국내 주요 호텔 객실이용률 65% 하락.. 상업용 부동산 투자 전망은?

[오지마을매니저]

코로나19로 인해 백화점, 대형마트, 호텔 등 대형상업시설의 방문객이 크게 감소했다. 확진자가 다녀간 경우 방역을 위해 임시 휴업을 하는 등 매출이 큰 폭으로 줄어들기도 했다. 호텔업의 경우 실제로 국내 주요 호텔 7곳의 객실 이용률이 두 달 만에(2020.1.20 ~ 3.15) 70%에서 5% 대로 떨어졌다. 그랜드 워커힐 서울은 5성급 호텔 중 처음으로 한 달간 모든 객실이 영업중단에 들어갔다.

이러한 분위기에서 상업용 부동산 투자자들은 어떤 생각을 하고 있을까? 대형상업시설 거래시장에서는 경제의 불확실성 증가에 따라 투자자 모집에 어려움을 겪고 있다. 투자자들은 리조트, 콘도, 글램핑 시설, 물류자산, 리츠 등 새로운 방향으로 눈을 돌리고 있다. 상업용 부동산 투자시장의 전망, 쿠시먼앤웨이크필드(C&W)의 리포트를 통해 자세히 살펴보자.

국내 주요 호텔 7곳 객실 이용률 70% → 5%, 백화점, 대형마트 등 '대형상업시설' 투자자 모집 어려워

국내 주요 호텔 7곳의 객실 이용률이 코로나19 발생 이후 두 달 만에 70%에서 5%대로 떨어졌다. 그랜드 워커힐 서울은 5성급 호텔 중 처음으로 한 달간 모든 객실이 영업중단에 들어갔다. 호텔의 입장에서 본다면 최악의 상황이겠지만, 상업용 부동산의 경우 임차 브랜드와의 임대료 계약 방식에 따라 현재의 상황을 다르게 해석할 수 있다. 호텔은 정액 임대료 계약으로 설정되어 있기 때문에, 매출부진에도 자산(부동산)의 수익성에 미치는 영향은 제한적이다. 오히려 대형상업시설 거래시장에서는 자산가치의 하락 보다 경제의 불확실성 증가에 따른 투자자 모집에 어려움을 겪고 있다.

최근 명동티마크그랜드호텔의 매도인인 하나대체운용은 코로나19 여파로 투자자 모집이 여의치 않자 우선협상대상자로 선정된 케이리츠투자운용과의 협상 기한을 한 달여 연장하기로 했다. 지난해 9월 중국 안방보험과 미국 주요 도시 내 15개 호텔과 리조트를 6조 9000억 원에 인수하는 계약을 체결했던 미래에셋 역시, 자금조달을 위한 투자자 모집에 어려움을 겪고 있는 것으로 알려졌다. 이로 인해 계약이 연기될 것으로 보인다. 이지스자산운용은 ′이지스밸류플러스리츠′의 상장을 다시 추진하는 과정에서 제주조선호텔을 기초자산에서 제외하기로 결정했다. 호텔이 리츠 기초자산으로 편입되면 코로나19로 인해 수익에 대한 기대감이 떨어지고, 투자자들의 관심을 얻는 데 부담이 될 수 있기 때문으로 보인다.

북미, 유럽 등 출입국 제한... 증권사 및 운용사 '해외 부동산 투자 중단'

코로나19로 인해 기업의 역량이 재택근무의 확대와 비상계획 수립 등으로 집중되고 있다. 이에 따라 국내 상업용 부동산 투자 프로세스 관련 의사결정은 지연되고 있다. 해외 부동산 투자에 관해서는 상황이 더욱 좋지 못하다. 해외 부동산 매입을 고려중이던 증권사 및 운용사 등은 투자처로 인기 있는 북미와 유럽 등지의 출입국 제한으로 인해 자산 실사가 중단된 상태다.

저금리 시대가 지속되며, 대체투자 포트폴리오 다각화 차원에서 해외 부동산 투자는 매년 증가하고 있다. 하지만 전 세계로 확산된 코로나19로 인해 올해 해외 부동산 투자 규모는 다소 기세가 꺾일 것으로 전망된다.

