미국 심각한 규제와 높은 이자율로 인해 가격 급락에도 불구하고 뉴욕시 건물 판매 부진

[이매진]

미국 심각한 규제와 높은 이자율로 인해 가격 급락에도 불구하고 뉴욕시 건물 판매 부진

https://nypost.com/2024/01/18/real-estate/nyc-building-sales-slump-despite-plummeting-prices-because-of-crippling-regulations-high-interest-rates/

NYC building sales slump despite plummeting prices because of crippling regulations, high interest rates

재택근무와 전염병 축소로 인한 높은 이자율, 심각한 규제, 대규모 공실로 인해 도시 건물의 가치가 하락하고 있습니다.

많은 부동산은 현재 부채 이상의 가치가 없으며 여전히 판매되지 않습니다. 뉴욕부동산위원회에 따르면 2023년 매출은 2009년 이후 최저치를 기록했다.

Williams Equities의 Michael Cohen은 "대부분의 건물은 1년 전보다 현재 가치가 더 낮습니다. 단지 상한율과 이자율의 증가 덕분입니다"라고 말했습니다. 더욱이 Anchin의 부동산 그룹 공동 리더이자 CPA인 Rob Gilman은 수조 달러의 부채 만기가 곧 도래할 것이라고 경고했습니다.

이 중추적인 시기에 최근 실패한 Signature Bank 대출 판매 600억 달러(수천 개의 부동산으로 역사상 최대 규모)가 향후 몇 년에 걸쳐 청산되어 새로운 시장 가치에 대한 지침을 제공할 것입니다. Newmark의 Doug Harmon 팀이 해당 거래를 처리했습니다.

Lee & Associates NYC의 Peter Braus는 “우리는 부동산 가치 재설정의 초기 단계에 있습니다.”라고 말했습니다. “2024년에는 물 위를 걸어온 소유주들의 어려운 환경이 가속화되는 것을 보게 될 것입니다.”

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Roosevelt Hotel의 소유자는 거래를 희망합니다.로버트 밀러

JLL의 Andrew Scandalios에 따르면 많은 소유주가 “낮은 가치와 높은 대출에 묶여 있지만” 거래할 준비가 되어 있거나 거래할 수 있거나 거래할 의향이 있는 구매자에게는 기회가 많습니다. Avison Young의 James Nelson은 이들이 외국인 구매자와 판매자인 경향이 있다고 지적했습니다.

올해 시장에 출시될 가장 중요한 건물 중 하나는 45 E. 45th St에 위치한 Roosevelt Hotel입니다. 이 호텔의 소유주인 파키스탄 정부는 거래를 성사시키기 위해 JLL을 고용하고 있습니다. 

구매 측면에서 모나코에 본사를 둔 패밀리 오피스는 세계 최대 규모의 Chick-fil-A에 임대된 144 Fulton St.에 대해 3,800만 달러를 지불했습니다. 일본 커피회사 게샤리(Geshary)는 520 Fifth Ave에 3,800만 달러를 투자했습니다. 일본의 모리 트러스트(Mori Trust Co.)는 245 Park Ave의 지분 49.9%를 9억 9,800만 달러에 구입했으며, 한국의 현대자동차는 500 W 14번가의 리버티 인(Liberty Inn)에 2,250만 달러를 투자했습니다. St.와 새로운 15-17 Laight St. 공간에 2억 7,500만 달러를 투자했습니다.

Laight Street 개발자인 Vanbarton의 Richard Coles는 "우리는 대체할 수 없는 자산을 구축했고 글로벌 시장에서 이를 매우 호평을 받았습니다."라고 말했습니다.

Lee & Associates NYC의 Ben Tapper는 임대료가 규제된 다세대 아파트 시장은 개조 공사가 10년당 15,000달러로 제한되어 유지 관리 비용이 "거의 표면적으로만 긁히기 때문에 정체되어 있습니다"라고 말했습니다. 그럼에도 불구하고 넬슨은 그러한 건물 몇 개가 "장기적인 관점을 가질 수 있는" 일본 구매자들에게 팔렸다고 말했습니다.

"많은 구매자가 시장을 떠났고 나머지는 염가 상품을 찾고 있으며 도둑질이 아닌 이상 구매하지 않습니다."

Compass의 애들레이드 폴시넬리

Empire State Realty Trust(ESRT)는 Westchester의 사무실 건물을 매각하고 소위 IRS 1031조 세금 교환 규정을 준수하기 위해 수익금을 받아 Williamsburg의 소매 건물과 298 Mulberry St.의 고급 아파트 건물을 구입했습니다.

ESRT의 Anthony Malkin은 "1031의 경우 기간 내에 구매할 수 있지만 초과 지불에 대비해야 합니다."라고 말했습니다. "최고의 제품을 구입했다는 사실로 만족하세요. 시간이 지나도 최고의 가치를 유지할 것입니다."

그러나 모두가 그렇게 운이 좋은 것은 아닙니다. Branton Realty의 Woody Heller는 일부 대규모 기관 소유주들이 단순히 포기하고 "대출 기관에 열쇠를 돌려주고 있다"고 말했습니다. "우리는 사람들이 대출 기관과 시간을 벌기 위해 필요한 일을 하는 데 익숙하므로 이는 시장의 근본적인 변화입니다."

이것이 바로 Second Avenue의 300 E. 42nd St.에 있는 사무실 건물에서 일어난 일입니다. 해당 건물의 1억 달러가 넘는 대출금이 JLL에 의해 판매되고 있습니다. 더 극적인 것은 2014년에 Blackstone이 308달러 모기지를 통해 1740 Broadway를 6억 8백만 달러에 구입했다는 것입니다. 세입자가 떠났고 그 가치는 1억 7,500만 달러이며 JLL이 대출 기관에 매각할 것입니다.

한편, 지상 임차인은 사무실 임대료가 비용을 충당할 수 없는 사무실 자산에서 걸어 나오거나 쫓겨날 수도 있습니다. Goldmans가 소유한 토지에 있는 1407 Broadway의 임대를 위해 2015년에 3억 3천만 달러를 지불한 Shorenstein을 살펴보십시오. 3억 5천만 달러의 대출금은 11월 특별 서비스에 사용되었습니다.

블랙스톤은 1740 브로드웨이에서 물러났습니다.크리스 오저

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상황은 언제 좋아질까요? KPG 펀드의 그렉 크라우트(Greg Kraut)는 “아마도 2026년이 될 것”이라고 말했다. “시간이 너무 길어서 매우 어렵습니다.”

그러나 일부 소유자는 터널 끝에서 빛을 보기 시작하고 기다리고 있습니다. JLL의 Bob Knakal은 "사람들은 금리가 하락하고 있다고 생각하는 설득력 있는 이유가 있기 때문에 소수만이 여전히 거래하고 있습니다"라고 말했습니다.

하지만 Compass의 Adelaide Polsinelli는 "차잎을 읽으려면 정말 똑똑한 분석가이자 평가자"여야 한다고 덧붙였습니다. "많은 구매자가 시장을 떠났고 나머지는 염가 상품을 찾고 있으며 도둑질이 아닌 이상 구매하지 않습니다."