가장 큰 오해 중 하나...＜김광수경제연구소포럼은 폭락론이 득세하고 있다?＞

[광교산앞에서(최동열)]

어떤 글에 달린 댓글들을 보니

김광수경제연구소포럼 부동산문제 게시판에서는 소형아파트 올랐다는 것도 용납하지 못한다는 글이 보였습니다.

그런데 정말 그런가요?

아래 그림은 작년 가을에 나온 경제보고서와 작년말의 경제전망세미나 자료집에 나온 수도권 각 지역 중형아파트의 2006년 이후 등락률입니다.

이걸 보면 일산, 과천, 우리동네(용인 수지)처럼 엄청나게 하락한 곳도 있지만,

오산, 안성, 평택처럼 거의 변동없는데도 있습니다.

서울에서도 동네마다 차이가 제법 크지요.

그리고 연구소 홈페이지에서 부동산 보고서를 열람해도 죄다 하락일색은 아닙니다.

위 사진은 대구지역 부동산 보고서의 제목들만 캡춰한 것인데요..

4월 11에 나온 보고서들은 제목만 봐도 최근에 대구 부동산이 올랐다는 게시판의 분위기와 일치합니다.

다만 걱정되는 것이...작년 12월에 대구중구의 보고서에서 거래 지체 속에 미분양 적체가 많다고 했는데,

4월의 보고서에서는 상승세가 지속되고 있다고 해서

이 상승세의 정체에 대해서 물음표가 생길 수 밖에 없습니다.

게다가 대구 전체가 똑같은 것이 아니고

정체된 곳도 있고, 상승세가 꺾인 곳도 있고, 둔화된 곳도 있어

그 동안의 추세가 바뀔 수도 있다고 생각하는 것이 합리적일 것 같습니다.

아무튼 있는 그대로 보면 제목 그대로 입니다.

그럼 왜 김광수경제연구소포럼에서는 폭락론이 득세하고 있다는 오해가 생겼을까요?

그건 시간 길이의 차이 때문입니다.

아래 그림은 작년초에 경제시평에 나온 그래프인데, 평균의 원리를 설명하고 있습니다.

이 그래프를 보면 어떤 투자상품이든 장기수익률은 명목GDP 변화에 수렴합니다.

즉, 명목GDP 상승 수준에 비해 과도하게 수익률이 올라가면 버블이라는 것이고,

언젠가는 버블이 꺼진다는 것을 의미합니다.

물론 각종 재태크 서적을 보면 갈아타기를 해서 최고의 수익률을 올리라고 조언합니다.

어떤 책에서는 아예 반대로 움직이는 것들에 분산투자해서 갈아타기에 신경쓰지 말고 평균의 수익률에 만족하라고 조언하기도 하고요...

아무튼 이 게시판에서 하락 또는 폭락을 주장하는 분들은

명목GDP(각 지역으로 하면 지역별 소득수준, 인구변화 등의 요소) 상승 수준을 벗어난

과도한 상승을 경계하는 것이고

그래서 현재 무섭게 오르는 지역의 부동산에 대해서도 조심하라고 하는 것입니다.

다음은 부산 해운대, 대전 서구, 울산 동구, 광주의 부동산 보고서의 일부입니다.

제 기억으로는 이들 지역 모두 과거에

'서울과 우리 지역은 달라!!!' 라고 하면서 이 게시판을 뜨겁게 달궜습니다.

하지만 지금은 이 지역에서 상승여력이 남아있다고 하는 사람 거의 없습니다.

이미 하락을 확인했기 때문이죠.

글이 좀 길어졌는데,

아무튼 저는 오해를 좀 풀고 싶네요.

김광수경제연구소포럼 부동산문제 게시판은 주구장창 하락만 논하는 곳이 아니고,

기본적으로 있는 그대로의 데이터를 보는 곳이고

만약 데이터에서 소득수준과 인구변화 등의 요소를 고려했을 때

과도하게 오르고 있는 곳이 있으면 버블로 인지하고

조심하라고 경고하는 곳이라고...

그런데 왜 경고하는지 아시나요?

그건 바로 버블의 꼭대기에서 빚내서 들어가는 사람들이 가장 돈 없고 정보력 없는 서민들이기 때문입니다.

그래서 연구소에서 저런 보고서를 만들어내는 것이고요...

제발 이런 걸 보지도 않고 김광수경제연구소와 포럼에 대해

하락론자네, 비관론자네 하지 말았으면 좋겠습니다.

우리 경제에 대해서 결코 낙관적으로 보지 않는 것도 다 데이터가 쌓이고 쌓여 이룬 결과물입니다.