리조트, 콘도, 글램핑, 비대면 서비스 등.... 투자자들에게 대안으로 주목받을 것

최근에는 다른 투숙객과 마주치지 않고 독립된 환경에서 여가를 즐길 수 있는 리조트, 콘도, 글램핑 시설 등이 투자 대안으로 떠오르고 있다. 가장 대표적인 곳은 강원도와 제주도에 있는 리조트 시설이다. 이들 지역은 인구밀도가 낮고, 비교적 넓은 야외 장소가 많아 독립되어 있다. 코로나 19 상황에서 비교적 안전한 환경을 즐길 수 있다는 장점이 있다. 해외여행을 대체하거나 코로나19로 지친 몸과 마음을 힐링할 수 있는 대체수단으로 주목받고 있는 이유다.

서울시내 주요 특급호텔들도 비대면 선호 추세를 반영하여, 공용공간 이용을 최소화할 수 있도록 서비스를 개선하고 있다. 향후 이러한 비대면 시설이나 서비스를 갖추고 있는 자산들이 투자자들의 높은 관심을 받을 것으로 보여진다.

위기때마다 찾는 코어(Core) 오피스 빌딩, 코로나19에도 투자 수요 집중될까?

코로나19로 인한 국내 증시의 불안으로, 자본시장보다 안정적인 현금흐름 창출이 가능한 자산을 중심으로 투자가 집중될 것으로 예상된다. 과거 글로벌 경제 위기, 메르스 등 경제 불안정성이 높았던 시기에도 상업용 부동산 시장은 안전 자산으로 여겨지는 코어(Core) 자산 선호 현상이 두드려졌었다. 이번 코로나19 사태에서도 다수의 우량 임차인이 입주해 있고 높은 임대율을 유지하고 있어 안정적 운용이 가능한 코어 오피스 빌딩에 투자 수요가 집중될 것으로 전망된다.

출처CJ 대한통운 홈페이지(cjlogistics.com)

코로나19로 인한 '언택트 소비' 급증... CJ 대한통운, 쿠팡 등 물류 자산에 대한 관심 ↑

물류자산의 선호 현상 또한 더욱 증가할 것으로 예상된다. 최근 코로나19로 인한 언택트 소비의 증가로 국내 투자자들의 물류 자산에 대한 관심도가 더욱 높아졌다. 코로나19의 확산으로 비대면 소비가 증가하여 물류산업은 호황을 맞고 있다. 국내 대표 물류업체인 CJ 대한통운의 금년 1분기 택배량은 전년 동기 대비 약 19.8% 증가한 3억 6,700만 수준으로 나타났다.

해외에서도 코로나19로 인하여 물류 자산에 대한 관심이 더욱 높아지고 있다. 쿠시먼앤드웨이크필드(C&W) 중국 지사에서 중국 내 상업용 부동산 투자 관계자들을 대상으로 설문 조사한 결과에 따르면, 약 2/3 이상의 응답자가 코로나19의 영향 아래에서 향후 1년 내 물류자산의 투자 규모가 가장 크게 증가할 것으로 예상했다. 대중화된 온라인 쇼핑 트렌드로 인해 앞으로도 물류자산이 매력적인 투자자산이 될 것으로 전망된다.

주가 하락부동산 간접투자 상품 ′리츠(REITs)′ 주목

자본시장의 변동성이 커진 상황에서는 부동산 간접투자 상품인 리츠(REITs)가 또다른 대안이 될 수 있을 것으로 보인다. 상업용 부동산 리츠는 정부의 육성기조 아래 2016년도부터 매년 10% 이상의 증가율을 보이며 성장하고 있다. 최근 코로나19로 인한 주가 하락으로 배당수익률이 오히려 증가하며 투자 매력이 커졌다. 또한 기준 금리의 인하로 리츠가 부담해야 할 이자 비용 등이 감소한 만큼 배당에 이익이 있을 것으로 예상이 된다. 상업용 리츠 중에서 안정적 임차수익이 예상되는 오피스 또는 최근 성장세가 두드러지는 물류자산을 기초자산으로 담고있는 리츠가 유망할 것으로 보인다.

※ 상업용 부동산 컨설팅 1위 기업 쿠시먼앤웨이크필드(C&W)와 프리미엄 경영 매거진 동아비즈니스리뷰(DBR)에서 <리테일 부동산 마스터 과정>을 진행하고 있습니다. 자세한 내용은 아래의 링크를 참조하시기 바랍니다.

https://blog.naver.com/businessinsight/221880651977

출처 쿠시먼앤웨이크필드(C&W) 리포트 '코로나19가 상업용 부동산 시장에 미치는 영향'

필자 쿠시먼앤웨이크필드(C&W) 리서치팀 진원창 팀장, 이슬비 대리  

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