'부동산의 달인'이 되고 싶은가? 이 책을 보라!＜토지의 경제학＞

[백두대간]

'부동산의 달인'이 되고 싶은가? 이 책을 보라!

 전강수의 <토지의 경제학>

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사실 이 제목은 '낚시'다. '혹시 지금 부동산으로 돈 벌려면 어떻게 해야 하나?' 이런 생각으로 클릭하신 분도 있을 것이기 때문이다. 그래도 제발 많이 걸려드셨으면 좋겠다.

왜냐하면 전강수의 <토지의 경제학>(돌베개 펴냄)을 보면 "왜 지금 부동산을 구입하면 안 되는가"뿐만 아니라 "왜 그런 행위를 하면 안 되는가", 그리고 "정부가 부동산 투기를 막으려면 어떻게 해야 하는가" 나아가서 "부동산 문제에 관해서 우리 모두 행복해지려면 어떤 일을 해야 하는가"가 명료하게 정리돼 있기 때문이다.

이 책의 두 번째 미덕은 복잡다단한 문제를 '경제학 원론' 수준에서 알기 쉽게 풀어서 설명해준다는 점에 있다. 책의 부제로 "경제학자도 모르는 부동산의 비밀"이라고 했지만 표준 교과서에 나오는 수요-공급의 원리에 익숙한 일반인이라면 술술 읽을 수 있다. 경제학을 전혀 모르는 독자라도 부동산이라는 시장에서 일어나는 일들을 통해 그 원리를 깨우칠 수 있을 정도로 이 책은 친절하다. 경제학자들의 머릿속에 있는 꽤나 복잡한 수식도 쉬운 일상의 언어로 바꿔서 차분차분 독자를 설득하고 있다. 나는 100퍼센트 성공이라고 확신한다.

▲ <토지의 경제학>(전강수 지음, 돌베개 펴냄). ⓒ돌베개

이 책은 일반 독자를 대상으로 하고 있지만 전강수가 상정한 '부동산의 비밀도 모르는 경제학자'도 노리고 있다. 이들은 4부(246~256쪽)에 등장하는 "부동산 시장 만능주의자", 즉 공급을 늘리면 부동산 값을 잡을 수 있다고 주장하는 그 수많은 경제학과 교수들 그리고 지식인, 언론인들이다.

이들은 고등학교 경제 교과서에도 나오는 "수요 곡선의 이동"을 무시한 채 공급만 늘리면 가격이 떨어진다고 강변한다. 부동산 투기란 앞으로 부동산 값이 오를 것이라고 예상해서 있는 돈, 없는 돈 다 끌어 모아 부동산 시장에 쏟아 붓는 것을 말한다. 이렇게 되면 수요 곡선은 오른쪽으로 빠르게 이동한다. 몇 년의 시간이 걸리는 아파트 공급이 쫓아가기엔 너무나 빠른 속도다. 더구나 기업 금융 대신 소비자 대출을 늘리는 '신자유주의 금융'은 수요 곡선의 이동 속도를 스포츠카 수준으로 높였다.

즉, 공급 곡선의 오른쪽 이동 속도보다 수요 곡선이 더 빨리 이동하기 때문에 공급을 늘리는데 오히려 가격이 올라가는 상황이 발생하는 것이다. 그러나 "공급을 늘리면 된다"는 (자체로는 틀린 말이 아니지만) 단순하기 이를 데 없는 논리는 그만큼 강력해서 하루는 노무현 대통령이 나에게 "공급을 늘린다는데 왜 가격이 오르지?" 하고 물었다.

나는 대통령께, 이 책 135쪽에 나오는 두 개의 그림을 하나로 합쳐서 그려 드렸다. 다음 날 대통령은 "특수 상황에서는 공급을 늘려도 가격이 오를 수 있다"는 발언을 했다. 판교 분양으로 나라 전체가 열병을 앓던 시기였다.

어떻게 하면 부동산 투기를 막을 것인가? 현재와 같은 '부동산 하락기'에는 뜬금없는 질문처럼 보일 테지만 '부동산의 경제학'을 알게 되면 값이 오를 때나 내릴 때나 같은 기준에 의해서 정책을 구사할 수 있다. 일단 풀어야 할 문제는 부동산 값이 오를 것이라는 예상, 그러므로 어떻게든 사기만 하면 결국 돈을 벌 것이라는 기대를 없애는 일이다.

