주택임대차보호법상 소액임차인 기준, 전면 재검토해야

주택임대차보호법은 소액임차인의 최우선변제권을 인정하고 있다. ★ 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다. ② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다. ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. ★ 동법 시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. 1. 서울특별시: 3천400만원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2천700만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2천만원 4. 그 밖의 지역: 1천700만원 ★ 동법 시행령 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. 1. 서울특별시: 1억원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 8천만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 6천만원 4. 그 밖의 지역: 5천만원  소액임차인의 보증금 중 일정금액에 대해서는 선순위 저당권 등 담보물권자 보다 우선하여 배당받을 지위를 인정하는 특별한 보호를 하는 셈인데, 영세 세입자의 최소한의 주거안정을 도모하기 위함이다.  하지만, 좋은 취지에도 불구하고 이 규정을 악용하는 사례도 적지 않았다.  임대차계약을 체결하지 않았음에도 불구하고 임대차관계에 있는 것처럼 허위 주장하는 것이 대표적이다. 소액임대차이기 때문에 건물 전체가 아니라 방 한칸을 임대차계약했다고 하는 등 사실관계를 조작하기에도 용이하여 소액임차인이라는 허위주장이 경매과정에서 단골메뉴로 등장해왔다.     더 나아가, 비록 허위는 아니더라도 이미 부동산 가치를 상회하는 거액의 담보물권이 존재하는 상태에서도 시세보다 저렴하다는 이유로 소액임차인에 대한 최우선변제권을 기대하고서 섣불리 임대차계약을 체결하게 되는 도덕적 해이현상도 적지 않았다.  그 때문에 실무에서는, 경매과정에서 발생할 수 있는 허위 소액임차인을 감안하여 주거용 건물의 담보가치를 실제보다 낮게 평가해오고 있다.    이러한 부작용에도 불구하고 이 제도가 지금까지 계속 존속되고 있는 것은, 보호대상 소액임차인이 특별히 보호되어야 할 경제적 취약계층이기 때문일 것이다.  하지만, 정작 현행법상 보호범위 기준설정은 이런 법 취지를 제대로 살리지 못할 수 있어 조속히 개정되어져야 한다고 본다. 월 차임을 고려하지 않은 순수 보증금만을 기준으로 최우선변제권 보호범위를 정하기 때문이다. 예를 들어 서울에서 보증금 5천만원, 월차임 200만원으로 괜찮은 아파트에 거주하는 임차인에게는 최우선변제권이 인정되는 반면, 월세 없이 보증금 1억1천만원으로 누추한 다세대주택에 거주하는 임차인은 보호대상에서 제외되는 것이 현재의 기준이다. 주택임대차보호법에 소액임차인의 최우선변제권이 도입될 당시에는 월 차임 없는 순수 보증금 형태의 임대차계약이 거의 대부분이었기 때문이다.  위와 같은 문제점에 대해서는 입법 당시부터 지적이 계속되어 왔지만, 기준금액의 인상 이외에는 큰 틀의 변화 없이 지금까지 수십 년간 그대로 이어져오고 있다.   더구나, 최근 들어서는 순수 보증금이 아니라 월 차임을 가미한 반전세 형태의 임대차계약이 확산되고 있고 그 흐름은 앞으로도 계속될 것이라는 점에서 보자면, 순수 보증금 형태의 임대차계약을 염두에 두고 만들어진 종전의 소액임차인 보호범위 기준은 시급히 정비되어져야 한다.   이는, 상가건물임대차보호법의 소액임차인 기준과의 비교를 통해서도 쉽게 알 수 있다.      ★ 상가건물 임대차보호법 제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다. ② 제1항의 경우에 제5조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다. ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.★ 동법 시행령 제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. 1. 서울특별시 : 6천500만원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 5천500만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3천8백만원 4. 그 밖의 지역 : 3천만원★ 동법 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.★ 동법 시행령 제2조(적용범위) ② 법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다. ③ 법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다.★ 동법 시행령 제7조(우선변제를 받을 보증금의 범위 등) ① 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. 1. 서울특별시 : 2천200만원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 1천900만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1천300만원 4. 그 밖의 지역 : 1천만원  상가건물임대차보호법상의 소액임차인 기준은 보증금만이 아니라 차임까지 포함한 “환산보증금”이라는 개념을 기준으로 하고 있는데, 이는 수익형 부동산의 특성상 월 차임이 가미된 임대차계약이 일반적이어서, 차임까지 종합적으로 평가하는 기준의 도입이 당연시되었기 때문이다. 반면, 주택임대차보호법의 입법 당시에는 순수 보증금 형태의 임대차계약이 주류이어서 차임까지 감안한 환산보증금 개념의 도입 필요성이 적었는데, 문제는 이런 틀이 주거용 임대차에서도 월 차임이 가미된 계약이 대세가 되어버린 지금에서도 요지부동으로 변화되지 않고 있는 것이다.  게다가, 순수 보증금만을 기준으로 소액임차인 보호범위를 정하게 되면, 월 차임이 있는 임차인의 경우에는 경매과정에서의 상당기간 차임 연체를 감안하면 소액임차인으로 보호받는 금액의 배당을 통해서 보증금을 거의 대부분 반환받음으로써 실제로는 전혀 손해를 입지 않는 필요 이상의 보호를 받게 되고, 그 결과 경매를 앞둔 부동산에 대해서도 소액임대차 계약이 주저없이 체결되면서 채무자인 건물주에게는 부당한 이익으로, 반대로 선순위 저당채권자 등 건물의 이해관계인에게는 부당한 손해로 이어질 수 있다.     환산보증금 개념을 주택임대차보호법에도 즉시 도입하고 이를 바탕으로 소액임차인 보호범위의 기준을 새로 마련할 필요가 있다고 본다. -이상-<h3>최광석의 힘이 되는 부동산 법률</h3>부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.