각해야할 것입니다.. 대도시내 단독주택,아파트의 역사가 30년 이상 되었으니 이제 부수고 새집을 지어야 될때가 온거죠.. 거기에 맞춰 새로운 법이 제정되고...... 앞으로 한 20년 이상은 대도시내 재개발,재건축사업이 대세입니다.. 잠시 얘기가 엉뚱한 방향으로 흘렀네요.. 1980년대엔 또 주택 200만호 건설의 일환으로 수도권 5개 신도시 즉 분당,일산,평촌,중동,산본 신도시(수도권)를 건설하기 시작했죠.. 위 5개 신도시는 신도시 제1기인 셈이죠.. 이제 분당 신도시 아파트도 지은지 20여년 되었는데 분당 아파트를 20여년 소유한 사람들에겐 엄청난 부를 안겨다 주었습니다.. 최근 제2기 신도시인 성남 판교, 화성 동탄, 김포 양촌, 파주 운정 수도권 4개 신도시가 곧 건설에 들어갈 것입니다.. 판교신도시 아파트 2009년 입주땐 시세 상당히 비싸겠죠? 초기에 비싸더라도 가격이 더 올라갈수 있는게 판교신도시 아파트입니다.. 왜냐하면 신도시 제1기 아파트인 분당 아파트가 20여년 계속 올라갔으니까 판교 신도시 아파트 초기에 비싸게 사더라도 20여년 소유하고 있으면 당연히 올라가게 되어있으니깐요.. 판교 신도시 아파트는 분당 신도시 아파트보다 강남에 더 근접하기 때문에 입지 조건이 더 낫습니다.. 향후 자녀를 직장관계로 서울로 보낼경우 무조건 판교 신도시 아파트를 사라고 권하고 싶네요.. 판교 아파트 입성은 곧 부자 대열로 가는 지름길입니다.. 1980년대엔 또 대전 둔산및 계룡지구등 일부 행정기능 이전을 위한 신도시를 건설했습니다.. 이렇듯 1980년대 신도시 개발수법은 택지개발촉진법에 의한 공영개발(분당,일산,평촌,중동,산본)이 주로 활용되었습니다.. 1987~1991년에 제2차 국토종합개발계획 수정계획이 있었습니다.. 2000년을 향한 중부권,동남권,서남권등 지역경제권 개발계획이 발표되므로 해서 부산,대구등 대도시 땅값이 엄청나게 올랐던 시기였습니다.. 1989년엔 대구~춘천간 중앙고속도로가 착공되었으며 군산.장항/부산 녹산 국가공단이 지정되기도 했구요.. 1990년엔 서해안 고속도로가 착공되고 광주 첨단과학산업단지가 지정되었습니다.. 이때 한풀이 땅이 많이 나왔죠.. 중앙고속도로가 착공되므로해서 서울 기획?부동산이 영주,안동으로 많이 진출한걸로 알고 있습니다.. 영주시내에 가흥동인가? 확실히 기억되진 않는데 그 당시 영주시 외곽 자연녹지지역 땅이 엄청나게 쌋는데 기획부동산이 땅값을 몇배로 올려놨다는 얘기를 들었습니다.. 안동시 땅도 안동댐 인근 사람이 접근할수 조차도 없는 땅을 도면 하나로 설명하고 땅을 많이 거래시켰다고 하던데 형편없는 땅을 고객에게 떠 넘겼으니 이건 그야말로 사기라고할수 있겠네요.. 여하튼 중앙고속도로 통과지역인 영주,안동시내 인근 땅값이 많이 올랐으니 그야말로 한풀이했다고 하겠죠? 경기 영종도,용유도 중간을 매립하여 인천국제공항 건설 계획도 이즈음 발표했으니 수십년동안 잠들고 있던 버림받은 섬이 대박이 나기도한 시기가 이때였습니다.. 또한 서해안고속도로 발표, 대 중국교역의 발표로 서해안에 위치한 여러지역의 땅값이 엄청나게 올라가기도 했습니다.. 1950년대 인가? 확실한 년도는 모르겠습니다만 옛날 목포의 눈물을 부른 가수 고 이난영님이 있었는데 그 당시 목포는 중국과의 교역이 있었는등 경제가 그런대로 돌아갔데요.. 그런데 1960년대인가? 1970년대인가? 경부고속도로의 개통으로 한 20여년 모든 발전축이 경부쪽으로 쏠림으로해서 서해안은 엄청나게 소외되어 있었죠.. 20여년 이상 소외된 지역이 서해안 개발계획 발표로 수십년동안 잠자고있던 땅이 용틀임하기 시작하니 그야말로 무서울 정도로 땅값이 올라가데요.. 