[진상준 교수편] - 경매의기술(실전사례):2번째 이야기 |
한국공인중개사협회 칼럼 에서... |
실전사례)
1. 말소기준권리를 찾아라.
말소 기준권리가 될수 있는것은 가압류, 압류, (근)저당권, 담보가등기, 경매기입등기 등이다. 그 권리들 중에서 등기부등본 상에 가장 먼저 등재 된 것이 말소 기준 권리 이다. 말소기준권리를 다 외울필요는 없다. 굿옥션 사이트에는 명확하게 명시되어 있다.
2. 말소 기준 등기의 의미
매각 후 그 등기를 포함해서 그 이후의 모든 등기가 말소되는 것, 말 그대로 말소의 기준이 되는 등기를 말소기준등기라고 한다. 즉 말소 기준등기란 임차권을 포함하여 등기부상 나타나는 권리들의 말소여부나 인수여부를 판별하는데 기준이 되는 등기를 말하며,말소기준등기보다 후에 등기된 각종 등기부상의 모든 권리는 매각으로 소멸한다.
3. 인수주의와 소멸주의
인수주의
말소기준등기보다 앞서는 선순위 권리는 낙찰자에게 인수 된다. 인수주의에 해당되는 다음의 각종 권리는 경매 종결시 소멸되지 않고, 경매부동산에 그대로 살아남아 낙찰자에게 인수된다. 인수되는 각종권리는 그 권리의 성격에 따라 처리해야 한다.
(1) 유치권 (2)최선순위 담보물권보다 앞서 설정되거나 대항력을 갖춘 각종 권리들 (전세권, 지상권. 등기된 임차권, 주택의 인도와 주민등록전입신고를 마친 주택의 임차권,가등기, 가처분등기, 등..) (3) 최선순위 압류, 가압류 등기보다 앞서서 설정되거나 대항력을 갖춘 제 2 항의 각종 권리들.
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소멸주의
말소기준등기보다 후 순위인 권리는 그 존속기간이 남아 있다 하더라도 말소된다. 소멸주의에 해당하는 다음의 권리들은 경매 종결시 권리가 소멸하므로 더 이상 권리를 주장 할수 없고 법원의 배당금에서 해결해야한다.
(1) 담보물권 ( 저당권, 근저당권, 담보 가등기 ) (2) 최선순위 담보물권보다 뒤에 설정 되거나 대항력을 갖지 못한 각종 권리들 ( 전세권,지상권. 등기된 임차권,주택의 인도와 주민등록전입신고를 마친 주택의 임차권,가등기, 가처분등기,등..) (3)일반적인 (가)압류등기
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위의 권리분석의 기본적인 내용을 바탕으로 아래 물건의 권리분석을 해본다.
이건의 말소 기준권리는 굿옥션의 자료에서 표기된 빨간표 안의 03년09월30일에 설정된 (주)정리금융공사의 근저당권 이다. 그렇다면 근저당권이후에 생긴 권리들은 소멸주의에 의해 모두 소멸된다.
다음으로 제일 중요한 임차인 현황을 봐야한다. 굿옥션 자료에 의하면 임차인 고*기는 02년 2월23일 전입을 하고 확정을 받지 않았고, 임차 보증금은 5000 만원 이다. 말소기준등기 이전에 전입을 했으니 인수주의에 의해 대항력이 있고, 확정일자가 없고 배당요구를 했으므로 배당순위가 제일 끝으로 밀려 인수 금액이 발생할 것으로 보인다. 전입은 대항력의 문제이며, 확정일자는 배당의 순서로 이해 하면 쉽다.
임차인 안*영 과 이*섭은 소액 임차인에 해당되는지 파악해야 한다. (배당받을 금액이 있다면 명도에 있어서 유리하기때문 입니다.)
▒▒▒ 수도정비계획법 중 과밀억제권역 ▒▒▒
* 서을특별시, 의정부시, 구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시 ( 반월특수지역을 제외한다. )
* 남양주시 ( 호평동, 평내동 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동에 한한다 )
* 인천광역시 [ 강화군, 옹진군, 중구 운남동, 운북, 운서동, 중산동, 남북동, 덕교동, 을왕동, 무의동, 서구 대곡동, 불로동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동, 연수구 송도매립지(인천광역시장이 송도신시가지 조성을 위하여 1990년 11월 12일 송도 앞 공유수면매립공사면허를 받은 지역을 말한다.) 남동유치지역을 제외한다. ]
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소액의 적용을 받으려면 굿옥션 자료에 나온 위의 표에 등재된 일정한 범위 안에 있어야 한다.
