NPL의 수익구조와 투자시 유의할 점

[미다스]

                                                     NPL의 수익구조와 투자시 유의할 점

   NPL상품에 투자시 수익의 원천이 어디서 나오고 유의할 점에 대해 알아보기로 한다. 먼저 매각물건이 나오면 원금, 이  자, 연체이자가 매각명세가 나오게 되는데 이자기준일이 언제인가 먼저 체크하여 이자와 연체이자를 계산해본다. 그리고 나서 그 이후의 연체이자를 계산하면 된다. 그러면 여기서 이 NPL상품의 수익의 원천을 따져보기로 하자. 은행은 일반적으로 원금에 이자를 합하여 판다. 그러면 우리는 여기서 무엇을 먹을려고 하는가. 이 상품을 사서 배당기일까지의 연체이자를 먹게 되는 것이다.

   그럼 제 1금융권의 상품을 사는 게 좋을 까, 제2금융권의 상품을 사는게 좋을 까. 당연히 제2금융권의 상품을 사야 수익이 좋은 것이다. 제 1금융권의 연체이자는 12%인데 제2금융권은 연체이자가 19%이기 때문이다. 따라서 제 1금융권의 상품은 배당목적으로는 적합치 않고 대개의 경우 유입을 목적으로 접근하게 된다.

   따라서 우리는 제2금융권의 상품을 사서 19%의 연체이자를 먹게 된다. 그러면 연체이자는 얼마가 되는가. 원금에 연체이자 19%를 곱하고 나서 나온 금액에 12분의 8 또는 10을 곱하면 되는 것이다. 즉 이 상품을 사서 8개월만에 배당을 받게 되면 12분의 8 이고 10개월만에 배당을 받게 되면 12분의 10 이 된다. 그러면 6개월만에 배당을 받게 되면 원금의 19%를 곱하여 나온 금액에 12분의 6을 곱하면 되는 것이다.

NPL의 수익구조

   저당채권 원금 1억짜리를 1억에 샀다고 치자. 이 물건에 경매가 되어 8개월 뒤에 배당을 받는다고 가정할 때 연체이자는 얼마인가. 연체이율이 19%라면 연체이자는 12,666,000원이 된다. 계산기로 때리면 간단하게 되는 산수시간이다.

1억 × 0.19 ÷ 12 × 8 = 12,666,000원

   이게 바로 NPL의 수익구조라는 것이다. 이것도 계산하지 못하는가. 그러면 초등학교로 다시 돌아가서 산수를 배우든지 아들, 딸에게 계산기로 해보라고 하면 된다. 자 그러니까 결국 연체이자가 19%짜리라면 12.6%를 수익을 먹게 되는 것이다. 그러면 내가 NPL상품을 사서 12.6%만 되도 정기예금 이자 3%보다는 사실 수익이 엄청 큰 것이다. 저축은행에 가면 후순위 채권을 8%에 간혹 파는 경우가 있다. 이것보다 수익이 훨씬 좋은 것이다. 그런데 혹자는 이것에 성이 안찰 수가 있다. 왜 이 상품에는 리스크가 있기 때문에 리스크를 안고 사는 입장에서 12.6%는 작아 보일 수도 있다.

   또 인간은 욕심이 있기 때문에 이 정도 수익에는 만족을 못하고 투자를 안한다. 그래서 수익을 극대화하기 위해 레버레지 기법을 쓰는 것이다. 즉 저당 채권을 담보로 다시 대출을 받는 것이다. 이를 저당권 질권대출이라 한다. 등기부에 보면 저당권에 부기등기로 저당권 질권등기가 되어 있는 것을 볼 수가 있다.

   은행은 저당권 1억짜리 담보채권을 80%정도를 빌려준다. 빌려주는 은행은 시중 저축은행에서 빌릴 수가 있다. 요즈음은 대출이자가 7%정도하는 데 간혹 가다 6.5%에 빌릴 수도 있다. 대출이자가 낮으면 낮을수록 레버레지 효과가 크다고 할 수 있다. 그러면 내가 이 상품에서 먹을 수 있는 수익이 년19%인데 이 저당권을 담보로 빌린 돈은 7%이므로 그 차액 12%를 또 먹게 되는 것이다.

   이것도 초등학교 산수시간에 나오지 않나.... 레버레지 기법은 늦어도 중학교 수학시간에는 분명히 배웠을 것이다. 그러면 아까 ① 연체이자 12.6% ② 타인자본의 대출이율과 연체이자의 차이 12%  ① + ②= 24.6% 를 수익으로 먹게 되는 것이다.

NPL투자 상품의 수익창출의 비밀이 이것이다.  