서해안 제일 상단에 위치한 경기도 발안,안중부터 아산만,당진,서산,장항,군산,전주,목포까지 엄청난 지가 상승이 있었습니다.. 이렇듯 수십년동안 소외된 땅이 용틀임하기 시작하니 그야말로 한풀이 장세(땅)를 한거죠.. ㅎㅎ 그리고 또 대 소련과의 교역이다 뭐다해서 강원도 동해시까지 땅값 바람이 불은걸로 기억됩니다.. 1990년대 초반엔 천안시가 수도권의 강남?된다고하여 천안시 땅값이 빤짝하였으나 2000년대에 들어서서부터 KTX 천안.아산역이 개통되었으니 결국은 제대로 평가 받드군요.. 위 천안시 사례에서 보듯이 이슈가 있는 지역은 언젠가는 빛을 보드군요.. ㅎㅎ 옛날 유행가 가사처럼 그야말로 세월이 약이겠지요~ 1980년대에 대규모 개발이 이루어지다보니 1990년대엔 1980년대 대규모 신도시 일시개발에 대한 비판에 따라 소규모 분산적 택지개발과 준농림지 개발 허용으로 정책 방향을 선회했습니다.. 그때 무질서한 준농림지 개발 허용으로 기반시설 부족등 심각한 난개발을 초래하기도 했습니다.. 1980년대에 대규모 개발이 이루어지다 보니 1990년대엔 개발이 미진했습니다.. 그러다가 2000년대에 들어서서 부터 행복도시,혁신도시,기업도시등 대규모 개발이 이루어지다 보니 위 1990년대에 개발이 미진한것 처럼 2010년대에도 개발이 미진할것 같은 느낌이 들기도 하는군요.. 위 사례대로 진행이 된다면 향후 2020년대에 들어서야만 또 대단위 개발이 이루어지지 않을까하는 예상이 들기도 합니다.. 1980년대 개발지 땅값은 1989년 8월10일 부동산대책이 나오면서 꺽였습니다.. 단 아파트 가격 상승은 분당 신도시 입주시점인 1991년까지 이어갔구요.. 2000년대에 들어서서 개발지 땅값은 작년 8.31 부동산대책때 꺽이지 않았느냐는 생각이 듭니다.. 대부분 개발지의 땅을 토지거래허가구역으로 묶어 수요를 차단했으니까요.. 그러나 위 분당 신도시 입주 시점까지 아파트 가격이 상승했으니 이번에도 아파트 가격 상승은 판교 신도시 입주 시점인 2009년도까지 이어지지 않을까하는 예상이 들기도 하네요.. 그러나 개발지 인근의 개발도 되지 않을 쓸데없는 땅은 땅값이 고개를 숙일지라도 확실한 땅 예를들어 신규 공영개발택지(택지개발지구)내 상업용지,근린생활시설용지,단독주택지 땅값 상승은 한 2020년까지 계속 이어지지 않을까하고 예상도 해봅니다.. 대규모 개발지 인근 땅은 보상금이 풀리는 시점에 다소 후광효과라도 볼수 있겠지만 ㅎㅎ 그러나 그건 일시적인 바람현상이 아닐까요? 전 개발이 수반되지 않은 땅은 철저히 배제하는 사람입니다.. 1995년 12월말 폐광지역 개발지원에 관한 특별법을 제정하여 강원도의 태백시,삼척시,영월군,정선군등을 폐광지역 진흥지구로 지정하였습니다.. 정선 카지노(강원랜드)의 경우에는 폐광지역개발 지원에 관한 특별법에 근거하여 설립된 시설입니다.. 위 특별법으로 인하여 위 4개 시,군의 지가 상승이 대단했죠.. 부동산 투자를 함에 있어 새롭게 제정된 법을 유심히 살펴보면 투자처가 눈에 보이기도 하죠.. 2000년대 참여정부가 출범하므로해서 행정중심복합도시,혁신도시,기업도시,경부 KTX 개통,호남 KTX 계획 발표등 대규모 개발이 진행되고 있죠? 충남 연기군 남면,금남면,동면,공주시 장기면 일원(수용인구 50만명,약 2200만평)에 건설될 행정중심복합도시는 고 박정희 대통령 서거 이전에 구상되었는데 이번에 발표되었으니 수십년동안 잠자던 땅이 이번에 빛을 보네요.. 