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2010년 주택시장 결산과 2011년 전망

김광수경제연구소 | 2010-12-27 18:30

선대인 김광수연구소 부소장

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2010년 마지막 주이니만큼 2010년 주택시장을 결산해보고 2011년 전망을 해보도록 하자.

우선 국토해양부가 발표하는 아파트 가격 실거래가 추이를 살펴보자. 2009년 이후 아파트 가격 변동률을 살펴보도록 하자. 전국적으로 인천의 주택가격이 2006~2008년에 60% 가량 상승하여 가장 높았고, 서울은 같은 기간 40% 가량, 경기는 50% 가량 상승했다. 그러나 수도권 지역은 2008년 하반기부터 상승세가 꺾인 뒤 2008년 말 전세계 금융위기와 맞물려 급락했다가 정부의 대대적인 부동산 부양책으로 2009년 9월까지 반등했다. 하지만 이후 하락세로 반전한 뒤 2010년 내내 하락세를 보이다가 최근 두세 달 사이에 하락세가 주춤하고 있는 양상이다.

반면 지방의 경우는 수도권 주택시장과 사뭇 다른 모습을 보이고 있는데,대표적으로 부산과 경남이 2009년 이후 약 20% 전후의 상승세를 보이고 있고 대전과 충북 지역도 2009년부터 세종시 이전 결정으로 상승하는 모습을 보이고 있다. 반면 대구경북지역 및 울산지역은 공급과잉으로 약세를 지속하고 있고, 광주지역도 2010년 들어 소폭의 상승세를 보이고 있으나 전반적으로는 아파트 가격이 안정돼 있다.

특이한 점은 충북, 경남, 전남, 전북, 제주 등 지방광역도의 실거래가 지수가 수도권 및 인근 광역시에 비해 상대적으로 높게 상승한 것으로 나타나고 있다는 점이다. 이는 지방 광역도의 경우 인구가 적은 중소도시가 많고 아파트거래량도 매우 적은 상태에서 국지적으로 신규 아파트 거래가 일어나게 되면 전체 실거래가가 크게 영향을 받기 때문에 발생하는 현상이라고 할 수 있다. 따라서 지방 광역도의 경우 한쪽에서는 미분양 적체로 극심한 침체를    보이면서 일부 중소도시의 신도심 지역에서는 국지적으로 가격이 급등하는 혼란스러운 모습을 보이고 있다.

또 면적별 실거래가 지수를 보면, 수도권은 2007년부터 가격이 높은 중대형 및 대형의 하락세가 시작된 모습이며, 중소형 및 소형은 2008년까지 상승한 후 하락하는 모습을 보이고 있다. 지방의 경우에는 가격이 상대적으로 낮은 소형 및 중소형은 2006년 이후 지속적으로 상승하고 있으며 중대형 및 대형은 2009년부터 상승하는 모습을 보이고 있다.

<도표1> 전국 지역별 및 면적형별 아파트 실거래가 지수 추이 

(주)국토해양부 자료로부터 KSERI 작성

이번에는 아파트 가격에 이어 주택 가격의 선행지수라고 할 수 있는 아파트 거래량 추이를 <도표2>를 참고로 살펴보자. 먼저, 전국 아파트 거래량 추이를 보면 2010년 11월 현재 8.57만호 정도로 지난해 반등기 수준까지 상승했음을 확인할 수 있다. 하지만 이를 수도권과 지방으로 나눠 아파트 거래량을 살펴보면 지방의 경우 2008년 이후 4만~5만호 수준을 이어가는 가운데 단기적으로 2010년 8월의 3.7만호 수준에서 5.4만호 수준까지 비교적 큰 폭으로 늘어났음을 알 수 있다. 반면 수도권의 경우 저점이었던 8월의 2만호 수준에서 3.2만호 수준으로 늘어난 데 그치고 있다. 이 같은 거래량은 주택 가격 폭등기였던 2006년 말의 3분의 1 수준에 불과한 것은 물론 2009년 가격 반등기 때 수준에도 못 미치고 있다. 특히 수도권 아파트 거래량을 세분해서 살펴보면 올해 하반기에 입주물량이 크게 늘면서 입주 거래가 증가한 경기도를 제외하면 서울의 아파트 거래량 증가세는 여전히 미약한 수준이며, 인천시의 경우에는 거래량이 바닥을 벗어나지 못하고 있다.

<도표2> 전국 및 권역별 아파트 거래량 현황 

(주)국토해양부 자료로부터 KSERI 작성

하지만 2006년 이전의 아파트 거래량은 집계되지 않았기 때문에 장기적인 시각에서 현재 거래량 수준을 가늠하기가 쉽지 않다. 따라서 이미 ‘시사경제’를 통해 소개한 바 있듯이 아파트 가격 및 가계대출과 아파트 거래량과의 상관분석을 통해 2006년 이전의 아파트 거래량을 추정해보면 2010년 3분기 현재의 아파트 거래량은 여전히 극심한 침체 양상을 벗어나지 못하고 있는 것을 볼 수 있다. 따라서 지방의 아파트 거래량도 전반적으로는 활성화됐다고 보기 힘들며, 수도권의 거래량은 여전히 구조적인 침체 양상을 벗어나지 못하고 있는 것으로 봐야 한다.

지금까지 최근 몇 년 간의 주택시장 상황을 살펴보았다. 이제 지금까지 분석결과를 바탕으로 2011년 이후 향후 주택시장을 전망해보기로 하자. 우선, 일부에서는 유동성 증가로 명목 주택가격이 상승할 것이라는 주장이 있으나 기준금리 인상에 따른 시장금리 상승 압력으로 오히려 하락 가능성이 높아지고 있다고 할 수 있다. 또 뉴타운 및 재개발 재건축사업에 따라 일부 주택 멸실 및 이주 수요가 생겨나면서 전월세 중심의 서민 주거난을 국지적으로 악화시키고, 일부 저가 소형 주택의 주택가격 상승을 견인할 가능성이 없지는 않다. 하지만 최근 뉴타운 재개발사업들의 사업성이 크게 떨어지면서 사업이 지연되고 있어 2007~2009년 수준의 멸실 및 이주 수요가 발생할 가능성은 매우 희박하다. 기본적으로는 뉴타운 재개발 지역의 이주 수요는 주로 1억원 이하 전월세 수요여서 최소 4억~5억원대 이상의 수도권 중대형 아파트 수요로 보기는 어렵다.

반면 주택가격 하락 압력은 시간이 갈수록 가중될 것으로 보인다. 인플레 압력이 높아져 2011년에도 기준금리 인상 가능성이 높아지고 있어 주택담보대출 금리도 인상될 가능성이 높은 것으로 볼 수 있다. 실제로 아래 <도표3>을 보면 기준금리 인상에 따라 시중금리가 소폭이나마 인상되고 있음을 확인할 수 있다. 또한 현 정부의 압력에 밀린 금융권에서 2년 째 연장해주고 있는 주택담보대출의 만기 도래액도 2012년까지 지속적으로 증가할 것으로 보여 가계와 금융권의 부담은 계속 높아질 가능성이 높다. 약 350조원에 이르는 막대한 주택담보대출 규모를 생각하면 기준금리 인상에 따른 주택대출 금리가 오르는 가운데 주택담보대출 만기 도래액이 계속 증가하는 상황은 매우 위험한 구조라고 할 수 있다.

2011년 3월까지 한시적으로 DTI규제를 해제한 상태에서 현재로서는 현 정부가 재연장할 가능성을 판단하기 어렵지만, 이미 주택담보대출 규모와 가계부채를 더 이상 늘리기 힘든 상황이라는 점을 감안하면 과거와 같은 주택담보대출 급증 사태는 일어나기 어려울 것으로 보인다. 더구나 정부가 공언한 대로 DTI규제를 재도입할 경우 그나마 남아 있던 투기성 수요도 위축될 가능성이 높아 보인다.

<도표3> 시장금리 및 신규수요연령대 가구수 증감 추이

 (주) 각종 자료로부터 KSERI 작성

더구나 2009년부터 시작된 건설 및 부동산 시장 부양을 위한 대규모 공공토건사업 등도 거의 한계에 이르고 있는 상황이다. 이미 2011년 SOC 예산액은 전년대비 -3.2% 가량 감소하고 있다. 또한 대표적인 개발공기업인 토지주택공사를 비롯해 서울시 SH공사와 인천도시개발공사, 경기개발공사 등 지자체 개발공기업들이 부채 삭감을 위한 사업 축소 및 토지보상금 감소로 부동산 시장은 더욱 위축될 가능성이 높다. 또한 앞서 본 것처럼 수도권의 미분양 물량과 미입주 물량이 단기간에 해소되기는커녕 지속적으로 늘어날 가능성이 높다. 이런 가운데 자금난에 시달리는 건설업체들이 자금 확보를 위해 분양을 재개할 경우 미분양 물량이 추가로 늘어나게 될 공산이 커진다. 반면 건설업체들이 미분양을 줄이기 위해 분양가를 낮추지 않을 수 없게 되면 기존주택 가격도 하락 압력을 받지 않을 수 없게 되는 것이다.

