주택건설업 등을 영위하는 법인의 적격물적분할 해당여부

[박정규 세무사]

주택건설업 등을 영위하는 법인의 적격물적분할 해당여부

분할신설법인이 분할법인으로부터 승계한 자산 중 재고자산에 해당하는 주택등을 매각하는 것은 승계받은 사업의 폐지에 해당하지 않는 것이나, 재고자산 중 토지 매각시에는 분할법인이 과세이연한 양도차익을 익금에 산입함

 

【문서번호】서면법령법인-20878, 2015.06.17

【질의】

(사실관계)

o 질의법인은 건축공사업, 주택건설업 및 주택시행업 등을 영위하는 비상장법인으로 다음과 같은 재고자산을 보유하고 있음.

- (준공 후 미분양상태인 재고자산) 완성주택 및 완성상가, 관련용지

- (준공이 완료되지 않은 재고자산) 미완성주택 및 상가, 관련용지

o 질의법인은 임대 후 분양을 목적으로 공공건설 임대주택을 건설하여 임대차계약을 체결하고 이에 따른 임대주택채권(금융리스에 해당)을 보유하고 있음.

o 기업회계기준에 따른 해당 임대주택의 회계처리는 다음과 같음.

① 임대주택건설을 위해 취득ㆍ보유 중인 택지는 ‘임대주택용지’로, 임대주택건설비용은 ‘미완성임대주택’의 과목으로 분류하고, 준공시점에 ‘임대주택토지’와 ‘완성임대주택’의 과목으로 재분류

② (임대기간 중 해당 임대주택이 금융리스에 해당하는 경우)

- ‘임대주택토지’ 및 ‘완성임대주택’을 ‘임대주택채권’의 과목으로 재분류하고,

- 당해 임대차계약과 관련되는 ‘국민주택기금차입금’과 ‘표준임대보증금’ 및 ‘전환임대보증금’은 당해 임대주택채권 금액을 한도로 하여 당해 ‘임대주택채권’에서 차감하는 형식으로 표시

③ (운용리스에 해당하는 경우)

- 완성임대주택을 ‘임대주택’의 과목으로 재분류

(질의내용)

① 주택건설업 등을 영위하는 법인이 보유한 재고자산(완성주택,완성상가,용지 및 미완성주택,상가,용지)과 임대주택자산(임대주택채권,임대주택용지,미완성임대주택)을 물적분할에 의해 신설법인에게 승계^*하는 경우,

^* 부동산 임대업을 주업으로 하는 사업부문의 분할은 아님을 전제로 함

- 해당자산이 「법인세법 시행령」 제82조의2 제2항 제2호에서 규정한 “분할하는 사업부문이 승계한 사업용 고정자산가액 중 「소득세법」 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산”(이하 “쟁점 사업용고정자산”이라 함)에 해당하는지 여부

② 「법인세법」 제47조 제2항에 따라 분할법인이 손금에 산입한 양도차익을 분할신설법인의 자산 처분비율을 고려하여 익금에 산입할 때,

- 상기 재고자산과 임대주택자산이 「법인세법 시행령」 제84조 제4항에서 규정한 “감가상각자산, 토지 및 주식 등”에 해당하는지 여부

③ 분할신설법인이 승계한 사업의 계속 또는 폐지 여부를 판정할 때,

- 상기 재고자산과 임대주택자산을 분양ㆍ매각하는 경우가 「법인세법 시행령」 제80조의2 제6항 및 제80조의4 제8항에서 규정한 “승계한 고정자산가액의 2분의1 이상을 처분한 경우”에 해당하는지 여부

【회신】

1. 주택신축판매업 및 임대주택사업 등을 영위하는 내국법인이 재고자산(완성주택,미완성주택,용지 등)과 임대주택자산(임대주택채권,임대주택용지,미완성임대주택)을 물적분할에 의하여 분할신설법인에게 승계하는 경우, 해당 재고자산과 임대주택자산 중 임대주택채권은 법인세법 시행령 제82조의2 제2항 제2호에서 규정한 “분할하는 사업부문이 승계한 사업용 고정자산가액 중 소득세법 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산”에 해당하지 않는 것임.