기업도시는 산업입지와 경제활동을 위해 민간기업이 산업,연구,관광,레저,업무등의 주된 기능과 주거,교육,의료,문화등의 자족적 복합기능을 고루 갖추도록 개발하는 도시인데 강원 원주/전남 무안/영암.해남/무주/태안/충주에 지정되었죠.. 한가지 특이한 현상은 위 지역은 대부분 그동안 개발에서 소외된 지역입니다.. ㅎㅎ 개발은 그야말로 돌고 돈다고나 할까요? 공공기관의 지방 이전으로 아래 혁신도시가 발표되었습니다.. 강원; 원주 반곡동 일원(105만평) 경남; 진주 문산읍 소문리 일원(106만평) 경북; 김천 농소면,남면 일원(170만평) 대구; 동구 신서동 일원(132.8만평) 부산; 강서 신도시 일원 울산; 중구 우정동 일원(84만평) 전남; 나주 금천면 일원(380만평) 전북; 완주,전주(488만평) 제주; 서귀포 서호동 일원(34만평) 충북;진천.음성(275만평) 위 혁신도시의 공통적인 현상은 진주,김천,나주,진천등 그동안(수십년 동안) 개발에서 소외되었던 지역입니다.. 예를 들어 김천은 구미에, 진주는 마산.창원에, 나주는 광주에, 진천은 청주에 가려 수십년동안 빛도 못보던 지역입니다.. 이번 혁신도시 발표를 계기로 이또한 한풀이 장세(땅)를 펼쳤군요.. 앞으로 몇십년 뒤에는 또 한풀이 지역이 나올것 입니다.. 예를들어 남,북 통일이 된다면 경기도 동두천시, 서해안 휴전선 아래 교동도(섬) 그리고 그동안 지독히 낙후되었던 동해안, 경북 내륙지대(어떠한 개발 계기가 된다면)등이 또한번 한풀이 장세를 펼칠걸로 예상됩니다.. 그러나 그때가 언제일지? ㅎㅎ 그건 아무도 모르겠죠? 어떤 지역이든 간에 이슈 지역에 눈을 돌려야 합니다.. 대구시내의 경우 범어네거리 맨하탄구역내/향후 도시철도 통과지역/동대구역 역세권 개발/혁신도시 인근(2006년 3월 동구장기발전계획안 공청회에 따르면 반야월역 앞 안심공단을 제1종 지구단위계획으로 수립하여 월배지구처럼 대단위 아파트단지로 개발할 계획이 있슴)/달성군 개발계획/자기부상열차 로선 통과 지역/전매청 자리 주복 개발/두류공원내 야구장 건립/시민운동장의 향후 개발 용도/동산병원 후적지 아파트 개발 예정/경북도청 이전 가능성에 대한 후적지 개발/서대구공단.3공단.검단공단 리모델링/지하철2호선 경산까지 연장할 계획이라던데 예상 통과지역/도시기본계획 분석/도시및주거환경 정비 예정구역등 항상 정보를 수집, 분석하여 향후 개발이 어떻게 전개될지..... 부동산 투자를 함에 있어서 단답형은 없고 이렇듯 관련 법, 신문 기사, 서적등을 계속 공부하고 살펴보면 몇년뒤엔 귀하도 전문가의 경지에 도달할 것입니다.. 또 김천시의 경우 작년 7월 김천도시기본계획 공청회를 가졌습니다.. 주 개발계획 내용은 김천 고속철도 역세권 개발(공영개발,150만평) 삼애원 신시가지 조성(김천산업단지의 배후 주거기능 수행,36만평)입니다.. 충북에 오송역이 있는데 경부,호남 KTX 분기역 결정으로 그 일대는 향후 지속적인 발전이 있을겁니다.. 인근 오창신도시의 아파트 분양가(2년전에 분양)가 400만원대 였습니다.. 지금 한참 입주중인데 얼마전 아파트 가격이 20~30% 폭락할것이라고 정부 고위층의 발언이 있었는데 ㅎㅎ 여기 오창 신도시내 아파트는 가격이 내리기는 커녕 매물도 전무하고 최근 가격 상승이 눈에 띄일 정도라는 소식이 있던데 이렇듯 전반적인 부동산 경기 약세 속에서도 두각을 나타내는 지역이 있기도 하답니다.. 재미있게 읽으셨는지요? ㅠㅠ 이러다가 밑천 다 떨어지는건 아닌지... 독수리 타법이라서 허리도 아프고... 그럼 다음에 또 새로운 안건으로 글 올릴께요.. 안녕히 계세요~ ^^