서민 주거비 부담 완화 및 지방 주택시장 활성화 대책 마련

[송도넷]

서민 주거비 부담 완화 및
지방 주택시장 활성화 대책 마련

 - 행정안전부, 「지방세법 시행령 개정안」 20일간 입법예고(4.19.~5.9.)
 - 2023년 한시적으로 적용되었던 공정시장가액비율(3억 이하 43%, 3억 초과 6억 이하 44%, 6억 초과 45%) 1주택 특례 올해도 지속 적용
 - 주택 재산세 과세표준 증가한도를 전년 대비 5% 수준으로 제한하는
   ‘과세표준상한제’ 올해 첫 시행
 - 인구감소지역 세컨드 홈 취득시 1주택 재산세 특례 제공
 - 기업구조조정 리츠가 지방 준공 후 미분양 아파트 매입시, 취득세 중과세율 배제

< 지방세관계법 시행령 개정안 적용 주요 사례 >
 #사례 1. ‘2024년 1주택자 공정시장가액비율* 특례 연장
 1주택자인 A씨는 공시가격 3.5억의 주택을 소유하고 있다. 이전에는 60% 공정시장가액비율을 적용받아 재산세로 53만4천원을 납부하였는데 작년에는 공정시장가액비율 1주택 특례로 44%의 공정시장가액비율을 적용받아 34만4천원만 납부하였다.
 다행히 올해도 1주택 공정시장가액비율 특례가 연장 적용되어 작년과 같이 34만4천원만 부담하면 된다. 또한, 지난해 말에 1주택자 재산세 세율 특례(△0.05%p)가 2026년까지 3년 더 연장되는 것으로 법 개정이 완료되어 그에 대한 혜택도 올해부터 적용된다.
 * 공정시장가액비율: 재산세 과세표준 산정시 공시가격 반영정도를 결정하는 비율
#사례 2.  주택 재산세 과세표준상한제 올해 첫 시행
 1주택자인 B씨가 보유한 주택의 올해 공시가격이 6.5억원에서 7.15억원으로 지난해보다 10% 가량 올랐다. 이에 올해 재산세 부담액이 얼마나 오르는지 구청에 문의하였다.
 과세표준상한제 시행 이전에는 공시가격 상승분이 과세표준에 그대로 반영되어 작년대비 세부담이 16%(81만5천원→94만7천원) 가량 올라야 하는데, 올해부터는 과세표준 상승률이 5% 수준으로 제한되는 과세표준상한제가 처음으로 시행되어 세부담이 8% 정도만(81만5천원→88만2천원) 올랐다고 안내받았다.
#사례 3.  1주택자 인구감소지역 주택 추가 취득시 재산세 특례 
 서울에 1주택을 보유한 C씨는 퇴직 후 귀촌을 준비하기 위해 인구감소지역인 고향에 공시가격 3억원 가량의 주택을 구매하였다. 2주택이 되면 원래 적용되던 재산세 세율 인하 등 1주택 특례가 적용되지 않아 281만원 가량의 재산세를 부담해야 하지만, 이번 특례 지원으로 재산세 부담액이 약 93만원 가량 절감되었다.

□ 행정안전부(장관 이상민)는「지방세법 시행령‧시행규칙 개정안」을 입법예고(4.19.~5.9., 20일간) 하였다.

 ○ 이번에 입법예고된「지방세법 시행령‧시행규칙 개정안」에는 ①재산세 제도개선 사항과 올해 초 발표된 ②「2024년 경제정책방향」(’24.1.4.), ③「건설경기 회복 지원방안」(‘24.3.28.) 등의 지방세 지원사항이 포함됐다.

□ 개정안의 주요 내용은 다음과 같다. 

１ 재산세 납세자 세부담 완화

□ (공정시장가액비율) 지난해 1주택자 재산세 부담을 완화하기 위해 한시적으로 시행한 공정시장가액비율 특례를 올해에도 동일하게 적용하기로 했다.