또한 좀 더 길게 보자면 저출산고령화로 인한 인구 감소 및 신규주택 수요층의 가구수 감소로 전국적으로 부동산 구매력 감소 속도가 빨라지고 있어 주택가격 하락은 머지않아 일본처럼 장기 침체 국면을 맞이하게 것으로 보인다. 특히 20~50대 가구를 신규주택 수요세대로 보고 60대 이상을 기존주택 보유세대로 구분해 향후 증감 추이를 살펴보면, 전국과 서울의 신규주택 수요세대는 2009년에 정점을 찍고 감소 추세에 들어가는 것으로 나타난다. 20대의 주택 구매력이 상당히 낮은 점을 감안해 20대를 제외하더라도 전국의 신규주택 수요세대는 2011년, 서울은 2012년에 정점을 찍고 감소하는 것으로 나타나게 된다. 이후 20대를 제외한 신규주택 수요 연령대 가구수는 전국 기준으로 매년 -4만~-13만 가구씩, 서울에서는 2013년 -0.7만으로 시작해 2020년대에는 -3.7만명 수준까지 감소하는 것으로 나타나게 된다. 반면 같은 기간 60대 이상 기존주택 보유세대는 급증하게 돼 이들의 기존주택 매물이 주택시장에 지속적으로 쏟아지게 될 가능성이 높다.

이로부터 인구동태적인 요인만으로도 기존주택 매물 증가와 신규주택 수요층의 감소라는 ‘이중 충격’으로 인해 향후 주택시장은 장기침체에 빠지게 될 가능성이 높다.

이상으로부터 2011년 주택시장은 침체를 지속할 것으로 전망되며, 수도권의 경우 일시적 기복이 있을 수 있으나 하락 압력이 매우 높은 상태이다. 물론 부산, 경남과 대전 등 지방 일부 지역의 경우에는 상승세를 보이고 있으나 제반 구조적인 장기 대세하락의 압력을 거스를 수는 없을 것이다.

일부 부동산업계에서는 지방의 주택 가격 상승세가 수도권 주택 가격 상승세를 견인할 것이라는 식으로 선동하고 있으나 이는 터무니없는 주장이다. 수도권 주택의 자산가치는 전국 주택 가격 자산가치의 약 3/4에 이르며, 주택 거품의 에너지원이라고 할 수 있는 주택담보대출액 비중도 역시 3/4 가량에 이른다. 부산, 대전 등 일부 지방의 주택시장이 아무리 활황세를 띤다고 하더라도 주택시장의 핵심인 수도권 주택시장에 영향을 미치는 것은 불가능에 가깝다. 수도권 주택시장의 침체를 틈타 일부 수도권 원정투기 수요가 지방에 내려가 일시적으로 주택시장을 흔들 수는 있으나, 지방의 투기 수요가 수도권 주택시장을 휘젓기에는 동원할 수 있는 자금 규모가 턱없이 모자란다고 할 수 있다. 

2011년 주택부동산시장을 전망하며

주택산업연구원 | 2010-12-01 11:50

장성수 건축공학 박사

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2006년 11월 참여정부가 DTI규제를 도입하여 주택시장의 돈줄을 조이면서 시작된 주택시장 위축은 2008년 10월의 미국발 금융위기를 겪으면서 4년 넘도록 지속되고 있다. 1960년대 중반 이후 주택시장은 활황과 위축을 몇 번씩 반복하면서도 전반적으로는 주택가격의 지속적인 상승이 지속되어 왔다. 그간의 경험에 비추어본다면 지난 4년간의 주택시장 위축은 그 예를 찾을 수 없는 특이한 현상이다. 이러한 상황에 직면하면서 일부에서는 주택가격의 장기 상승 국면이 끝나고 하강국면으로의 진입 초기라는 주장도 제기되고 있다. 필자는 부동산학개론을 강의하면서 부동산 경기는 거시경기의 7에서 11분기 후행한다고 가르치고 있다. 이를 금융위기 상황이 시작된 2008년 10월의 리먼브라더스사태에 견주어보면 2010년 하반기부터 2011년 하반기 사이에 부동산가격은 바닥을 치고 회복국면으로 접어들게 된다. 이러한 부동산학의 주기론에 따르게 되면 2011년은 주택 및 부동산시장이 서서히 회복되는 시점이 된다.

그렇지만 2011년 주택과 부동산 시장 전개를 제대로(?) 전망하기 위해서는 시장에 영향을 주는 요인들을 골라내고 이것들이 어떻게 변화할 것인가를 검토해야 한다. 주택시장에 영향을 주는 요인들은 학자들의 시각이나 분석의 목적에 따라 그 종류가 매우 다양하겠지만, 대표적인 요인으로는 수요, 그리고 구매의사결정에 결정적인 영향을 주는 대내외 경제여건과 실물경기 지표, 금리 및 금융시장여건, 그리고 개별 시장별 수요․공급 여건을 생각할 수 있다. 이들 지표들이 상호영향을 주면서 주택시장의 가격을 상승 또는 하락시키는 변수로 작용한다. 2011년 주택 시장에서는 전반적으로 다양한 경기 상승요인과 하락요인이 존재하고 있으나 상승요인이 다소 많은 것으로 보인다.
실물경기 지표나 세계경제 상황은 크고 작은 돌출변수가 나오고 일부에서는 더블딥의 우려를 강조하고는 있지만 전반적인 회복 기조를 꾸준히 유지하고 있어 주택시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상하게 된다. 그러나 남유럽 및 아일랜드발 경기불안정 요인이 계속될 것으로 전망되는 한편 미국발 상업용 부동산 부실 문제가 예상보다 커진다거나 금융시장에 대한 연방정부 차원에서의 규제여론이 비등하고 있어 충격의 여파는 2011년에도 수차에 걸쳐 반복될 것이다. 

국내 주택시장 내부 환경 역시, 자가시장 진입수요 위축과 신규주택 공급부족에 따른 전세가격 상승세, 혁신도시로의 공공기관 이전에 대한 기대감 및 각종 지역개발 구상 등은 가격 상승을 부추기는 요인이 될 것으로 예상된다. 반면 분기별로 한국은행의 기준 금리인상으로 대표되는 출구전략 시행 강도와 범위 등은 주택 부동산 시장에 가격하락요인이 될 것으로 예상할 수 있다. 그러나 이러한 수요측면의 요인과 달리 공급측면 그러니까 주택을 건설하여 공급하는 주택산업 측면의 현실은 희망적이지 못하다. 감소되고는 있지만 10만여 세대를 넘는 적체된 미분양분양 해소의 어려움과 이로 인한 자금회수의 지연, 금융권에서의 추가적인 대출의 중단, 주택부문의 사업비중을 줄이고자하는 건설사들 내부에서 진행되고 있는 구조조정 작업의 강도와 규모, 마무리로 접어드는 4대강사업 등으로 공급부문에서의 위축이 가중될 것으로 예상된다.

이러한 시장변화의 전조인가? 국토해양부가 발표한 2010년 9월 아파트 거래 신고건수가 5개월 만에 최고치를 기록했고 매매가 변동률이 수개월 만에 하락세를 벗어났다. 이러한 전반적인 추세의 변화에 더하여 주택시장의 회복, 보다 직접적으로 표현한다면 주택거래의 활성화와 주택가격의 상승으로 작용할 요인들이 몇 가지 더 있다.

가장 큰 요인은 주택수요에 비해 공급이 부족하다는 것이다. 주택건설업체들이 2007∼2008년 분양가 상한제를 피하기 위해 공급물량을 예년 이상으로 늘린 이후 감소세로 돌아선 주택건설실적은 2011내년부터는 본격적으로 공급량이 줄어들게 된다. 앞에서도 지적한 바와 같이 주택건설업체의 건설자금의 부족, 확보한 택지의 고갈 그리고 주택부문 사업 비중의 축소는 민간이 공급하는 신규주택의 감소를 초래할 것이다. 주택산업연구원이 주택건설업체의 건설실적 자료를 취합해보면 전국 아파트 연간 입주물량은 2009년 27만8천여 세대, 2010년 30만 7천여 세대에서 2011년 16만 3천여세대, 2012년에는 13만 1천여 세대로 크게 감소할 것으로 예상한다. 최근 문제가 되고 있는 전세시장불안 역시 주택가격에 상승요인으로 작용할 것이다. 대체로 전세금이 많이 올라 매매가 대비 전세금 비율이 60%를 넘어서면 매매수요로 전환하게 된다. 따라서 최근 전세금 상승은 주로 소형 아파트를 중심으로 가격 상승을 예고한다. 

