경매와 공매의 다른 점

[NPL박사 성시근]

다양한 재테크 수단 중에 단연 돋보이는 것이 부동산을 도매 값으로 구매할 수 있는 경매와 공매일 것이다. 이러한 부동산 도매시장은 정부와 지자체의 재개발, 재건축 계획이 꾸준히 진행되는 분위기로 다소 과열한 양상을 보이기도 했다.

그럼에도 불구하고 수도권을 중심으로 세계 명품 도시를 꿈꾸고 개발에 박차를 기하는 시점에서 저렴하게 개발예정지역의 부동산을 구입할 수 있는 경공매는 아주 훌륭한 재테크임에 틀림없다.

각각 경매와 공매는 민사집행법과 국세징수법에 의거하여 진행하며 양자 모두 채권, 채무 관계 속에서 채권실행을 목적으로 하는 공통점이 있다. 하지만, 서로 다른 기관에서 진행하다보니 각각 편의에 의해 매각 과정과 방법이 달리 진화하여 다른 점이 발생하였다. 따라서, 투자자는 각각 다른 점을 숙지하여 로마에 가서 로마법을 따르듯 해야 한다.

대표적인 차이점은 경매의 경우 매각할 물건의 현황이 집행관의 직접 조사를 통하여 어느 정도 파악이 가능하지만

공매의 경우는 투자자가 직접 조사해야 하는 애로점이 있다. 현황조사란 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 점유자의 진술 등이 그것인데 경험이 적은 초보 투자자가 공매를 통한 투자를 망설이게 하는 요인이 된다.

두 번째로 중요한 차이점은 명도에 관한 서비스이다. 낙찰자의 잔금납부 후 소유권이 이전된 상태에서 점유자를 처리하는 문제가 명도단계인데 이것이 완료되어야 정상적으로 재산권을 행사할 수 있다.

경매법원은 채권자의 채권을 보호해 줄 목적으로 채무자의 압류재산이 신속히 매각되는 것을 원한다. 동시에 합리적인 금액에 매각을 하기 위한 방법으로 입찰자에게 여러 편의를 제공하여 다수의 입찰자를 유인한다. 입찰자가 많을수록 최고가매수신고액이 높게 되고 채무자의 빚도 더 많이 변제시킬 수 있어 채권자는 물론 채무자 또한 보호하여 사회질서 유지에 기여한다.

따라서 경매법원은 입찰자들의 관심을 증폭시키기 위해서 낙찰 후 다소 부담스러운 명도과정에 있어서도 인도명령를 신청할 수 있고 점유자와의 대화가 원활하지 않을 때는 강제집행을 할 수 있게 하여 합법적인 방법으로 낙찰로 인한 매수가 완료되도록 법을 제정하며 낙찰자의 권리를 적극적으로 보호해 준다.

그러나 공매의 경우 매수자 본인이 직접 명도소송을 통하여 진행해야 하므로 이 또한 초보투자자에게 부담이다. 그 외에 유찰 시 저감액, 입찰방법과 입찰보증금액의 기준, 배당종기일, 차순위매수신고 가능여부, 농지취득자격증명 제출기한, 수의계약여부 등의 차이점이 있다.

다만, 경매와 공매의 다른 점을 면밀히 검토하여 투자자가 좀 더 적극적인 자세로 장애를 극복할 수 있다면 과열된 경매시장에서 보다 공매시장에서 더 큰 수익을 창출하는 보석을 발견할 수 있을 것이다.

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[NPL박사 성시근]

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