요즘 상가·꼬마 빌딩 공실(空室) 해결사 3인방은

[장경철]

셀프 스토리지, 스터디카페, 공유 오피스 등이 대표 공실 해결사로 떠올라

코로나19의 전면 해제로 위축된 소비 심리가 살아나 상권 활성화를 기대했지만 경기 침체와 고금리 등의 여파로 올해 2분기 전국 상가 임대료가 하락하고 공실(空室)은 늘어난 것으로 나타났다.
 
임대료는 하락했지만 되레 공실은 증가하고 있다. 상가 공실률은 중대형 상가가 13.5%로 전 분기 대비 0.2%p 상승했고, 소규모 상가는 6.9%로 전 분기보다 0.1%p 올랐다. 집합 상가 공실률은 전 분기와 같은 9.3%로 집계됐다.
 
업계에서는 공실을 해소시킴은 물론 다음과 같은 업종이 유치되면 상권의 활성화와 투자가치도 높혀준다고 평가하고 있는데 최근 공실 해결사로 떠오르고 있는 대표적인 임차업종으로 셀프 스토리지, 스터디카페, 공유 오피스 등이 있다고 한다.
 
◆셀프 스토리지(공유형 개인창고)=지난해부터 금리가 오르면서 아파트 단지 내 상가, 주상복합 상가, 지식산업센터 지원 상가 등의 공실이 큰 문제로 떠오르고 있다.
 
이어지는 불경기에 곳곳의 텅텅 빈 상가들이 늘면서 공실 문제가 점점 더 골칫거리가 되고 있다.
 
최근 이런 공실 문제를 오히려 기회로 삼은 역이용한 틈새 이색 산업이 활발한데 대표적으로 ‘셀프 스토리지’(self storage) 또는 ‘공유형 개인창고’라고도 불린다.
 
텅빈 공간을 '공유 창고'로 바꿔, 매달 사용료를 내면 개인 물품을 보관할 수 있는 서비스가 큰 인기를 끌고 있다.

규모가 큰 캠핑용품부터 스포츠용품, 계절이 지난 옷들까지. 좁은 원룸에 살아 수납 공간이 부족한 1인 가구가 이용객 절반 가량을 차지하고 있다.

업계에서는 집값 급등에 '넓은 집으로 갈아타기'는 어려워지고 텅빈 상가는 갈수록 늘어가는 가운데, 부동산 시장 지형의 틈새를 겨냥한 신사업이 더욱 활성화될 것으로 전망하고 있다.
 
최근 좁은 집에 살림살이가 많아 골머리를 앓는 소비자들이 늘어나면서 도심 속 공유창고인 ‘셀프 스토리지’(self storage)가 주목받고 있으며 공실로 속을 끓이는 꼬마빌딩 소유주에게도 공유창고는 쏠쏠한 수익 모델이 되고 있다고 한다.
 
◆스터디 카페=스터디 카페도 계속되는 공실에 고민이 깊은 건물주나 상가주들로부터 선호되는 공실 해결사로 꼽힌다.
 
특히 수요와 공급이 어긋남으로 인해 공실률이 높아지고 있는 경기도 고양, 서울 마포 및 강서 일대의 건물주나 상가주들이 스터디 카페 창업을 통해 공실 문제를 해결하려는 움직임이 늘어나고 있다.
 
이 지역들의 경우 대학생 및 직장인들을 대상으로 한 스터디 카페들이 많은 수익을 창출하고 있어 건물주와 상가주들의 관심이 더욱 큰 상황이다.
 
공실률이 높은 건물주나 상가주들이 스터디 카페 입점에 관심을 보이는 가장 큰 이유는 스터디 카페의 주이용 고객인 MZ세대이며 스터디 카페가 입점하면 보유한 상가는 물론 주변 상권까지 활성화되어 부동산 가치가 상승하는 이른바 '스필오버 효과'에 따른 기대감 때문인 것으로 풀이된다.
 
◆공유 오피스=최근 서울을 비롯한 수도권 부동산 시장이 회복 조짐을 보이면서 ‘꼬마빌딩’ 시장도 꿈틀거리고 있다.
 
이에 꼬마빌딩 등 중소형 빌딩 건물주들이 공실 해소를 위해 공유 오피스 업체와 손잡는 사례가 늘고 있다.
 
코로나19 여파로 오프라인 상권이 고전을 겪으면서 비어있던 건물 공간을 공유 오피스가 메우고 있는 것. 수요가 높아지자 과거 스타벅스처럼 공유 오피스가 건물 몸값을 높이는 메인 ‘키 테넌트(핵심 임차인)’로 꼽히고 있는 셈이다.
 
실제 공유 오피스 입점 후 빌딩 가격이 오른 사례도 적지 않다. 배우 소지섭 씨가 2018년 매입했다가 1년 만에 되판 서울 강남구 역삼동 빌딩은 유명 공유 오피스인 패스트파이브 입주 후 공실률이 대폭 낮아져 몸값이 수십억원 넘게 올랐다.
 
업계에 따르면 최근 서울에서 새로 문을 연 공유 오피스 가운데 상당수가 꼬마 빌딩 등 중소형 건물이다.
 
기존 공유 오피스가 대로변 대형 빌딩에 들어서 입주사들에 재임대했다면 최근에는 공유오피스 업체가 직접 건물 리모델링을 하고 이후 임대와 관리까지 도맡고 있는 추세다.
 
건물주에게 고정 임대료를 내지 않는 대신 수익을 일정 비율로 나누는 스타벅스식 모델을 택하고 있다.
 
공유 오피스 업체들은 오히려 공실이 늘어난 점을 사업 확장의 기회로 삼고 있다. 코로나19 이후 공유 오피스를 거점 오피스로 활용하거나 아예 사옥을 없애고 공유 오피스에 입주하려는 기업체들이 늘고 있기 때문이다.
 
특히 어느 정도 규모가 있는 중소 벤처기업 위주로 다른 기업과 공간을 공유하지 않고 건물 한 층에 통으로 입주하려는 수요가 늘고 있다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “최근 상가나 꼬마빌딩 등에 공실이 늘면서 상가 시행사나 소유주, 꼬마 빌딩 건물주의 시름이 늘고 있다”며 “공실 문제가 해결되어야 분양성이나 수익성, 가치가 올라감에 따라 이들을 임차업종으로 찾는 수요자들이 늘고 있다”고 말했다.