둔촌주공 2012년 하반기 투자전략은(상가 예상조감도 포함)

[다튜라]

자~ 이제 10월의 마지막 밤을 뒤로 하고...

드디어 2012년 마지막 귀로점에 와있다고 하겠습니다.

어떻게들 전망을 하시나요?

일단 둔촌주공 재건축 단지의 일선 중개업소들의 전반적인 생각입니다.

첫째,

현재의 가격대에서 큰 폭의 변화가 없이 리먼사태 이상의 수준에서 거래가 꾸준히 될것이다.

이것이 현지 업소중에 거의 대부분의 생각입니다.

현재의 가격대 즉, 이전 리먼사태의 가격이상으로 빠지기는 조금은 버겁지 않나입니다. 이유는 이미 8월말의 바닥시세에서 거래가 되면서 10월~11월 순환매 과정속에서 반등을 했다는 것입니다.

따라서, 현재의 가격대에서 다시 떨어진다고 하더라도... 리먼사태이전의 가격대에서 다시 매수가 들어온다는 것입니다.

둘째,

일부의 생각입니다만... 가격이 이전 리먼사태 수준이하로 빠질것이다 입니다.

내년 경기상황과 유럽발 위기설의 임박, 미국의 경기부양책의 효과가 미비 하다는 것입니다. 더불어 박원순 시장체제에서는 서울 부동산 재건축 시장이 전체적으로 악재가 된다는 것입니다.

더불어 재건축 단지내 1가구2주택자의 경우 올해안에 매도를 해야하기 때문에 연말시즌이 가까워질수록 급매성으로 물량을 쏟아낼수도 있다는 것입니다.

이런 상황이 지속된다면 가격이 다시 리먼사태 수준이하로 더 빠지지 않겠느냐라는 것입니다.

셋째,

다른 일부의 의견입니다만... 가격이 다시 뛰지 않을까? 입니다.

일단... 취득세 감면이 올해연말로 끝나게 되고, 그동안 둔촌주공 재건축의 매매가격이 워낙 많이 빠졌다라는 것입니다.

그리고, 올해 연말을 목표로 현재 둔촌주공아파트 재건축 조합에서는 서울시 도시계획심의를 하겠다라고 이야기가 나오고 있습니다.

만약, 서울시 도시계획심의가 잘 결정이 되었을 경우... 미래의 불확실성이 없어지게 되기 때문에 다시 매수세가 강하게 붙으면서 가격이 오른다라는 것입니다.

거기에 더해서 대선에 따른 기대감으로 부동산시장이 온기가 돌수 있다라는 것입니다.

뭐~~ 항상 어떤이야기든지 있기는 마련이죠...

저 다튜라도 위의 상황을 보더라도 어떤 답을 드리기는 정말 어렵습니다.

종합해보겠습니다.

일단... 크게 빠지기도 어렵고... 그렇다고 크게 오르기도 어렵겠습니다.

현재 둔촌주공 재건축 단지의 경우 매매가격이 하방경직성이 상당히 강해졌다고 하겠습니다. 8월말 최저점에서 악재가 터졌음에도 불구하고 거래가 터지면서 가격이 올랐었고, 그 후에 다시 강남권 재건축 시장이 반짝장세로 끝나면서 둔촌주공 재건축에도 잠시 소강으로 되었다고 하겠습니다.

따라서...

제 개인적인 생각은 리먼사태 수준의 윗선 가격정도면 취득세 감면과 바닥매물을 잡는다라는 공감대가 형성되기 때문에 그정도 선이면 매매가되는 포인트가 될것으로 보여집니다. 결국... 지금의 가격대에서 얼마나 급매성 매물을 순간의 포인트로 잡느냐가 관건이 된다고 하겠습니다.

그리고, 아직은 확정은 아닙니다만...

올해 연말 서울시 도시계획심의 통과를 목표로 둔촌주공 재건축조합에서는 비상체제로 작업을 하고 있다고 합니다. 아마도 빠르면 이번주나 다음주 정도에 심의자료가 입안이 다시 될것으로 보여집니다.

둔촌주공 재건축 매수를 망설이시는 대부분의 이유가 부동산 시장의 침체와 둔촌주공 재건축단지가 도대체 언제 이주를 하고, 입주를 하느냐 입니다. 둔촌주공 재건축 조합의 이야기대로 올해연말에 서울시 도시계획심의가 통과가 된다면... 내년 이맘때 정도면 큰 변수가 없는 한...사업시행인가가 날 확율이 높다고 하겠습니다.

이렇게 된다면??? 고(go) 하는거 맞죠???  ^^;

현재 둔촌주공아파트 재건축조합에서는 내년말 이주를 한다고 합니다. 글쎄요?

저는 그렇게 보지 않습니다. 간단히 정리를 해봐드립니다.

2012. 12월  : 서울시 도시계획심의 완료

2013.  1월 ~ 6월 : 교통영향평가, 환경영향평가, 건축심의등 기타 절차 진행

2013.  6월 ~ 8월 : 사업시행인가 접수 예상

2013. 11월 ~ 2014.  2월 : 사업시행인가 득

정확한것은 아닙니다만... 둔촌주공아파트 재건축 서울시 도시계획심의가 올해 연말에 된다라는 가정하에 나올수 있는 진행의 일정(예상)이 되겠습니다. 참고를 하시면 되겠습니다.

아시죠?---->

둔촌주공 재건축전문 대일공인(02-484-7474)

둔촌주공 대표까페 : 둔촌주공아파트 재건축이야기

결론입니다.

부동산 전체적인 침체와 바닥이다라는 설에 따른 가격변동의 변수

둔촌주공아파트 재건축 서울시 도시계획심의라는 진행속도에 따른 변수

대선이 누가 되느냐에 그리고, 유럽발 위기다 금융위기가 다시온다라는 등의 심리와 정책적인 변수

그리고 +α... 뭐~ 이렇습니다.

특별한 변수가 없는한 현재의 시점에서 한발짝만 더 빠진다면...

그 선이 거의 바닥이 될것으로 보여지고, 그중에서 똘똘한 놈을 골라서 매수를 하신다면 나쁘지 않아 보입니다.

이것은 어디까지나 다튜라 개인적인 생각이니... 너무 깊게는 생각하지 마시기 바랍니다.

이상 다튜라였습니다.

아차차~~~

둔촌주공 재건축 상가 예상 조감도가 나와서 하나 올려드려 봅니다. ^^

참고 삼아 보세요... 상가 관련한 정보는 다음에 정리해서 쓰도록 하겠습니다.

[굴렁쇠]

좋은 정보 고맙습니다