   이게 바로 NPL투자 상품의 수익창출의 비밀이자 이것이 NPL교육의 핵심이자 전부이다. 이것만 알면 NPL상품의 수익성을 분석하여 투자할 수 있는 것이다. 그러면 이게 뭔가. 이게 산수시간이지 NPL교육시간이 아니라는 것이다. 즉 경매+산수시간이다. 이걸 배우려고 돈을 내는 것이다. 결국 배우고 나면 요게 핵심이다. 이 핵심을 알기위해 뱅뱅 돌아가는 것이다. 너무 뺑뺑이를 돌려보라. 어지러워서 듣고나서도 핵심이 뭔지도 모른다.

   자 이렇게 해서 원금 +연체이자를 계산할 줄 알면 투자수익성분석을 하게 된다. 그 다음에 대출가능여부를 알아야 한다. 이 상품을 사는 경우 무조건 대출되는 것은 아니다. 이 저당권을 담보로 돈을 빌려주는데 부동산담보대출은 아니지만 이것도 일종의 부동산 담보대출로 보아 LTV를 적용한다. 즉 부동산가액의 담보비율은 60%이다. 최근 뉴스를 보니 LTV를 완화한다는 소식이 들린다.

   부동산시세의 60%까지만 금액을 빌려주는데 이때 차주의 소득, 신용도에 따라 대출가능금액이나 이율이 달라질 수가 있다. 즉 무조건 누구나 저당권담보 대출금액이나 대출이율이 같은 것은 아니다. 그러면 빌린 금액, 이율에 따라 총투자수익율이 달라지게 되는 것이다. 가능하면 담보비율이 높고 이율이 낮은 것이 투자수익률이 좋게 되는 것이다.

   그 다음에 당해세 문제이다. 당해세라 함은 상속세, 증여세, 재산세 등인데 상속세,증여세는 걱정하지 않아도 된다. 여기서 당해세라 함은 그 부동산에 직접 관련된 상속세, 증여세를 말하는 것이지 다른 부동산의 증여세, 상속세가 내가 사고자 하는 부동산의 당해세는 아니므로 등기부상에 소유권이전 원인을 파악하여 채무자가 매매로 산 부동산이라면 증여세, 상속세는 문제가 되지 않는다.

   다만 재산세는 당해세이므로 이를 확인해야 하는데 현실적으로 투자시점에서는 확인이 안되고 배당요구종기가 지나야 알 수가 있다. 그러나 재산세는 큰 금액이 아니므로 수익율에 별 영향은 미치지 않는다고 본다.

   그 다음에 임금채권이다. 임금채권은 부동산소유자가 사업을 하는 경우 사업장에 밀린 임금이 있는 경우 최종 3개월임금과 3년치 퇴직금이 문제가 된다. 따라서 이 경우 먼저 부동산소유자가 사업자인지 여부를 파악해야 한다.

   그 다음에 일반 조세채권인데 이는 법정납부기일과 저당권설정일 중 빠른 것이 배당을 먼저 가져가게 된다. 그러나 이것은 별 문제가 되지 않는다. 왜냐하면 은행에서 대출당시에 국세완납증명서와 지방세완납증명서를 받고 대출을 해주기 때문에 법정남부기일이 저당권보다 앞선 경우는 있을 수 없기 때문이다. 다만 부가가치세가 법정남부기일에는 내지 않아 수정신고를 하여 추가로 부가가치세가 있는 경우 이 수정신고금액에 대한 법정남부기일이 언제인가가 문제가 될 수 가 있다.

   그 다음에 소액임차인인데 이는 경매개시결정기입등기가 된 다음에 저당권양도계약을 하면 문제가 되지 않는다. 즉 경매개시결정이후의 전입한 임차인은 소액보증금의 최우선변제가 되지 않기 때문에 경매개시결정등기 이전에 주민등록전입이 되어있는지 열람만 해보면 되기 때문이다.

   그 다음에 유치권이 문제가 될 수 가 있다. 이는 직접 현장을 방문하여 점유를 확인하는 수 밖에 없다. 간혹 신축건물의 경우 유치권이 문제가 되나 이는 시공회사로부터 유치권포기각서를 받으면 유치권이 성립되지 않으며 이러한 경우 일단 은행이 유치권부존재확인소송을 하여 이에 대한 판결을 받고 나서 저당권양도계약을 체결하면 될 것이다.

   다음에 취하가능성이다. 이러한 경우에는 다시 원금을 돌려받기 때문에 문제가 되지 않는다. 다만 AMC회사에서 받은 마진에 대하여 다시 환불을 받으면 될 것이다. 대개 투자한 금액과 대위변제하여 받은 금액과의 차액은 돌려받게 되며 이를 AMC회사와 양도계약을 할 때 그 내용을 기재하면 된다.

   간혹 양도계약을 하고 채무자가 대위변제를 하는 경우에는 채권양수자가 그 다음날까지 양도잔금을 납부하면 대위변제한 금액 일체(원금+이자+연체이자)를 양도받는 자에게 주게 된다. 그러나 일반적으로 대위변제는 기한의 이익의 상실로 원금+이자+연체이자를 일시에 채무자가 전부 갚아야 하기 때문에 이런 일이 일어날 확률은 1%밖에 되지 않는다.

