리모델링 이야기 6... 실천하기 2 철거부터

[진여정]

요즘 인터넷을 보면 정말 예쁘게 인테리어 잘되어 있는 집들을 볼 수 있습니다. 업체를 통해서 하든 개인이 하든 정말 예쁘게 만든 집을 보면 한번 찾아가 구경하고 싶은 충동을 느끼기도 하고, 이렇게 예쁘게 꾸민 사람의 머리 속에 한번 들어가 어떻게 하면 이런 아이디어를 낼 수 잇을까 구경도 해보고 충동을 느끼끼도 합니다. *^^*

제가 올리는 글은 이렇게 예쁘게 꾸미는 인테리어 쪽 과는 거리가 먼 글들 입니다.  명석한 인테리어 디자이너도 삼박(? ^^)한 아이디어도 가지지 못하였기 때문이죠 ㅠ.ㅠ(그래도 비용대비 가장 효율적이고 살기 좋은 집을 만드시길 원하시는 분들에게는 많은 도움이 되실 겁니다 ^^)

지난번 글에 이어 철거하는 방법에 대하여 살펴보고자 합니다. (지난번 글을 올린 후 많은 시간이 지나 죄송..ㅠㅠ)

철거는 리모델링 공사시 가장 먼저 하여야 할 사항입니다. 

앞서 설명드린 것처럼 모든  계획을 수립한 후 철거를 시작할 수도 있고, 기본 계획을 수립 한후 철거를 실시하고 철거된 상태를 보고 세부적인 리모델링 계획을 세우셔도 됩니다.

보통은 모든 리모델링 계획을 수립 한 후 철거를 시행하는 방법을 택하시는데, 저의 경우는 기본 계획만 가지고 처거를 한 후 세부계획을 세워 시행하는 방법을 택하고 있습니다.(몇 차례의 시행착오를 통하여 배운 것입니다. ㅠㅠ)

건축한지 얼마되지 않는 주택을 리모델링할 경우 기본적인 골조나 배관의 상태가 양호하다는 가정하에 계획을 수립 시행할 수 있겠으나, 리모델링을 필요로 하는 경우의 주택들은 대부분 20 ~ 30년 정도로 오래되어 구조적 안정성이 떨어져 있기에 철거를 해봐야 정확한 공사방법을 선정.시행 할 수 있을 것입니다.

일반적으로 처음부터 내부의 모든 것들을 철거한 후 공사를 시행하겠다는 계획을 가지고 시작하였다면 상관이 없으나, 부분적 철거를 통한 리모델링 공사를 계획할 경우는 반드시 철거를 한 후 세부적인 리모델링 계획을 수립 시행하여야 합니다. 그렇지 않을 경우 상호 협의되지 않은 공종으로 발주자와 시공자간의 다툼이 발생, 공사가 자칫 중단 또는 지연될 가능성이 90%이상 되기 때문입니다.

철거의 순서는 현장의 여건에 따라 시행되지만 일반적으로 천정 및 창호의 철거 -> 설비 및 전기배선의 철거 -> 지붕의 철거 -> 벽(내/외부)의 철거 순으로 하는 것이 좋습니다. 이 순서는 주택의 구조에 영향을 미치는 영향을 줄여 나가는 순으로 철거가 이루어 진다고 보는 것이 맞습니다.(철거를 철거전문업체에 맞길 경우 업체에서 대부분 알아서 하나, 영세한 리모델링 업체에서 철거를 할 경우 일반 잡부를 고용하여 철거하는 경우가 많기에 반드시 구조적 안전이나 작업자의 안전을 점검하여야 합니다 - 안전사고 발생시 발주자가  사고처리비용을 부담할 가능성이 90% 이상이 될 겁니다)

먼저 창호 및 천정의 철거에는 특별한 사항이 없습니다. 만약 창호를 재활용 하실 계획이 있으시면 파손이 되지 않도록 외부에 반출하여 보관하시는 것이 좋습니다. 현장에 보관할 경우 거의 대부분 파손 또는 훼손되어 재 설치시 추가적 비용을 요구할 수 있을 것입니다(단, 작업시 내부 전기는 반드시 끊고 하셔야 합니다. ^^)

설비 및 전기 배선의 철거 역시 특별한 사항이 없습니다. 저는 설비 및 전기배선의 경우 100% 모두 철거하고 새로 설치합니다. 외부에서 보이는 상태가 양호하다고 해서 내부의 상태까지 양호하다고 장담하기 어렵기 때문이고, 실제적으로 전체 공사비에서 설비 및 전기에 소요되는 비용이 큰 비중을 차지하지 않기 때문이죠.

