1세대 1주택 양도소득세 비과세, 보유기간 계산이 핵심이다

[숫처녀]

정부는 침체된 주택거래를 활성화하기 위해 서울, 과천과 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 거주자들에게만 적용해 온 1세대 1주택 양도세 비과세요건 중 거주요건을 폐지(2011.6.3. 이후 양도분부터 적용)했다.

 이번 조치로 서울, 과천과 5대 신도시 거주자들도 9억 원 이하 1세대 1주택자일 주택을 3년만 보유하면 2년간 거주하지 않아도 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있게 되었다.  

 또한 9억 원이 넘는 1세대 1주택자도 보유기간만 3년을 넘겼다면 거주와 상관없이 9억 원 초과분에 대해서만 보유기간에 따라 양도세가 부과되므로 양도소득세 부담이 줄어든다.

 결론적으로 1세대 1주택자가 양도소득세를 부담하는냐 하지 않느냐는 오직 3년 이상 보유했느냐에  달려있다.그러므로 보유기간에 대한 정확한 이해가 중요하다.

  주택의 보유기간은 취득일부터 양도일까지  기간을 말하는데 취득일 및 양도일은 원칙적으로 당해주택의 대금을 청산한 날을 기준으로 하나 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우는 등기접수일을 취득일 및 양도일로 본다.

  이러한 원칙 외에 특별한 경우 다음과 같이 계산하도록 세법에 정하고 있다. 소유권이전이 동일 세대원(예:A,B)간에 일어났다면 세데 전체를 기준으로 보유기간을 판정한다. 즉, 동일세대원인 A, B의 보유기간을 합산한다.

 이는 비과세요건 판단 시 세대를 기준으로 하기 때문이다. 다만 동일세대간의 소유권변동이라 할지라도 경매를 통하여 취득한 경우에는 합산되지 않는다.

 '도시 및 주거환경 정비법'에 의한 재개발 또는 재건축한 주택을 양도하는 경우엔 1세대 1주택 비과세요건의 보유기간 계산은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산한다. 

  그러나 재건축 사업계획에 따라 추가로 청산금을 납부한 경우로서 새로 취득한 재건축주택의 부수토지가 종전주택의 부수토지보다 증가한 경우라면 그 증가된 부수토지는 당해 재건축사업에 의하여 취득하는 주택의 사용검사필증 교부일부터 1세대 1주택 비과세 요건의 보유기간을 계산한다.

  보유기간의 계산이 비과세의 핵심이 된 시점에서 주택의 취득원인을 알고 정확한 보유기간을 계산하는 것은 양도소득세 절세를 위한 기본이다.

                             -- 세무사 최 종 은---