2017.04.14. 둔촌주공재건축 단지별, 평형별 추천 급매물 및 매매시장 분위기

[dream박대표]

2017.04.14. 둔촌주공재건축 단지별, 평형별 추천 급매물
								(단위 : 원)
단지	평형	감정평가액	층	매매가격	특징	총회 책자 기준-사업시행인가(안)
	(대지지분)	(권리가액)		(만원)		분양평형	조합원분양가	평균 예상부담금
								(환급금 "-")
1단지	7.5평	371,856,000	3	57,500	전세	19평/39㎡	384,404,000	-13,069,000
	(8.94평)	397,473,259	3	57,800	월세	23평/49㎡	468,931,000	71,458,000
						26평/59㎡	572,557,000	175,084,000
						34평/84㎡	739,827,000	342,354,000
1단지	16평	640,179,000	1	79,800	전세	19평/39㎡	384,404,000	-299,877,000
	(19.09평)	684,281,102	2	80,000		23평/49㎡	468,931,000	-215,350,000
			3	80,000		26평/59㎡	572,557,000	-111,724,000
						34평/84㎡	739,827,000	55,546,000
2단지	16평	632,420,000	1	79,000	전세	19평/39㎡	384,404,000	-291,584,000
	(18.76평)	675,987,853	4	79,500		23평/49㎡	468,931,000	-207,057,000
						26평/59㎡	572,557,000	-103,431,000
						34평/84㎡	739,827,000	63,839,000
3단지	23평	639,886,000	3	79,500	전세	19평/39㎡	384,404,000	-299,532,000
	(18.76평)	683,935,851	3	80,000		23평/49㎡	468,931,000	-215,005,000
			7	80,500		26평/59㎡	572,557,000	-111,379,000
			8	81,000		34평/84㎡	739,827,000	55,891,000
4단지	23평	629,308,000	4	79,000	전세	19평/39㎡	384,404,000	-288,257,000
	(18.34평)	672,661,196	7	79,500		23평/49㎡	468,931,000	-203,730,000
			10	80,000		26평/59㎡	572,557,000	-100,104,000
						34평/84㎡	739,827,000	67,166,000
1단지	18평	669,162,000	5	82,500	전세	19평/39㎡	384,404,000	-330,857,000
	(21.48평)	715,260,749	4	83,000		23평/49㎡	468,931,000	-246,330,000
			1	83,000		26평/59㎡	572,557,000	-142,704,000
						34평/84㎡	739,827,000	24,566,000
4단지	25평	657,835,000	5	82,000	전세	19평/39㎡	384,404,000	-318,749,000
	(20.64평)	703,153,429	9	82,000		23평/49㎡	468,931,000	-234,222,000
			7	83,000		26평/59㎡	572,557,000	-130,596,000
						34평/84㎡	739,827,000	36,674,000
4단지	25평	687,835,000	6	83,000		19평/39㎡	384,404,000	-340,570,000
	(21.48평)	724,973,755	4	83,500	남향	23평/49㎡	468,931,000	-256,043,000
			7	83,500		26평/59㎡	572,557,000	-152,417,000
						34평/84㎡	739,827,000	14,853,000
1단지	22평	760,661,000	5	88,000	급매	19평/39㎡	384,404,000	-428,659,000
	(26.24평)	813,063,139	2	90,500		23평/49㎡	468,931,000	-344,132,000
						26평/59㎡	572,557,000	-240,506,000
						34평/84㎡	739,827,000	-73,236,000
						37평/95㎡	837,321,000	24,258,000
						39평/95㎡	745,867,000	-67,196,000
						43평/109㎡	937,084,000	124,021,000
2단지	22평	749,198,000	1	88,000	급매	19평/39㎡	384,404,000	-416,406,000
	(25.78평)	800,810,450	2	89,500		23평/49㎡	468,931,000	-331,879,000
			3	90,000		26평/59㎡	572,557,000	-228,253,000
						34평/84㎡	739,827,000	-60,983,000
						37평/95㎡	837,321,000	36,511,000
						39평/95㎡	745,867,000	-54,943,000
						43평/109㎡	937,084,000	136,274,000
3단지	31평	763,197,000	1	89,000	급매	19평/39㎡	384,404,000	-431,370,000
	(25.78평)	815,773,845	7	90,000		23평/49㎡	468,931,000	-346,843,000
			6	91,000		26평/59㎡	572,557,000	-243,217,000
						34평/84㎡	739,827,000	-75,947,000
						37평/95㎡	837,321,000	21,547,000
						39평/95㎡	745,867,000	-69,907,000
						43평/109㎡	937,084,000	121,310,000
4단지	31평	750,234,000	1	88,500	급매	19평/39㎡	384,404,000	-417,514,000
	(25.22평)	801,917,821	7	89,500		23평/49㎡	468,931,000	-332,987,000
			5	90,000		26평/59㎡	572,557,000	-229,361,000
						34평/84㎡	739,827,000	-62,091,000
						37평/95㎡	837,321,000	35,403,000
						39평/95㎡	745,867,000	-56,051,000
						43평/109㎡	937,084,000	135,166,000
1단지	25평	861,092,000	1	98,500	전세	19평/39㎡	384,404,000	-536,009,000
	(29.83평)	920,412,858	2	102,000		23평/49㎡	468,931,000	-451,482,000
			4	103,000		26평/59㎡	572,557,000	-347,856,000
						34평/84㎡	739,827,000	-180,586,000
						37평/95㎡	837,321,000	-83,092,000
						39평/95㎡	745,867,000	-174,546,000
						43평/109㎡	937,084,000	16,671,000
						50평/134㎡	1,132,627,000	212,214,000
2단지	25평	839,338,000	2	94,500	전세	19평/39㎡	384,404,000	-512,756,000
	(29.30평)	897,160,219	3	95,000		23평/49㎡	468,931,000	-428,229,000
			2	96,000		26평/59㎡	572,557,000	-324,603,000
			3	97,000		34평/84㎡	739,827,000	-157,333,000
						37평/95㎡	837,321,000	-59,839,000
						39평/95㎡	745,867,000	-151,293,000
						43평/109㎡	937,084,000	39,924,000
						50평/134㎡	1,132,627,000	235,467,000
3단지	34평	860,617,000	5	99,000	전세	19평/39㎡	384,404,000	-535,501,000
	(29.30평)	919,905,135	10	101,000		23평/49㎡	468,931,000	-450,974,000
			5	102,000		26평/59㎡	572,557,000	-347,348,000
			7	102,000		34평/84㎡	739,827,000	-180,078,000
						37평/95㎡	837,321,000	-82,584,000
						39평/95㎡	745,867,000	-174,038,000
						43평/109㎡	937,084,000	17,179,000
						50평/134㎡	1,132,627,000	212,722,000
4단지	34평	844,590,000	1	94,500	전세	19평/39㎡	384,404,000	-518,370,000
	(28.66평)	902,774,031	4	95,000		23평/49㎡	468,931,000	-433,843,000
			3	96,000		26평/59㎡	572,557,000	-330,217,000
			7	97,000		34평/84㎡	739,827,000	-162,947,000
			8	100,000		37평/95㎡	837,321,000	-65,453,000
						39평/95㎡	745,867,000	-156,907,000
						43평/109㎡	937,084,000	34,310,000
						50평/134㎡	1,132,627,000	229,853,000
4단지	34평	870,342,000	2	102,000	전세	19평/39㎡	384,404,000	-545,896,000
	(29.83평)	930,300,093	4	104,000	전세	23평/49㎡	468,931,000	-461,369,000
			6	106,000	전세	26평/59㎡	572,557,000	-357,743,000
			7	108,000		34평/84㎡	739,827,000	-190,473,000
			8	110,000		37평/95㎡	837,321,000	-92,979,000
						39평/95㎡	745,867,000	-184,433,000
						43평/109㎡	937,084,000	6,784,000
						50평/134㎡	1,132,627,000	202,327,000

