법조칼럼 지역주택조합, 무엇이 문제인가

[광역매일]

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홍하진 법무법인 더 정성 변호사

▲ 홍하진 법무법인 더 정성 변호사    

울산에는 약 30여개소의 지역주택조합이 설립되어 있고, 울산 소재 지역주택조합에 가입한 조합원의 수는 약1만 8천세대에 이릅니다. 울산 소재 대부분의 지역주택조합은 2015년~2016년 사이에 설립되었음에도 불구하고 현재까지 착공에 이른 지역주택조합은 손에 꼽을 정도입니다.

이로 인해 조합과 조합원 사이의 갈등이 불거졌고, 상당수의 지역주택조합이 지난해를 기점으로 조합원들로부터 분담금 반환소송을 제기 받는 등 대규모 소송사태가 벌어지기도 했습니다. 위와 같은 상황 하에서 울산 소재 지역주택조합에 가입하신 다수의 조합원분들께서 지역주택조합제도에 관한 다양한 질의를 해오고 있습니다. 그 중 가장 많이 나오는 질문 및 답변을 살펴보도록 하겠습니다. 가장 많은 문의 중 하나가 조합원들이 조합이 사업 추진하는 과정에서 입은 손실을 얼마나 부담해야 하느냐 입니다. 지역주택조합의 법적 성격은 민법상 조합이 아니라 비법인 사단입니다.

민법상 조합의 경우 그 구성원이 가진 지분 비율에 따라 손실을 부담하게 되나, 비법인사단의 경우 정관 또는 규약이 정한 바에 의하거나 총회 결의에 의하여 손실을 분담하게 됩니다. 따라서 지역주택조합이 사업을 추진하는 과정에서 채무를 부담하게 된다고 하더라도 그 채무는 일단 조합 고유의 채무일 뿐이며, 조합원들의 채무로 간주할 수 없습니다.

다만, 규약에 손실 분담에 관한 규정이 있는 경우 또는 조합원에게 손실을 부담시키는 총회 결의가 있을 경우 조합원이 책임을 떠안게 될 수 있습니다. 대부분의 지역주택조합은 사업 추진과정에서 손실이 발생한 경우 `추가분담금 결의`를 통하여 조합원들에게 손해를 분담시키고 있습니다.

 위와 관련하여, 울산지방법원의 하급심 판결은 A조합원이 B조합에 대하여 분담금 반환을 청구한 사안에서, B 조합이 A의 조합 탈퇴시까지 발생한 소극재산을 n 분의 1로 부담해야한다고 주장에 대하여, `B 조합이 A에게 반환할 분담금을 산정함에 있어서 공제할 금원을 B 조합의 주장과 같이 조합원 자격상실 시점을 기준으로 단순히 소극재산, 즉 B조합이 그때까지 지출한 비용을 전부 계산하여 정하는 것이라고 보기 어렵다`고 판시한 바 있습니다.

다음으로 조합이 금융기관에 대하여 부담하고 있는 대출금 채무에 대하여 조합원도 책임을 져야 하느냐입니다. 위에서 살펴본 바와 같이 지역주택조합은 비법인 사단이고, 비법인 사단은 그 구성원과 별개의 독립한 법인격을 가집니다. 따라서 지역주택조합이 금융기관과 사이의 대출약정에 의하여 거액의 대출금 채무를 부담하는 경우, 그 채무는 조합의 채무이지 조합원의 채무라고 보기 어렵습니다.

다만 특별한 사정이 있는 경우 조합원들이 위 대출금 채무에 대하여 직접적인 책임을 부담하게 되는 경우도 있습니다. 예컨대 조합이 금융기관으로부터 대출을 받을 때, 담보가 부족하여 조합원들에게 `자서에 의한 보증`을 요구하는 경우가 있습니다.

조합원이 위 요구에 응하여 자서에 의한 보증에 나아갈 경우, 위 대출금 채무는 더 이상 조합만이 부담하는 채무가 아니라 조합원이 조합과 함께 부담하는 채무가 됩니다. 즉, 조합원들은 위 대출금 채무에 대한 보증인으로서 금융기관에 대하여 보증한도액의 범위에서 직접 채무를 부담하게 되므로, 조합이 위 대출금 변제에 실패할 시 금융기관으로부터 강제집행을 당할 위험까지 떠안게 됩니다.

"지역주택조합 사업이 지연되는 이유는 무엇인가"에 대한 질의도 적지 않습니다. 가장 큰 원인은 사업부지 확보가 제대로 이루어지지 않기 때문입니다. 지역주택조합 설립인가를 받기 위해서는 주택건설대지 면적의 80%에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여야 합니다.

그런데 위 사용권원의 확보는 토지사용 승낙서 등을 교부받는 방법으로도 가능하므로, 대다수의 지역주택조합이 토지 소유권을 온전히 취득하기보다 토지사용승낙서만을 받는 방법으로 설립인가 요건을 충족한 후 설립인가를 득하고 있습니다.

반면, 지역주택조합이 사업계획승인을 득하기 위해서는 주택건설대지 면적의 95%에 해당하는 토지의 `소유권`을 확보하여야 합니다. 지역주택조합이 설립인가는 비교적 빠른 시일 내에 득하면서도 설립인가 후 사업계획승인까지 장시간이 소요되는 이유는 위와 같은 사정에 기인합니다.

조합은 조합원들을 모집할 당시 `설립인가 요건인 80% 토지를 확보하였다`는 취지로 홍보를 하나, 실제로 조합이 소유권을 온전히 취득한 토지는 거의 없을 수도 있으므로, 지역주택조합에 가입할 때 조합의 실제 토지 소유권 확보 현황을 자세히 확인할 필요가 있습니다.

기사입력: 2019/04/11 [17:00]  최종편집: ⓒ 광역매일