주택시장의 침체가 장기화되면서 동결되었던 주택거래가 부분적으로나마 되살아나고 있고 주택가격이 저점에 이르렀다는 판단에 따른 주택구매 의사도 부산 및 대전 그리고 용인 지역을 중심으로 되살아나고 있다. 일단 주택거래가 정상화되면 급매물거래에 의한 주택가격하락이라는 착시현상이 사라지게 되고 집주인들은 가격이 상승할 것이란 기대감으로 호가를 올리거나 매물을 거둬들이게 되는데 이 시점에서 매수인들이 매수를 서두르게 되면서 가격이 오르게 된다. 여기에 주택가격 상승에 따른 투자수익을 노리는 시중여유자본이 주택시장에 끼어들게 되면서 주택시장은 또 다시 가격이 급등하면서 혼란에 빠지게 된다. 국토해양부에 따르면 9월 신고 된 전국 아파트 거래건수는 3만3685건으로 8월 3만1007건보다 8.6% 증가하면서 주택의 거래가 되살아나는 징후가 감지되고 있어 가격 상승으로 이어질 초기적 조건이 형성되고 있다. 이어 10월 중 서울·수도권 아파트 거래량도 9월보다 다시 40% 가까이 늘어나면서 6개월 만에 최대치를 기록했다. 전국적으로도 20% 이상 증가했다. 서울의 거래 건수가 3000건, 수도권이 1만건을 넘어선 것은 2010년 4월 이후 6개월 만에 처음이다. 서울에서는 강북지역이 39%로서 31%를 기록한 강남·서초·송파구 등 강남 3개구보다 거래량 증가 폭이 더 컸다. 분당·일산 등 수도권 5개 신도시도 9월 보다 20% 이상 거래량이 늘어났다. 이러한 추세는 전국적으로도 확인할 수 있는데 전국의 아파트 실거래량은 9월 보다 22.7%가 늘어난 4만1342건을 기록했다. 이러한 추세는 주택 시장이 최악의 침체 즉, 바닥을 벗어났다는 분석을 가능케하고 있다. 

미국의 양적완화(Quantitative Easing)정책에 따른 해외발 유동성증가 즉, 달러의 국내 유입과 이로 인한 통화팽창 그리고 출구전략에도 불구하고 여전한 전반적인 저금리기조의 지속도 주택가격 상승을 가져올 요인이라하겠다. 3년 만기 국고채 실질금리는 8월 연 1.13%에서 9월 연 ―0.12%로 급락했다. 실질금리는 국고채 금리에서 소비자물가상승률을 뺀 수치인데. 은행 정기예금 금리도 역시 사상 최저 수준인 연 2%대로 낮아졌다. 은행에 돈을 맡기면 통화팽창에 따라 실질적인  손해가 나는 상황이 나타나고 있다. 이러한 상황이 지속된다면 시중의 흘러넘치는 유동자금이 주택․부동산시장으로 흘러들어올 가능성이 커지게 된다. 

이러한 거시경제 상황에도 불구하고 실업률의 감소의 지연과 이로 인한 가계소득의 증가 지연, 가계 부채 증가 등을 고려할 때 소득증가를 전제로 한 주택 수요 회복은 사실상 곤란할 것으로 예상되고 있다. 최근 만들어진 일자리는 대부분 기간제이거나 단순 일용직에 한정되고 있어 여전히 불안요인을 내포하고 있고, 주택수요를 증가시킬 만큼의 규모에는 이르지 못할 것으로 보인다. 반면 가계의 높은 부채와 대출상환 부담이 이어지고 있고, 여기에 금리가 인상될 경우 부담해야 할 이자가 증가할 것이기 때문에 고가의 상품인 주택구매에는 걸림돌이 될 것으로 예상된다.

결국 소득의 감소와 회복의 지연, 가계신용 팽창의 한계, 취․등록세 감면 등 세제 혜택의 소멸 등을 종합적으로 고려할 때 2011년 실수요자 중심의  주택수요 증가는 기대하기 어렵고 주택거래의 급격한 회복은 현시점에서는 기대하기 곤란하다. 그러나 이러한 한편에서 전세가격의 상승세, 향후 공급부족에 대한 우려, IMF 경제위기 이후의 부동산가격 상승의 경험 등 학습 효과 등을 감안할 때, 주택가격 상승을 기대하는 뭉치 돈들의 선매수에 대한 수요 압력이 서서히 증가할 것으로 예상한다. 재테크 수요와 투자를 목적으로 한 수요가 먼저 활개를 칠 가능성이 있고, 소득이나 구매력이 충분히 회복되지 못함에도 불구하고 전세가격 상승, 매매가격 상승의 불안감과 기대감이 확대되면 실수요자 중심으로 중소형 주택을 구매하려는 수요도 커질 것으로 예상된다.

이러저러한 주택시장의 여건을 고려할 때 2011년은 지난 4년간의 시장상황과는 사뭇 다르게 진행될 것이다. 이러한 상황변화에 직면하여 주택실수요자의 현명한 판단이 필요한 시점이며, 자칫 주택시장의 가격이 다시 크게 상승하여 사회적 불안요인으로 작용하지 않도록 정부도 역시 시장의 기능을 강화할 수 있는 여건 조성에 노력해야 할 것으로 보인다.

2011년 부동산정책 과제

건국대학교 | 2010-12-30 16:28

손재영 건국대부동산학과교수

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지난 27일 2011년 국토해양부 업무보고에서 정종환 장관은 내년도 부동산 정책의 방향을 “보금자리주택의 성공적 안착과 서민 주거안정 지원 강화”라는 제목아래 발표하였다.

주요 내용을 다음과 같이 요약할 수 있다. 첫째로, 수도권 18만호, 지방 3만호 등 21만호(임대 11만호, 분양 10만호)의 보금자리주택을 공급한다. 둘째로, 보금자리주택 건설이 민간부문과 경합하는 문제를 완화하도록 공공에서 공급하는 주택의 규모를 축소하고, 서울을 제외한 지역에서는 민간택지 분양가 상한제를 폐지하여 민간주택 건설 활성화를 도모한다. 셋째로, 공공관리 강화와 기반시설비 지원 등으로 재개발·뉴타운 사업의 원활한 추진을 도모하고, 도시형 생활주택 공급도 활성화한다. 넷째로, 대한주택보증의 PF 대출보증이나 환매조건부 미분양 매입 대상도 확대하여 건설업체의 유동성 확보를 지원한다. 기타, 최저주거기준 상향 조정, 주거취약계층 지원, 노후임대단지 개보수 지원, 전세자금 지원 등 친서민 주거복지 지원을 강화한다는 등이다.

이전 정부의 부동산 정책 주제가 “부동산시장 안정과 주거복지 향상(2005년 업무보고)”나 “선진주거복지 구현과 집값 안정(2007년 업무보고)”이었으며, 그 중에서도 주로 서울 강남 아파트 가격의 안정을 위해 과도한 정도로 규제와 세제를 강화했던 것에 비하면 주택정책의 방향이 바로잡혔다고 할 수 있다.

주택문제의 핵심은 건강하고 안정적인 주거가 인간생존에 필수적인 요소이지만, 주택가격이나 임대료가 소득에 비해 높을 수 밖에 없는 갈등을 어떻게 풀어 가는가의 문제이다. 국민의 복지증진에 관심을 갖는 모든 나라가 이 문제에 대해 고민한다. 오랜 시일에 걸친 여러 나라의 고민은 소득계층별로 차별화된 정책방향이 필요하다는 결론에 이르렀다. 즉, 고소득층은 시장의 기능에 맡기고, 중산층은 먼저 집을 사고 천천히 갚아가도록 금융 혜택을 제공하며, 집을 구매할 능력이 부족한 저소득층은 임대주택이나마 안정된 주거생활을 하도록 하는 것이다. 세부적인 정책의 내용은 나라별, 시기별로 다르지만, 주택정책의 기본 방향은 여기에서 벗어나지 않는다.

노무현 정부의 주택정책이 특이했던 것은 저소득층의 안정적인 주거생활을 도모하기 보다는 전국적으로 가장 비싼 서울 강남 아파트들의 가격을 낮추는데 진력했다는 점이다. 시장의 정상적인 작동을 망가뜨리는 정도의 과도한 규제와 세제를 동원해서 강남 아파트 가격을 - 예컨대, 12억에서 10억으로 - 낮추는 것이 1억 전세에 사는 무주택 서민에게 얼마만큼 도움이 될지 의문이었다. 정부가 그렇게 나설 수 밖에 없었던 정치적, 사회적 배경이 있었다고 할 수 있지만, 주택을 정치문제화 한 것이 순수한 의도였다고 보기는 어렵다.

