경매보다 한발 앞선 NPL을 노려라

[NPL박사 성시근]

1. 경매 전에 매입하는 신 투자기법

경매에 부쳐진 부동산을 남들보다 미리 싸게 사서 직접 낙찰 받을 수 없을까? 결론적으로 말해 실제로 가능한 일이고 이를 통해 수익을 올릴 수 있는 방법이 있다. 바로 부실채권 거래인 NPL(Non Performing Loan) 방식으로 매입하는 것이다. 경매 직전에 부동산에 잡혀있는 1~2순위 저당권을 넘겨받은 다음 경매에서 직접 낙찰 받는다. 선순위 저당권을 할인한 값에 낙찰 받기 때문에 수익성이 경매 낙찰가보다 5~10% 정도 높은 게 일반적이다.

‘부실채권’이란 은행 등 금융기관이 부동산 소유자에게 담보대출을 해줬지만 원리금과 이자를 제 날짜에 갚지 못해 묶여있는 돈을 말한다. 돈을 빌려간 회사나 개인이 부도나 법정관리에 들어갔다면 돈을 빌려준 금융권은 돈을 받지 못해 1순위 저당권은 무수익여신(無收益與信)으로 남게 된다. 금융권은 이 저당권을 유통화시켜 현금화하는 과정에서 부실채권 매물이 나오는 것이다.

돈을 못 받게 된 금융기관은 부실화된 채권이지만 이 저당권(채권)을 매입하는 유동화전문회사에 도매 형태로 넘겨서 은행의 국제결제은행(BIS)이 규정한 자기자본 비율을 맞춰 금융기관의 건전성 기준을 맞추게 된다. 이런 과정에서 부실채권이 발생한다. 부실채권 매물을 매입하는 투자기관은 국내외 은행과 금융회사가 컨소시엄을 만들어 자금을 모은 다음 공개입찰을 통해 시세보다 값싸게 매입한다.

매입한 부실채권 부동산을 하나마다 가치를 평가해 어떤 방식으로 매각할지 정리한다. 그런 다음 직접 법원 경매에 부치고, 다시 중개기관이나 개인에게 채권형태로 매각하게 된다. 부실채권 투자회사는 별도의 유통사를 만들어 사건번호별로 정리한 다음 유동화전문회사나 자산관리회사(AMC), 중개법인이나 경매 투자자에게 일대일 방식으로 판매한다. 부실채권기관은 국내 자산관리회사 등인데 ‘론-세일’, ‘채무인수방식’ ‘유입자산’ 방식으로 거래한다.

‘론-세일’은 부동산에 설정된 저당권을 할인한 가격에 투자자에게 넘긴다. 투자자는 할인금액에 사서 배당 또는 낙찰을 받는 방식이다. ‘채무인수방식’은 해당 부동산을 직접 유입하는 경우이다. ‘유입자산’은 투자회사가 직접 낙찰 받은 부동산이다. 아무도 사가지 않는 채권은 유동화회사가 손해 볼 수 없어 직접 경매에 참여해 낙찰 받는 경우이다. 낙찰 후 세입자 처리 등 권리관계를 정리한 후 적당한 시기에 일반매물로 판매하는 방식이다.

경매 낙찰 전에 미리 부실채권을 매입하기 때문에 1순위 저당권을 할인한 값에 매입해 올 수 있고, 이를 경매과정에 다른 사람에게 유통하거나(저당권 거래) 경매에 직접 참여해 낙찰 받을 수 있다(유입 과정). 채권최고액의 채권자 입장에서 낙찰 받기 때문에 다른 사람보다 높은 가격을 써내도 되므로 낙찰 확률이 매우 높다. 게다가 채권최고액이 많아 나중에 경매부동산을 되팔 때 양도소득세를 절세할 수 있어 일거양득의 효과를 거둘 수 있다.