그리고, 예전에는 수도물이 사전 에고도 없이 자주 단수되어 각 가정마다 물탱크를 설치하여 사용하였으나, 지금은 단수도 잘 하지 않고 단수시에도 사전 예고를 하기에 물탱크를 철거해버리는 것이 좋습니다. 불필요하게 옥상의 미관을 해치고 공간을 차지할 뿐만 아니라 불필요하게 하부 구조에 하중을 증가시키기에 특별한 필요성이 없다면 철거하는 것이 바람직하지 않을까요.. ^^ (직수로 사용하는 것이 수압이나 사용성을 고려 할 경우 편리함- 지하수를 사용한다면 물탱크는 반드시 필요함 ^^)

지붕의 철거는 상태에 따라 다릅니다. 지붕이 일반 슬라브라면 특별히 언급할 사항은 없습니다. 단지 옥상위에 설치된 불필요한 것들을 처리해야 한다는 것 정도...

그러나, 지붕이 슬래트로 되어 있을 경우가 다소 문제가 됩니다. 대부분의 리모델링업체들은 슬래트의 철거를 하지 않고 그 위에 기와모양의 함석(강판)을 설치하는 것으로 마감을 권하는 경우가 많습니다.(슬래트 철거 비용이 아까워 그 위에 기와함석을 설치한다고 할때 상부구조가 고정되어 리모델링의 범위 및 공사방법에 어느정도 제약을 받을 수 밖에 없습니다)  

저는 이러한 철거는 절대 권하지 않습니다. 슬래트의 경우 발암물질인 석면을 품고 있다고 하여 지정페기물로 분류되어 있고 이를 철거하기 위해서는 사전조사 및 허가가 필요하고 공사비 또한 많이 소요되는 단점이 분명이 있습니다. 

슬래트를 철거하지 않고 그 위에 추가적 지붕을 설치하면 무엇이 좋을 까요..

좋은 것은 눈 앞에 보이는 공사비만 적게 들어간다는 것 밖에 없습니다. 나쁜 점은 1) 발암물질인 슬래트를 계속 안고 살아야 한다. 2) 언젠가는 철거해야 한다  3) 노후화된 슬래트가 파손 또는 훼손되어 2차 손실을 유발할 가능성이 있다 4) 매매 또는 임대시 좋지 못한 이미지를 줄수 있다  등 있습니다.

이러한 단점들이 많음에도 왜 많은 리모델링 업체에서는 철거를 권하지 않을까요 ? 이 문제는 스스로 생각해보시기 바랍니다 ^^

만약 철거를 한다면 슬래트즌 지정폐기물이기에 면허가 있는 전문업체를 통하여 처리하셔야 합니다. (여기에 소요되는 비용을 아끼려고 하다가 나중에 더 큰 비용이 소요될 수 있으니 적법한 절차를 통해 처리하시는 것이 바람직 합니다)

벽의 철거 입니다. 리모델링을 원하는 범위에 따라 벽이 철거되기도 하고 신설되기도 할 것입니다. 신설되는 벽이 있을 경우 벽의 철거와 연동하여 고려하여야 겠지만 기본적으로 철거하는 벽이 내력벽인지 아닌지를 먼저 검토하여야 합니다.(내력벽의 경우는 당연히 추가적인 보강공사가 필요합니다)

그러나, 현실적으로 철거를 함에 있어 도면이 없는 관계로 벽이 내력벽인지 아닌지 모를 경우가 많습니다. 이 경우 벽을 철거할 때에는 반드시 천정이나 보에 지지대를 설치하여 다른 구조부에 영향을 미치지 않도록 선 조치를 해주어야 합니다(단순하게 벽체 전체를 철거하신다면 무조건 지지대를 설치한다고 생각하시는 것이 정신 건강에 좋습니다)

협업에 일하다 보면 철거된 폐기물을 반출하지 않고 한쪽에 쌓아두고 바닥 뒤채움용으로 재활용 해야 하는 경우도 있습니다. 뒤채움용으로 사용할 폐기물의 경우라도 가급적 불순물(쓰레기 등)이 들어가지 않도록 관리하는 것이 좋겠죠..( 마감재로 감출 수 있다고는 하지만...  좀 그렇죠 ~~^^)

이렇게 철거를 하고 폐기물을 모두 반출하고 나면 집의 구조가 한 눈에 들어 올 것입니다. 

아 ~~~  내가 최초 계획했던 것과는 다르게 흘러가는 구나 하고 느끼시면 바로 계획을 수정/변경하시는 것이 좋습니다.(철거 전과 후의 모습은 정말 다르게 보입니다 ^^) 

최초 계획한 대로 흘러가면 제일 좋겠지만, 다를 경우 굳이 처음 계획한 것에 얶메이는 것보다 융통성 있게 현장여건과 현실에 맞게 수정하는 것도 좋습니다.(리모델링 업체와 계약할때 철거후 게획 변경의 가능성을 열어 두시는 것이 좋겠죠 ^^)