주택정책의 목표를 “고가주택 가격의 하락”에서 “서민 주거안정 지원”으로 전환하는데 새정부가 들어서고도 한참이나 걸렸다. 나아가야 할 방향에 대한 비젼도 정치적 용기도 부족했던 때문이다. 세계적인 금융위기와 부동산 시장의 장기침체를 겪으면서야 간신히 강남주택에 대한 편집증에서 조금 놓여나왔다. 제발 강남 주택가격 동향을 주간 단위로 중계방송하면서 일희일비하는 행태가 재연되지 않기를 바란다.

이번 업무보고가 큰 방향은 바로 잡았다고 해도, 아쉬운 점들이 있다. 첫째로, 아직도 장기 정책방향에 대해 자신이 없다. 금융규제, 부동산조세, 각종 규제들 중 많은 수가 한시적으로 완화된 상황이다. 언제라도 필요하면 또 다시 이전 정부수준으로 규제와 세제를 강화하겠다는 것이다. 부동산 경기는 좋을 때도 있고 나쁠 때도 있다. 경기가 변동할 때마다 규제와 세제가 널뛰기를 하면, 언제 세금이 오르고 규제가 강화될지에 대한 불확실성이 커진다. 규제와 세제는 부동산의 가치에 큰 영향을 미친다. 정부가 마음대로 국민들의 재산을 늘렸다 줄였다 하는 것은 바람직하지 않다. 장기적으로 끌고 갈 규제와 세제를 안착시키고자 하는 노력이 아쉽다.

둘째로, 여러 현안문제들에 대한 고민이 좀 더 있어야 한다. 예를 들어 보금자리주택 건설은 저소득층 주거안정을 위한 장기포석으로 중요한 사업이지만 시장상황에 따라 좀더 유연하게 추진되도록 하는 것이 필요하다. 불변의 목표를 세우고 군사작전처럼 몰아붙이는데 많은 무리가 따른다는 것을 이미 경험하고 있다.

개발업계가 당면한 초미의 관심사는 PF대출을 대신할 수 있는 금융수단을 찾는 문제인데, 이번 보고에 나온 것처럼 리츠의 현물출자 제한 및 개발사업 투자제한 완화가 최적의 대안인지 의문이다. 개발사업은 언제나 큰 위험부담을 안고 진행되기 마련인데, 공모 리츠에 문제가 생겨서 많은 개미 투자자들이 피해를 입는다면 리츠 제도 자체의 신뢰성이 훼손될 수 있다.

지역균형개발을 명분으로 진행되는 여러 대규모 사업들을 근본적으로 재검토하는 것도 필요하다. 사회적으로 큰 홍역을 치루었던 행복도시야 어쩔 수 없지만, 그 효과와 부작용을 관찰할 기회를 가지기 위해 혁신도시 건설을 몇 년 늦추는 것이 바람직하다. 행복도시 건설이 계획대로 추진되기도 어려우며 개발의 효과가 주변 지역에 부정적으로 작용하는 결과를 지켜본다면 공기업 유치에 목숨거는 지자체들의 생각이 달라질 수 있다.

LH의 재무구조 문제에 대해서도 연간 사업규모를 재무역량 범위내로 조정하고 자구노력을 강화하며, 필요에 따라 정부 지원방안을 마련한다고 하지만, 구체성이 떨어지고 그 정도로 충분한지 확신하기 어렵다. 행복도시, 혁신도시, 보금자리주택 등 수익성 없는 사업들만 맡겨놓고 재무구조 개선을 바라는 것은 무리이다.

셋째로, 미래를 바라보면, 고령화 사회의 도래에 대해 좀더 본격적으로 준비해야 한다. 각종 연구보고서들이 많이 나와 있지만, 필요한 입법조치들이나 구체적인 사업들이 충분하지 않다. 예를 들어 고령자, 장애인이 생활하는데 불편이 없는 주택의 사양이 확정되고 적용되는 조치들이 필요하다. 물리적 측면 뿐 아니라 택지공급, 인허가, 금융, 세제 등 종합적인 측면에서 고령자 주거의 여러 대안을 모색하는 시범사업들을 발굴하고 지원하는데도 좀더 신경써야 한다.

이명박 정부의 부동산 정책에서 어떤 철학이나 비젼에 바탕을 둔 일관된 흐름을 찾기는 어렵다. 그때 그때의 문제에 대해 실용적으로 조심스럽게 대처해 왔을 뿐이다. 내년에는 좀더 용기를 가지고 시장의 작동을 보완하는 정상적인 규제와 세제의 정착에 힘을 써주길 바란다.

2011년엔 가치투자 원칙으로 재무장하라

닥터아파트 | 2010-12-31 11:54

오윤섭 닥터아파트 대표

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벌써 2010년 마지막 부자노트 칼럼입니다. 솔직히 그 어느 때보다 이슈가 없는 올해에 칼럼을 쓰느라 나름 고생했습니다.~~~ 물론 부동산 가치투자자들도 최대의 수익을 올릴 수 있는 내재가치가 높은 상품을 찾느라 고생했을 것입니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com)의 오윤섭 부자노트에서는 2010년을 마무리하고 2011년 새해를 맞이하기 전 다시 한번 되새겨 볼만한 부동산 가치투자 원칙을 정리해봤습니다.

1. 잘 아는 분야에만 투자하라

최근 3년간 자주 회자된 말이 ‘부동산 불패 신화가 끝났다’ ‘아파트 불패 신화가 끝났다’라는 말입니다.

아파트에 투자해서 과거처럼 고수익(연 20% 이상)을 올리기는 쉽지 않습니다. 그렇다고 해서 섣불리 토지 상가 등에 투자해서는 안됩니다. “당신이 무엇을 아는지 알고, 당신이 잘할 수 있는 범위에서 벗어나지 말라‘는 가치투자의 교훈을 잊지 말아야 할 것입니다.

아파트 외에 다른 투자가 어려운 건 상대적으로 정보 비대칭성이 크다는 것입니다. 즉 매매가 등 투자정보가 투명하지 않아 매도자 대리인 중개업자 등이 거래에 관여하면서 가격이 부풀리기 십상입니다. 또 상품의 내재가치를 분석하기가 지역 거주자 또는 전문가가 아니면 어렵습니다.

아파트 외 상품에 투자하지 말라는 것이 아닙니다. 아파트형 공장에 투자하는 사람은 아파트형 공장에만 투자하는 분이 있습니다. 새로운 상품에 투자하려면 새로운 상품에 투자하기 전 많은 공부가 필요합니다. 무엇보다 현지 사정에 밝아야 합니다. 이를 위해 연구 조사 분석하는 시간이 요구됩니다. 전문가의 도움을 받는 것과 별개로 말입니다.

2. 최대 5회까지 투자하라

개인적으로 부동산을 사서 3년 이상 보유하다 판다면 투기가 아닌 투자라고 생각합니다. 가치투자자라면 당연히 3년 이상 보유해야겠지요.

‘주식 가치투자의 대부’ 벤저민 그레이엄은 일생동안 총 20회만 주식에 투자하라고 했습니다. 저는 부동산에 55세까지 최대 5회까지 투자하라고 권합니다.

이를 위해 먼저 40세 이전에 내집마련을 마무리해야 합니다. 넓은 의미로 넓은 평형으로, 원하는 지역으로 갈아타는 것까지 포함해서 말입니다. 40세 이후에는 내집마련을 제외하고 최대 5번까지 부동산에 투자해 55세까지 부동산을 매도해 현금 자산 30억원을 손에 쥐는 것을 목표로 해보세요.

3. 평생 보유할 가치가 있는 부동산에 투자하라

갈수록 투자가치가 높은 부동산을 찾기가 어렵습니다. 따라서 더더욱 3년 이상 장기 보유할 생각으로 부동산에 투자해야 합니다. 이를 위해선 결혼할 때 배우자를 고르듯이 신중하게 투자 대상을 골라야 합니다.

우선 장세에 휘둘리지 않고 내재가치가 풍부한 부동산을 찾아 안전 마진이 확보되는 시점(부동산 침체기 또는 하락기)에 매입해야 합니다.

하락기에 보유한 부동산이 설령 가격이 하락하더라도 과거 투자에 있어 명백한 실수가 드러나지 않는 한 매도해서는 안됩니다. 일반인들은 대부분 인내와 자제심을 잃고 매도타이밍을  이르게 잡는 바람에 최대의 수익을 올릴 수 있는 기회를 너무 자주 놓친다는 것을 명심해야 합니다.

4. 계란은 한 바구니에 담아라

주식 가치투자 전문가들은 2011년에도 한결같이 분산투자를 하라고 권하더군요. 불확실한  시장 상황에서 분산투자는 위험을 낮출 수 있는 하나의 대안이 될 수 있다고 생각합니다.

