스크랩 임대주택사업자 등록절차

[유명부동산]

1. 임대 주택사업이란?

임대를 목적으로 건설, 공급되는 주택으로 대통령령으로 정하는 임대주택사업자가 임대하는 주택으로, 정부의 주택정책에 의하여 금융. 세제 등의 지원을 받으며,
또한 표준임대료와 분양제한기간 등의 규제를 받아 새로이 건설되어 유통되는 주택을 말한다.

2. 임대 주택사업의 종류

임대사업하면 조금 혼동하여 질문 하는 이들을 가끔 접한다.

임대사업과 임대주택사업은 많이 다르므로 이를 구별하여야 한다. 용어의 구분부터 명확히 해야 한다.

제도권내의 임대사업을 주택 임대사업이라 하고, 비제도권에서 행하는 임대사업은 부동산 임대사업이라고 구분하여 알아야 한다.

부동산 임대사업과 달리 임대 주택사업은 사적 자치의 원리에 입각하지 않고 제도권내의 사업이므로 이를 명심하여야 한다.

임대주택 사업은 건설임대 사업과 매입임대 사업으로 나뉘고, 이 두 가지를 함께할 수 있는 임대주택조합 사업도 있다.

건설임대 사업이란 주택건설 사업자와 임대목적으로 건축법 8조에 의거 허가를 받은 자가 건축하여 임대주택 사업을 하는 것으로 일반매입 임대투자자 들과는 별로 관계가 없고, 일반투자자의 경우 건설회사, 건축업자 등이 건축한 용도상 아파트, 또는 일반단독주택이나 기존주택을 매입하여 임대사업을 하는 것이 매입임대 사업이다 .

최근 들어 매입임대주택사업에 대한 관심이 일반 투자자들의 관심이 커지고 여유를 가진 경우 소규모의 건축임대도 2001년 12월 31까지 활발했다.

이후 한시적 정책인 99년 8월 20일부터 2001년 12.31까지 2호 이상의 신축 주택과 미분양아파트의 신축 매입에 대한 5년 임대 후 양도 시 100% 양도세 면제 조항이 종료 됨으로 서 잠시 주춤하였으나 저금리 기조와 불확실한 주식시장의 영향으로 2002년 말에 이르면서 임대주택사업자에게 계속 지원되는 취득세와 등록세 및 기타 세제혜택을 활용하여 일반투자자의 매입임대사업이 늘어나고 있는 추세이다.

특히 99년 11월 12일 임대주택사업자의 등록요건을 5가구에서 2가구 매입으로 등록요건이 완화되면서 2001년 말 까지 건축임대사업자와 매입임대 사업자가 폭증하였다. 현재는 1가구 매입으로 변경되었다.

임대주택 사업의 종류는 다음과 같이 구분할 수 있다. 각 사업별로 기본적인 사항들을 잘 이해하여야 자칫 착오로 인한 시간적,경제적인 불이익을 피할 수 있으므로 잘 알아두고 사업에 임하여야 한다.

3. 임대 주택사업자란?

임대를 목적으로 하는 주택을 건설하거나, 1호 이상의 주택을 매입하여 주택임대사업을 하기 위해 등록을 필한 자 또는 국가, 지방자치단체, 대한주택공사나 지방공기업법 제 49조의 규정에 의해 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사를 말한다.

임대주택사업자의 자격에 대해서 상세하게 명시된 것이 없으므로 국내에 거주하고 있는 사람이라면 누구나 임대주택사업자가 될 수 있다.

즉, 배우자나 결혼을 하지 않은 미혼남녀, 현재 1세대 다주택을 소유하고 있는 사람도 제한이 없다. 외국에 거주하고 있어도 국적이 한국일 경우에는 임대주택사업이 가능하다.

그러나, 일정소득원이 없는 사람을 임대주택사업자로 등록하지 않는 것이 좋다.

4. 임대 주택사업자의 유형은?

임대주택사업자의 유형은 크게 2가지로 나뉘어진다.

첫째, 매입 임대주택사업자로서 주택의 매매 등에 의해 소유권을 직접 취득하여 임대주택사업을 영위하는 사업자와 둘째, 건설 임대주택사업자로서 임대를 목적으로 건설을 하여 임대주택상업을 영위하는 자로 공공건설임대주택사업자와 민간건설임대주택사업자로 나누어진다.

매입임대주택사업자의 경우 종전에는 임대목적으로 5가구 이상의 주택을 매입하여 자신의 명의로 소유권이전등기를 마쳐야만 등록이 가능했다.

하지만, 이제는 5가구의 등기부등본이 필요없게 되었다.

등록요건이 선등록 후취득으로 바뀌었기 때문에 1가구 이상의 매매계약서(분양계약서)만으로 임대사업자등록이 가능하다.