봄꽃들의 향연이 시작되는 4월입니다.

예전에는 산수유, 매화, 목련, 개나리, 진달래...시일을 두고 피어 꽃들의 향연을 즐길 시간이 길었는데

요즘은 벚꽃에 라일락까지 한꺼번에 피고지니 아차 하는 순간 꽃구경도 못합니다.  

봄비 내리는 이봄~~꽃구경이라고는 석촌호수랑 단지내 벚꽃이 전부인데 양지녁의 목련은 벌써 순직(?)하시고 벚꽃도 비바람에 낙화 중입니다. 이제 둔촌주공아파트에서 볼 수 있는 꽃은 라일락과 불두화, 수국...가지 끝자락에 붙어있는 홍매화 정도입니다. 마지막 봄꽃일 수도 있겠다 싶어 아쉬운 마음 금할길 없습니다. 필자가 몸 담고 있는 일터의 소중한 꽃이라 오늘도 내일도 눈 속에 마음 속에 고이고이 간직하겠습니다.  

▣ 4월 14일 현재 둔촌주공재건축아파트 시세동향

4월 14일 둔촌주공아파트 매매 시장 분위기입니다. 5월 관리처분인가와 6~7월 이주 개시는 여전히 둔촌주공 매수세 유입의 중요 키워드입니다.

때마침 개포주공1단지가 올해 안에 관리처분인가 신청이 유력시 될 것이라는 기대감에 매매가 상승세를 타고 있고, 이미 2016.11.18. 관리처분인가 신청을 받아 재건축초과이익환수제가 제외 지역인 둔촌주공은 자체호재에 개포주공1단지를 등에 업고 상승 반열에 올랐습니다. 3월 말~4월 초의 가격대의 저가매물은 없습니다. 2월 중순 매물량 중가로 소폭 내렸다가 다시 정상가를 찾고 3월~4월 현재 서서히 상승세를 타면세 매도자 우위 시장으로 전환되고 있습니다. 

하지만 매도자 입장에서는 오르는 폭이 더디고 겨우 정상가격을 찾아 제자리 멀리뛰기 중이라고 느껴질 것입니다. 그 이유는 워낙 세대수가 많다보니 시정이 급한 매도자에 의한 급매물이 출시되는 경우가 발생하기 때문입니다.