수요 곡선의 이동을 막기 위해선 종합부동산세를 충분한 수준으로 부과하면 된다. 헨리 조지의 주장대로 그 때 그 때의 지대만큼 토지세를 부과할 수 있다면, 토지에 대한 수요 곡선은 아예 고정되어 버릴 것이다(만일 정확히 토지로부터 나오는 소득 전체를 세금으로 다 환수한다면 토지 수요 곡선은 X축이 되고 공급 곡선과 무관하게 항상 토지 가격은 0가 될 것이다. 그런데 아파트 가격도 그럴까?).

종합부동산세는 세간의 온갖 중상모략과는 달리 아주 좋은 세금이다. 이것도 원론으로 간단하게 보여줄 수 있는데 (토지) 공급 곡선이 수직이기 때문이다(195~201쪽). 이렇게 되면 세금을 가격에 전가할 방법이 없다(세금은 공급 곡선을 위로 이동시키는데 수직의 공급 곡선이면 올려 봐야 똑같은 수직선이다). 현실에서는 가격이 오른다고 공급을 줄일 방법이 별로 없기 때문이다. 그러므로 이른바 '사중손실'(dead weight loss, 세금을 부과하면 일반적으로 공급량이 줄어들어 후생이 감소한다. 수요 곡선과 공급 곡선의 탄력성에 따라 그 크기가 결정된다)이 발생하지 않는다.

(당장 독자들은 임대료를 올려서 집 주인이 세금을 전가할 수 있다고 생각할 텐데 그건 토지 시장에서 일어나는 일은 아니다. 그러나 이 직관은 토지와 주택을 분리해야 한다는 이 책의 핵심 주장 중 하나에 상당한 의문을 제기할 수 있다. 이 점은 뒤에 간단히 언급하기로 하자.)

수요 곡선이 고정되면 이제 공급을 늘려 가격을 낮출 수 있다. 그러나 주택을 살 목돈을 마련하기 어려운 사람들에게는 공공 임대 주택을 공급해야 한다. 당장의 분양 가격을 낮추기 위해서는 "토지 공공 임대제"를 도입해서 "토지 임대부 주택"을 공급하면 된다(289~300쪽). 각종 "반값 아파트" 주장의 핵심이 이것이다.

지금 나는 편의상 부동산 정책을 수요와 공급 양 쪽으로 나누어 이 책의 내용을 재현했지만 전강수는 장기, 단기로 나누어 근본 대책과 긴급 대책을 구분해서 두 정책을 조합해야 한다고 주장한다. 이 점이 이 책의 세 번째 장점이자 앞으로 정책 입안자들이 머리에 새겨 두어야 할 금과옥조다. 차기 정부의 부동산 정책 담당자는 316~319쪽에 걸쳐서 특별히 갈색으로 인쇄된 정책 목록만 적절히 조합하면 "최초로 부동산을 길들이는 데 성공한 대통령"을 만들 수 있을 것이다.

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여기까지 읽고 <토지의 경제학>을 클릭해서 책을 주문한 분이라면, 그리고 골치 아픈 경제이론 얘기는 "나중에 시간 날 때 보겠다"고 생각하는 분들은 더 이상 읽지 않아도 된다. 그래도 경제학을 30여 년 공부한 사람이 이 책을 보면서 든 의문을 쓸 것이기 때문이다.

불행하게도 나에겐 분석적으로 문제를 제기해서 생산적 토론으로 이끌 능력이 없다. 하여 독자들에겐 무슨 선문답처럼 보일 수도 있을 것이다. 서평에 굳이 쓰지 않아도 되는 군더더기를 이렇게 덧붙이는 것은 내 괜한 결벽 때문일지도 모른다. 고백하건대 전강수와 나는 친구다.

나는 전강수의 현실 파악과 정책 처방에 대해 거의 100퍼센트 동의한다. 전강수의 해법은 내가 아주 짧은 기간, 2005년 2월에서 5월까지 약 석 달 동안 부동산을 담당하는 비서관일 때 취한 정책 방향이기도 한다. 지금은 거의 흔적도 없이 사라졌지만 향후 10년에 걸쳐 종합부동산세를 (겨우) 1퍼센트까지 올리자는 게 내가 주도했던 정책(5·8 대책)이다.