미분양 아파트나 분양아파트, 기존주택에 상관없이 계약서만 구비하면 된다. 즉, 본인명의로 된 등기부등본이나 매매계약서(분양계약서) 등을 합해 1가구 이상이면 임대사업자가 될 수 있다.

개인이나 법인은 이처럼 등기부등본이든 계약서든 주택 1채만 확보하면 매입 임대사업자가 될 수 있지만, 공동매입임대주택사업자는 등록요건이 까다롭다.

두 사람이면 두 사람, 세 사람이면 세 사람의 공동명의로 매매계약서를 작성해야 하고 등기부등본상에도 공동 소유주로 명시되어 있어야 한다.

예를 들어, 부부가 매입임대사업을 하기 위해 한 사람이 3채, 다른 사람이 2채의 주택을 구입했을 경우에는 공동등기가 아닌 개별등기이기 때문에 임대사업자로 등록할 수 없다.

민간건설임대주택사업의 등록요건은 매입임대에 비해 간소한데, 임대사업자 명의로 건축허가만 받으면 된다.

5. 임대 주택사업시 주의점

1) 임대사업자는 임대주택 취득(통상 입주잔금 지급일)후 30일 이내에 사업자로 등록해야 세제 혜택을 받을 수 있다.

2) 취득일로부터 2개월 이내에 이전등기를 하지 않거나,

3) 임대주택의 임대 개시일로부터 5년 이내에 매입임대 주택을 임대 이외의 용도로 사용 또는 매각하면 감면세액을 추징당한다.

4) 다가구주택과 다세대주택의 임대는 세금 혜택이 다르다는 점도 염두에 둬야 한다.
다세대주택으로 주택임대사업을 할 경우 종부세와 양도세를 모두 피할 수 있다.

반면 다가구주택은 종부세만 피할 수 있다.

즉, 10년이 경과된 이후 다가구주택을 매각할 때는 단독주택으로 판단해 주택수에 따른 고율의 양도세가 적용된다. (다세대주택이란 연면적 660㎡(약200평) 이하 4층 이하 2가구 이상을 말하고 다가구주택은 연면적 660㎡ 이하, 3층 이하인 단독주택으로 출입문을 별도로 설치하는 등 2가구 이상이 독립된 생활을 할 수 있도록 건축된 주택을 말한다.)

5) 하지만 큰 시세 차익을 노리고 투기성 부동산에 투자하거나 예상보다 많은 임대료를 기대하고 임대업에 나서지는 말아야 한다는 지적이다. 시세차익을 기대하다가 자칫 위험에 빠질 수 있기 때문이다.

6) 또 임대사업자의 경우 세금 부담은 물론 매달 내야 하는 의료보험료와 국민연금도 높아질 수 있다.

6. 임대 주택사업자 세제혜택

주택임대사업은 세제혜택이 매력이지만 어떤 주택을 임대하느냐에 따라 세금감면의 내용이 달라진다.

①. 지방세 감면 (취·등록세)

취득세·등록세 감면 혜택은 전용면적 18평이하 신규공동주택이나 최초 취득한 분양주택을 구입할 때만 전액 면제된다.

기존주택을 구입할 때는 원칙적으로 해당되지 않지만, 각시도 세감면조례를 확인해야 한다.

주택을 취득전(등기, 잔금지급, 입주일자중 최초시점 기준)에 사업자등록을 먼저 해야 세금감 면을 받을 수 있으며, 등기후 주택임대사업자 등록시는 이미 낸 취득.등록세 공제받지 못한다는 점을 유의해야 한다.

취득일로부터 2월 이내 보존등기 또는 이전등기를 하지 않으면 면제된 세금이 추징된다는 것을 유의하여야 한다.

또한, 5년 이내에 임대 이외의 목적에 사용하면 면제된 등록세와 취득세가 추징되고, 감면대상 주택이라도 먼저 세금을 납부했다면 추후 돌려받을 수 없다는 것을 유의하여야 한다.

②. 국세 감면 (양도소득세 및 종합소득세)

참조)

다세대주택(多世帶住宅)

주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택을 말한다.
다만, 2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 보며 지하주차장 면적은 바닥면적에서 제외하고, 층수를 산정할 때는 1층의 바닥면적 1/2 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
다세대주택은 「건축법」에 의한 용도별 건축물의 종류상 공동주택에 해당한다.

다가구주택(多家口主宅)

주택으로 쓰이는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하이고, 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 면적 제외)의 합계가 660㎡ 이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다.
다만, 다가구주택의 층수를 산정함에 있어서 1층 바닥면적의 1/2 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
다가구주택은 「건축법」에 의한 용도별 건축물의 종류상 단독주택에 해당한다.