그저 기분으로 그런 것이 아닙니다.

그럼에도 불구하고 연구소와 포럼을 폭락론자와 비관론자로 부르고 싶다면

적어도 연구소의 경제보고서, 경제시평, 해외경제동향, 경제단신, 부동산보고서, 이슈보고서....

그리고 지금까지 출판한 책에 견줄만한 데이터와 논리로 설명해야 합니다.

마지막으로 김광수경제연구소만 이런 주장을 하느냐...?

그건 절대 아닙니다.

위 사진은 제가 지난 2년여 동안 읽은 책에서 부동산에 대해 언급한 책들인데,

왼쪽이 하락을 논한 책, 오른쪽이 상승을 논한 책입니다.

(빌딩부자는 오른쪽으로 가야 할 것 같긴 합니다.

 하락을 논한 책 중 일부는 부동산을 종교로 여기는 양가부모님께 드려서 없기도 하고요..)

아주 압도적이지 않습니까?

게다가 저는 너무 한쪽으로 치우치면 위험하다 생각해서

신간 중에 상승을 논한 책들이 눈에 띄면 일부러 골라 읽기까지 했습니다.

이 많은 하락을 논한 책들 모두 김광수경제연구소만 썼을까요?

따라서 이 게시판에서 논하고 있는 하락론은 결코 편협한 의견이 아닙니다.

이상입니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

[마우스맨]

감사합니다 ^^ 저도 객관적인 데이터를 제공하는 김광수경제연구소포럼을 좋아합니다 ^^

[skid4746]

80년 5.18 민주화 운동을 가지고 종북세력이 개입된 폭동이라 언급하는 사람도 있습니다. 객관적인 진실...팩트가 있음에도 이를 부정하는 사람이 있게 마련이지요. 개인적인 사리사욕과 이해관계 앞에서 무너지는 사람들 참으로 많이 봐왔습니다. 말씀드리고자 하는것은 객관적인 근거로 무장된 사실 앞에서도 그를 부정하고 왜곡하는 사람들은 언제나 존재한다는 것입니다.^^ 글 잘 보고 갑니다.

[3939393]

저도 언젠간 한번 써보려고 준비하고 있었는데...먼저..말씀해주시니....
제가 읽어본 책들도 몇권 보이는 군요 ^^
사실..여기가 처음부터..그러지는 않았으나..
언제부터인가..고정닉을 가지고 활동하는 몇몇분이........
대지지분이니......재개발인....적정원가.....
요즘은...그냥...폭락내지 빵원론입니다...
물론..그런 주장이..억지라고 말할 생각은 없습니다만.....
조금만 생각해도 모순이 보이는 자료와 주장들로....반대의 생각을 가진 사람을 비난하기 바쁘더군요
사실..조금만 객관적으로 둘려보면...좋을텐데요...

[찰스파머]

대단합니다. 그리고 존경심 마져 듭니다. 좋은 자료 감사합니다*^^*

[forrest]

저 댓글이 지적하는 건, 김광수연구소의 입장이 그렇다는 얘기가 아니고,
이곳 포럼에서 활발히 활동하는 회원들 다수가 하락 맹신론자라는 얘기 아닐까요?

하락은 이미 최근 수 년간 진행돼 온 현실이고 별로 새로울 것도 없습니다.
이제는 하락하냐 마냐의 문제가 아니고, 앞으로 하락세가 어떤 모습으로 펼쳐질 것인가가 정말 궁금한데..
"하락하락하락 빵원빵원빵원"만 무수히 되뇌이는 극렬 회원들의 성화에 이젠 지칩니다.

[forrest]

생각해보면, 이곳 포럼에서 그나마 생산적인 논의가 이뤄졌던 건,
소위 상승론 알바로 몰린 분들이 의견을 개진해주었을 때였습니다.

서로 의견을 주고 받으면서 논의가 발전하고 이해도 깊어지는 법인데
극렬하락맹신분자들이 애꿎은 사람들 다 내쫓고 좋은 논의를 할 기회를 다 없애버리고 있습니다.

카페의 발전을 위해서라도 그런 극렬하락맹신분자들의 폭압적이고 전체주의적인 태도와 행태는 바로잡을 필요가 있다고 봅니다.

[실크로우드]

별로 공감이 안 가네요.

[바이요]

참 글을 그렇게 이해하시나요.
지금 여기 게시판에서 행해지는 이상한 짓들을 얘기하는데
버젓이 행해지는 것을 가지고 자료가지고 접근하면 뭘합니까?
저 댓글이 달린 맥락을 보면 아마 보셨을것 같은데요.
이런 자료를 가진 글이 필요할까요?