하지만 부동산 투자에선 이와 달라야 합니다. 부동산 특성상 투자자금 규모가 크고 내재가치가 풍부한 투자 대상을 찾기 어렵기 때문에 여러곳에 분산투자가 아닌, 한곳에 집중투자를 해야 한다고  생각합니다. 즉 달걀을 모두 한 바구니에 담아야 한다는 것입니다. 다시 말해 바구니에 썩은 달걀이 아닌 싱싱한 달걀이 얼마나 들어 있는지가 훨씬 중요합니다.

5. 침체기에 투자하라

지금은 너무나 유명한 축구 선수, 아니 대한민국 대표 축구선수인 박지성. 수원공고 시절 박지성은 “앞으로 1년간 축구부에 오지 말고 집에서 체격과 체력을 키워라”는 감독의 말에 1년 동안 혹독한 훈련 끝에 체격 좋은 선수를 상대하는 기술을 쌓았습니다. 급기야 2학년 2학기부터 주전 선수로 활약할 수 있었습니다.

2002년 한일월드컵이후 네덜란드  PSV 아인트호벤에 입단하자마자 고질적인 오른쪽 무릎부상으로 한때 슬럼프에 빠졌지만 결국 이를 극복, 서포터들의 야유를 환호로 바꾸고 영국 프리미어리그에 진출했습니다.

개미들 모두가 매수에 관심을 갖고 있지 않는 침체기에 투자를 한다는 것은 말처럼 쉽지 않습니다. 하지만 진정한 가치투자자라면 내재가치와 시장가격이 벌어져 안전마진을 확보할 수 있는, 절호의 기회인 침체기에 적극 매수해야 합니다. 

2011년 부동산전망, IMF에서 배운다

내집마련정보사 | 2010-12-22 11:59

양지영 내집마련정보사 팀장

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내년 부동산 시장은 불황기를 지나 인기 지역으로 중심으로 거래량이 증가하면서 상승국면이 시작될 것으로 전망된다. 최근 시장에 바닥론에 맞서 급매물이 소화되고 있는 등 경기 회복에 대한 기대감이 커지고 있으며, 특히 내년에는 공급물량 크게 감소 등의 요인이 합세하면서다.

부동산 시장의 전망은 과거 부동산 흐름에서도 배울 수 있다. 외환위기 때와 닮아 있는 현재 부동산 시장을 점검해 보고, 내년 부동산 시장을 예견해보자.

◇외환위기와 금융위기 닮은꼴

내년 부동산 시장은 과거 외환위기 시기 경험으로 예견할 수 있다. 외환위기와 금융위기는 발생원인에서부터 금융환경, 정부의 규제 완화 움직임, 공급 위축 등 많이 닮아 있다.

외환위기는 기업부채가, 금융위기는 개인부채가 주였지만 위기가 부채에서 발생했다는 점에서 원인은 닮아있다. 97년 동남아발 위기 즉, 태국과 인도네시아에서 발생한 외환위기는 홍콩과 대만으로 파급됐고, 곧 한국으로 전파됐다. 금융위기는 미국발이다. 즉 미국 서브프라임모기지를 갚지 않는 사람의 증가로 부실화됐다. 현재 세계의 돈줄인 월가에서 금융위기가 발생해 돈가뭄이 생기자 전세계로 금융위기가 확산됐다. 우리나라만 볼 때 외환위기나 금융위기는 과다한 부채가 금융위기를 불러온 원인이 됐다.

외환위기는 아시아 국가들에 고금리와 재정긴축, 그리고 강도 높은 금융 및 기업 구조조정 정책 주문에 따른 재정 및 통화정책으로 외환시장은 빠르게 안정됐다. 그리고 부동산 시장 역시 빠르게 회복했다.

현재 역시 그러하다. 글로벌 금융위기를 촉발한 미국 투자은행 리먼브러더스 파산 직전과 현재 주가를 비교해 본 결과 우리나라 증시는 시가총액 상위 기준 세계 25개국 중 약 9위 정도의 상승률을 기록한 것으로 나타났다. 증시가 안정됨과 동시에 부동산 시장 역시 거래가 느는 등 회복세를 찾아가고 있다.

금융환경도 닮아 있다. 주택담보대출의 기준이 되는 양도성예금증서(CD) 금리는 1998년 연 15%까지 올랐다가 주택 가격 회복이 본격적으로 이뤄졌던 2001년 연 5.3%로 떨어졌다. 저금리는 2006년까지 이어졌고, 주택 가격도 이 시기에 상승세를 이어갔다. 금융위기 때도 마찬가지다. 2008년 4분기 5.44%였던 CD 금리는 불과 두 분기 만인 2009년 2분기 2.41%까지 곤두박질쳤다. 앞으로도 대폭 금리 인상이 있지 않는 이상 낮은 금리는 주택 가격 상승에 큰 원동력이 될 수 있다.

세금 감면 혜택을 주 규제완화책으로 핀 것도 닮았다. 신규 분양 아파트에 대한 양도소득세 한시적 면제, 주택담보대출 요건과 전매제한도 완화해주는 등 외환위기와 금융위기는 규제 완화책에서도 매우 비슷하게 움직였다. 외환위기를 맞은 98년 집값 폭락을 경험하자 주택 경기 활성화 대책을 통해 △85㎡ 이하 신축주택 구입 시 5년간 양도소득세 100% 면제 △85㎡ 이하 신축주택 구입 시 취득ㆍ등록세 25% 감면 등을 감행했다. 이번에도 그러하다. 2008년 6ㆍ11 지방 미분양 대책을 통해서는 지방 미분양 주택에 대해 LTV 상향(60%에서 70%), 취득ㆍ등록세 50% 감면 등 지원했고, 9월에는 양도소득세 고가주택 기준을 6억원에서 9억원으로 상향했고, 보유세 상한 범위도 기존 300%에서 150%로 내렸다. 또 상속ㆍ증여세율도 10~50%에서 6~33%로 하향 조정했다.

공급물량 감소 역시 닮아 있다. 주택건설 실적은 1980년대 20만가구 선을 유지하다 1기 신도시가 조성되던 1990년 최대 75만가구에 달하기도 했다. 하지만 외환위기 직후인 1998년 30만6천31가구, 1999년 40만4천715가구로 뚝 떨어진 후 2000년 이후 46만가구 이상 유지했다. 2007년 55만5천792가구에 이르렀던 주택건설 실적이 다시 크게 줄어든 것은 글로벌 금융위기 직후다. 2008년에는 37만1천285가구, 지난해에는 38만1천285가구로 급감했다.

이렇게 외환위기와 금융위기는 닮은꼴을 하고 있고, 부동산 시장 역시 비슷한 움직임을 예상할 수 있다.

◇부동산 10년 대주기설

그동안 부동산 시장은 주기적으로 움직여왔다. 10년 주기가 바로 그것이다. 내년에는 ‘부동산 10년 대기주설’이 고개를 들 가능성이 높다. 10년 대주기는 통상 부동산 시장이 10년 주기로 장기 순환한다는 것이다.

70년대 말에서 현재까지 부동산 시장 움직임을 살펴보자. 부동산 시장은 70년대 말에 중동특수와 1기 신도시 개발 발표 등으로 가격이 폭등했다. 이어 10년 후인 80년대 말에는 대선과 분당 입주, 장기간 무역수지 흑자 등으로 다시 가격 상승기를 맞았다.

그리고 10년 후인 90년 대 말에도 부동산 대변화가 찾아왔다. 하지만 이때는 과거와 달리 부동산 대하락기였다. 1998년 외환위기라는 특수상황이 발생하면서 부동산시장은 최대 폭락기를 경험했다. 그리고 다시 10년이 지난 2000년 말에도 어김없이 10년 주기가 찾아왔다. 2008년 글로벌 금융위기로 인해 부동산이 다시 대폭락을 되경험 했다.

그렇다면 내년 부동산 시장은 과거 경험을 비추어 볼 때 앞으로는 어떻게 움직일까. 외환위기 때와 마찬가지로 내년에는 불황기를 지나 회복 진입기에 접어들 가능성이 높다.

최근 주택시장이 지난 외환위기 때와 마찬가지로 △규제완화 △저금리 △풍부한 유동성 등 3대 상승 재료를 바탕으로 오름세를 타고 있다는 점에서 외환위기 이후 2001년부터 시작된 대세 상승기를 기대할 수 있다. 최근 강남권 재건축 아파트 중심으로 거래가 되고, 가격도 회복세를 보이고 있는 것 역시 하나의 징후라 볼 수도 있다.

◇외환위기 이후 주택 가격 변화

외환위기 이후 주택 가격 움직임을 살펴보자.