2. NPL 대박은 옛말, 우량 물건 선별 우선

외환위기 때 국내 부동산시장에 외국계 자본이 들어오면서 새로운 경매 거래기법으로 자리 잡았지만 그 이후에는 매물이 한동안 뜸했었다. 그러나 부동산경기가 어려워지자 다시 부실채권 매물의 공급이 꾸준히 늘고 있다. 다만, 외환위기 때 부동산이 반 토막 날 때의 막대한 수익률과는 비교할 수 없지만 그래도 경매 낙찰가보다 10% 이상 값싸기 때문에 이런 유통과정을 이해하면 남들보다 한발 앞서 값싼 경매부동산을 수월하게 낙찰 받을 수 있다.

부실채권 매각업체 입장에서는 인수한 채권액이 높은 대신 실제 매입가는 장부가의 70~80%에 불과하다. 따라서 할인가로 되팔아도 매매나 취득에 따른 세금이 면제돼 차익 높은 장사를 하는 셈이다. 투자자의 입장에서도 이러한 물건들은 시세대비 20~30% 이상 싸고 권리관계도 대체로 깨끗하므로 적극적으로 노려볼 만하다. 수도권의 대형 주택 ․ 공장 ․ 건물을 노리는 실수요자는 적극적인 매수전략을 세우는 게 유리하다.

모든 NPL이 외환위기 때처럼 고수익을 안겨다주지 않는다. 아파트·다세대 등 주택 NPL은 대부분 경매를 통해 채권회수가 가능해 일반 투자자에게 쉽게 매도하지 않아 매물 구하기가 쉽지 않다. 고수익 가능성이 큰 매물은 대체로 비대중적인 경매 물건들이다. 근린상가나 토지 등은 NPL이 차지하는 비중이 높은데다 권리관계가 복잡한 물건들이 많지만 권리 상 문제점을 해결하고 가치를 높이는 작업을 병행하면 고수익을 올릴 수 있다.

최근 매물로 공급되는 부실채권들은 대부분 대형 아파트나 연립, 수도권 공장과 토지, 중․대형 건물이나, 호텔 ․ 임야 등이다. 금액대가 큰 물량이 많아 개미들이 노릴만한 물건이 줄었다. 그러나 부실채권이 늘어 경매 공급량이 증가하면 소액 투자용 토지나 다세대, 도심 상가, 중소형 근린주택 등이 매물로 나오기 때문에 선택의 폭이 넓어진다. 대부분 경매에 부쳐진 물건을 매입하기 때문에 투자금 회수기간이 짧고 비용 부담도 덜한 편이다.

NPL 투자는 부동산의 가치파악은 물론 경매투자에 대한 충분한 이해가 필요한 상품이다. 경매에서 계속 유찰되면 낙찰금액이 낮아져 원금손실을 볼 수 있어 채권 매각기관의 담당자로부터 자문을 받고 투자해야 위험을 최대한 줄일 수 있다. 경매 파생상품 투자 시에는 시세 파악이 무엇보다 중요하다. 매매약정 금액이 시장가치보다 높은 경우도 발생할 수 있으므로 투자자가 직접 현장조사를 통해 시세를 정확히 파악한 다음 계약해야 한다.

부실채권 매물은 자산유동화회사인 SPC(Special Purpose Company)에서 살 수 있다. 주로 유암코, 우리F&I, 저축은행 등에서 유동화가 진행되는 동안 자산관리사에게 위탁 판매한다. 유암코 등 시장점유율이 높은 기업은 채권금액이 큰 경우에만 직접관리를 하고 중소규모의 채권은 수탁관리사가 맡아 유동화하고 있다. 개인이 투자할 경우 경매정보 사이트에 매각의뢰한 매각 담당자나 등기부에 기재된 유동화회사에 협의해 거래할 수 있다.

최근에 매각기관이 보유한 물건들 중에 유입물건이 많아 개인이 살만한 우량 물건을 고르기 힘들고 소액 매물도 많지 않다. 또 금융회사들도 고가에 부실채권을 매입한 데다 시장에 채권에 대한 유동화 지식을 갖게 돼 요즘 가격 할인 폭이 높지 않은 편이다. 유동화회사들은 15%, 저축은행은 20% 안팎으로 싸게 파는 것이 보통이다. 따라서 턱없이 높은 수익률을 기대하기보다 소액으로 우량물건을 매입한다는 마음으로 투자에 임하는 게 현명하다.

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