 ○ 공정시장가액비율은 재산세 과세표준 산정시 공시가격 반영 비율을 결정하는 것으로 2009년 도입 후 2021년까지 60%로 유지되었다.

   - 2021~2022년 공시가격 급등에 따른 세부담을 완화하기 위해 1주택에 한해 한시적으로 2022년 45%로 낮추었고, 2023년 주택가액에 따라 3억 이하 43%, 6억 이하 44%, 6억 초과 45%로 추가적으로 낮춘 바 있다.

    * 1주택자 공정시장가액비율 : (‘23년) 3억 이하 43% / 6억 이하 44% / 6억 초과 45%

   ※ 다주택자‧법인 공정시장가액비율 : 60% 

 ○ 1주택 공정시장가액비율 특례를 연장하지 않으면 다주택자‧법인과 같이 공시가격의 60%가 1주택자 재산세 과세표준이 되어 세부담이 급격하게 올라가게 된다. 이번 특례 연장에 따라 공시가격의 43~45% 수준으로 과세표준이 산정되어 1주택자 세부담이 낮아지게 되는 것이다.

 ○ 이는 고금리‧고물가가 계속되는 상황에서, 한시적으로 낮춘 공정시장가액비율을 높일 경우 주택 세부담이 증가하는 것을 방지하기 위한 대책이다.

□ (과세표준상한제) 주택 재산세 과세표준상한제는 과세표준이 전년보다 일정 비율 이상 과도하게 오르지 않도록 관리하는 제도이다.

 ○ 지난해 「지방세법」 개정으로 주택 재산세 과세표준상한제를 도입하였으며, 이번 후속 입법조치는 올해 첫 시행을 위한 구체적인 기준을 규정하기 위한 것이다.

 ○ 기존 재산세 과세표준은 별도의 상한 없이 주택 공시가격에 공정시장가액비율을 적용하여 산출하였다.

    - 올해부터는 ‘당해연도 과세표준’과 ‘직전연도 과세표준 상당액에서 5% 가량 인상한 금액’*을 비교하여 낮은 금액을 과세표준으로 적용하게 된다.

    * 직전연도 과세표준 상당액 + (해당연도 과세표준 × 과세표준상한율 5%)

□ 이러한 주택 재산세 세부담 완화 조치를 통해 올해 총 주택 재산세 부담은 5조 8,635억원 정도로 예상된다.

 ○ 이는 작년 5조 7,924억원 보다 1.2%(711억원)가량 증가한 수치로서 공시가격 증가율인 1.3%*보다 낮을 것으로 예상된다.

    * 전국 평균 1.3%(지난해 과세자료에 올해 발표된 공시가격 잠정(안)을 활용하여 산출)
  - 공동주택 1.52%, 단독주택 0.57%

 ○ 또한, 주택 1건당 평균 재산세액은 약 29만 6,176원으로 전년 평균 재산세 29만 2,587원보다 약 3,600원(1.2%) 가량 증가하는데 그칠 것으로 예상된다.

 ○ 다만, 개별적인 세부담 변화는 공시가격 변동률, 공정시장가액비율, 세부담상한제 적용 등에 따라 달라질 수 있다.

２ 지방 주택시장 활성화

□ (인구감소지역 특례) 인구감소지역의 세컨드 홈 활성화를 위하여 1주택 재산세 특례 지원에 대한 구체적인 실행방안을 마련하였다.

 ○ 앞으로 기존 1주택자가 인구감소지역에 소재한 1주택을 추가로 신규 취득한 경우에는 1주택자로 간주하여 1주택 특례가 계속 유지된다.

   - 원래 1주택자가 인구감소지역에 추가 1주택을 취득하면 2주택자로서, 1주택자에 적용되는 공정시장가액비율 및 세율 특례* 혜택을 받지 못하였다.

   - 이번 인구감소지역 특례가 시행되면 추가 취득한 주택이 주택수에서 제외되어 기존 주택에 대한 1주택 특례를 계속 적용받을 수 있게 된다.