국민은행 자료에 따르면 외환위기 이전인 97년 1년 간 전국 주택가격 상승률은 전년 말 대비 2.8% 기록했다. 하지만 외환위기가 닥친 98년도에는 전국 주택가격 상승률이 전년 말 대비 12.4% 하락했다.

하지만 외환위기 특수상황도 부동산 시장에는 오래가지 못했다. 외환위기를 맞은 3년 후 부동산 시장은 다시 반등하기 시작했다. 정부가 부동산 시장 활성화를 위해 98년 5월 주택경기 대책, 98년 9월 건설산업 방안, 98년 12월 건설부동산경기 대책을 내놨고, 이어 99년에도 분양가자율화, 주택건설 촉진계획 등 부동산 활성화 대책들을 쏟아냈다. 외환위기 회복기대감과 함께 부동산 활성화대책이 나오면서 2001년 이후 부동산 시장이 급상승기에 접어들었다.

98년 외환위기 이후 3년 후인 2001년과 2002년에는 주택가격 상승률이 각각 9.9%, 16.4%씩 오르는 등 급등했다.

이어 2003년에는 5.7%로 상승폭이 다소 줄다가 2004년에는 2.1%로 하락했다. 정권 교체로 인한 수요자들의 관망세가 늘었던 게 주 원인이었다. 집값이 2006년에는 11.6% 상승하며 정점을 찍고 외환위기 맞은 10년 후 2008년 글로벌 금융위기라는 특수상황이 다시 찾아오면서 부동산은 다시 뒤흔들렸다.

금융위기가 발생했던 2008년에는 오히려 주택 가격이 11%가 올랐다. 2008년 하반기부터 강남권의 경우에는 약세를 보였지만, ‘노도강’으로 불리는 강북권 집값이 크게 오르면서다. 이어 작년에는 전국 주택가격은 2%가 떨어졌다. 올해는 지방이 반등하면서 전국 집값 역시 오름세를 보였지만, 서울은 2.2%, 경기는 3.4%가 하락했다.

증시 안정과 각종 부동산 규제 완화책으로 외환위기 3년 이후 부동산 시장이 회복됐듯 내년에도 부동산 시장은 비슷한 상황에 있고 따라서 안정을 찾을 가능성이 높다. 미국발 금융위기로 흔들렸던 국내 증시가 사상 최고치에 접근하고 있는 등 금융위기의 원인이 해결되고 있다. 뿐만 아니라 내년에는 수급 불균형 등 집값 상승을 이끌 변수들이 많다.

◇내년 주택 가격을 이끌 변수

우선 전세가율이 높아져 매매 구매력을 높일 수 있다. 최근 1~2년 새 전세값이 급등하면서 매매가 대비 전세가 비율이 높아져 전세 안고 매매를 고려하는 수요자도 늘어날 것으로 보인다. 실제 2000년대 초반 전세가율이 60% 가까이 치솟으며 매매가를 빠르게 끌어올린 바 있다. 지난달 강남 11개구 전세가율은 42.1%를 기록했다. 2006년 3월(42.6%) 이후 56개월 만에 가장 높은 수치다. 내년에는 전세값 상승이 더 이어질 것으로 보여, 전세가율은 더 높아질 전망이다.

공급물량도 크게 줄어든다. 주택건설 인허가도 감소하고, 입주물량 역시 2010년 대비 36.8%가 감소, 1990년 이후 최저 수준이다. 주택건설 인허가는 2007년 555.8천호에서 2008년 371.3천호, 2009년 381.8천호로 급격히 줄었다.

주택 보급률도 크게 떨어지고 있다. 통계청에 따르면 경기도 새 주택보급률은 2005년 97.5%에서 2009년 96.5%로 떨어졌다. 서울의 경우 2005년 93.7%에서 2006년 94.1%에서 2008년에는 93.6%, 2009년에는 93.1%로 떨어졌다. 올해와 내년에는 어떨까. 건설업체들이 분양가상한제를 피하기 위해 2007년 말까지 분양 물량을 한꺼번에 쏟아내고 2008년부터 신규 공급을 미루거나 중단했기 때문에 올해 역시 주택 보급률이 떨어질 것으로 보인다.

하지만 집값 하락의 변수도 있다. 금리 인상, 미분양, 가계부채 등이다. 금리 인상의 경우에는 급격한 상승이 아니라면 집값에 큰 영향을 없을 것으로 보인다. 그리고 미분양 적체현상은 심하지만 급격히 줄고 있다는 점에서 역시 집값 하락을 이끌지는 못할 것으로 보인다. 지난해 16만 가구에서 현재 10만 가구가 크게 줄고 있다.

가장 큰 문제는 가계 부채. 한국은행에 따르면 지난 10월 말 예금 취급기관의 가계대출 규모는 583조6천억원으로 전년 동기(542조원) 대비 40조원 이상 늘었다. 주택담보대출은 356조원에 달한다. 증가 추세로 볼 때 가계대출액은 내년 상반기 중 600조원을 넘어설 전망이다. 가계 부채가 안정화 될 시 내년 주택시장은 가격 상승 국면에 있을 것으로 전망된다. 

2011년 부동산 전망 및 투자 유망상품

메트로컨설팅 | 2010-12-09 18:00

윤재호 메트로컨설팅 대표

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실수요자나 투자자들은 한 치 앞을 내다보기 어려운 내년 부동산 시장에서 효율적인 전략을 짜느라 어려움을 겪고 있다. 부동산 전문가들이 바라보는 2011년 부동산 시장 전망은 대체로 ‘맑음’이지만 대다수 현장 전문가들은 시장 체감 경기가 악화된 상태에다 가계부채가 늘어 시장의 불확실성이 높아 내년 시장을 불안하게 바라보고 있다. 바닥을 다지고 있으나 상승 국면 전환으로 보기에 아직 시기상조라고 점치고 있다.

올해 하반기 이후 서울·수도권의 중대형 아파트와 주택시장은 거래감소와 가격하락 현상이 동시에 나타나고 있다. 서울 아파트 가격은 약 2%, 신도시는 3% 넘게 하락했다. 수도권지역 아파트 가격 상승을 주도했던 분당과 일산은 2007년 고점 대비 20%까지 하락한 상태다. 아파트 가격 상승의 견인역할을 했던 수도권 인기지역 아파트 가격이 줄줄이 내리막 현상을 보이고 있어 내년에도 상당기간 침체상태에 빠질 가능성이 있다.

아파트 가격 하락세는 대형 부동산에서 더욱 두드러질 것으로 보인다. 대형의 경우 인구구조 변화와 미분양 물량을 고려할 때 지속적인 침체 상태에 빠질 가능성이 매우 높다. 경기 침체와 소득 하락으로 대형수요가 계속 줄고 있는데다 은퇴세대들이 노후자금 마련을 위해 넓은 집을 팔아 중소형으로 갈아타려는 수요가 늘고 있다. 즉 대형은 뒤를 받쳐줄 매매수요가 없어 하락하고 중소형만 수요가 꾸준히 늘어나는 양상이 지속될 것으로 예상된다.

지방 부동산시장은 실수요자 중심으로 거래가 이루어지면서 아파트값의 완만한 회복조짐이 예상된다. 지방은 최근 2~3년 사이 신규 공급물량이 부족해 입주물량이 감소한데다 수급 불균형 문제로 기존 주택 매매가 소폭 늘어날 가능성이 있다. 부산·대전 등 광역시를 중심으로 주택구매 심리가 살아나 지방시장의 온기가 예상된다. 다만 주택 규모에 따라 수요가 많은 중소형과 미분양 물량이 줄고 있는 광역시 일대가 오름세를 주도할 것으로 보인다.

줄곧 이어진 집값 하향 조정은 수요자들의 ‘기대심리’에 영향을 미치고 있다. 주택 매매시장이 불안정해지면서 대다수의 수요자들이 부동산을 바라보는 가격상승 기대심리가 꺾여 있다. 부동산 불패신화가 사라지고 있다. 수요자들은 주택값이 추가로 하락하리라 예상하며 주택구매를 미루며 전세시장으로 몰리고 있다. 예전의 전세금 상승, 거래증가 등은 시간을 두고 시장이 좋아졌지만 지금은 불확실성이 커져 시장 회복을 단언하기 어려워 졌다.

내년 부동산시장은 전반적인 거래침체 속에 가격의 하향 안정세가 예상된다. 다만 일부 호재지역만 가격반등 양상을 띠고 수익형 부동산에 대한 인기는 늘어나는 종목 간 차별화와 시장 양극화가 심화될 것으로 보인다. 집값 급등락 현상은 나타나기 어려울 것이라는 의견이 지배적인 만큼 무리해 부동산에 투자하는 것을 경계해야 한다. 실수요자들은 상환능력을 고려해 저가 매물에 투자하고 가격변동이 적은 소형, 수익형부동산에 주목해야 할 것이다.