최고가 매도가 매도자의바램이지만 5월 대선 후의 부동산 시장 및 미국발 국외 정세를 간과할 수도 없어 아쉽지만 이 정도면 괜찮다 싶은 가격에 매도를 하는 경향이 많습니다. 부동산 격언에 바람 불 때 연을 날린다고 매도 목적이 뚜렷하다면 매수자가 있을 때에 처분하는 것도 매도의 기술입니다.

또한 대부분의 매수자들은 관리처분인가 이전에 잔금(또는 소유권이전등기)를 끝내려는 경향이 짙습니다. 투자가치가 높은 고가의 주택을 구입하는 과정에서 크다면 크고 작다면 작은 300~500만원, 500~1000만원에 연연하다가 투자 기회를 잃는 우를 범하지 않기를 하는 바램입니다. (1000만원은 좀 크죠? 중개업소에서 매수자에게 매도 의뢰 가격보다 낮은 가격에 브리핑을 하여 가격 괴리가 발생하는 경우도 있고, 매도자가 가격으로 올려 매매가가 올라가는 경우도 있습니다. 이점 염두에 두시고 매수에 임하셔야 할 것입니다.

▣ 2017.04.14.현재 둔촌주공 매매 시세는 다음과 같습니다.(하한가~상한가)

1단지 7.5평(대지지분 8.94평) 57,500~57,800만원

1단지 16평(대지지분 19.09평) 79,800~81,000만원

2단지 16평(대지지분 18.76평) 79,000~80,000만원

3단지 23평(대지지분 18.76평) 79,500~81,000만원

4단지 23평(대지지분 18.34평) 79,000~80,000만원

1단지 18평(대지지분 21.48평) 82,500~83,000만원

4단지 25평(대지지분 20.64평) 82,000~83,000만원

4단지 25평(대지지분 21.48평) 82,500~83,500만원

1단지 22평(대지지분 26.24평) 88,000~90,500만원

2단지 22평(대지지분 25.79평) 88,000~90,000만원

3단지 31평(대지지분 25.79평) 89,000~90,500만원

4단지 31평(대지지분 25.22평) 88,500~90,000만원

1단지 25평(대지지분 29.83평) 98,500~102,000만원

2단지 25평(대지지분 29.3평) 95,000~97,000만원

3단지 34평(대지지분 29.3평) 98,000~102,000만원

4단지 34평(대지지분 28.66평) 94,500~100,000만원

4단지 34평(대지지분 29.83평) 102,000~108,000만원

ex) 1단지 18평 1층 남향 매물이 1단지 18평 2층 동향 매물보다 매매가격이 높습니다.

매도자 입장에서 왜 내 물건이 낮은 가격에 책정되었을까 하는 의구심이 생길 수 있는데 같은 평형 같은 지분이라도 동, 층, 향에 따라 감정평가가 달라 권리가액이 다르게 책정되기 때문에 권리가격에 따른 매매가격이 책정됩니다. 

따라서 대기 매수자들은 매수 시 권리가액 및 추가부담금(환급금) 확인은 필수사항입니다.

50평, 37평, 19평+23평을 찾는 분들은 감정평가 순위가 매우 중요합니다.

50평 360세대, 37평 898세대, 19평+23평 704세대, 19평+23평 238세대,19평+19평은 238세대 뿐이므로 남들보다 감정평가액이 높은 순위의 매물을 확보해야 합니다.

[본문 수정] 19평+23평 465세대,19평+19평은 238세대 뿐이므로 남들보다 감정평가액이 높은 순위의 매물을 확보해야 합니다.

매수 시  저희 드림공인을 찾아주시면 권리가액에 따른 최상의 물건을 소개해 드리겠습니다.

전화, 문자, 방문 상담 환영합니다.

둔촌주공 드림공인중개사 02-478-9800  010-5268-4946  010-9133-8705  

[dream박대표]

현재안 11,106세대에서 설계 변경후 11,877세대로 변경 예정입니다.
수치상으로만 단순 계산하면
19평+19평과 19평+23평은 총 942세대 가능하며 그중 19평+23평은 704세대 가능합니다.

여기에서 간과하지 말아야 할 것은
7.5평, 16평, 고층 23평, 18평, 고층 25평 조합원의 19평 신청, 23평 신청도 염두에 두어야 하고,
1+1분양의 종후자산평가액이 얼마로 책정될지를 예측해야 합니다.
따라서 확실한 1+1분양 성공을 위해서는 감정가격이 높은 매물을 구입하셔야 할 것입니다.

[dream박대표]

아~~죄송합니다.
회원분께서 지적해 주셨네요.
위에 댓글 정정하겠습니다. 소형 임대주택을 생각지 못했습니다.
총 703세대가 뇌리에서 뱅뱅뱅뱅~~어쩐지 이상하다 했어요.
19평+19평, 19평+23평 총 703세대
19평+23평 465세대, 19평+23평 238세대입니다.
고객분께 브리핑까지 했는데....(쥐구멍이라도 있으면 들어가고 싶네요.ㅜㅜㅜ))
암튼 감사합니다.