    * 과표 구간별 세율 인하(△0.05%p), 공정시장가액비율 특례(60→43~45%) 적용

 ○ 대상은 올해 1월 4일 이후 취득하는 공시가격 4억원 이하 주택으로 행정안전부 장관이 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」에 의해 지정‧고시한 인구감소지역(89개) 중 일부 수도권과 광역시를 제외한 83개* 지역에 소재한 주택이다.

    * 특례 대상 지역 : 83개(인구감소지역 89개 중 경기 가평, 대구 남구‧서구, 부산 동구‧서구‧영도구 등 6개 제외)

 ○ 이번 세제지원 내용은 지방시대위원회, 관계부처 등과 협의하여 공통안을 도출한 것으로, 재산세 감면과 함께 종합부동산세와 양도소득세의 1주택자 특례*도 적용되어 관련 세부담이 함께 줄어들게 된다.

    * (종합부동산세) 기본공제 12억원, 고령자‧장기보유 세액공제 최대 80%
 (양도소득세) 1세대 1주택 비과세(12억원 이하) 등

□ (미분양 아파트 매입 지원) 지방의 준공 후 미분양 아파트 매입시 취득세 지원 대책에 대한 후속 조치사항도 마련하였다.

 ○ ‘기업구조조정 부동산투자회사(리츠)’가 지방의 준공 후 미분양된 아파트를 매입할 경우 법인 취득세 중과세율(12%)을 적용하지 않고, 일반세율(1~3%)을 적용해 미분양 물량 해소를 지원하기로 하였다.

 ○ 다만, 예외적으로 중과를 배제하는 사안인 만큼, 기업구조조정 리츠가 대책발표일부터 2년간(’24.3.28.~’25.12.31.) 취득하는 아파트에 대해서만 한시적으로 중과배제를 인정하기로 하였다.

３ 빈집 정비 지원

□ 빈집 철거 후 자치단체와 협약하여 토지를 주차장, 쉼터 등 공익적 용도로 제공하는 경우에도 재산세 부담이 완화된다.

 ○ 정부는 지난해 전국 13만호에 이르는 빈집 문제 해결을 위해 「빈집 철거시 재산세 부담 완화방안」을 마련하였으며, 올해부터 시행하였다.

   - 빈집이 철거되면 부담하는 토지 재산세를 낮추기 위한 방안으로, 부과 기준을 철거 전 주택세액으로 인정하는 기간을 3년에서 5년으로 확대하고, 연 증가율도 30%에서 5%로 인하하였다. 

<빈집 철거 시 재산세 부담 완화방안(’24.1.1. 시행)>
  
 재산세 합산방식: (당초) 별도합산 6개월 → (개정) 별도합산 3년
  
 주택 세액 기준 세부담 기간: (당초) 3년 간 인정 → (개정) 5년 간 인정
  
 연간 세부담 증가율: (당초) 30% → (개정) 5%

 ○ 그러나, 지난해 마련된 빈집 재산세 부담 완화방안은 종래 빈집 부지였던 토지가 주차장, 쉼터 등 주민편의시설로 사용되는 때에는 적용되지 않아 자치단체가 빈집 정비 사업을 하는데 어려움이 있었다.

   - 따라서 철거 후 활용까지 고려하여 빈집 세제 지원 범위를 확대한 것이다.

□ 이번 「지방세법 시행령‧시행규칙 개정안」은 4월 19일부터 20일간의 입법예고를 통해 각 분야의 의견 수렴을 거친 후 국무회의(5.21.) 의결을 거쳐 공포(5.28.) 즉시 시행되어 올해 재산세부터 적용될 예정이다.

□ 이상민 장관은 “국민 주거비 부담을 완화하는 동시에 지방 주택시장이 활기를 되찾을 수 있도록 금번 개정안을 마련하였다”라며 “이에 더하여 소외된 지역의 주거환경도 개선할 수 있도록 지방세 제도를 개선해 나가고자 한다”고 밝혔다.