몸값 뛰는 중소형 아파트 주목

주택 거래 활성화를 위한 8·29 부동산 대책이 나왔지만 여전히 매수심리가 살아나지 않고 있어 2011년 한해 완만한 가격 조정과 함께 바닥다지기 현상이 나타날 가능성이 크다. 새해에도 정부의 주택정책이 집값 안정화이기 때문에 집값 안정세는 장기화할 전망이다. 주택상품으로서의 대형 아파트는 수요자가 주춤해 하향세를 이어가고 중소형아파트와 오피스텔 등 대체상품은 인기가 높아지는 '상품별 키 맞추기' 현상이 나타날 가능성이 크다.

부동산의 장기 침체 속에서 아파트는 투기 심리가 사라지고 자금 부담이 적고 거래가 용이한 중소형 아파트 시장으로 실수요와 투자수요가 모일 것으로 보인다. 아파트 구매가 실제 거주를 위한 것으로 바뀌는 상황에서 자연히 소형에 대한 구매형태로 바뀌어 나가고 있어 어느 때보다 소형아파트가 주목 받고 있다. 특히 아파트값은 하락하고 전세 값은 급등함에 따라 전세수요자가 구매로 돌아서면서 중소형 선호 현상이 두드러질 것으로 보인다.

아파트 가격을 선도하는 강남3구에서도 전용면적 85㎡ 이하 중소형이 주거래 상품으로 가격을 주도하면서 가격상승률도 중대형을 멀찌감치 따돌린 상태다. 실수요자들의 구매 형태 변화에 따라 중소형은 가격 상승률뿐만 아니라 거래량에서도 중대형을 압도하며 중소형만 가격이 오르는 알짜 소형 선호현상이 지속될 것으로 보인다. 소형 아파트는 수요층이 두텁고 자금 부담이 덜해 안전자산을 선호하는 실수요자가 꾸준히 몰리고 있다.

지방 주요도시 중소형 아파트도 주택임대사업용 투자대상으로 인기를 끌 것으로 보인다. 서울 및 수도권과 달리 지방의 경우 상대적으로 저렴한 비용으로 투자가 가능한데다 새 아파트 분양에서 정식 청약순위 내에서 청약을 마감하는 단지가 잇따르는 수요 증가 조짐이 두드러지고 있어서다. 지방 부동산의 아파트 공급물량 감소와 지방 주택시장의 훈풍으로 매매수요의 증가현상이 두드러져 지방으로 투자의 눈길을 돌리는 사례가 늘어날 전망이다.

준주택, 안정적 임대상품으로 각광

1~2인 가구를 위한 준주택 제도가 도입되면서 오피스텔, 도시형생활주택과 같은 소형 대체시장에 대한 관심이 몰릴 것으로 보인다. 이들 상품은 서민 주거안정을 위해 도입된 실속형 소형 주거시설로써 내년 부동산 시장에 성공적으로 정착하면서 주택 임대차시장 안정에 도움이 될 것으로 보인다. 바뀌는 인구구조 변화 속에 리스크를 최소화해 임대수익을 목적으로 하는 투자자들의 이해관계가 맞아떨어져 안정적인 투자 상품으로 부상할 전망이다.

내년에도 전세물량 공급부족과 소형주택 투자에 관심이 쏠리면서 추가 가격하락에 대한 리스크를 고려한 수요가 수도권에서 서울로 몰려들며 다세대·연립, 소형 단독과 다가구주택의 거래비중이 높아질 것으로 보인다. 아파트 매매가격이 하락해 저렴한 매매가에 수익을 기대할 수 있는 소형주택으로 거래가 늘어날 것으로 예상된다. 서울의 경우는 강북지역 재개발 인근의 다세대와 연립, 수도권은 역세권 소형 단독주택이 인기를 끌 것으로 보인다.

오피스텔은 아파트가 투자 상품으로 매력을 잃으면서 1~2인 가구가 급증하는 추세에 맞춰 안정적인 임대수익을 기대하는 사람들이 수익형 중소형 오피스텔을 많이 찾고 있어 관심이 쉽게 꺼지지 않을 전망이다. 아파트 매매가는 내려가고 전세금은 오르는 현상과 맞물리면서 아파트로 시세 차익을 얻기가 어려워지자 고정적인 임대 수익으로 눈을 돌리는 사람이 늘어날 수밖에 없어 분양가와 매매가의 상승세가 유지될 것으로 보고 있다.

오피스텔의 인기 배경은 저금리와 전세난, 1~2인 가구 증가 등과 맞물린 만큼 단기적인 ‘반짝’ 흥행에 그치지 않을 것으로 보인다. 분양에 나서고 있는 오피스텔들이 제시하는 연 수익률은 6~8% 정도로 은행 1년 만기 예금금리 3%대 보다 높은 수준이다. 수도권 지역의 공급량이 줄어들 전망인 데다 기존 오피스텔의 매매가도 강보합세를 유지하고 있어 시장의 침체가 이어진다면 대표적인 수익형 상품인 오피스텔의 인기는 지속될 것으로 보인다.

도시형생활주택은 새로운 투자 상품을 찾는 투자자들의 관심이 집중돼 있는 정책적 수혜상품이다. 정부가 청약규제 완화, 주차장 기준개선, 사업승인요건 완화 등 지속적인 공급확대 및 활성화 방안을 내놓으면서 오피스텔과 비교해도 상품 경쟁력에 손색이 없는 투자 유망한 소형 임대주택 상품이다. 정부의 지속적인 규제 완화와 소형 수요 증가, 직주근접이 가능한 도심에서 소형주택 공급을 활성화해 내년 유망 임대상품으로 각광 받을 전망이다.

1억 원 안팎의 소액 투자가 가능한 대중화된 상품이라는 점도 투자 전망을 밝게 한다. 소액 투자가 가능한 분양임대형 도시형생활주택이 나오면서 은퇴 후 안정적인 임대수익을 필요로 하는 베이비부머들의 신개념 부동산 임대수익 상품으로 인기를 누리게 될 것으로 보인다. 오피스텔과 달리 주거용으로 분류되기 때문에 주택임대사업자 등록 시 절세혜택이 많고 입지가 양호해 수요가 많은 역세권지역은 연 6~7%대의 수익도 무난하다는 평이다.

상가의 투자수익률 하락에도 불구하고 수익성 부동산의 안정적 투자에 대한 관심이 높아 상가투자에 대한 관심이 이어질 전망이다. 상가는 침체된 주택시장의 대체 투자처로 인식되면서 신도시와 택지지구 등 수도권과 광역시 인기지역을 중심으로 꾸준한 자금의 유입이 예상된다. 시중 부동자금이 수익형 부동산인 LH상가와 신규 분양단지 중심상가의 입질을 강화하기 시작하면서 경기부침이 심한 상가시장 투자에 관심이 지속될 전망이다.

내년 상가시장도 약점과 강점의 혼재가 예상되므로 투자의 위험성이 적은 랜드마크 지역 안에 투자하고 '시기'보다는 '가격‘에 초점을 맞춰 투자해야 한다. 단지 내 상가와 공공 임대상가의 경우 적정 임대가에 맞는 저가낙찰이 수익성을 높이는 지름길이며 택지지구 중심상가와 근린상가의 경우 입주율이 50% 이상 돼 배후 소비인구가 넉넉해지는 시점의 상가에 투자해야 거주수요와 유동인구 동시 유입으로 상가 활성화에 기대할 수 있다.

경기 부침이 적은 실속 매물 노려라

향후 투자 유망한 핵심 투자처는 안정적 수익이 기대되는 수익형 부동산과 경기의 부침이 적은 도심 랜드마크, 실속 소형, 역세권 투자이다. 투자유망 지역으로는 소형 임대상품으로 수익이 예상되는 고밀복합형 뉴타운과 역세권 지역을 꼽을 수 있다. 서울은 군자·대림·공덕역, 합정·논현·신사역 등 역사 주변이 개발 가능성이 높다. 수도권 토지시장은 경기 광주·이천·여주·용인 등 수도권 동남부권은 국도 확장으로 교통망이 개선돼 투자자의 발길이 이어질 전망이다.

중장기적으로 지자체 역점사업이나 재개발·뉴타운 등 개발지역에 돈을 묻을 때는 개별 호재나 단기 개발계획만을 믿고 투자하는 건 위험하다. 지자체의 대규모 개발사업도 시행 단계에서 제동이 걸려 호재가 사라져 아파트 청약자들의 실망감이 커지고 있는 사례가 비일비재한 만큼 예측 가능하고 안전한 부동산에 돈을 묻어야 한다. 장밋빛 개발계획에 기댄 공격적 투자보다 거시적인 개발계획과 함께 미시적인 사항도 점검해 실수요 위주의 부동산에 접근하는 것이 바람직하다.