그러나 거기에 이르기까지의 논리 그리고 앞으로의 정책 방향에 대해서는 약간의 이견이 있다. 그리고 이 책을 보면서 그런 이견의 대부분은 헨리 조지에 연결되어 있다는 것을 깨달았다. 앞에서 나는 전강수처럼 표준 경제학 교과서의 원론 수준에서 책 내용을 요약했지만 거기에 헨리 조지나 고전파 경제학(특히 노동가치론)은 등장하지 않았다.

헨리 조지의 뿌리가 확연히 드러나는 부분은 토지와 주택 등의 구분이다. 이것은 토지의 특수성에서 나온다. 공급이 한정된 토지는 인구가 증가하는 한(사실은 토지 이용에 대한 욕구가 증가하는 한) 가격이 올라가지만 주택은 감가상각에 의해 가격이 떨어지므로 확연히 성격이 다르다. 나에게 익숙한 마르크스식으로 말하자면 토지와 "토지 합체 자본", 예컨대 아파트를 분리해서 토지에만 세금을 부과하자는 것이 이 책의 핵심 주장 중 하나이다.

종합부동산세는 토지 뿐 아니라 주택을 합친 가격에 대한 세금이므로 토지세를 분리시키자는 것이다. 그리고 이 문제를 전강수는 감정 평가의 기술적 문제로 생각하는 것 같다. 그러나 그것이 그리 쉬울까? 전문가끼리 일정하게 기준을 정한다 하더라도 지주는 지주대로, 토지 임차인은 임차인대로 불만이 생기지 않을까?

변산공동체의 윤구병 선생이 들려준 얘기 하나. 밭을 빌려서 열심히 퇴비를 넣는 등 온갖 노력을 다 해 '땅심'을 살려 놨더니 지주가 임대 연장을 해주지 않았다. 억울하지만 당할 수밖에 없었다. 전강수 말대로 하면 땅값과 변산공동체의 노력을 분리 계산해서 지주가 땅을 회수할 때 노력에 대한 대가를 공동체에게 주어야 한다. 분명 논리적으로 맞고 정의의 기준으로도 합당한 것 같은데 과연 그런 제도를 만드는 게 가능할까? 만들면 현실의 관행이 달라질까? 그런 제도의 적용을 요구하는 사람한테는 아예 땅을 안 빌려 주지 않을까?

농지의 경우는 오히려 쉽다. 초고층 아파트의 한 가구가 가진 토지의 소유권은 지극히 미미할 것이다. 요즘처럼 60~70층 아파트라면 불과 몇 제곱미터의 소유권만 가질 것이다. 그리고 그 값은 얼마나 될까? 만일 토지에 대한 세금을 물리기 위해 적은 액수의 지가에도 세금을 물리면, 조세 저항이 그야말로 봇물처럼 터지지 않을까?

더구나 전강수의 토지는 말 그대로 자연이다(1부). 그래서 '공유지의 비극'도 소개하고 있다. 따라서 이 문제의 천착으로 노벨 경제학상을 받은 엘리너 오스트롬의 책(<공유의 비극을 넘어>(윤홍근 옮김, 랜덤하우스코리아 펴냄))의 많은 부분은 이 책의 주장과 연관되어 있다. 예컨대 땅 밑을 흐르는 지하수의 사용권은 지표면의 소유권과 어떤 관계일까 그리고 자연의 소유에 세금을 물리자는 이 책의 주장은 이런 문제에도 적용 가능할까? 인류가 모두 걸린 최대의 '공유 자원의 비극'은 기후 변화이다. 이 책의 주장대로 자연 자체, 즉 대기나 땅의 소유 등등에 세금을 매겨서 문제를 해결할 수 있을까?

소유와 사용을 분리해서 사용은 시장에 맡기자는 주장에도 의문을 제기할 수 있다. 왜냐하면 이 책에서 비판하는 현실 대부분은 외부성, 즉 시장 실패 때문에 생기기 때문이다. 이 점을 가장 명쾌하게 지적하는 책은, 최근 번역된 로버트 프랭크의 <경쟁의 종말>(안세민 옮김, 웅진지식하우스 펴냄)이다.