근저당권이 03년 09 월 30 일이니 따져 보면 알수 있다. - 많은 사람들이 착각하고 있는 것은 소액의 적용을 따질때 임차인의 전입일이나, 계약한 날을 기준으로 생각하는데 절대 아니다. 그 물건의 최초 근저당 설정일임을 꼭 기억 하길 바란다.!!
위의 표를 보면 근저당권 일자를 기준해서 과밀억제권역 (수원은 과밀억제권역임)은 4000 만원 이하 일때 1600 만원이 우선 변제 됨을 알수 있다. 현재의 금액으로 낙찰이 되는 걸 기준으로 하면 배당은 다음과 같다.
첫번째로 경매 비용이 배당되고, 그 다음 소액 최우선 변제금, 그 다음에 순위배당에 의거해서 팔달구압류, 정리금융공사 근저당 순으로 배당 받는다. 위의 경우는 국세 지방세, 당해세 등은 확인 할수 없어 그 금액은 제외된 금액 이다.
결과적으로 임차인 고*기는 소액 임차인에 해당되지 않고 순위배당으로 배당받아야 하나 확정일자가 없어 배당이 맨 끝으로 밀려 배당금이 없다. 따라서 대항력이 있으면 낙찰자 인수 이므로 임차보증금 5000 만원은 낙찰자가 인수해야 하므로 낙찰금액 이외의 비용이 추가 되므로 주의하여야 한다.
또한 임차인 안*영과 이*섭은 주택 임대차 보호법에 의거해 소액 최우선 변제금만 받고 나머지 400 만원은 배당 받을 수 없다. 그러나 말소 기준권리 이후에 전입한 임차인이기 때문에 대항력이 없어 낙찰자가 인수 하지 않아도 되는 금액 이다.
그러나 여기서 눈여겨 볼 사항은 단순하게 위의 사항들의 권리분석으로 끝낼 것이 아니라 뭔가 의문점을 던져 보아야 한다. 정상적인 임차인 이라면 전입신고를 하고 당연히 확정일자를 받는다. 하지만 이건의 경우 세명의 임차인이 모두 확정일자를 받지 않았다. 또한 아파트 한집에 세명의 임차인이 있다는 것은 쉽게 납득하기 어려운 현실이다.
예상하건데 소액임차인에 속하는 안*영과 이*섭은 소액최우선 변제금을 타내기 위해 위장 신고 했을 가능성이 크며, 선순위 대항력 있는 임차인인 고*기또한 확정일자를 받지 않은점, 선순위 임차인의 보증금이 5000만원이 있는 것에도 불구하고 채권은행에서 대출금이 나간 점등을 볼때 이 또한 위장 임차인을 의심케 하는 대목이다. 이러한 의문들을 가지고 접근 했을때 일반적인 경매보다 더 좋은 수익을 얻어낼수 있다.
굿옥션 통계자료에 의하면 이는 지난 07년도 한 해 팔달구 아파트의 평균 낙찰가율이 101%인 점을 감안하면 이러한 리스크로 인해 (인수해야하는 금액) 현재 이물건은 64%까지 유찰되는 상황을 연출하는 것이다.
이러한 권리분석이 완벽히 끝난 후 현장 조사를 통하여 확보 할 수 있는 모든 자료들을 수집해야 한다. 확실한 점유자를 탐문을 통해 조사하고, 채권 은행의 담당자를 만나 대출 당시의 상황과 무상 임차각서 같은 것이 있나 확인 해야 한다. 위장 임차인이라는 명백한 증거를 확보 했을 때 입찰을 해야 한다. 이런 물건들이 리스크가 있지만 또한 그만큼 수익도 크게 가져다 준다는걸 상기하자.
이렇듯 경매는 일반 매매와 달리 법률적 근거와 정확한 권리분석, 현장답사를 통하여 확실하게 권리를 파악 한다면 좀더 나은 수익을 올릴 수 있으며, 또한 현업에 계시는 중개사들의 일반매매와 더불어 경매를 추가함으로써 매출 증대에 기여 할 것으로 사료된다.
감사합니다.
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진상준 교수 (경매의 명도전문) |
약력 |
- 다음 카페 "에이스의 부동산경매이야기" 운영자
- 경매 전문 학원 경매 실무 전임 교수
- 경기대학교 경공매 전문가 과정 교수
- 현) 굿옥션(주) 상담사 , 경기 지사장
- 현) 한국공인중개사협회 경매전문상담사
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