2025년 추석 이후 부동산 시장 전망 : 올림픽파크 포레온

[경호처장]

◈ 추석 이전 올림픽파크 포레온 요약

 ○ 6월 대출규제 이후 한달반 정도 약효가 있는 듯 했으나.

 ○ 8월부터 매수세 유입 증가로 8월 34평의 경우 30억미만 매물 위주로 거래 진행.

 ○ 9월부터는 거래 증가와 가격 상승이 동반되어 신고가 시장 연출.

 ○ 9월부터 10월 추석전(3건)까지 약 18건 정도 거래 모습을 보이며 가격 상승세는 견고하게 유지.

◈ 추석 직후 올림픽파크 포레온 분위기

 ○ 34평의 경우 추석이전 30억선 매물들이 소진 되며 연휴가 끝나자 최저 하한가는 30~31억.

 ○ 추석 연휴가 끝나자 마자 주말까지 3~4건의 거래 모습을 보이며 10월에만 6~7건 거래 모습.

 ○ 34평의 경우 추석연휴이후 새로운 신고가 거래 모습을 보이는 등 현재는 실거래가도 오름세 뚜렷.

 ○ 거래 증가와 가격 상승으로 전반적으로 매물도 많지 않은 상황.

 ○ 올림픽파크 포레온 전 평형에서 매도호가 뿐만 아니라 실거래가도 신고가 형성 모습.

 ○ 높은 전세가 들어 있거나 높은 전세를 통해 갭투자가 가능한 입주 가능 매물들이 상대적으로 선호 되며.

 ○ 이런 매물들이 갭 투자 수요가 높은 영향으로 높은 가격에도 매매 되는 모습.

 ○ '실수요' + '갈아타기 수요' 및 '갭투자 수요'가 더욱 증가하는 모습이 이어질 듯.

◈ 추석 이후 올림픽파크 포레온 10월~12월 전망

 ○ 올림픽파크포레온의 4/4분기 부동산 시장은 긍정적인 전망이 매우 우세.

 ○ 가격적으론 34평 RR 매물의 경우 평당 1억 신고가 모습이 예상 되는 분위기.

 ○ 시장에서 올림픽파크 포레온 가치가 높게 인정 되고 있는 상황이기에 매수세 유입은 증가하며.

 ○ 이로 인해 앞으로도 가격 상승 압력은 상당하게 작용 할 것으로 예상.

 ○ 따라서 매도자의 경우 급히 매물을 내놓기보다는 가격 추이와 매수세 동향 파악을 병행하는 것이 중요.

 ○ 단, 추가 정부대책 발표가 확실시 되는 상황이기에 개별적 여건에 맞게 매도 계획을 잡아야 하며.

 ○ 최근 거래된 매물들 중 정부 대책을 피해 매도에 나서는 모습도 눈에 보인 상황

◈ 추석 이후 올림픽파크 포레온 매수 전략

 ○ 현 부동산 시장에서는 장기 안목으로 더 오르기전 선점한다는 차원의 빠른 매수가 필수.

 ○ 즉, 하한가 매물의 경우 빠르게 움직여야 잡을 수 있는 상황.

 ○ 급매 없는 시장에서 좋은 입지의 우량 매물을 적정가에 선점 매수한다는 전략 필요.

 ○ 특히 갭투자의 경우에는 정부 대책 등 진입 장벽이 생기기전 빠른 매수 결정이 더욱 필요 할 듯.

◈ 정부의 추가 대책이 올림픽파크 포레온에 적용시 영향은?

    ( 2025년 10월 12일 정부가 당정 협의에서 곧 주택시장 안정화 대책 발표키로 확정 )

 ○ 투기과열지구 지정시

   - 소유권보존등기일까지 '1주택자로서 10년보유 5년 거주' 요건 충족 매물만 거래 가능.

   - 일시적 1가구2주택 기간이 달라질 가능성 높음.(3년→1년으로 축소 가능성 높음)

 ○ 조정대상지역 지정시

   - 취득세 중과 적용 : 기존 1주택자가 조정대상지역 추가 구입시 취득세 8% 중과.

   - 다주택자 양도세 중과. 단, 2026년 5월 9일까진 중과 유예.

   - 취득당시 조정대상지역인 경우 1세대1주택자에 대한 비과세 적용 요건 중 2년 실거주 의무 필요.

 ○ 토지거래허가구역 지정시

   - 현재 지정권자를 국토부장관으로 확대하는 법률 개정 진행중으로 다소 시간이 필요.

   - 지정시에는 입주 가능 매물만 거래 가능.

   - 임대차계약 만기 즈음 거래가 가능하나 임차인으로부터 '퇴거 확인서' 징구가 현실적으로 어려움.

   - 따라서 기존 임대차계약 체결된 매물의 경우 거래가 상당히 어려움.

◈ 왜 올림픽파크 포레온을 선택해야 하는가?

 ○ 완벽한 생활 인프라

   - 잠실·강동·위례를 모두 아우르는 최고 핵심 입지.

   - 올림픽공원, 명문 학군(초등학교2곳/동북중고등학교/신설남여중학교), 더블역세권(5+9호선).

   - 서울 동남권의 완성형 생활권.

 ○ 입주 초기 프리미엄 상승 구간

   - 2024년 말부터 입주가 시작된 신축 대단지.

   - 실거주 수요가 꾸준히 유입.

   - 전세가율도 높아 갭투자 부담이 낮고,

   - 입주가 완료되면서 시세 안정 후 상승 기대감 증가.

 ○ 장기보유에 유리한 구조

   - 조정지역이 아니어서 실거주의무가 없고,

   - 토지거래허가구역에도 포함되지 않아 매매 자유도 높음.

   - 실거주하면서도 자산가치 지킬 수 있는 아파트.

◈ 결론

 ○ 규제 강도에 따라 달라지겠지만 가격 상승은 멈추더라도 하락은 없을 듯.

 ○ 규제 내용에 따라 오히려 매도 가능한 매물들이 대폭 감소되는 상황도 연출되어.

 ○ 규제의 역설 : 규제가 강화된다 하더라도 거래량은 감소해도 오히려 매물 품귀로 가격 상승은 더욱 심화.

 ○ 과거 문재인 정부 시절 '규제+가격 상승'이 되풀이 된 경험적 사실 있음.

 ○ 만약 규제지역에서 올림픽파크 포레온이 배제 된다면 상승폭은 더욱 확대 되는 모습이 기대 됨.

 ○ 준비된 매수자들의 경우 장기적 안목을 가지고 규제 관계 없이 투자에 나서야.

 ○ '자녀들과 살면서 투자하기 좋은' 아파트 '올림픽파크 포레온'이 '답'입니다.

이상 올림픽파크 포레온 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.