즉, 상대적 지위를 향한 경쟁이 불필요한 가격 상승을 낳아서 눈물의 씨앗이 된다는 얘기다. 우수 학교를 보내기 위한 경쟁, 아파트 입주 경쟁 역시 마찬가지이다(잘 들여다보면 프랭크의 예들은 죄수의 딜레마에 속하는 것이 많다). 프랭크의 처방은 이런 지위재의 소비에 대해 세금을 매기는 것 그리고 규제이다. 즉, 우리는 소유뿐 아니라 외부성을 낳는 사용에 대해서도 뭔가 조치를 취해야 한다. 물론 평등지권에 대해, 이산화탄소 배출 감축의 철학에 대해 모두 동의하고 자발적으로 협동하는 게 최선의 처방이라는 건 두 말할 나위 없다.

이런 맥락에서 단기 규제 주장에 대해서 "규제 만능론자"라는 이름을 붙여 "시장 만능론자"와 동격으로 취급하는 것은 지나치다. 전강수는 그런 주장이 답답했겠지만 난 실제로 이들에게 시달렸다. 예컨대 분양원가 공개가 모든 문제를 해결할 것처럼 주장하는 분들을 만났을 때가 그랬다.

판교의 광기 속에서 분양 원가를 공개하고 그 수준으로 분양가를 낮춘다면 최초 분양자는 떼돈을 벌게 될 것이다. 너도 나도 돈을 빌려서라도 신청을 하는 투기 바람이 한국을 뒤흔들었다. 로또 당첨자는 비난을 받지 않는다. 그건 공정한 게임(그저 운)의 결과이기 때문이다. 너도 나도 돈을 빌려 투기에 나서면서도 아무런 윤리적 문제도 느끼지 않게 된다.

그러나 그런 선량하고 운 좋은 시민 대신에 토지주택공사가 이윤을 챙기는 건 정당한가? 공사가 그 수익을 공공의 목적으로 사용한다는 보장이 어디 있느냐, 오히려 투기적 수요를 불러일으키는 개발에 몰두할 것이 아니냐는 질문에 나는 말문이 막혔다. 더구나 훗날 노무현 대통령이 짜장면 값과 비교하면서 분양 원가 공개에 반대한 건 명백한 잘못이다.

시장에 규제 완화의 신호를 보낸 것으로 해석됐기 때문이다. 노무현 정부 부동산 정책의 큰 방향이 옳았음에도 불구하고 결과적으로 '실패'한 것은 혼란스러운 신호를 보낸 데 절반 이상의 책임이 있다고 나는 생각한다. 분양 원가 공개가 문제를 근본적으로 해결해 주는 것은 물론 아니지만 그러나 문제의 심각성을 여실히 보여준다는 점에서 결코 나쁜 정책이라고 할 수 없다.

전월세 상한제와 같은 규제도 마찬가지다. 시장에도 엄연히 권력관계, 즉 힘의 불균형이 존재한다. 아주 자유로운 임노동 계약에 힘의 불균형이 작용하는 것처럼 부동산 임대 시장도 그러하다. 집 주인들은 가격 상승에서 자본 이득을 얻지 못하게 되면 임대료 인상으로 보충하려고 한다.

힘 없는 임차인은 집을 줄이거나 외곽으로 옮길 텐데 그 결과 서민들의 전세 값이 더 많이 오르게 된다. 이런 상황에서 적어도 단기적으로 가격 규제는 필요하다. 가격 규제가 지속적으로 필요해서 결국 전강수가 우려하는 대로 공급이 줄어들 상황이라면 정부가 나서서 공급곡선을 오른 쪽으로 이동시키면 된다.

부동산을 떠나 경제 이론 일반에 관해서 한마디 덧붙인다. 현재처럼 주류 경제학이 파산했을 때 정치경제학의 고전을 연구하는 건 지극히 올바르다. 그러나 그 이론을 말 그대로 현실에 적용할 이유는 전혀 없다.