참고

지방세관계법 하위법령 주요 개정내용(요약)

제목	조문	주요내용	비고
① 기업구조조정 리츠에 대한 주택 취득세 중과 배제	영 제28조의2	○ 기업구조조정 리츠(법인)가 지방 준공 후 미분양 아파트 매입시 취득세 중과세율 미적용    ※ 법인 주택 취득세율: (현행) 중과세율12%                      → (개정) 일반세율1~3%	건설경기 회복 지원 방안 (3.28.)
② 별도합산 과세대상 토지 인용조문 정비	영 제101조 제3항	○「장사 등에 관한 법률」상 법인묘지용 토지 인용 조문 정비
③ 도시지역 내 목장용지 등 분리과세 대상 명확화	영 제102조 제9항	○ 농협중앙회 사업구조 개편(’12년)시 농협경제지주로 소유권이 이전된 목장용지 및 임야 분리과세 적용   → ‘89.12.31일 이전부터 농협중앙회가 소유하던 목장용지 및 임야에 한정
④ 빈집 정비 후 공용토지 세부담 완화	영 제103조의2, 제118조	○ 빈집 철거 후 주차장, 쉼터 등 공익적 용도로 사용되는 토지   → 별도합산과세, 주택세액을 기준으로 세부담상한 적용
⑤ 철거·멸실된 건축물 부속토지 별도합산 인정기준 명확화	영 제103조의2	○ 철거·멸실된 건축물 등 부속토지 별도합산 인정기준 보완   → 건축중이 아닌 다른 용도로 사용하는 경우는 별도합산 제외   → 부속토지 범위* 마련     * 기존 건축물에 적용하는 용도지역별 배율(3～7배)로 한정
⑥ 분리과세대상 토지 타당성평가 대상 명확화	영 제105조의3	○ 분리과세대상 토지 타당성 평가 대상  - 행안부장관이 제외·축소하는 경우 외 추가·확대하는 경우도 포함
⑦ ’24년 1주택 공정시장가액비율 설정	영 제109조 제1항	○ 1주택 공정시장가액비율을 전년과 동일한 수준으로 유지     * 공시가격 3억 이하 43%, 3억 초과 6억 이하 44%, 6억 초과 45%
⑧ 주택 재산세 과세표준상한제 기준 신설	영 제109의2 규칙 별지서식 (제59호의3)	○ ’24년부터 시행되는 과세표준상한액* 산출 기준 마련     * 직전연도 과세표준 상당액 + (해당연도 과세표준 × 과세표준상한율) ①직전연도 과세표준 상당액 = 직전연도 공시가격 × 해당연도 공정시장가액비율 ②과세표준상한율 = 5%
⑨ 인구감소지역 재산세 1주택 특례 적용	영 제110의2 규칙 별지서식 (제58호의3)	○ 기존 1주택자가 인구감소지역 內 1주택을 신규 취득시, 해당 주택을 주택 수에서 제외하여 기존 주택에 1주택 특례* 유지  -  (대상지역) 인구감소지역  중 수도권·광역시 제외. 단, 접경지역 및 광역시 군 지역은 포함*     * 접경지역(인천 강화군·옹진군, 경기 연천군),  광역시 군 지역(대구 군위군)  -  (주택요건) 과세기준일 공시가격 4억원 이하 주택으로 ‘24.1.4일(정책발표일) ~ ’26.12.31일까지 취득분 (단, 동일지역 추가 취득은 제외)     * 공정시장가액비율(1주택 43~45% vs. 다주택 60%, ’23년), 9억 이하 주택 세율 △0.05%p 등     ※ ‘24.4.15일 비상경제장관회의 발표	경제정책방향 (1.4.)
⑩ 신탁재산의 재산세 납세의무자 신고서식 보완	규칙 별지서식 (제64호의2)	○ 납세의무자, 위탁자로 구분된 서식에 수탁자를 추가하여 신탁관계에 따른 납세의무자 신고 시 혼란 방지

출처 : 행정안전부