   그 다음에 양도계약은 AMC회사하고 하지만 실제 계약금은 은행에 납부해야 한다. 물론 저당 채권을 경쟁입찰로 낙찰받아 파는 AMC회사와 양도계약을 하는 경우에는 AMC회사가 저당 채권의 소유자이므로 그 회사에 직접 입금하면 된다. 그러나 일반적으로 AMC회사는 중개회사가 대부분이므로 저당채권의 소유자인 은행에 직접 계약금을 내는 것이 사고를 방지하는 길이 된다.

   저당권양도계약은 일종의 매매계약이므로 우리가 아파트 매매계약을 생각하면 된다. 매도인과 매수인이 있는 경우에 매수인은 매매대금을 매도인에게 주는 것이지 중개인에게 매매금액을 주는 것은 아니다. 마찬가지로 저당권 양도대금은 이를 소유하고 파는 은행에 주어야 한다. 물론 등기는 개인이 직접 살 수 없으므로 등기요식상 AMC로 넘기었다가 개인으로 넘어가게 된다. 그리고 계약금을 10%를 주고 나머지 잔금을 90%를 주면서 저당권 이전서류와 동시에 교환하게 된다.

   그 다음에 송달여부가 중요한다. 즉 경매가 되어 송달이 안되는 경우에는 경매진행이 지연된다. 이렇게 되면 내가 질권대출을 받은 이자가 매각기일이 지연된 만큼 나가기 때문에 투자수익률에 영향을 미치게 된다. 그런데 한편으로 내가 그보다 더 많은 연체이자를 먹기 때문에 꼭 불리한 것만은 아니다. 즉 채권최고액을 초과하지 않는 범위 이내에서는 기일이 지연되도 관계없으나 이미 채권최고액을 초과한 경우에는 매각기일이 지연되는 것은 질권대출이자가 늘어나가 때문에 수익률에 영향을 미치므로 조심해야 한다. 어쨋든 저당권 명의가 변경되게 되면 투자자가 채권자가 되므로 이를 법원 경매계와 상의하여 일정을 조정할 수 가 있다.

   그 다음에 임차인 배당은 매각물건명세서로 확인할 수 가 있다. 또한 경매감정가를 통상 경매된 날로부터 1개월내에 알 수가 있다. 그 다음에 할 일은 채권자변경신고를 법원에 해야 하는데 이를 하기 위해서는 먼저 이 채권이 제3자에게 양도되었다는 통지서를 내용증명으로 보낸 통지서를 신고서 뒤에 첨부해야 한다. 그런데 이것은 은행이나 AMC회사가 하는 것이므로 거기서 이러한 서류를 달라고 하면 된다.

   다음에 배당기일 전에 채권계산서를 제출하게 되는데 이는 AMC 회사를 통하여 그 내용에 대하여 자료협조를 받으면 될 것이다. 다음에 경매비용 및 이전비용에 대한 법무사비용 등은 은행 등으로부터 영수증을 받으면 될 것이다. 원래 법무사 비용은 경매집행비용으로 인정받지 못하게 되어 있는데 최근 들리는 소식에 의하면 법무사비용도 집행비용으로 보아 환급해 준다는 말이 있으므로 영수증 증빙을 첨부하여 배당시 청구해 볼 필요가 있을 것이다. 만일 이것도 환급이 된다면 투자수익율은 더 좋아지게 된다.

   그 다음에 실제 배당은 어떻게 되는 가를 보면 본인이 직접 배당기일에 가서 받는 것이 아니라 저당권에 질권이 설정되어 있으므로 질권자가 저당권자에게 배당을 받는데 필요한 서류를 위임받아 질권자가 배당기일에 법원에 가서 직접 배당을 받아 자기들 대출채권을 공제하고 나머지 금액을 저당권자에게 통장으로 보내주는 방식으로 일을 처리하므로 투자자는 배당기일 날 가지 않아도 된다. 따라서 투자자가 배당기일에 할 일은 아무것도 없다.

   그 다음에 공동투자문제이다. 가능하면 저당권투자는 단독투자를 원칙으로 하되 돈이 안되는 경우에는 공동투자를 하는 수밖에 없다. 그런데 일반적으로 공동투자는 사람이 많을수록 이해관계에 얽혀 가능하면 소수 인원으로 정하여 하는 것이 좋다.

사람이 많을 경우에는 대표 2-3명을 정해 이들 앞으로 등기명의를 넘기고 이들에게서 채권확보를 공증으로 하는 방법이 있다. 그런데 실제 이 일을 해보면 오히려 등기명의자들이 대출에 대한 채무를 전부 안고 사는 꼴이 되어 서로 등기명의를 안하려고 하는 경향이 있다. 따라서 이는 실제 공동투자가 이루어질 경우 스터디모임에서 구체적으로 그 방안을 논의하기로 한다.

이에 대한 구체적인 설명은 NPL투자교육에서 상세한 설명을 드립니다.