미등기건물과 법정지상권

[정교수]

<경매투자칼럼>

                                                         미등기건물과 법정지상권

                                        (인천 2009타경15093임의경매사건)  

   법정지상권이란 토지와 토지위의 건물이 같은 사람의 소유였고 토지에 저당권이 설정될 당시 지상에 건물이 존재하였으나 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 각각 소유자를 달리하게 된 때에 법률상 건물소유자가 타인의 토지를 이용할 수 있는 권리를 말한다. 필자의 돈버는 부동산실전경매 2권 220페이지 참조

그런데 이 경우 동일인 소유에 속하는 한 건물이 미등기건물이거나 무허가 건물이어도 법정지상권이 인정된다.(대법 91다16631판결)

   갑이 자기소유의 대지상에 건물을 신축하고 보존등기는 하지 않은 채로 대지상에 을 앞으로 저당권설정등기를 하였다. 저당권에 의해 토지가 경매가 되어 병이 토지를 낙찰받았다. 이러한 경우 토지소유자인 병과 건물소유자인 갑 간에는 법정지상권이 성립한다. 즉 건물이 신축된 경우에는 등기없이도 건축주가 이를 원시취득한다.(대법91다6658)

   그런데 그 후 미등기건물의 소유자가 달라진 경우에는 법정지상권이 어떻게 될 것인가. 갑은 자기소유의 대지상에 건물을 신축하고 보존등기는 하지 않은 채로 을에게 대지와 건물을 매도하였다. 을은 대지에 대해서만 이전등기를 하고 건물은 등기를 하지 않았다. 그 후 을은 이 대지에 저당권설정등기를 하였고 을이 채무를 갚지 않자 채권자는 저당권을 실행하여 병이 경매로 토지를 낙찰받은 경우 토지소유자인 병과 건물간에 법정지상권이 성립되는가가 문제가 된다.

이러한 경우에는 이 건물은 법정지상권이 인정되지 않는다.

   왜냐하면 저당권설정당시 토지소유자와 건물의 소유자가 같지 않기 때문이다. 미등기건물 취득을 통해 법률상 또는 사실상 그 건물을 처분할 수 있는 지위를 득할 수는 있어도(대법92다48963) 이전등기하지 않은 이상 건물 소유권을 취득할 수 없다. 즉 을이 건물에 대해 가지는 권리는 소유권이 아닌 일종의 권리로 본다.

판례를 보기로 한다.

대법원 2002 6.20 선고 2002다9660 건물 등 철거

   민법 제366조의 법정지상권은 저당권설정당시에 동일인의 소유에 속한 토지와 건물이 저당권의 실행에 의한 경매로 인하여 각기 다른 사람의 소유에 속하게 된 경우에 건물의 소유를 위하여 인정되는 것이므로 미등기건물을 그 대지와 함께 매수한 사람이 그 대지에 관하여만 소유권이전등기를 넘겨받고 건물에 대하여는 그 등기를 이전받지 못하고 있다가,

   대지에 대하여 저당권을 설정하고 그 저당권의 실행으로 대지가 경매되어 다른 사람의 소유로 된 경우에는 그 저당권의 설정당시에 이미 대지와 건물이 각각 다른 사람의 소유에 속하고 있었으므로 법정지상권이 성립될 여지가 없다.

   관습상의 법정지상권은 동일인의 소유이던 토지와 그 지상건물이 매매기타 원인으로 인하여 각각 소유자를 달리하게 되었으나 건물을 철거한다는 등의 특약이 없으면 건물소유자로 하여금 토지를 계속 사용하게 하려는 것이 당사자의 의사라고 보아 인정되는 것이므로 토지의 점유, 사용에 관하여 당사자사이에 약정이 있는 것으로 볼 수 있거나 토지소유자가 건물의 처분권까지 함께 취득한 경우에는 관습상의 법정지상권을 인정할 까닭이 없는 것이어서

   미등기건물을 그 대지와 함께 매도하여하였다면 비록 매수인에게 그 대지에 관하여만 소유권이전등기가 경료되고 건물에 관하여는 등기가 경료하지 아니하여 형식적으로 대지와 건물이 그 소유명의자를 달리하게 되었다 하더라도 매도인에게 관습상의 법정지상권을 인정할 이유가 없다.

<서울투자경제연구소 소장>

[청야]

정교수님의 경매강의를 들으면 본 투자칼럼이 훨씬 쉽게 이해가 되고 그 깊이를 느끼게 될 것입니다. 자세한 것은 정교수님의 '돈버는 부동산실전경매' 교재를 참고하시기 바라며 현재 본 교재로 실전경매 투자과정을 강의하고 있습니다. 돈버는 부동산실전경매 2권 222페이지에 본 사례가 기재되어 있습니다.

[종소리]

감사합니다. 많은 도움이 됩니다.

[노장]

교수님의 칼럼과 같은내용으로 미등기건물 법정지상권으로 충남지역 대지 한건 도전하엿으나 타인간이아닌 부자간에는 부의 사망후 자에게 자동으로 건물 소유권이 상속되는 판례에따라 법지성립하여 다음기회를 노렷으나 또 무식하면 용감한 투자자의 단독입찰로 낙찰되어 향후 어떻게될지 진행상황을보고잇습니다. 천안 2012-3295사건입니다.

[정교수]

아니 그런데 채권자가 법정지상권부존재확인서를 제출했네요. 이 점을 조사해 보셨나요..그렇다면 성립이 안될 것으로 보이는데....

[노장]

네 더운여름 땀 뻘뻘흘리며 구로동 채권자를 만나 확인서 계약서등 넘겨받아 조사한바 결국 당사자간의 매매계약서등은 당사자간의 계약일뿐 법정지상권의 성립에는 영향을 주지못한다는 법률적해석과 판례에따라 결국은 성립이되는것으로 판단됩니다. 다만 자식들이 몇명인지에따라 지분으로 소유권이 상속되지않느냐 그렇다면 이사건 당사자인 아들에게만 소유권전체가 상속되지는않을텐데 그래도 법정지상권이 100%인정되느냐 아니면 지분으로 인정되느냐의 의문점이잇습니다.

[칼 아이칸]

두서번 읽었지만 쉽게 이해되지 안네요 계속 판례공부을 해야겠습니다.

[바리스타]

설명이 잘 이해되네요 감사합니다 결론은 미등기 법지는 1차 소유자 토지 저당권이냐 아니면 매매후 제2의 소유자의 토지 저당권 실행이냐가 핵심이군요

[지아랑]

감사합니다