[대구아파트]

카페의 기본입장은 폭락론은 아닙니다. 이건 확실합니다. 그러나 여기 카페 회원님들의 상당수는 폭락론자들이 많으시고 그리고 그중 몇몇 분은 아고라쟁이들보다 더 심하게 폭락론 주장하시는 분도 계시더군요. 참고로 저는 하락론자입니다. ^^;

[sword]

광교산앞에서(최동열)님 직업이 궁금합니다.
혹시 부동산업에 종사하시는지요?
저렇게 많은 책을 읽는다는건,
그 분야 종사자가 아니면 읽기 힘들죠.

[광교산앞에서(최동열)]

의사 맞습니다..^^;;;
한가해서 독서로 시간 때우는...

[sword]

아...의사선생님이시군요.

[바이요]

폭락이던 상승이던 그건 그거 관심있는 분들이 필요한것이겠죠.
부동산 문제가 단지 부동산의 돈놀이만이던가요.
그리고 아파트가 문제던가요?
아파트가 오래되어서 슬럼화가 된다면, 그동안 있던 다른 주거지역의 형태들은 어떻게 될까요.
서울에서 뉴타운할려다가 지금 거의 스톱상태이고 그런곳은 노후화가 안될까요.
과연 어느곳이 더 오래 잘 버틸까요. 그저 전세살면서 월세살면서 이곳저곳 편한대로 돌아다니면서
돈 다 따져가면서 얼마가 이득인지 뭐 이런식으로 살아가는게 우선일까요.

[바이요]

어젠가 부천 어느동에 100억인가가 들여서 치장하고 어쩌고 해서 사진찍고 보러오는 사람들은 많은데 그 곳에 사는 사람들의 주거환경은 그닥바뀌지 않았다는 기사도 그렇고,
실제 부동산이라는게 주거의 문제일텐데 그게 다 아파트 값떨어진다, 뭐 어디 돈 놓고 돈먹기의 문제만이던가요.

[세종21]

어휴.. 대단하십니다.. 제가 보기엔 부동산 하시는분은 아닙니다.. 부동산 하시는 분중 저렇게 열심히 공부하는 사람 드뭅니다.암튼 존경스럽습니다.. 우리사회가 언제부터 진실을 왜곡하기 시작했는지 안타깝습니다..

[광교산앞에서(최동열)]

그건 말이죠...제 생각엔 각 지역별 소득격차도 생각해봐야 할 것 같습니다...^^
그리고 저도 지금까지 거품이 덜 한 지역은 앞으로 거품이 꺼져도 덜 꺼질 거라 생각하고 있습니다.
그래서 일부러 그런 지역을 알아보기도 했는데, 일단 제 생활권에는 없는 것 같고요..쩝.
비슷한 이유로 지방은 수도권보다 버블의 크기도 작았고, 앞으로 버블이 꺼져도 수도권보다 충격이 덜 할 거라 생각하기도 합니다. 실제로 제가 단 댓글 중에서 광주에 계속 살 생각이면 지금이라도 살거라는 글이 있습니다.
왜냐하면 떨어져도 몇 천 정도에 불과할 것으로 생각하기에..

[광교산앞에서(최동열)]

사실 우리나라 경제가 부동산 때문에 작살나면 서울 및 수도권 중대형 때문에 그런 것이지 지방 아파트 때문에 그렇다고 생각안합니다.

[광교산앞에서(최동열)]

그러니까 버블이 컸던 지역도 있고, 작았던 지역이 있다고 생각하는 겁니다.
괜히 버블세븐이라는 말이 생긴 것이 아니죠.

[광교산앞에서(최동열)]

그리고 지방 아파트는 앞으로 과거의 수도권처럼 오르기 어렵다고 생각합니다.
왜냐하면 우리나라 경제상황이 거시적으로 안좋습니다.
과거에 수도권이 오를 때는 전세계적으로 호황기였죠.
그렇지만 지금은 아닙니다.
그래서 최근 몇 년 동안 뒤늦게 상승을 보이는 지방 아파트는 과거의 수도권처럼 오르기 어렵다고 생각합니다.
그럴만한 인구도 없고요...

[광교산앞에서(최동열)]

전체 경제시스템의 대붕괴라..
저는 대붕괴라 할만한 사건으로 은행권 위기를 생각하고 있습니다.
제가 독창적으로 한 생각은 아니고 작년말에 나온 연구소의 경제보고서와 경제전망세미나에서 나왔던 이야기인데요...그런데 대붕괴라 해서 폭삭 주저앉지는 않을 겁니다. 나라가 아예 망하지도 않을 것이고요.
비상사태면 비상사태에 걸맞는 대책이 나오겠죠. IMF 때처럼.
개인적으로 수도권 아파트 가격은 현재의 전세보증금 선에서 바닥을 찍을 것으로 예상합니다
거품이 꺼지면 원래대로 돌아간다는 속성에 주목해서 이렇게 예상했고요..세입자들 중에 전세보증금으로 매입에 나서는 사람들도 꽤 있을 거라 생각하기도 하고요..