2. 또한 해당 분할신설법인이 분할법인으로부터 승계한 자산 중 해당 재고자산과 의무임대기간이 종료하여 분양전환된 임대주택자산(이하 “재고자산등”이라 함)을 분양 또는 매각하는 것은 법인세법 시행령 제84조 제11항에 따른 승계받은 사업의 폐지에 해당하지 않는 것이나, 재고자산등 중 토지(임대주택채권가액 중 토지상당액 포함)를 분양 또는 매각하는 경우 분할법인은 법인세법 제47조 제2항 제2호에 따라 압축기장충당금을 익금에 산입하는 것임.

【관련 법령】

○ 법인세법 제46조【분할시 분할법인등에 대한 과세】

② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 요건을 갖춘 분할의 경우에는 제1항 제1호의 가액을 분할법인등의 분할등기일 현재의 순자산 장부가액으로 보아 양도손익이 없는 것으로 할 수 있다. 다만, 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 제2호 또는 제3호의 요건을 갖추지 못한 경우에도 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도손익이 없는 것으로 할 수 있다. (개정 2011.12.31)

1. 분할등기일 현재 5년 이상 사업을 계속하던 내국법인이 다음 각 목의 요건을 모두 갖추어 분할하는 경우일 것(분할합병의 경우에는 소멸한 분할합병의 상대방법인 및 분할합병의 상대방법인이 분할등기일 현재 1년 이상 사업을 계속하던 내국법인일 것)

가. 분리하여 사업이 가능한 독립된 사업부문을 분할하는 것일 것

나. 분할하는 사업부문의 자산 및 부채가 포괄적으로 승계될 것. 다만, 공동으로 사용하던 자산, 채무자의 변경이 불가능한 부채 등 분할하기 어려운 자산과 부채 등으로서 대통령령으로 정하는 것은 제외한다.

다. 분할법인등만의 출자에 의하여 분할하는 것일 것

2. (생략)

3. 분할신설법인등이 분할등기일이 속하는 사업연도의 종료일까지 분할법인등으로부터 승계받은 사업을 계속할 것

○ 법인세법 제47조【물적분할시 분할법인에 대한 과세특례】

① 분할법인이 물적분할에 의하여 분할신설법인의 주식 등을 취득한 경우로서 제46조 제2항 각 호의 요건(같은 항 제2호의 경우 전액이 주식등이어야 한다)을 갖춘 경우 그 주식 등의 가액 중 물적분할로 인하여 발생한 자산의 양도차익에 상당하는 금액은 대통령령으로 정하는 바에 따라 분할등기일이 속하는 사업연도의 소득금액을 계산할 때 손금에 산입할 수 있다. 다만, 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 제46조 제2항 제2호 또는 제3호의 요건을 갖추지 못한 경우에도 자산의 양도차익에 상당하는 금액을 대통령령으로 정하는 바에 따라 손금에 산입할 수 있다.

② 분할법인이 제1항에 따라 손금에 산입한 양도차익에 상당하는 금액은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하는 사업연도에 해당 주식등과 자산의 처분비율을 고려하여 대통령령으로 정하는 금액만큼 익금에 산입한다. 다만, 분할신설법인이 적격합병되거나 적격분할하는 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. (개정 2011.12.31, 2013.1.1)

1. 분할법인이 분할신설법인으로부터 받은 주식등을 처분하는 경우

2. 분할신설법인이 분할법인으로부터 승계받은 대통령령으로 정하는 자산을 처분하는 경우. 이 경우 분할신설법인은 그 자산의 처분 사실을 처분일부터 1개월 이내에 분할법인에 알려야 한다.