예컨대 데이비드 리카도와 헨리 조지의 '차액 지대 이론'이 존 베이츠 클라크의 '한계 생산력설'로 이어진 것은 전혀 놀랄 만한 일이 아니다. 차액 지대 이론이야말로 한계 개념을 최초로 도입한 이론이기 때문이다. 일반 상품과 다른 것은 한계 생산성에 의해 단일한 지대가 결정되는 것이 아니라 토지의 특수성 때문에 토지(범주)마다 각각의 지대가 결정된다는 차이 뿐이다. 전강수 지적대로 토지마다 하나의 시장이 존재하는 셈이다.

그러나 이 논리는 노동에 대해서도 그대로 적용할 수 있다. 각 사람의 능력은 다르고 한계 생산력도 다르므로, 극단적으로 단순화하자면 한 사람마다 하나의 노동 시장이 성립된다. 한계 생산성에 의해 임금이 단 하나로 결정되지 않고 꽤 많은 임금 격차가 나타나는 이유가 여기에 있다(물론 여기에는 차별과 같은 수많은 다른 요인도 작용한다). 그리고 이런 논리는 일반 상품에도 얼마간은 적용할 수 있다. 사과도 다 똑같은 값을 받는 건 아니다. 가격차별화 이론은 바로 조지의 지대 이론이 일반 상품에도 적용된 것이라고 볼 수 있다.

그렇다면 캘리포니아의 대규모 땅 투기에 영감을 받은 조지의 주장, 즉 "지대를 낮추면 임금이 올라간다. 그러므로 토지세를 높이고 임금과 이윤에 대한 세금은 없애야 된다"는 주장은 정반대 방향을 향할 수도 있다. 예컨대 조지에 따르면 부가 가치는 '임금+이윤+이자+지대'이므로 임금을 0으로 만들면 지대와 이윤이 늘어날 것이다. 그리고 지주와 자본가가 열심히 투자를 한다면 성장이 빨라지고 적하 효과에 의해 노동자도 잘 살 수 있다고 주장할 수도 있다(현재 주류 이론의 암묵적 이데올로기가 그렇다).

한편, 마르크스는 임금을 제외해서 이윤, 이자, 지대를 잉여 가치로 정의했고 잉여 가치 전체를 없애서 임금을 늘리자고 한 것이다. 반면 조지는 지대를 낮춰서 임금과 이윤 몫을 늘리자고 주장한다(이 차이가 그들의 치졸한 논쟁을 일으켰다). 세계관에 따라, 즉 어떤 갈등이 더 중요한지에 대한 견해에 따라 선택은 달라질 것이다(나는 자본과 노동의 모순이 더 중요하다고 생각하지만). 내 선택은 지대와 동시에 이윤 몫을 줄여야 한다는 것인데 이런 정책에 전강수도 반대하지는 않을 것이라고 생각한다. 어느 세계관이 더 올바른가는 윤리(정의)의 문제인데 그 또한 어느 한 사람의 얘기에 특권을 줄 수는 없다. 나름의 명확한 논리의 제시와 토론, 그리고 시민들의 평결을 통해 우열을 가릴 수 있을 뿐이다.

요컨대 현재의 문제를 해결하기 위해 고전파의 노동 가치론이나 나아가서 조지의 지대론, 그리고 정책 처방을 액면 그대로 받아들일 이유는 별로 없다. 나는 전강수가 토지의 경제학을 자연의 경제학으로 확대 발전시켜서, 새로운 이론과 전망에 의해 현재의 정책 처방을 옹호할 수 있을 것이라고 믿는다. 또 애덤 스미스 이래 마르크스까지도 경제학의 대상에서 제외시켜 버린 사용 가치의 문제, 윤리(정의론)와 민주주의의 문제를 경제학과 결합하는 것이 경제학의 파산을 바로잡는 방향일 것이다. 고전파로의 회귀를 넘어 현대의 관점에서 본격적인 '정치경제학 비판'을 시작해야 한다. 그것이 경제학의 발전을 위해서나 정책 수용성을 높이기 위해서 부동산 경제학이 앞으로 나아갈 방향이라고 나는 생각한다.

군더더기가 너무 길어졌다. 서평의 본령으로 돌아가자. 이 책은 우리나라의 부동산 문제를 고민하는 사람이라면, 그리고 주거와 행복의 관계를 고민하는 사람이라면 꼭 읽어야 한다. 그 안에 현실의 답도 있고, 앞으로 발전해야 할 이론의 출발점도 있다.