[광교산앞에서(최동열)]

그런데...제가 생각하는 수준으로 떨어진다고 해서 명목소득증가나 물가상승으로 정당화되는 가격선 아래로 아주 많이 내려가는 것이 아닙니다.
솔직히 저는 이보다 더 떨어진다고 하는 의견에는 동의안합니다.
김광수경제연구소에서 나온 자료도 거의 이 정도 선으로 예상하고 있고,
최근에 읽은 선대인연구소에서 나온 자료도 이 정도 선으로 예상하는 것 같습니다.
이 보다 더 떨어진다고 하는 건 제 지식 수준에서는 나올 수 없는 결론입니다.
물론 바닥을 찍고 반등이 아니라 경제가 장기 침체에 빠지고, 아파트 감가상각을 고려해서 조금씩 떨어질 수는 있지만 이건 수준 이상의 폭락이 아니죠.

[재채기]

^^ 속시원하네요^^ 저도 한번 댓글들 정리를 해볼까했었는데. 좋은 하루되세요^^

[서~비]

다들 진정한 회원님들이시라 보기 좋으네요 ^^

[형제봉]

역시 대단하십니다. 땀으로 (독서) 얻은 소득은 헛되지 않겠지요.

[흰둥콩순]

빵원이야 되겠습니까?
제가 아는 동네가 주위에 유해환경으로 득시글 대는 동네인데도, 전/월세가 아직도 없어서 못구하는거 보면 집이 빵원될 일은 없겠지요…그렇지만, 집값은 그 주변 소득이나 환경에 수렴해 가지 않겠는지요

[류심조]

출판된 책 수량을 보니 부동산은 심리다 라는 말이 더 다가 옵니다...
일부 연구소 개념을 제외하면 저자들은 팔릴책을 만들거라는 생각이 들어서요.
김광수연구소장님이 정치를 선언하셨지만 쉽지않은 노력에 박수를 보냅니다

[싱그러움]

김광수씨 왜 일본니케이지수 대폭락 주가 챠트 는 공개하지 않나요 그럼 일본주가 폭락챠트와 비교해서 코스피도 2100에서 390포인트까지 폭락을 주장해야 한다 온갖 언론매체에서 주가 폭락한다구 설쳐대며 오르겠냐 모든것은 심리가 중요한데 근데 주가 폭락설 배짱은 없겟지 젊은세대들 호흥이 없을테니까 밀본은 부동산보다 주가가 39500에서 7000포인ㅌ까지 폭락했다 부동산이 폭락하면 김광수씨가 안외쳐도 경기가 안좋으면 모든것이 떨어지고 경기가 좋으면 모든게 오른게 상식이다

[구름속 거북]

글 올린 내용을 보니
이 글 쓴 사람은 자신이 올린 여러 차트들 중
하나도 이해 못하는 사람이군요
그저 보여주기 위한 식으로 너저분하게 나열한 식
요기 조기 자잘한 내용들을 열거하며 자신의 주장만 하는 식
큰 흐름이나 중흐름은 전혀 알지 못하고 횡설수설한 형태
한가지라도 정확히 따지고
전체 흐름부터 하나씩 설명하지 못하는 논조 자체가 스스로 나는 잘 모릅니다라는 것을 반증하는 격
똥인지 된장인지 구분도 못하는 논조나
그에 무작정 추종하는 댓글들
자신의 한가지 댓글에도 그 사람의 대부분이 포함되는 것인데
그저 쉽게 쉽게 내밷는 글들
그럴 시간 있으면 숨쉬기나 하시기를~
참 가지가지들 한다

[문예]

김광수경제연구소를 믿던 않믿던 그건 중요하지 않고, 김광수 소장님은 데이터를 있는그대로 설명하시던데. 조심하라고 한걸로 비관론자니 어쩌니 하는건 좀 어이가 없음. 상처가 났으니 치료하라고 했지 상처났으니 넌 죽었어라고 말했나?

[노장자]

연구소가 무슨 재테크 해주는데도 아니고 ㅎㅎ 폭락한다고 집사지말라 한적이 있나요? 제대로 자기가 이해하지도 못한걸 왜 연구소를 폭락론자로 몰아붙이는건지