③ 제1항에 따라 양도차익 상당액을 손금에 산입한 분할법인은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하는 경우에는 제1항에 따라 손금에 산입한 금액 중 제2항에 따라 익금에 산입하고 남은 금액을 그 사유가 발생한 날이 속하는 사업연도의 소득금액을 계산할 때 익금에 산입한다. 다만, 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. (개정 2011.12.31, 2014.1.1)

1. 분할신설법인이 분할법인으로부터 승계받은 사업을 분할등기일부터 3년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 이내에 폐지하는 경우

2. 분할법인이 분할신설법인의 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 50 미만으로 주식 등을 보유하게 되는 경우

⑥ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따른 양도차익의 계산, 승계받은 사업의 폐지에 관한 판정기준, 손금산입액 및 익금산입액의 계산과 그 산입방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 법인세법 시행령 제80조의2【적격합병의 요건 등】

⑥ 합병법인이 합병등기일이 속하는 사업연도의 종료일 이전에 피합병법인으로부터 승계한 고정자산가액의 2분의 1 이상을 처분하거나 사업에 사용하지 아니하는 경우에는 법 제44조 제2항 제3호에 해당하지 아니하는 것으로 한다. 다만, 피합병법인이 보유하던 합병법인의 주식을 승계받아 자기주식을 소각하는 경우에는 해당 합병법인의 주식을 제외하고 피합병법인으로부터 승계받은 고정자산을 기준으로 사업을 계속하는지 여부를 판정하되, 승계받은 고정자산이 합병법인의 주식만 있는 경우에는 사업을 계속하는 것으로 본다. (개정 2010.12.30)

○ 법인세법 시행령 제80조의4【적격합병 과세특례에 대한 사후관리】

⑧ 합병법인이 제3항에 따른 기간 중 피합병법인으로부터 승계한 고정자산가액의 2분의 1 이상을 처분하거나 사업에 사용하지 아니하는 경우에는 피합병법인으로부터 승계받은 사업을 폐지한 것으로 본다. 다만, 피합병법인이 보유하던 합병법인의 주식을 승계받아 자기주식을 소각하는 경우에는 해당 합병법인의 주식을 제외하고 피합병법인으로부터 승계받은 고정자산을 기준으로 사업을 계속하는지 여부를 판정하되, 승계받은 고정자산이 합병법인의 주식만 있는 경우에는 사업을 계속하는 것으로 본다. (개정 2010.12.30)

○ 법인세법 시행령 제82조의2【적격분할의 요건 등】

② 분할하는 사업부문(분할법인으로부터 승계하는 부분을 말한다. 이하 이 조와 제85조 제1호에서 같다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업부문인 경우에는 법 제46조 제2항 제1호 가목에 따라 분리하여 사업이 가능한 독립된 사업부문을 분할하는 것으로 보지 아니한다. (신설 2014.2.21)

1. 기획재정부령으로 정하는 부동산 임대업을 주업으로 하는 사업부문

2. 분할하는 사업부문이 승계한 사업용 고정자산가액(기획재정부령으로 정하는 사업용 고정자산의 가액은 제외한다) 중 「소득세법」 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산이 100분의 80 이상인 사업부문

3. 주식 등과 그와 관련된 자산ㆍ부채만으로 구성된 사업부문

○ 법인세법 시행령 제84조【물적분할에 인한 자산양도차익상당액의 손금산입】

④ 법 제47조 제2항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 자산”이란 감가상각자산(제24조 제3항 제1호의 자산을 포함한다), 토지 및 주식 등을 말한다. (2012.2.2. 개정)

⑪ 분할신설법인 및 재신설법인이 승계한 사업의 계속 또는 폐지의 판정과 적용에 관하여는 제80조의2 제6항 및 제80조의4 제8항을 준용한다. (2012.2.15. 개정)

○ 소득세법 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

나. 지상권

다. 전세권과 등기된 부동산임차권