침체가 예상되는 부동산시장에서 실속 있는 투자처를 찾으려면 값싸고 조건 좋은 매물에 돈을 묻어야 한다. 수요가 많은 중소형 매물을 중심으로 분양가가 저렴하거나 미분양분을 파격 할인조건으로 매각하는 부동산에 투자해야 한다. 서울·수도권 부동산의 경우 소형을 중심으로 기존 주택시장이 바닥을 탈출한 상태지만 신규 분양시장은 아직 이른 감이 있기 때문에 본격적인 회복세가 오는 시기를 기다리며 값싸게 매입하는 것이 최선의 투자책이다.

2011년 부동산 시장은 바닥을 치고 오르더라도 과거와 같이 중장기적으로 가격 급등 상황은 오지 않을 것으로 보이는 만큼 세제혜택과 안정성이 돋보이는 실속형 중소형 부동산과 임대소득용 부동산이 인기를 끌 것으로 보인다. 다만 오를 데로 오른 분양가나 매매가에 투자하면 안정적 임대수익을 기대하기 어려운 만큼 실수요자들은 '급매물' 등 가격이 시세보다 저렴한 부동산을 중심으로 투자하는 게 바람직하다. 또 투자에 따른 수익률이 높을 것으로 예상하고 무리한 대출을 받아 부동산에 투자하는 것도 피해야 한다. 

2011년, 하반기부터 본격 회복 가능성 높아

우리투자증권 | 2010-12-21 16:04

양해근 우리투자 부동산팀장

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하반기부터 본격 회복 가능성 높아

2010년 부동산시장은 1년 내내 찬바람이 끊이질 않았다. 글로벌 금융위기 이후 국내 대형 PF 사업의 지연 및 축소 여파로 주택시장의 위축과 분양시장의 침체가 지속됐고 건설사의 경영에도 악영향을 끼쳤다. 집값은 하락하고 미분양은 10만 가구에 달하고, 공급량도 감소했다. 아파트 거래량은 2006년 고점 대비 서울은 15%, 수도권은 22%에 불과하다. 지가변동률도 8월 이후 하락세를 보이고 있다. 부동산시장의 침체는 여전하지만 하반기 들어 주택시장을 중심으로 급매물이 소화되고 가격도 상승세로 돌아서는 등 변화의 조짐이 나타나고 있다. 2011년 부동산 시장을 상품별로 전망해 봤다.

기존 주택시장은 하반기 들어 급매물이 해소되고 거래량이 늘어나는 등 회복 기미를 보이고 있다. 수급문제만 놓고 본다면 주택시장은 서울과 경기도를 중심으로 하반기부터 본격적인 회복 국면에 접어들 것으로 전망된다. 부동산114에 따르면 2011년 서울의 입주물량은 3만 9000여 가구로 2000년대 평균 5만3000여 가구에 비해 크게 부족하다. 경기도는 2007년부터 시작된 분양가상한제 여파로 2009년과 2010년에는 10만 가구를 상회했으나 2011년에는 4만7000가구에 불과하다. 5대 광역시나 지방도 입주물량이 감소하기는 마찬가지다.

다주택자에 대한 양도세 중과 유예 연장안이 국회를 통과한 것도 주택시장에는 호재다. 강남 3구를 제외하면 다주택자는 2012년까지는 주택을 양도해도 일반세율을 적용받게 된다. 전세물량 부족도 집값 상승에 영향을 미칠 것으로 보인다. 전셋값은 멸실 물량 증가, 전세선호 경향, 물량부족 등으로 강세를 띨 가능성이 높다. 전세 수요 가운데 일부가 매매수요로 돌아서면 집값 상승의 촉매제 역할을 하게 될 것이다. 저금리는 2010년에 집값이 추가적으로 하락하는 것을 막는 버팀목 역할을 했다. 11월 들어 기준금리가 2.5%로 0.25%p 올랐지만 아직까지도 부담을 줄 만한 수준은 아니다. 다만 향후 금리가 올라갈 가능성이 높아 집값에는 부담으로 작용할 것이다. IMF는 기준금리가 2011년 말까지 4%까지 올라가야 한다는 제안을 한 적이 있다. 시장에서는 급격한 기준 금리 인상보다는 완만한 인상을 예상하고 있으며 현재보다 0.5~1%p 정도 오를 것으로 보고 있다. 주택산업연구원에 따르면 콜금리가 0.5%p 인상될 경우 4분기 후 4.1%, 8분기 후 14.3% 하락하는 것으로 나타났다.

재건축시장은 2010년보다는 활기를 띠며 전반적인 주택시장 상승세를 주도할 가능성이 높다. 강남구 대치동 은마아파트, 송파구 잠실동 주공5단지가 안전진단을 받고 조합설립인가를 추진 중이고, 강남구 개포동 개포주공, 강동구 둔촌동 둔촌주공, 강동구 고덕주공 등 대단지들이 재건축 추진에 박차를 가하고 있다. 이들 단지는 랜드마크적 성격을 가지고 있어 파급력이 만만치 않을 전망이다. 고덕주공이나 둔촌주공 등은 시공사로부터 높은 무상지분율을 약속 받아 조합원들의 수익성이 괜찮은 편에 속한다.

신규분양 시장은 기존 주택시장이 활성화되지 않는 한 본격적인 회복을 기대하기는 어려울 것이다. 미분양 주택이 아직 10만 가구에 달하고 보금자리주택에 대한 수요가 많은 것이 걸림돌이다. 다만 최근 들어 수요가 늘고 있는 소형아파트가 분양시장을 주도하고 2011년 하반기부터 서서히 청약열기가 살아날 것으로 예상된다.

상가시장은 공급과잉, 경기침체. 높은 분양가로 인해 2011년에도 2010년 수준을 유지할 것으로 보인다. 상가는 주택시장에 후행하는 경향이 있으므로 주택시장과 경기 회복이 관건이라고 할 수 있다.

토지시장은 2010년 8월 이후 다시 하락세로 반전되고 거래 필지수도 줄어드는 등 침체가 심각한 상태다. 토지시장은 주택시장이 활성화되고 대형 개발사업이 활기를 띠어야 수요가 있으나 각종 PF 신규 사업이 중단되거나 지연되면서 반전의 모멘텀을 찾지 못하고 있다. 하지만 토지시장은 2010년 연말에 두 가지의 호재를 맞고 있다. 영농불리농지 지정과 토지거래허가구역의 대규모 폐지가 그 것. 정부는 2011년 11월 7일 전국 21개 시ㆍ군 지역에서 영농여건이 불리한 농지 2만ha를 고시했다. 영농불리농지란 읍ㆍ면지역의 농업진흥지역 밖에 있는 농지 중 평균 경사율이 15도 이상이고 농지화된 규모가 2ha미만인 곳으로 해당 지역의 시장ㆍ군수가 인정하는 농지다. 영농불리농지는 농업경영계획서를 제출하지 않아도 농지취득자격증명을 받을 수 있고 농지전용의 허가 없이 자치단체에 신고만 하면 전원주택 등 다른 용도로의 전용도 가능하다.

국토해양부는 중앙도시계획심의위원회의 심의를 거쳐 2010년 12월15일부터 토지거래허가구역 2,408km2(국토면적의 2.4%)를 해제했다. 특히 주목할 점은 수도권의 허가 해제 면적이다. 수도권의 허가구역의 전체 면적인 5,021km2 중 42% 수준에 해당하는 2,153km2가 이번에 해제됐다. 이번에 수도권에서 허가구역이 해제된 지역은 개발이나 보상이 완료된 지역이나 국공유지, 중첩규제지 등이 주류를 이루고 있다. 이번 해제로 경기도 파주, 광주, 고양, 양주, 화성 등 지역이 반사이익을 누릴 것으로 보인다. 또한 세제개편안 통과로 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과가 2012년까지 2년간 유예됐다. 토지시장은 당장 가격이 반등하기는 힘들겠지만 2010년보다는 2011년이 더 온기를 띨 것으로 보인다.

오피스텔은 2010년 최고의 히트 상품이었다. ‘준주택’으로 분류되고 바닥난방의 허용이 확대되면서 분양도 늘고 청약경쟁률도 높았다. 하지만 공급과잉이 우려되는 상황이다. 도시형생활주택과 수요가 겹치는 측면도 있어 2010년 만큼의 인기를 2011년에도 이어가기는 힘들 전망이다. 

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[앤소니]

천천히 일어봐야쥐.. 고마워요~

[겨울바람]

퍼갑니다. 감사합니다.

[모짜르트]

좋은 자료 감사합니다~

[원더우먼]

소중한 정보 잘 읽었습니다. 고맙습니다.

[동적골]

감사합니다, 스크랩해갑니다